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Muss die Tilgung versteuert werden?

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Hallo Community,

bin neu bei dem Thema Immobilien und hätte da eine Frage.

Zählt die Tilgung zu dem zu versteuernden Cashflow?

Auf diesem Bild (Anhang) seht Ihr im Roten Rahmen, wie ich meine Steuerlast versuche zu errechnen.

Gerne auch Kritik/Anregung zu meinen weiteren Berechnungen.

 

Danke im Voraus für eure Mühe.

 

Gruß Robin

Beispiel-Tilgung.PNG

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Hallo Robin,

die Höhe der Tilgung und auch die Ergebnisse dieser oder ähnlicher Tabellen interessieren das Finanzamt nicht.

Auch den Begriff des Cash-Flow kennt das Steuerrecht nicht.

Versteuern musst Du den Gewinn aus Vermietung und Verpachtung des Objekts. Dieser besteht aus der Differenz von Mieteinnahmen und allen abzugsfähigen Ausgaben, wie z.B. Energiekosten, Hausverwaltung, Erhaltungsaufwendungen (Achtung, hier gibt es Grenzen, insbesondere bei neu angeschafften Objekten in den ersten 3 Jahren.

2 weitere wichtige Posten die abzugsfähig sind: Schuldzinsen, soweit durch das Objekt veranlasst, sowie die AfA (Absetzung für Abnutzung). Die AfA beträgt in aller Regel 2% des Gebäudeanteils an den Anschaffungskosten, wobei es auch hier Ausnahmen und andere Sätze gibt.

Die Tilgung ist für das Finanzamt keine Ausgabe, sondern ein Vermögenszuwachs, und mindert daher auch nicht deine Steuerlast.

Das obige ist jetzt wirklich nur eine Kurz-Kurz-Form, und stellt auch keine Steuerberatung dar. Steuern und Immobilien sind ein ganz wichtiges Thema, hier solltest Du dich unbedingt tiefer informieren.

Und ein weiterer, hier im Forum anscheinend nicht ausrottbarer Irrtum: 2% AfA reichen nicht aus um davon 2% zu tilgen.

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vor 2 Stunden schrieb DiBe:

Und ein weiterer, hier im Forum anscheinend nicht ausrottbarer Irrtum: 2% AfA reichen nicht aus um davon 2% zu tilgen.

Ich verstehe den Satz gar nicht. ich weiß zwar was AFA und was Tilgung ist. Aber der Bezug zwischen beiden ist mir unklar. Vielleciht muss ich ja nicht dumm sterben.

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@Fröhn das bezieht sich auf ein früheres Thema hier im Forum... es war da leider nicht möglich klarzustellen dass die anteilige Steuerersparnis aus 2% AfA nicht ausreicht um 2 % Tilgung zu bedienen. Aber ist auch egal, hat mit Robins Frage tatsächlich nichts zu tun....

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vor 45 Minuten schrieb DiBe:

@Fröhn das bezieht sich auf ein früheres Thema hier im Forum... es war da leider nicht möglich klarzustellen dass die anteilige Steuerersparnis aus 2% AfA nicht ausreicht um 2 % Tilgung zu bedienen. Aber ist auch egal, hat mit Robins Frage tatsächlich nichts zu tun....

Ist ja auch logisch... AfA multipliziert mit dem individuellen Steuersatz ergibt die Steuersparnis der abzugsfähigen AfA. 

Um 2% Tilgung mit der AfA Steuerersparnis verrechnen zu können müsste der Steuersatz bei 100% liegen.

Da wird wohl keiner mehr arbeiten gehen 😂

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Es ging in den meisten bisherigen Diskussionen eher darum, dass 2% Tilgung "steuerfrei" sind. Das stimmt natürlich nur bedingt, weil der Gebäudeanteil in der Regel nicht 100% des Kaufpreises ausmacht.

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vor 12 Minuten schrieb freeone:

Es ging in den meisten bisherigen Diskussionen eher darum, dass 2% Tilgung "steuerfrei" sind. Das stimmt natürlich nur bedingt, weil der Gebäudeanteil in der Regel nicht 100% des Kaufpreises ausmacht.

Hilf mir da mal bitte auf die Sprünge. Ich versteh den Zusammenhang gerade nicht. Wie soll der Tilungsanteil steuerbefreit sein?

AfA, Zinsen...ist klar, aber Tilgung?

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vor einer Stunde schrieb freeone:

Es ging in den meisten bisherigen Diskussionen eher darum, dass 2% Tilgung "steuerfrei" sind. Das stimmt natürlich nur bedingt, weil der Gebäudeanteil in der Regel nicht 100% des Kaufpreises ausmacht.

Das passt in vielen Fällen dann doch wieder ganz gut, denn bei Altbauten gelten 2,5 % Abschreibung, bei 80 % Gebaudeanteil sind wir wieder bei den 2 %.

Tilgt man das Darlehen nun mit 2%.... dann entspricht die Tilgung genau dem Abschreibungssatz (zumindest anfänglich).

 

Wichtig ist diese Überlegung für die Liquidität d.h. der zu versteuernde Überschuß entspricht in etwa dem tats. Überschuß. Das ist hier der Fall.

Tilgt man nun höher, stelt sich immer die Frage wie man die Steuern für die Tilgungsleistung bezahlt.

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vor 2 Stunden schrieb Gerrard:

Hilf mir da mal bitte auf die Sprünge. Ich versteh den Zusammenhang gerade nicht. Wie soll der Tilungsanteil steuerbefreit sein?

AfA, Zinsen...ist klar, aber Tilgung?

Es gibt zwei Arten von Kosten die man absetzen kann: Tatsächlich entstandene Kosten (wie Zinsen oder Reparaturen) und die Abschreibung für Abnutzung (AfA). Letztere beträgt in vielen Fällen 2% vom Gebäudewert; wenn man jetzt eine anfängliche Tilgung von 2% hat, dann ist der Vermögensaufbau durch die Tilgung übern Daumen gepeilt steuerfrei, weil sich das ungefähr mit der Abschreibung aufhebt.

Streng genommen ist die Afa natürlich auch eine Art von entstandenen Kosten, nämlich den Kaufkosten, die du halt über einen längeren Zeitraum abschreibst.

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Wenn man mal ganz grob rechnet:

ETW KP 100.000; davon Gebäudeanteil 80.000. Bj. 1910, also AfA 2,5%, macht eine AfA von 2.000,- €.

Grenzsteuersatz des Eigentümers 35%.

Die AfA führt dann zu einer Liquidität aus Steuerersparnis von 700,- €.

Bei einer 100%-FInanzierung ohne KNK und einer Tilgung von 2% beträgt der Liquiditätsbedarf dafür 2000,- €.

Deckungslücke: 1.300,- €.

vor 6 Stunden schrieb JB:

Das passt in vielen Fällen dann doch wieder ganz gut, denn bei Altbauten gelten 2,5 % Abschreibung, bei 80 % Gebaudeanteil sind wir wieder bei den 2 %.

Tilgt man das Darlehen nun mit 2%.... dann entspricht die Tilgung genau dem Abschreibungssatz (zumindest anfänglich).

Wichtig ist diese Überlegung für die Liquidität d.h. der zu versteuernde Überschuß entspricht in etwa dem tats. Überschuß. Das ist hier dr Fall.

Tilgt man nun höher, stelt sich immer die Frage wie man die Steuern für die Tilgungsleistung bezahlt.

Die Rechnung geht nicht auf. Es bleibt immer eine Deckungslücke.

 

 

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Wo ist die Deckungslücke? Wenn man Dein Beispiel heranzieht, dann heben sich AfA und Tilgung mit den  je 2 TEUR gegeneinander auf. 

Genau so ist es gemeint !

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Auf den Cash-Flow betrachtet fehlen die 1.300 €. 2.000 € AfA bedeuten 700 € mehr auf dem Konto - 2.000 € Tilgung sind 2.000 € weniger auf dem Konto.

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vor 2 Stunden schrieb DiBe:

Auf den Cash-Flow betrachtet fehlen die 1.300 €. 2.000 € AfA bedeuten 700 € mehr auf dem Konto - 2.000 € Tilgung sind 2.000 € weniger auf dem Konto.

Es geht nur darum, dass der kalkulatorische Aufwand in etwa dem tatsächlichen Aufwand entspricht. Dass die Steuerersparnis nicht allein die Tilgung finanziert ist klar.

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es wird immer von 2% AFA gesprochen, es gibt auch 2,5% und 8% Bzw 7% 

es gibt auch 3% Tilgung und mehr, und klar, die müssen versteuert werden

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vor 3 Stunden schrieb Jb007:

es wird immer von 2% AFA gesprochen, es gibt auch 2,5% und 8% Bzw 7% 

es gibt auch 3% Tilgung und mehr, und klar, die müssen versteuert werden

Sind ja alles nur Beispiele 

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Am 25. Mai 2017 um 09:51 schrieb JB:

Es geht nur darum, dass der kalkulatorische Aufwand in etwa dem tatsächlichen Aufwand entspricht.

Entscheidend sind die reellen Zahlen und da sind Aufwand ungleich Ertrag bzw. hier Steuerersparnis.

Edited by Gerrard

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Am 26.5.2017 um 21:15 schrieb Gerrard:

Entscheidend sind die reellen Zahlen und da sind Aufwand ungleich Ertrag bzw. hier Steuerersparnis.

Also es geht nur darum den kalkulatorischen Aufwand mit dem zahlungswirksamen Aufwand in Einklang zu bringen.

Das Grundproblem ist doch, dass die Tilgung aus versteuerten Einkommen erfolgt. Bei knapper Kalkulation kann das durchaus zur Unterdeckung führen. D.h. die Mietneinnahmen reichen nicht aus,  um die Finanzierungsrate zu zahlen.

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