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oki

Erste Immobilie - ETW in Hamburg Horn

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Moin zusammen,

ich würde gern eure Meinung zu meinem Vorhaben haben: Hier die Fakten in der nötigen Kürze:

- Neubau ETW in HH Horn (B-Lage), kleineres MFH mit 2,5 Stockwerken, 10 Min zur U-Bahn,  Ferigstellung Ende 2017

- ca. 60 qm für ca. 220 TEUR inkl. NK

- eingesetztes EK ca. 20 TEUR

- realistische Monatsmiete ca. 720 EUR (ca. 12 EUR kalt/qm)

- Finanzierung: 100 TEUR zu 1,65 % eff. Bankdarlehen 15 Jahre mit 3 % Tilgung und 100 TEUR KFW zu 0,5% eff. für 10 Jahre  (inkl Tilgunszuschuss) 5 Jahre tilgungsfrei, monatliche Rate in den ersten 5 Jahren: 460 EUR, dann etwa 800 EUR

Mit dem erzielten Übeschuss der ersten 5 Jahre  will ich entweder EK aufbauen oder meine selbstgenutze Immobilie tilgen, dort läuft mein schlechtester Kredit mit 2,25 % eff. bis 2024. Die Tilgungsrate meiner eigenen Immobilie beträgt nur 1,6 %, daher möchte ich hin und wieder sondertilgen (vor allem aus Erwerbseinkommen).

Frage 1: Sollte ich eurer Ansicht nach die Überschüsse aus der ETW zur Tilgung nutzen oder besser EK aufbauen für die nächste Immobilie?

Frage 2: Wie bewertet ihr den Kauf?

Vielen Dank für eure Antwrten!

 

 

 

Edited by oki

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vor 9 Minuten schrieb oki:

Moin zusammen,

ich würde gern eure Meinung zu meinem Vorhaben haben: Hier die Fakten in der nötigen Kürze:

- Neubau ETW in HH Horn (B-Lage), kleineres MFH mit 2,5 Stockwerken, 10 Min zur U-Bahn,  Ferigstellung Ende 2017

- ca. 60 qm für ca. 220 TEUR inkl. NK

- eingesetztes EK ca. 20 TEUR

- realistische Monatsmiete ca. 720 EUR (ca. 12 EUR kalt/qm)

- Finanzierung: 100 TEUR zu 1,65 % eff. Bankdarlehen 15 Jahre mit 3 % Tilgung und 100 TEUR KFW zu 0,5% eff. für 10 Jahre  (inkl Tilgunszuschuss) 5 Jahre tilgungsfrei, monatliche Rate in den ersten 5 Jahren: 420 EUR, dann etwa 800 EUR

Mit dem erzielten Übeschuss der ersten 5 Jahre  will ich entweder EK aufbauen oder meine selbstgenutze Immobilie tilgen, dort läuft mein schlechtester Kredit mit 2,25 % eff. bis 2024. Die Tilgungsrate meiner eigenen Immobilie beträgt nur 1,6 %, daher möchte ich hin und wieder sondertilgen (vor allem aus Erwerbseinkommen).

Frage 1: Sollte ich eurer Ansicht nach die Überschüsse aus der ETW zur Tilgung nutzen oder besser EK aufbauen für die nächste Immobilie?

Frage 2: Wie bewertet ihr den Kauf?

Vielen Dank für eure Antwrten!

 

 

 

Ich würde einen derartigen Kauf als Investor nicht machen.

1. Du zahlst für die Wohnung das 25 fache der von Dir erwarteten Sollnettokaltmiete, ohne das in Horn angesichts der nicht sehr guten Lage hohe Mietsteigerungen zu erwarten sind (generell sind neu gebaute Wohnungen nach ein paar Jahren nicht so teuer zu vermieten wie beim Erstbezug)

2. Du wirst spätestens nach 5 Jahren jeden Monat einige hundert Euro cash negativ sein (Berechnung: 800 Euro Kapitaldienst, 20% bis 25% von 720 Euro für kalkulatorische Kosten der Instandhaltung, des Leerstands und Verwaltungskosten, d.h. 140 bis 180 Euro, Summe. 940 bis 980 Euro abzüglich 720 Euro Nettokaltmiete: 220 bis 260 Euro, ggf. verringert um Steuereffekte).

Den Kauf einer derartigen Immobilie kann man vielleicht machen, wenn man zu viel Liquidität hat.

Da Du noch Schulden auf Deiner selbstgenutzten Wohnung hast, würde ich zuerst diese abzahlen, bevor ich so teuer eine weitere Immobilie kaufen würde.

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Ich kann Andreas Aussage unterstreichen, warum kauft Ihr sowas?

Mal eine Frage, was muss ich genau tun bzw. was muss passieren, damit ich auf den Gedanken komme, mich für diese Immobilie zu interessieren?0
Unter 10% Rendite kann ich nicht wirklich empfehlen, zu kaufen, außer man hat ein Package mit weit mehr als 500t JNM, damit es sich lohnt.
 

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Kenne die Lage nicht, in Frankfurt "Westend" wär's ein fairer Preis (da wärs allerdings "ca." Faktor 15 ;) )

 

Edited by Matthias147718

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Der Multiplikator ist mit 25 hoch, aber was glaubt ihr was in Hamburg sonst gezahlt wird? Hier die Vorteile aus meiner Sicht, welche mich zum Kauf bewogen haben:

- Die Wohnung trägt sich 3 % Tilgung von selbst. 

- Die ersten 5 Jahre haftet der Bauträger für Schäden.

- Die ersten 10 Jahre sind keine größeren Reparaturen zu erwarten.

- Die Entwicklung der Mietpreise kann keiner vorhersehen, aber 9-10 EUR kalt zahlt man für 60er Jahre Wohnungen in der Gegend! Daher glaube ich, noch in 5 Jahren den Preis nur nach. Inflation (1,5 %) zu bekommen, ergo 13 EUR kalt. Steigerungen darüber hinaus erwarte ich aus konservativer Sicht nicht.

- Bei angenommener Wertentwicklung im Bereich des Infaltionsausgelichs 1,5 % stünde ein verkauf in 10 Jahren zu 232.000 EUR nichts entgegen.

-> 20 TEUR EK eingesetzt, in den ersten 5 Jahren ergibt sich ein jährlicher Überschuß von 3.000 EUR oder 15 % des eingetzten Kapitals.

- > da hier 3 % Tilgung enthalten sind, sollte der Kapitaldienst entsprechend betrachtet werden: es wurden 16.000 EUR getilgt, d.h. dies ist als Überschuss zu sehen

-> in den ersten 5 Jahren also 20.000 eingesetzt und 31.000 bekommen macht etwa 10 % Rendite p.a.

-> in den letzten 5 Jahren setzt die Tilgung des 2. Darlehens ein, dann wäre die Miete mit 13 EUR kalt bei +/- 0 allerdings zahlt der Mieter weiterhin die 3 % Tilgung mit!

-> Nach 10 jahren wären ca. 45.000 ingesamt zurückgeführt, sollte die Wohung in Höhe Inflation an Wert steigen (1,5% p.a.) ergäge sich ein steuerfreier Gewinn von 12.000, insgesamt also 57.000 Zugewinn auf einen Einsatz von 20.000, Ergo 10 % p.a.

Ich weiss, es ist eine vereinfachte Berechung auch unter einigen Annahmen, die so nicht eintreffen müssen! Allerdings sind wurden keine Mondpreise bei Miete oder Wertentwicklung angesetzt.

Edited by oki

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Leider sind in der Rechnung sehr viele Annahmen inkludiert. Es ist richtig: niemand hat eine Glaskugel und kann die Zukunft vorhersagen. Trotzdem: du rechnest mit mind. einem stabilen Werterhalt - das ist spekulativ und würde ich nicht in die Kalkulation einfliessen lassen. Sicher. Hamburg ist ein relativ stabiler Markt aber das hat man von Frankfurt auch gedacht bis der dortige Immomarkt implodiert ist (Einstieg meines Landsmannes Hörhan war zu dieser Zeit). Wesentlich ist dabei zu bherücksichtigen, dass die Bank jederzeit den Wert neu ermitteln kann und eventuell nachschüsse verlangen könnte. Du rechnest auch schön hinsichtlich der Inflation. Ja. Das ist marke Alex Fischer. Das ist mir zuviel an "wäre" und "würde" und "ergäbe". Mehr muss ich dazu nicht sagen.

 

Die Worte von @Andreas klingen sehr charmant. .D

vor 1 Stunde schrieb Andreas:

Den Kauf einer derartigen Immobilie kann man vielleicht machen, wenn man zu viel Liquidität hat.

ich drücke es etwas deutlicher aus: zuviel Kohle und keinen Plan. Klingt hart aber ist manchmal so. Weil:

 

vor 1 Stunde schrieb Jb007:

Unter 10% Rendite kann ich nicht wirklich empfehlen, zu kaufen, außer man hat ein Package mit weit mehr als 500t JNM, damit es sich lohnt.

Auch das ist so. Ich schrieb ähnliches auch mal anderer Stelle im Forum. Man bindet sich eine tickende Zeitbombe ans Bein. tatsächlich würde ich in der gegenwärtigen Phase gar nix kaufen sondern lieber EK ansparen oder:

vor 2 Stunden schrieb Andreas:

Da Du noch Schulden auf Deiner selbstgenutzten Wohnung hast, würde ich zuerst diese abzahlen, bevor ich so teuer eine weitere Immobilie kaufen würde.

 

Folgende generelle  Aussagen von mir: vergesst die immer so hochgejubelte, ominöse EK-Rendite. Das einzige was zählt ist der monatliche CF!!! Alles andere ist erstmal nebensächlich mMn. Besonders beim ersten oder zweiten objekt. Denn genau diese sind das Fundament. Wer mir nicht glaubt...Warren Buffett (ich weiß anderes Metier) suchte seine "Objekte" immer nur nach CF-Gesichtspunkten aus. Vieles andere ist Spekulation, Schönfärberei und Illusionen Marke "in 5 tagen zum Millionär".

Interessant ist der Ist-zustand. Ist der CF ausreichend? Geht nur mit mind. 10% (und das ist schon knapp). Ausgenommen Objekte in echten, aufstrebenden Städten und Stadtteilen. Aber mit dem Dingfestmachen solcher Areale tun sich sogar die großen der Branche etwas schwer. Wenn unter der oben angesprochenen Marke wird es gefährlich - vor allem bei 100+% Finanzierungen.

 

vor einer Stunde schrieb oki:

Hier die Vorteile aus meiner Sicht, welche mich zum Kauf bewogen haben

Du hast also bereits gekauft? Hmm. Ok. Wozu dann die Debatte?

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nur weil die Preise im Umfeld hoch Bzw höher  sind, muss man doch nicht kaufen, Vergiss das Asset Immobilien einfach 

Lufthansa Aktien kosten derzeit 17-18 EUR, vielleicht steigen die noch auf 20-21 EUR, warum ichmir die Aktien trotzdem nicht kaufe ? Weil das Risiko zu hoch ist, warum soll ich mir etwas kaufen, wenn die Wahrscheinlichkeit höher ist, Geld zu verlieren als daran zu verdienen.... bei Immobilien ist sogar noch der Verwaltungsaufwand dabei, Risiko Mieter zahlt nicht etc

wenn sich was nicht rechnet, einfach anderen Sachen widmen , meine Meinung 

 

Edited by Jb007
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vor 12 Minuten schrieb Jb007:

wenn sich was nicht rechnet, einfach anderen Sachen widmen , meine Meinung

Absolut!

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@oki Ich kann grundsätzlich nur eine Strategie erkennen: schnell eine Immo und hoffen auf Inflations und Spekulationseffekte. Ich würde bei der nächsten immo an deiner Stelle anders vorgehen. Siehe die obigen Kommentare von Andreas und JB007. Vor allem bedenke: fällt der Mieter aus dann musst du den KD aus anderen Objekten/Einkommen erwirtschaften. Das nervt. :D Und es macht im wahrstem Sinne des Wortes IMMOBIL.

 

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vor 2 Stunden schrieb oki:

 

Warum fragst Du, wenn Du die Wohnung schon gekauft hast?

Hamburg Horn war und wird nie eine gute Wohnlage sein (meine Familie lebt schon seit ein paar Generationen in Hamburg und Umgebung).Ich würde das als C-Lage ansehen (die meisten Hamburger kennen nur den Horner Kreisel). Das Wertsteigerungspotential dürfte sehr begrenzt sein, auch wenn der Kaufpreis niedriger ist als in anderen Stadtteilen (wo die Preise aber vor allem von Eigennutzenr getrieben werden). Du hast dadurch tendenziell eine höhere Fluktuation, schlechtere Mieter und damit verbunden höhere Instandhaltungskosten, mehr Leerstand etc. als in anderen Stadtteilen.

Die Kommentare von Georg und JB 007 teile ich im vollem Umfang.

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vor 1 Stunde schrieb Georg J. Heininger:

Folgende generelle  Aussagen von mir: vergesst die immer so hochgejubelte, ominöse EK-Rendite. Das einzige was zählt ist der monatliche CF!!! Alles andere ist erstmal nebensächlich mMn.

Absolut zu 100% richtige Aussage.

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Vielen Dank für eure Beiträge! Natürlich ist es nicht der beste Deal der Welt gewesen, aber dennoch aus meiner Sicht unter dem Risiko-/RenditeAspekt gut proportioniert. Sonst hätte ich es nicht gemacht!

@Andreas: Ja, Horn ist sicher keine Top Lage, Neubau in Altona kostet derzeit 6.000 EUR/qm bei 20 EUR/qm somit ist die Relation zu Horn gleich. Bei 20.000 EUR EK könnte ich die Kennzahlen in Altona nie erreichen (Kaufpreis wäre mit NK fast 400.000!). Über Entwiklungspotenzial kann man da trefflich streiten... Ich kann definitiv Wanderbewegungen in Richtung Wandsbek, JEnfeld, Horn und Billstedt erkennen, da hier Normalverdiener noch was leisten können - nicht die sozial Schwachen. Hast du in Hamburg in letzter Zeit einen Deal gemacht? Falls ja, würde mich das zum Vergleich interessieren!

@Georg: Natürlich muss ich mit Annahmen rechnen, sonst kann ich keinen Finanzplan aufstellen. Die Inflation mit 1,5 % p.a. für 10 Jahre anzusetzen halte ich nicht für zu optimistisch. Das der Markt teuer geworden ist, da gebe ich dir recht. Ob es zu teuer war, wissen wir erst hinterher. Betriebswirtschaflich habe ich den CF UND die EK-Redite berücksichtigt, daher die ersten 5 Jahre CF, dann 5 Jahre eben keinen - anders kann ein so ein Invest mit 90 % Fremdkapital kaum funktionieren. Mein Post hier war aus reiner Neugier, wollte die Meinung von den Profis hier lesen. Das diese negativ ausfällt muss ich aushalten.

Eure Kritik nehme ich an! Die Zukunft wird zeigen, ob ich zu optimistisch an die Sache gegangen bin, vor allem in Hinblick auf Leerstand und Fluktuation.

Edited by oki
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vor 30 Minuten schrieb DiBe:

Absolut zu 100% richtige Aussage.

Die Angabe der EK -Rendite ist in vielen Fällen obsolet, insbesondere wenn man deutich unter Verkehrswert kauft. Dann läge der EK-Einsatz bei "0"   

Früher lag der Engpass in der Finanzierug, heute sind es die fehlenden passenden Objekte.

Grundsätzlich kann man ja eine hinreichend sichere Anlage quasi unbegrenzt hebeln, sofern man denn nur eine Bank findet die dies finanziert. Die großen Vermögen sind ja in der Regel auf diese Weise entstanden,ob nun mit Immobilien oder auch mit Firmenanteilen.

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@oki  Vielleicht kannst Du die Whg zimmerweise an Studis vermieten, wenn Dein Mieter mal auszieht. Dann siehts renditemäßig schon ein bißchen besser aus. Und vielleicht kannst Du die Bude noch ein bißchen aufpimpen. Balkon, Bad, Stellplatz, Keller seperat vermieten....

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@Fröhn: ...vielleicht mache ich darin ein Haar- und Bartsalon auf, dann kannst du mich als bester Kunde sanieren!

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Ja, ok, aber schau vorher in die Teilungserklärung, ob die Ausübung von Gewerbe erlaubt ist - ich vermute mal nein. .-)) fg :D

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vor 1 Stunde schrieb oki:

Vielen Dank für eure Beiträge! Natürlich ist es nicht der beste Deal der Welt gewesen, aber dennoch aus meiner Sicht unter dem Risiko-/RenditeAspekt gut proportioniert. Sonst hätte ich es nicht gemacht!

@Andreas: . Hast du in Hamburg in letzter Zeit einen Deal gemacht? Falls ja, würde mich das zum Vergleich interessieren!

In einem Vorort direkt an der Hamburger Stadtgrenze haben wir uns zuletzt in 2014 vollkommen überteuert (2600Euro pro qm plus NK) ein kernsaniertes gut 100 Jahre altes EFH in einer Villengegend gekauft. Bei selbst genutzten Immobilien akzeptiere ich am ehesten Liebhaberpreise.

Mein letzter "Deal" (war eher ein Frustkauf) war der Kauf einer vermieteten 70qm ETW für 30.000 Euro plus NK in Magdeburg-Sudenburg in einer ruhigen Straße (Faktor 7,1 vor Nebenkosten).

Hamburg ist für Immobilieninvestoren (d.h. Bestandhaltern und nicht Händler, die auf Wertsteigerung hoffen) m.E. nicht mehr geeignet (ähnliches gilt für Berlin wo mir ein paar MFH gehören).

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vor 2 Stunden schrieb Andreas:

Mein letzter "Deal" (war eher ein Frustkauf) war der Kauf einer vermieteten 70qm ETW für 30.000 Euro plus NK in Magdeburg-Sudenburg in einer ruhigen Straße (Faktor 7,1 vor Nebenkosten).

die hätte ich auch genommen ;-)

 

vor 2 Stunden schrieb Andreas:

Hamburg ist für Immobilieninvestoren (d.h. Bestandhaltern und nicht Händler, die auf Wertsteigerung hoffen) m.E. nicht mehr geeignet (ähnliches gilt für Berlin wo mir ein paar MFH gehören).

...ganz klare Zustimmung !!!

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vor 4 Stunden schrieb oki:

Mein Post hier war aus reiner Neugier, wollte die Meinung von den Profis hier lesen. Das diese negativ ausfällt muss ich aushalten.

Ich denke eher, dass du dir Bestätigung für den Deal holen wolltest, weil du selbst unsicher bei dem Deal warst. Sonst würde dein Beitrag keinen Sinn machen. Ist nur meine persönliche Wahrnehmung. Das nächste Mal solltest du vielleicht im Vorfeld eines Deals solche Fragen stellen. Vielleicht hättest du dann diesen Deal nicht gemacht.

Ich sehe das wie meine Vorredner: Du hast dir einen richtigen (Brems-)Klotz ans Bein gebunden. Deine einzige "Hoffnung" kann nur sein, dass Horn sich entgegen der allgemeinen Erwartung doch positiv entwickelt und die Preise steigen. Prinzip Hoffnung ist aber ein sehr schlechter Ratgeber im Bereich der Finanzen.

 

vor 8 Stunden schrieb oki:

Frage 1: Sollte ich eurer Ansicht nach die Überschüsse aus der ETW zur Tilgung nutzen oder besser EK aufbauen für die nächste Immobilie?

Deine nächste Immobilie wird schwerer zu finanzieren sein, weil du dir deine Bonität mit dieser bereits verschlechtert hast. Nach 5 Jahren wirst du jeden Monat 150-200 € zur ETW zuschießen müssen. Das heißt dein Cashflow verschlechtert sich, anstatt sich zu verbessern. Das sieht keine Bank gerne. Vielleicht verdienst du genug, sodass es nicht ins Gewicht fällt. Aber wenn du Normalverdiener (zw. 2000 und 2500 € netto) bist, dann ist das schon sehr ausschlaggebend, zumal du noch einen weiteren Klotz am Bein mit deiner selbstgenutzten Immobilie hast.

Wenn ich in deiner Situation wäre, würde ich mein Eigenheim so schnell wie möglich tilgen und die ETW nach 10 Jahren versuchen zu einem guten Kurs zu verkaufen. Wenn der Immo-Markt in 10 Jahren einbricht, bleibt dir nichts weiter übrig, als Augen zu und durchzuhalten. Du bekommst als Normalverdiener definitiv ein ganz großes Problem, wenn die Zinsen auf z.B. 4 % steigen und zeitgleich die Mietpreise stagnieren.

 

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Also Hamburg Horn finde ich garnicht so schlecht ...es ist einfach zu jederzeit vermietbar das ist schon mal gut !  Horn, Wandsbek, Billstedt sind tatsächlich am kommen ich als Hamburger kann das bestätigen. Ich bin von Anfang in Hamburg investiert und werde auch weiterhin in Hamburg kaufen

Habe dieses Jahr 20 Einheiten dazu gekauft 2x MFH mit zum Faktor 13 (ohne Entwicklung nach Entwicklung leicht machbar Faktor 10-11).

Ich finde es gibt immer noch gute Orte in Hamburg wo Wertsteigerung möglich sind außer jetzt Eppendorf,Eimsbüttel bzw Umkreis der Alster :-)

p.s. fahre die strategie Buy and Hold ,

 

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vor 12 Minuten schrieb HamburgInvest:

Habe dieses Jahr 20 Einheiten dazu gekauft 2x MFH mit zum Faktor 13 (ohne Entwicklung nach Entwicklung leicht machbar Faktor 10-11).

Das sind ja auch ganz andere Voraussetzungen und Kennzahlen. Herzlichen Glückwunsch zu diesen Käufen! Hört sich für Hamburg sehr gut an!

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vor 7 Minuten schrieb Eduard H.:

Das sind ja auch ganz andere Voraussetzungen und Kennzahlen. Herzlichen Glückwunsch zu diesen Käufen! Hört sich für Hamburg sehr gut an!

Danke Eduard

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Kann man keine Bestandswohnung mit Faktor 20 mehr in schlechten Gegenden von HH finden?

Also rund um Frankfurt geht das noch.

Damit kannst du mehr tilgen und bist schneller aus dem Risiko

 

Edited by haifisch030

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Kann mir jemand aus der aktuellen Angebotslage (Immoscout usw.) ein MFH in Hamburg zeigen, was einen Faktor von ca 15 hat? Aber bitte kein Angebot am Affenfelsen...

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Gibt es nicht - ohne nachgeschaut zu haben. Über IS24 kommst Du in HH nicht an geeignete Immobilien.

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