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Lowrider

Standortwahl als Anfänger

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Hallo zusammen,

ich bin noch ganz neu in der Community und möchte gerne in näherer Zukunft anfangen in Immobilien zu investieren. Mein Ziel ist es, eine Buy and Hold Strategie zu realisieren und als erstes Investment ein Wohnung mit entsprechendem Cash Flow zu finden. 

Ich stehe allerdings bereits vor der ersten Herrausforderung, die Standortwahl. Ich selber wohne in München und kann somit leider nicht in der Region investieren, in der ich wohne. Als weiteren Standort würde nördlich von Stuttgart in Frage kommen (LB, HN) da ich dort aufgewachsen bin. Diese Region ist allerdings auch sehr teuer. Für den Anfang wäre es gut erst einmal einige Besichtigungen zu machen, damit man ein Gefühl für den Markt und die Immobilien bekommt. Dies würde aus Kostengründen in einer Region, die weit weg ist schwierig sein. Außerdem habe ich bedenken, in einer Region zu investieren, in der ich mich nicht auskenne bzw. noch nie war.

Wie würdet ihr vorgehen mit der Auswahl der richtigen Region.

Vielen Dank

Viele Grüße

Jan

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vor 5 Stunden schrieb Lowrider:

Ich selber wohne in München und kann somit leider nicht in der Region investieren, in der ich wohne.

Das hört man von vielen Einsteigern, unabhängig davon wo sie gerade wohnen! Als ob es ein ungeschriebenes Gesetz sei, dass in der Ferne der Immobilienkauf einfacher, leichter, günstiger, etc. sei. Interessanterweise glauben die Kölner in München sei ihr Geld am besten investiert, die Münchner zieht es nach Köln, etc.

Der einzige Grund hierfür ist oftmals, dass man sich mit dem Heimatstandort und der näheren Umgebung nicht wirklich auseinandergesetzt hat!

vor 5 Stunden schrieb Lowrider:

Wie würdet ihr vorgehen mit der Auswahl der richtigen Region.

Ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass Du nichts passendes in München und Umgebung findest.

Kauf Dir eine Umgebungskarte von München (jawohl, aus Papier - nicht google maps), ziehe einen Radius von 50 oder 70 km rund um München und folge den Pendlerströmen und Bahnlinien ins Umland.

Arbeite Dich sternförmig einmal rund um München und schaue Dir die Ortschaften an, auf die Du dabei triffst. Lass Deine eigenen Vorurteile außen vor, nicht Du musst da leben sondern die Mieter, die sich München nicht leisten können.

Wenn Du dabei strukturiert vorgehst wirst Du narrensicher die für Dich passende Investitionsmöglichkeit finden und zwar ohne dafür in die Ferne schweifen zu müssen.

Noch ein allgemeiner Tipp:

Schaffe Dir Dein doppeltes Expertengebiet

  1. räumlich (zum Beispiel Wohnort plus x Km) - besorge Dir alle Informationen die Du zu diesem Standort benötigst (Größe, Einwohnerzahl, Kaufkraft, Arbeitslosigkeit, Lagebewertungen, Kaufpreise, Mietansätze, etc.), so dass Du sicher bist in der Standortbewertung
  2. inhaltlich - Geld verdienen kann man nur gegen den Strom, suche Dir einen Schwerpunkt (Erbbau, Nachtspeicherheizung, Nießbrauch, etc), bei dem davon auszugehen ist, dass die meisten anderen ihn meiden und mach Dich hierzu fit! Du wirst sehen, der Einkauf macht so umso mehr Freude, da Du nicht einer von vielen Interessenten bist sondern einer der wenigen Problemlöser!

 

 

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Den Ansatz von @Arnd Uftring mit den Pendlerströmen und Bahnlinien im Umland finde ich hochinteressant. Hierzu habe ich bezüglich meinen Recherchen mal bei der IHK nachgefragt und ein schönes Dokument gefunden "Pendlerverflechtungen im IHK Bezirk Frankfurt am Main" (https://www.frankfurt-main.ihk.de/images/broschueren/mobile_arbeitnehmer.pdf)

Das gibt es bestimmt auch in München...

LG

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Ich gebe meinen „Vorrednern“ absolut Recht. Du solltest dir unbedingt angewöhnen, in Regionen zu denken und dich auch in Regionen einzulesen bzw. dich dort fortzubilden. Beschaffe dir Zahlen, Daten Fakten.

Damit du weißt, was wir meinen, zeige ich dir hier als Beispiel einen Artikel aus dem letzten Jahr über unsere Region. Die Autorin ist gleichzeitig auch Moderatorin für den „Tag der Metropolregion FrankfurtRheinMain“. (Der letzte fand am 11.05.2017 statt – einen Artikel dazu gibt es noch nicht). Dort wird vor allem Zahlenmaterial und der aktuelle Stand zahlreicher Planungen und Entwicklungen besprochen. Lies den Artikel bitte einmal aufmerksam durch und schau dir die Grafiken an. Du erfährst, dass die Metropolregion jährlich allein um mehr als 30.000 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze wächst. Arbeiten und Wohnen fallen aber auseinander und die Menschen haben Mobilitätsbedürfnisse. Es gibt immer Ein- und Auspendler in beide Richtungen. Diese Interdependenzen zu verstehen, ist ungemein wichtig für deine Überlegungen. Es ist dein Geld, also lass dir nicht von einer „herrschenden Meinung“ vorschreiben, wo du in was zu investieren hast! Im Gegenteil: In der Investoren-Branche sollte man immer etwas „um die Ecke denken“. Es gilt: Wenn es einfach wäre, hätten es die Anderen bereits gemacht…

http://www.faz.net/aktuell/rhein-main/wie-sich-die-metropolregion-frankfurt-entwickelt-13995830.html

+++

Hier mal eines von vielen Beispielen, wie man „um die Ecke“ denken könnte: Investieren kann man nämlich vielleicht nicht nur entlang von herkömmlichen Routen wie der Schieneninfrastruktur. Auf dem Tag der Metropolregion wurden die (die Mobilitätsinfrastruktur entlastenden) Radschnellwege nicht mehr in Frage gestellt. Von keiner Partei und von keinem Landkreis. Die erste Route Frankfurt-Darmstadt kann zwischen 18.000 und 22.000 Radfahrer ansprechen. Die Hotel-Branche veröffentlicht außerdem von Zeit zu Zeit Studien, dass jeder Radfahrer durchschnittlich  400,- Euro monatlich mehr zur Verfügung hat… Wenn du jetzt diese Datenlage für dich nutzt und interpretierst, weißt du genau, wo du was für deine zukünftigen, potenziellen Kunden (Mieter) investieren könntest, ohne dein Geld im geradezu besoffenen Frankfurt-Hype zu verbrennen. Gleiches gilt entsprechend für München und andere Metropolregionen.

http://www.faz.net/aktuell/rhein-main/schon-das-wort-radschnellweg-befluegelt-in-rhein-main-15005069.html

 

Edited by Thorsten Beckers
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Wir hier in Landshut profitieren vom München-Hype, als ich in meiner Ausbildung nach Schwabing gependelt bin war ich genauso schnell von Haustür bis Büro wie viele meiner Münchner Kollegen. Das hat sich mittlerweile rumgesprochen, ich schätze dass in Landshut aktuell 2/3 Immobilien (besonders Neubau) von Münchnern gekauft werden. Das führte dazu, dass aktuell im Neubau bei Toplagen die Preise pro qm durchaus die Preise in München (Luxusviertel mal außen vor) in mittleren Lagen eingeholt haben. Mit bisschen Suche findet man aber durchaus noch gute Objekte zu 1.500e bis 2.500e pro qm, die Mietrendite ist dann zwar nicht so hoch (Faktor 25-30) aber dafür das Wertsteigerungspotenzial. Ich habe Kunden, die haben in 2-4 Jahren den Wert ihres Objekts verdoppelt. Meine ETW hat sich in knapp 7 Jahren verdreifacht. Solche "Hidden Champions" gibt's einige rund um München. Und wenn die neuen Verbindungen wie zB B15n nur schneller kämen... ;-)

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Vielen Dank für eure Antworten. Es sind sehr hilfreiche Tipps. Ich werde, wie ihr es vorgschlagen habt, mich genauer mit meiner näheren Umgebung auseinandersetzen. Die Faktoren sind zwar im Münchner Umland auch extrem hoch was das finden von Cash Flow Objekten sehr schwierig macht,  vielleicht finde ich allerdings passenden Immobilien, wenn ich mich mehr auf dem Off-Market umhöre.

Ich werde mich als nächsten Schritt mit dem typischen München Pendler auseinandersetzen, um besser zu verstehen, welche Objekte einen hohe Nachfrage haben und was die maximalen Anfahrtswege sind, die in kauf genommen werden.

 

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Ich finde die Beiträge sehr interessant und kann die Bedenken des Fragestellers schon nachvollziehen.

Wenn man in zahlreichen ostdeutschen Städten (z.B. Zwickau) Kaufpreisfaktoren ums 12 fache hat und im Münchner Umland geschätzt dass 22-fache, dann lässt sich doch die Frage, welcher der bessere Investitionsstandort ist (ausgehend von einer buy-and-hold-Strategie), doch recht klar beantworten, oder?

Natürlich geht es in jedem Fall darum, unter Marktwert einzukaufen, sprich in Zwickau fürs 8-fache (statt 12) und im Münchner Umland fürs 16-fache (statt 22). Aber die Grundaussage von oben bleibt bestehen. Letztlich verdiene ich doch mit der buy-and-hold Strategie wesentlich mehr Geld in Ostdeutschland als im Münchner Umland?? Bzw. wird es mit Faktor 16 schwer, überhaupt Überschüsse zu erzielen.

Es sei denn meine Annhahmen bzgl. KP-Faktoren im Münchner Umland sind falsch und es lässt sich mit der nötigen Arbeit auch ein Faktor von 12-14 erzielen. Dann wäre das schon sehr interessant, v.a. weil das Münchener Umland deutlich stabiler ist als Ostdeutschland (Stichpunkte Wirtschaftskraft, Leerstand, etc.).

Es wäre deshalb wirklich interessant mal zu hören, ob hier jemand aktuell in München/Münchner Umland investiert und was die Erfahrungen bzgl. KP-Faktoren sind.

Natürlich sind die Wertsteigerung im Münchner Umland höher als in Ostdeutschland. Aber kann man darauf auch in Zukunft bauen?

Das Thema ist mir sehr wichtig, da ich in der gleichen Situation bin wie der Fragesteller. Und irgendwie ist das schon eine Art Lebensentscheidung, in welcher Region man sich richtig reinarbeitet und sein Geld investiert.
Vll. können hier noch Leute berichten von Investitionen im Münchner Umland?

Vielen Dank!



 

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Standortwahl als Anfänger oder Profi ist egal ....

 

Man muss sich im klaren sein - das generell die Immobilien Preise in ganz Deutschland gestiegen (einige Ausnahmen gibt es )

Gelsenkirchen,Leipzig,Hamburg,München,Freiburg egal die Preise hatten nur eine richtung und zwar nach oben !! Ich glaube hier sind sich alle einige das die Preise nicht mehr im gleichem Tempo wie in den letzten 5 Jahren steigen werden..

Immobilien Investments sind langfristige Investitionen deswegen muss man langfristig planen , man muss die Trends verfolgen/erkennen nur so kann man gute Deals machen, die nächsten Jahre werden super spannend......ich bin dennoch der Meinung das langfristig kleine Städte unter 100.000 EINWOHNER es schwer haben werden.... beispiel Amazon plant schon die Drohnen - Lieferung , sowas wird zunächst in den BIG STÄDTEN durchgeführt wie z.b. Berlin/Hamburg/München deswegen werden diese Städte noch mehr an attraktivität gewinnen.....

Es bringt nichts wenn man mit Investments von der Vergangenheiten redet .... ...

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vor 7 Stunden schrieb HamburgInvest:

Trends verfolgen/erkennen

Den klassischen, stationären Einzelhandel wird es in den kommenden Jahren ordentlich durchschütteln. 

Durch den immer stärker werdenden online-Handel und den Druck, den zum Beispiel Amazon mit der Drohnenzustellung oder "Amazon Fresh" ausübt wird es erhebliche Auswirkungen auf den Einzelhandel geben - das sollte jeder auf dem Schirm haben, der in entsprechende Objekte investiert. 

Bei typischen Einzelhandelsobjekten kann die Nachvermietung in Zukunft deutlich schwieriger werden und die Option "Umnutzung" ist oft nicht gegeben.

 

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