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Thorsten Beckers

Tote Mieter ohne (bekannte) Erben – Rechtslage mit Aufwand

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Eine äußerst missliche Lage entsteht in der seltenen Ausnahmesituation, wenn nach den gesetzlichen Regelungen keine Ehepartner, Kinder, WG-Genossen, Lebenspartner, Haushaltsgenossen oder Mitglieder einer Bedarfsgemeinschaft in das bestehende Mietverhältnis eintreten oder dieses fortführen können. Der Vermieter ist zwar theoretisch abgesichert, da er auch nach dem Versterben des Mieters den Anspruch auf Zahlung der Miete „gegen Unbekannt“ hat,  allerdings bekommt er bis zum “Auffinden” der Angehörigen bzw. Erben keine Miete mehr (es sei denn, dass auch die Bank noch nichts vom Versterben des Kunden gehört hat und die Miete zunächst per Dauerauftrag oder Lastschrift weiter abgebucht wird). Auf diese „Einnahmen“ kann man sich als Vermieter jedoch nicht zu 100 % verlassen, da ab Kenntnis des Todes seltene rechtliche Konstellationen denkbar sind, bei denen diese Mietzahlungen unter Umständen wieder zurückgefordert werden können.

Was ist also zu tun?

Auch wenn es zunächst absurd erscheint, muss der Vermieter auch in dieser Ausnahmesituation das Ziel verfolgen, dass Mietverhältnis so schnell wie möglich außerordentlich zu kündigen. Die gesetzliche Frist beträgt formell drei Monate. Das Problem ist nun, dass eine Kündigung eine empfangsbedürftige Willenserklärung ist und es in solchen Fällen unter Umständen über Monate oder sogar Jahre hinweg erst einmal keinen Empfänger für eine wirksame Kündigung gibt.

Nach der gesetzlichen Erbfolge gibt es aber theoretisch immer einen Erben – es kann aber sehr lange dauern, bis diese ermittelt werden (Die Verwandten erben nach Gesetz entsprechend ihrem Verwandtschaftsgrad – Verwandte 1. Ordnung sind Kinder und Enkel, 2. Ordnung: Eltern und Geschwister, 3. Ordnung: Großeltern sowie Onkel und Tanten). Und jeweils deren Abkömmlinge.

Bei den Amtsgerichten werden diese seltenen Todesfälle mit unauffindbaren Erben öffentlich bekannt gemacht. Hierher beziehen professionelle Erbenermittler ihre Informationen und „Aufträge“. Wenn diese aber auch keine Erben finden, erbt der Staat (Fiskalerbschaft). Auf dem Weg dorthin schlagen potentielle Erben aber oftmals die Erbschaft aus (weil man ja auch Schulden erben kann), sodass der Vermieter auch weiterhin nicht wirksam kündigen kann. Es fehlt ja immer noch der Empfänger der Kündigung.

Die letzte Möglichkeit des Vermieters bei unbekanntem Erben ist der Antrag auf Einsetzung eines Nachlasspflegers beim zuständigen Amtsgericht. Ein Gläubiger kann gemäß § 1961 BGB die Einrichtung einer Nachlasspflegschaft beantragen. Der Nachlasspfleger nimmt die Kündigung des Mietverhältnisses entgegennehmen und sorgt für die Abwicklung, insbesondere für die die Rückgabe der Mietsache. Weil aufgrund des Wortlautes der gesetzlich geregelten Kostenordnung nur die Erben für die Kosten haften, sind einige der zurzeit 24 Oberlandesgerichte der Auffassung, dass der Vermieter ohne Kosten eine Nachlasspflegschaft für Kündigung und Räumung der Wohnung beantragen kann.

Tipps: Der Vermieter kann bei unbekannten Erben seinen Schaden oft nur minimieren. Zwar meldet er seine Forderungen gegenüber dem Nachlasspfleger an, allerdings ist in solchen Fällen auch oft mit einer Nachlassinsolvenz und dem Ausfall der Forderung zu rechnen.  Die schnellstmögliche Bestellung einer Nachlasspflegschaft ist jedoch der einzige rechtssichere Weg. Es besteht nämlich immer die Gefahr, dass ein später aufgefundener Erbe gegen die Räumung des Vermieters wegen verbotener Eigenmacht klagt. Wenn einen dann als ehemaliger Vermieter Beweislastregeln treffen, kann es für den Vermieter sehr teuer werden.

Ist Vermögen beim verstorbenen Mieter vorhanden, sind aber die Erben (noch) unbekannt, kann es für den Vermieter vorteilhaft sein, einen Titel gegen die unbekannten Erben, vertreten durch den Nachlasspfleger, zu erwirken. Der Prozess des Auffindens und der Abwicklung der Erbschaft kann nämlich unter Umständen sehr lange dauern – beispielsweise bei Erben im Ausland.

 

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Für juristisch Interessierte:

Die gesetzliche Erbfolge in Kurzform (mit Auslassungen)

Die gesetzliche Erbfolge greift, wenn der Erblasser kein Testament aufgesetzt und auch keinen Erbvertrag abgeschlossen hat.

Die Verwandten erben nach Gesetz entsprechend ihrem Verwandtschaftsgrad – Verwandte 1. Ordnung sind Kinder und Enkel, 2. Ordnung: Eltern und Geschwister, 3. Ordnung: Großeltern sowie Onkel und Tanten. Und jeweils deren Abkömmlinge.

Solange auch nur ein Verwandter der ersten Ordnung zu finden ist, kommen Verwandte der 2. Ordnung nicht als Erbe infrage. Entsprechendes gilt für weiter entfernte Verwandte.

Lebt ein Kind oder ein Elternteil noch, sind deren Nachkommen von der Erbschaft ausgeschlossen (Repräsentationsprinzip). Ist ein an sich Erbberechtigter weggefallen, treten seine Kinder an seine Stelle (Eintrittsprinzip).

Nach gesetzlichem Erbrecht des Ehegatten oder Lebenspartners erbt der überlebende Partner neben den Kindern immer ein Viertel des Nachlasses – auch wenn nur ein Kind vorhanden ist. Sind außer ihm nur Verwandte der zweiten Ordnung aufzufinden, erbt der überlebende Ehegatte die Hälfte.

Meistens ist eine Ehe eine Zugewinngemeinschaft. Dann erhöht sich der Erbteil des Ehegatten um ein Viertel, sodass er die Hälfte erbt, die nicht den Kindern zufällt.

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Fallzahlen:

Zum Zeitpunkt einer kleinen Anfrage von Landtagsabgeordneten an den hessischen Finanzminister, waren im Jahr 2014 in Hessen etwa 2.000 aktuelle Fälle von Fiskalerbschaften in laufender Bearbeitung. Die Anzahl der im Wege der Fiskalerbschaften in Landeseigentum übergegangenen bebauten Grundstücke betrug zum 30.06.2014 insgesamt 445, davon lagen 337 in Hessen.

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Wer eine solche Entscheidung über eine umfassende Bestellung eines Nachlasspflegers für Kündigung und Räumung einmal im Volltext nachlesen möchte, kann das beispielsweise hier machen (OLG München · Beschluss vom 20. März 2012 · Az. 31 Wx 81/12):

https://openjur.de/u/497423.html

Edited by Thorsten Beckers

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