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haifisch030

Spekulartionsfrist bei selbst genutztem Wohnraum

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Hallo liebe Immopreneure,

Ich hoffe hier kennt sich jemand gut mit dem Thema Steuern aus und ist bereit mir zu helfen.

Ich habe im Dezember 2016 den Kaufvertrag für eine Wohnung unterschrieben.

Dem Finanzamt habe ich gesagt das ich die Wohnung nicht vermiete und ausschliesslich selbst nutzen werde.

Denn das FA hatte mich nach dem Kauf angeschrieben und nach meiner beabsichtigten Nutzung gefragt.

Im März 2017 war dann die Schlüsselübergabe und Ich bin selbst in die Wohnung gezogen.

Ich will die Wohnung nun aufwerten und möglichst schnell wieder mit Gewinn verkaufen!

Bis dahin werde ich die Wohnung nur selbst nutzen und nicht vermieten.

Kann Ich die Wohnung jetzt schon im Januar 2018 steuerfrei verkaufen oder erst in 2019 ?

Edited by haifisch030

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Du kannst auch dieses Jahr schon steuerfrei verkaufen, wenn du auch tatsächlich darin gewohnt hast. Eine sporadische Nutzung während Bau-und Renoveriungsarbeiten reicht da nicht. 

Edited by chrisbre

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vor 19 Minuten schrieb freeone:

Denk bitte auch an §42 Abgabenordnung (Gestaltungsmissbrauch). Man sollte so etwas nicht zu oft machen.

Ganz wichtiger Punkt. Das Finanzamt lässt sich vielleicht einmal verarschen, ein zweites Mal sicherlich nicht. Was du machst, ist faktisch Steuerhinterziehung, denn wie du schreibst, ist es von vorneherein deine Absicht die Wohnung so schnell wie möglich aufzuwerten und zu verkaufen und zwar ohne Steuern zu zahlen. Das ist schon jetzt ganz klar § 42 AO. Es ist nur recht schwer für das Finanzamt das nachzuweisen. Indizien lieferst du aber, indem du die Wohnung aufwertest. Machst du das bei der nächsten Wohnung wieder, bist du sicher am Fliegenfänger!

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vor 37 Minuten schrieb chrisbre:

Du kannst auch dieses Jahr schon steuerfrei verkaufen, wenn du auch tatsächlich darin gewohnt hast. Eine sporadische Nutzung während Bau-und Renoveriungsarbeiten reicht da nicht. 

Ein Verkauf ist erst ab Beginn 2019 möglich, da 2017 als erstes, 2018 als zweites und 2019 als drittes Jahr zählt. Bei einem Verkauf in 2017 würde der Veräußerungsgewinn auf jeden Fall steuerpflichtig sein...........

http://www.pwc.de/de/privatpersonen/veraeusserung-privater-immobilien.html

Keine Steuerberatung. Bitte Steuerberater fragen.

Wie Freeone schreibt, sollte man solche Aktionen nicht zu häufig machen (AO 42).

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vor 1 Stunde schrieb Andreas:

Ein Verkauf ist erst ab Beginn 2019 möglich, da 2017 als erstes, 2018 als zweites und 2019 als drittes Jahr zählt. Bei einem Verkauf in 2017 würde der Veräußerungsgewinn auf jeden Fall steuerpflichtig sein...........

http://www.pwc.de/de/privatpersonen/veraeusserung-privater-immobilien.html

Keine Steuerberatung. Bitte Steuerberater fragen.

Wie Freeone schreibt, sollte man solche Aktionen nicht zu häufig machen (AO 42).

Das stimmt eben nicht und wurde hier auch schon desöfteren ausdiksutiert. 

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Die 3 Jahre gelten nur, sofern zuvor vermietet wurde. Andernfalls sehe ich das auch so, dass nach kürzerer Zeit verkauft werden kann. Das FA sollte allerdings nicht erkennen, das dies die Absicht war. Sehe das, wie @Eduard H. und @freeone

Auszug aus EStG

"§ 23 Private Veräußerungsgeschäfte

(1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind
1.
Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. 2Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. 3Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;
2.
Veräußerungsgeschäfte bei anderen Wirtschaftsgütern, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als ein Jahr beträgt. 2Ausgenommen sind Veräußerungen von Gegenständen des täglichen Gebrauchs. 3Bei Anschaffung und Veräußerung mehrerer gleichartiger Fremdwährungsbeträge ist zu unterstellen, dass die zuerst angeschafften Beträge zuerst veräußert wurden. 4Bei Wirtschaftsgütern im Sinne von Satz 1, aus deren Nutzung als Einkunftsquelle zumindest in einem Kalenderjahr Einkünfte erzielt werden, erhöht sich der Zeitraum auf zehn Jahre;
3.
Veräußerungsgeschäfte, bei denen die Veräußerung der Wirtschaftsgüter früher erfolgt als der Erwerb.
2Als Anschaffung gilt auch die Überführung eines Wirtschaftsguts in das Privatvermögen des Steuerpflichtigen durch Entnahme oder Betriebsaufgabe. 3Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen. 4Die Anschaffung oder Veräußerung einer unmittelbaren oder mittelbaren Beteiligung an einer Personengesellschaft gilt als Anschaffung oder Veräußerung der anteiligen Wirtschaftsgüter. 5Als Veräußerung im Sinne des Satzes 1 Nummer 1 gilt auch
1.
die Einlage eines Wirtschaftsguts in das Betriebsvermögen, wenn die Veräußerung aus dem Betriebsvermögen innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren seit Anschaffung des Wirtschaftsguts erfolgt, und
2.
die verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft.
(2) Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften der in Absatz 1 bezeichneten Art sind den Einkünften aus anderen Einkunftsarten zuzurechnen, soweit sie zu diesen gehören."
 
 
Keine Steuerberatung!
Edited by Stefan-RheinMain

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Das Verkaufen an sich ist ja nicht das Problem, allerdings sehe ich eher die unbedingte Absicht, dies von vorn herein zu tun als angreifbar. Man sollte sich dessen bewusst sein, dass das FA auch rückwirkend Immobiliengeschäfte als Gewerbebetrieb deklarieren kann und dafür gibt es keine harte Grenze; es wird stattdessen anhand von Anhaltspunkten entschieden. Wenn man in Zukunft dann mal einen Notverkauf abwickeln musst, könnte es da schon eng werden. Es ist daher im Allgemeinen gut, entsprechende Transaktionen gut zu dokumentieren; idealerweise gibt es private Gründe für Umzugsentscheidungen. Man könnte eine Wohnung nach der Aufwertung auch nachbeleihen. Das könnte aus steuerlicher Sicht deutlich unproblematischer sein. Eine Aufwertung kann man in der von dir beschriebenen Situation ohnehin nicht von der Steuer absetzen.

Keine Steuerberatung, bitte Steuerberater fragen.

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Die Wohnung ist in einer Lage die weitere Wertsteigerung verspricht. 

Ich telefoniere heute mit dem Steuerberater.

Wenn er andeutet, dass es Probleme geben könnte, dann beleihe ich die Wohnung halt und kaufe mir von dem Geld was anderes dazu. 

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