Optimierung Einkommensteuer via Immobilienkauf

[-Andreas- 0]

Hallo zusammen,

ich bin selbständiger Softwareentwickler und würde gerne die aus diesem Gewerbe überschüssigen Einkünfte in Immobilien investieren (Vermietung)
Die Idee war folgende:

• Zweites Gewerbe anmelden (Vermietung & Verpachtung)
• Das überschüssige Geld aus der Softwareenwicklung in das Zweitgewerbe transferien und hier eine Immobilie kaufen.
• positiven Cashflow durch Immo gewinnen
• Einkommensteuer, Gewerbesteuer durch Immokauf via Zweitgewerbe "optimieren"

Ein wesentlicher Gedanke hierbei war, dass ich auf diesem Wege die Zahllast für Einkomenssteuer und Gewerbesteuer somit legal drücke (Softwareentwicklung macht X Euro Gewinn, Immo-Gewerbe macht Y Euro Verlust durch Immo-Kauf => stark reduzierter "Jahresgewinn") .

Nun aber habe ich festgestellt, dass natürlich Immobilien auch einer Abschreibung unterliegen. 
Das würde bedeuten, dass wenn ich eine Immo für 100.000 kaufe, jährlich davon nur ein paar Tausend abschreiben darf?

Sehe ich das richtig? Ich hoffe nicht...

Vielen lieben Dank

Schöne Grüße
Andreas

[Andreas 959]

vor einer Stunde schrieb -Andreas-:

Hallo zusammen,

ich bin selbständiger Softwareentwickler und würde gerne die aus diesem Gewerbe überschüssigen Einkünfte in Immobilien investieren (Vermietung)
Die Idee war folgende:

• Zweites Gewerbe anmelden (Vermietung & Verpachtung)
• Das überschüssige Geld aus der Softwareenwicklung in das Zweitgewerbe transferien und hier eine Immobilie kaufen.
• positiven Cashflow durch Immo gewinnen
• Einkommensteuer, Gewerbesteuer durch Immokauf via Zweitgewerbe "optimieren"

Ein wesentlicher Gedanke hierbei war, dass ich auf diesem Wege die Zahllast für Einkomenssteuer und Gewerbesteuer somit legal drücke (Softwareentwicklung macht X Euro Gewinn, Immo-Gewerbe macht Y Euro Verlust durch Immo-Kauf => stark reduzierter "Jahresgewinn") .

Nun aber habe ich festgestellt, dass natürlich Immobilien auch einer Abschreibung unterliegen. 
Das würde bedeuten, dass wenn ich eine Immo für 100.000 kaufe, jährlich davon nur ein paar Tausend abschreiben darf?

Sehe ich das richtig? Ich hoffe nicht...

Vielen lieben Dank

Schöne Grüße
Andreas

Du solltest bevor Du in erheblichem Umfang Geld in Immobilien investiert, dich noch einmal detailliert mit der Wirtschaflichkeit von Immobilien (laufend meist gering, bei heutige Preisen trotz niedriger Zinsen häufig mit negativem Cash Flow verbunben), der Wertentwicklung (in letzten Jahren sehr gut, dh. Du kaufst wohl am Top, aber halt extrem zyklisch, kann auch deutlich rückläufig sein) und Deinen persönlichen Präferenzen (magst Du/kannst Du den manchmal beträchtlichen Ärger mit Mietern, WEG, Handwerker etc. aushalten, willst Du Geld mit Klumpenrisiko investieren) beschäftigen. Erst danach würde ich mich um das Steuerthema kümmern.

Zu Deinen Punkten:

Steuerlich kann man bei Immobilien weniger machen als viele denken (bitte Steuerberater fragen). Melde nie ein Gewerbe Vermietung und Verpachtung an (solllte im Regelfall als Vermögensverwaltung gewerbesteuerfrei laufen). Laufende Verluste kannst Du normalerweise innerhalb von bestimmten Grenzen mit Einkünften aus anderen EInkommensarten ausgleichen.

Afa beträgt bei nach 1924 gebauten Immobilien (also auch gerade gebauten Immos) 2% der Anschaffungskosten des Gebäudes (d.h. ohne Grundstück), vor 1924: 2,5% p.a.. Im Regelfall solltes Du bei einer Immobilie für 100.000 Euro ca. 1500 bis 2000 Euro abschreiben können. (wg. Grundstück kann Afa auch niedriger liegen).

[Arnd Uftring 2128]

vor 1 Stunde schrieb -Andreas-:

Sehe ich das richtig? Ich hoffe nicht...

Wie schon angeklungen sind Immobilien keine "Steueroptimierungsinstrumente" - der steuerliche Aspekt ist hier eher ein Nebenkriegsschauplatz.

Hier stehen andere Themen im Vordergrund, mit denen solltest Du Dich intensiv auseinandersetzen.

[Stefan-RheinMain 298]

So einfach ist es leider nicht. Zudem unterliegst du anderen Bedingungen wenn du gewerblich vermietest. Nach 10 Jahren Steuerfrei verkaufen z. B. kannst du nur als privater Investor...