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Seneca

Kündigung einer Mieterin

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Hallo zusammen,

aktuell prüfe ich eine interessante Immobilie zum Kauf.

3 Zimmer Wohnung, sehr zentral, WG geeignet für rund 90.000 Euro.

Problem an der Geschichte:

Die aktuelle Mietern (Alleinerziehende Mutter mit einer Tochter (17), arbeitslos aber aktuell mit einer Teilzeit Putzstelle) hat vom verstorbenen Vorbesitzer einen unbefristeten Mietvertrag (abgeschlossen 2008) ohne Mietpreisanpassung.

Sie zahlt 362 Euro Kalt pro Monat (exkl. Heizung, Betriebskosten). Diese Miete würde gerade die Finanzierung ohne Reserven decken. Die Miete wird direkt von der ARGE gezahlt und eigentlich ist die Wohnung nach Auflage der ARGE zu groß für die Mieterin, doch da die Miete so gering ist hat die ARGE nix dagegen.

Der Kaufpreis ist aufgrund dieser Situation auch so gering. Ein Normaler Preis in dieser Lage liegt bei ca. 100.000-120.000 Euro.

Fakt ist. Bleibt die Mieterin in der Wohnung, so lohnt sich das Investment nicht. Findet man hierfür jedoch eine Lösung und kann eine WG darauf machen und 700-800 Euro Kalt verlangen, dann ist die Wohnung ein gutes Renditeobjekt.

Wie schätzt ihr die Möglichkeiten der Kündigung der Mieterin ein? Welche Optionen gibt es?

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Wenn sie sich an den Mietvertrag hält, hast du meines Wissens nur die Möglichkeit wegen Eigenbedarf zu kündigen. Dann musst du die Wohnung aber eben auch dafür nutzen. Also selbst oder bestimmte Verwandte. Wenn nicht und sie bekommt das raus, kann es zu hohen Forderungen kommen.

Ist aber keine verbindliche Rechtsauskunft!

Beste Grüße

Der Immo-Jörg

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Wurde im Mietvertrag die Mieterhöhung ausgeschlossen oder ist dazu keine Reglung eingebaut? Wenn nicht kannst du mit dem Mietenspiegel arbeiten und die Miete einseitig erhöhen. 

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Also auch ohne Mietpreisanpassung sollte hier eine Erhöhung der Miete möglich sein. Sei es nach dem aktuellen Mietspiegel oder aber auch nach dem Prinzip der Vergleichsmieten. Je nach dem was es bei dir in dem Ort gibt.

Ob diese allerdings vom Mieter anerkannt wird, bleibt fraglich. Er muss dies bin in 2 Monaten anerkennen, wenn nicht dann muss dies eingeklagt werden. Ob man sich allerdings dies dann antut und wie hier die Aussichten auf Erfolg sind kann ich nicht beurteilen. 

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Wo befindet sich denn die Wohnung?

Als ich mein Nachbarhaus gekauft habe, waren auch bescheuerte Mieter drin. Ich hatte Glück, sie haben völlig unerwartet gekündigt. Falls nicht, hätte ich meinen kleinen Bruder dort einquartiert (er wäre da auch tatsächlich eingezogen)... Vielleicht geht so etwas bei dir auch?

Das ist der Grund, warum ich in Freiburg investiere. Ich bekomme im Zweifelsfall jeden Mieter raus.

Ansonsten: 20% mit der Miete hoch, dann eine Modernisierungsankündigung (z.B. neues Bad) und damit verbundene Erhöhung. 

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vor 17 Stunden schrieb 79115Freiburg:

Ansonsten: 20% mit der Miete hoch, dann eine Modernisierungsankündigung (z.B. neues Bad) und damit verbundene Erhöhung.

Es kann aber auch dort eine Klage notwendig sein...

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Evtl .wäre es auch eine Möglichkeit Eigenbedarf anmelden ... Mieterin kündigen ... einen verwandten die Wohnung mieten lassen mit der Möglichkeit das dieser untervermieten darf und dich als Ansprechpartner angibt ;-)

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Sprich doch einfach einmal mit der Mieterin :zwinker:

Versuch einmal ein wenig übere ihren Hintergrund / ihrer Motivation herauszubekommen. Dann kannst' ihr auch gleich erzählen,  was Dein Plan für die Wohnung ist. Zudem könnte man dann (nach dem Kauf) mit ihr vielleicht eine Vereinbarung treffen. Mieter sind - je nach Standort - durchaus willig auch einmal umzuziehen, wenn der Umzugskostenzuschuss stimmt B|

 

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Hallo zusammen,

danke für diese ausführlichen Informationen und eure Meinungen.

@Aleks Der Vertrag ist eine dieser Vorlagen von Haus und Grund, oder so, siehe mehr dazu im Anhang. Nix enthalten oder eben hier nicht eingetragen von Mietindex oder Staffel.

@Thomas Knedel Danke auf für Deinen Hinweis. Das ist wohl erstmal der vernünftigste Schritt.

Eine Eigenbedarfskündigung kann wie von @79115Freiburg vorgeschlagen auch sehr sinnvoll sein.

So wie ich eure Meinungen einschätze sehr Ihr das Risiko im Vergleich zum möglichen Gewinn als "Kalkulierbar" ein. Natürlich, wenn sich ein Mieter wirklich festsetzt hat man wenig Chancen.

Worst Case Szenario (wahre Geschichte)

Die Mieterin (ältere Dame) wollte nicht aus der Immobilie gehen, da sie hier schon seit über 30 Jahren mit Ihrem Mann lebt und auf die letzten Lebenstage nicht mehr umziehen möchte. Das Haus (3 Parteien in Heidelberg) sollte komplett saniert werden - ohne den Auszug war das aber nicht möglich. Der Fall landete vor dem Gericht, Kündigung wegen Eigenbedarf. Laut Gericht musste die Mieterin ausziehen. Die Mieterin holte sich ein Gutachten vom Psychiater, "sie würde sich umbringen, wenn sie ausziehen muss". Das Gericht wollte das Risiko eines möglichen Suizid nicht eingehen und sie durfte in der Wohnung bleiben. Keine Chance sie herauszubekommen. Wie gesagt, sicher die Ausnahme und "WORST CASE".

Ich denke ich werde folgendermaßen vorgehen:

  • Wie von Thomas erwähnt ein offenes und ehrliches Gespräch mit der Mieterin suchen. Gemeinsame Lösungsfindung. Entweder:

Mieterhöhung auf ein rentables Level oder

Auszug zum nächstmöglichen Zeitpunkt evtl. inkl. "Reisekostenzuschuss"

  • Schreiben zu Mieterhöhung laut Mietpreisspiegel oder Vergleichsmieten
  • Ankündigung von Sanierungen und Modernisierungen mit Mietpreisanpassung
  • Eigenbedarfskündigung

Natürlich kann bei jedem Schritt ein Rechtsweg notwendig sein, im Zweifel müsste ich da evtl. nochmal mit einem Anwalt Rücksprache halten. Ich denke aber ein offenes Gespräch zu Beginn und bei Nichteinigung eine konstante, regelmäßige Erhöhung des Druckes ist eine gute Strategie. 

2016-02-02 18_51_58-Mietvertrag(unvollständig)01.09.2008.pdf - Adobe Acrobat Pro.png

2016-02-02 18_52_26-Mietvertrag(unvollständig)01.09.2008.pdf - Adobe Acrobat Pro.png

Edited by Christopher Pfahl

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vor 47 Minuten schrieb Christopher Pfahl:

eine kontante, regelmäßige Erhöhung des Druckes ist eine gute Strategie. 

Da hast du recht und ich kenne einige wo das prima funktioniert hat.

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Eigenbedarf - Verwandte rein - Nach einem Jahr kündigen sie dir und ziehen aus? Dann müssten sie aber

- mindestens ein Jahr drin bleiben

- einen unbefristeten Vertrag haben

- freiwillig kündigen

 

Auch wenn sich das vielleicht etwas böswillig anhört.. Machbar..

 

Ansonsten passe die miete um 20% an (wenn möglich) und investiere danach eben ein bisschen in die komplette Wohnung und dann gleich einen Modernisierungsaufschla..

 

Mit der Mieterin sprechen ist halt so eine Sache.. Jemand der nur Teilzeit arbeitet und vom Amt lebt und dann noch so eine schöne und vorallem große Wohnung bewohnt, möchte sich nicht verkleinern.. Wozu auch.. Mach dir vorher Gedanken wie die nächsten Schritte sind und nicht nur DER nächste Schritt, bevor du los läufst und mit ihr redest..

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