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Kalle

Ablöse Küche, Rechnung

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Kurze Frage an die Steuerexperten,

Mieter M hat in Absprache mit Vermieter V 2013 eine Küche für 3500€ einbauen lassen.

Nun (2017) zieht M aus und möchte die Küche an V verkaufen. V hatte diesem Vorgehen bereits 2013 zugestimmt.

Frage 1

Wie sollte ein Kaufvertrag zwischen M und V aussehen?

a) Wäre es steuerlich sinnvoll, separate Kaufverträge über die beweglichen Dinge (Geräte.. wenn ja, welche?) und unbeweglichen Dinge geschlossen werden?
b) Wie kann V die Küche abschreiben (z.B. Geräte sofort, Schränke über 10 Jahre?)

Frage 2

Ermittlung der Ablöse. Nehmen wir eine geringe Abnutzung ohne nennenswerte Schäden an.
Ich würde so rechnen: Kaufpreis 3500€ .. Abschreibungsdauer für eine Küche: 10 Jahre. Mietverhältnis: 3,5 Jahre. 3,5/10*3500€ = 1.225€. Ablöse = 2275€.
Würdet ihr auch so rechnen?

Frage 3

Was würdet ihr bevorzugen: Wohnraum-Mietvertrag inkl. Küche oder separater MV für die Küche?

Danke für eure Ratschläge!

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Hallo @Kalle

Zu 1: Es spielt mittlerweile keine Rolle, weil die gesamte Einbauküche auf 10 Jahre abgeschrieben wird. Siehe hierzu das Urteil des BFH (IX R 14/15). Demnach sieht der BFH die EBK als ein gesamtes Wirtschaftsgut, welches nicht mehr getrennt veranlagt wird, sondern auf 10 Jahre abzuschreiben ist.

Zu 2: Das ist das Problem, wenn man nicht im Vorfeld über die Ablösebedingungen redet, bzw. diese festlegt. Dann entstehen im Nachhinein immer Streitigkeiten. Eine Partei fühlt sich in der Regel immer benachteiligt. Ich persönlich würde niemals für eine 3,5 Jahre alte Küche, die einen Neuwert von 3.500 € hatte, noch 2.275 € bezahlen. EBK verlieren sehr schnell einen sehr hohen Wert. Das liegt unter anderem daran, dass die EBK genau für den einen Raum entworfen und angepasst wurde. Ich würde noch nicht mal 2275 € für eine neue Küche für eine Mietwohnung ausgeben, es sei denn, die Wohnung ist hochwertig und die Mieter sind es auch UND zahlen auch mehr dafür. Wenn die Qualität der Küche besser ist, als was ich normalerweise an EBK verbaue, dann würde ich maximal den Neupreis einer Küche, die ich normalerweise so in meine Wohnungen einbaue, bezahlen. Bei mir wären das so etwa 1500 €. Alles was darüber liegt, muss ich mir schon sehr gut begründen. Und das schaffe ich in der Regel bei einer 3500 € EBK gegenüber einer 1500 € EBK nicht mit der deutlich besseren Qualität.

Zu 3: Ist meines Wissens nach irrelevant, wenn du auf die Instandsetzungspflicht des Vermieters bei defekten Geräten hinaus willst. Bei beiden Arten musst du bei defekten Teilen für Ersatz sorgen und diesen auch bezahlen. Die einzige mir bekannte Art, wo es noch eine Grauzone gibt und die meines Wissens noch nicht gerichtlich entschieden wurde, ist, wenn man im Mietvertrag handschriftlich festhält, dass die Küche unentgeltlich vom Vermieter dem Mieter zur Verfügung gestellt wurde und der Mieter im Gegenzug für die Instandhaltung zu sorgen hat. Klar schlage ich die Küche dann gedanklich auf den Mietpreis um, darf das aber unter keinen Umständen irgendwo so oder so ähnlich im Mietvertrag erwähnen. So mache ich das zumindest bei meinen Wohnungen, bei denen ich mit EBK vermiete. Alles andere (separater Vertrag, nicht handschriftlich im Mietvertrag, bei Festlegung eines separaten Mietpreises für die EBK, usw.) führt unweigerlich dazu, dass der Vermieter bei Defekten löhnen muss. Ansonsten wenn man für defekte Geräte innerhalb der Mietzeit zu 100 % nicht zahlen will, muss man die Küche an den Mieter verkaufen. Dann ist alles zumindest eindeutig. Aber welchen monetären Vorteil hätte ich dann? Wenn ich die EBK an den Mieter verkaufe, kann ich ja nicht zusätzlich noch für die EBK etwas auf die Miete aufschlagen. In der Regel werde ich die EBK auch nicht zu einem vorteilhaften (höher als mein Einkauf) Preis verkaufen können. Und ob ich z.B. in einem Mietermarkt dadurch bessere Mieter (oder überhaupt Mieter) bekomme, weil ich denen eine EBK verkauft habe, bezweifel ich stark. Ich sehe hierbei keinen Mehrwert.

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