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falke5000

Mehrfamilienhaus - Fragen von einem Neueinsteiger

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Guten Abend zusammen,

ich habe in Dortmund Hörde ein Mehrfamilienhaus ersteigert mit 7 Wohnungen und 3 Gewerbeeinheiten. Ich selber bin in der Schweiz wohnhaft, Eltern und Familie wohnt rund 10km vom Objekt entfernt. Ich betrachte die Immobilie als reine Kapitalanlage, über die Finanzierungsdauer von 10 Jahren sind keine wert-steigernde Investitionen geplant. Das Haus selber ist kein Schmuckstück, ich würde dort nicht wohnen wollen und auch der Ausbau ist recht einfach. Die Mieterschaft lebt zum Teil vom Staat, gemäss Mieteraufstellung kann ein Mieterwechsel pro Jahr erwartet werden.

Die Übergabe ist zum 1.August, bis dahin muss ich mir über weitere Schritte als auch die Verwaltung Gedanken machen. Aufgaben die anfallen wären (vollständig?):

Mieteinnahmen --> Selbstverwaltung
Mahnungen --> Selbstverwaltung sinnvoll? (Schwiegermutter arbeitet beim Anwalt)
Mieteinnahmen --> Selbstverwaltung
Mieterwechsel Vermarktung --> Selbstverwaltung
Mieterwechsel Abnahme und Vertrag --> Familie / Freunde
Heizöl bestellen --> Familie / Freunde
Handwerker --> Beauftragen

Nun folgende Überlegung:
a) Ich engagiere einen Handwerker der als Ansprechpartner für die Mieter bei Problemen dient
b) Verwaltung, die dann auch gleich administrative Aufgaben übernimmt

Mit welchem Zeitaufwand muss ich wöchentlich / monatlich rechnen, wenn ich die administrativen Aufgaben selber übernehme? Ohne genauere Details zu kennen, welche Empfehlung habt ihr für einen Neueinsteiger der weit vom Objekt entfernt wohnt? Bei einer Verwaltung ist meine Befürchtung, dass notwendige Reparaturen durch eigene Handwerker ziemlich ins Geld gehen.

Zusätzlich, welche Aufgaben muss ich als nächste Schritte berücksichtigen?
- Schreiben Vorstellung bei den Mietern
- Grundbesitzabgabe, Anschrift und Kontaktdaten mitteilen --> muss ich pro-aktiv sein?
- Gebäudeversicherung, Anschrift und Kontaktdaten mitteilen
- Wer übernimmt den Winterdienst?
- Rechtschutzversicherung abschliessen?

Ich glaube anhand der Fragen kann mehr sehr gut erkennen, dass ich noch ganz am Anfang der Planung bin. Daher bin ich über jeden Tipp dankbar!

Edited by falke5000

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Gratulation :-)

Bzgl Versicherungen: Ich würde Dir aus Erfahrung DRINGEND davon abraten die bestehenden Gebäudeversicherung ungeprüft zu übernehmen. Bei 9/10 Häusern stimmt die Versicherungssumme nicht und Du als neuer Eigentümer hättest Riesenprobleme im Schadenfall. 

Vermieter-Rechtsschutz ist Geschmackssache. Üblich sind rund 3% der Warmmiete, wir haben einen Rahmenvertrag iHv 99e p.a. pro Einheit - damit müsstest also mindestens rechnen. Es macht uU Sinn anfangs eine RS abzuschließen für "übernommene" Mieter und die dann sukzessive abzustoßen wenn man sich die neuen Mieter selbst ausgesucht hat.

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vor 9 Stunden schrieb falke5000:

- Schreiben Vorstellung bei den Mietern

 

Auf jeden Fall damit ab Zeitpunkt des Übergangs auf dich die Mieter/Ämter wissen wo sie deinen Cashflow hinüberweisen müssen

 

vor 9 Stunden schrieb falke5000:

Grundbesitzabgabe, Anschrift und Kontaktdaten mitteilen --> muss ich pro-aktiv sein?

Der Steuerbescheid geht an den bekannten Eigentümer. Erfolgt keine Umschreibung (durch dich oder den alten EG) ist der alte Eigentümer für den aktuellen Bescheid verantwortlich. Dieser kann dann natürlich auf dich zurückkommen zwecks Nachforderung. Ich bin ein Freund davon sowas direkt richtig zu regeln, anstatt passiv abzuwarten. Gibt im Nachhinein nur Mehraufwand.

vor 9 Stunden schrieb falke5000:

Gebäudeversicherung, Anschrift und Kontaktdaten mitteilen

Wie schon gesagt genau prüfen! Sonderkündigungsrecht ist ein Monat nach Überschreibung im Grundbuch auf dich, ansonsten immer nach einem Schadensfall.

 

vor 9 Stunden schrieb falke5000:

Wer übernimmt den Winterdienst?

Erstmal du, schau dir an ob es eine Regelung im Hause gibt. Sprech mit den Mietern. Hausordnung und ggf. Winterdienstregelung prüfen, ansonsten selber aufstellen ab Datum X und die Mieter damit beauftragen. Überprüfen ob es klappt, ansonsten einen Dienstleister beauftragen und auf die Mieter umlegen.

 

vor 9 Stunden schrieb falke5000:

Rechtschutzversicherung abschliessen?

Ansichtssache. @Wladimir Simonov hats schon geschrieben. Traust du dir zu gewisse Sachen selber zu regeln und zu lösen?

Ich bin zu 99% der Meinung dass es verschwendetes Geld ist. Rechne für dich durch, was für ein Risiko du bei den aktuellen Mietern siehst, ob sich diese nicht umlegbare Ausgabe für dich lohnt oder nicht. Bei den Gewerbeeinheiten kann man es sich vielleicht überlegen, da werden denke ich mal die Beiträge aber auch höher sein.

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