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Thorsten Beckers

Vermieter muss Mieter die Anwaltskosten für die Überprüfung einer Klausel (Schönheitsreparaturen) bei unberechtigter Durchführungsaufforderung erstatten

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Ich habe aufgrund einzelner Forenbeiträge einen Fall herausgesucht, der wieder einmal zeigt, wie wichtig es ist, eine kompetente Hausverwaltung und / oder einen kompetenten Rechtsanwalt (für Vertragsgestaltung) in seinem Team zu haben:

 

Im vorliegenden Fall schickte die Hausverwaltung des Vermieters, dem Mieter folgende Kündigungsbestätigung:

„ … hiermit bestätigen wir Ihnen Ihr Kündigungsschreiben vom tt.mm.jjjj. Das Mietverhältnis endet zum tt.mm.jjjj. Im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen beachten Sie bitte die Vereinbarung unter § 10 Ziffer 4 des Mietvertrages vom tt.mm.jjjj ...“

Sowohl die Durchführung der Schönheitsreparaturen als auch die für die Abgeltung bei vorzeitiger Beendigung des Vertrags vorgesehenen Fristen waren im Vertrag ziemlich „starr“ geregelt (ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Mietsache). Der Mieter las dies als bestehende Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Weil er sich nicht sicher war, ließ er die Vertragsklausel jedoch durch einen Rechtsanwalt überprüfen, der schließlich die Unwirksamkeit der Klausel feststellte. Die Rechtsanwaltskosten beliefen sich auf 659,81 Euro.

In solchen Fällen kann sich der Mieter, nach Auffassung des Kammergerichtes Berlin, die ihm entstehenden Anwaltskosten vom Vermieter erstatten lassen.

-> Voraussetzung ist jedoch, dass sich die entsprechenden Klauseln tatsächlich als unwirksam herausstellen!

Aus Sicht des Klägers (Mieter) durfte er das Schreiben der Hausverwaltung so verstehen, dass diese von einer Renovierungspflicht ausging, also die Durchführung entsprechender Arbeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses erwartete. In diesem Vorgehen sei eine fahrlässige Handlungsweise zu sehen. Aufgrund dieser Pflichtverletzung durch die Hausverwaltung war der Kläger damit berechtigt, einen Rechtsanwalt einzuschalten.

Die Inanspruchnahme eines Anwalts sei immer dann gerechtfertigt, wenn sich die Rechtslage aus Sicht des Betroffenen nicht eindeutig erschließe. Für einen juristisch nicht vorgebildeten Mieter sei es nicht von vornherein klar, ob eine Verpflichtung zur Vornahme von entsprechenden Arbeiten bestehe oder nicht, so dass die Inanspruchnahme eines Anwalts in diesem Fall notwendig und die Kosten vom Vermieter zu erstatten gewesen seien.

+++

Wer eine solche Entscheidung (Kammergericht Berlin, Urteil vom 18.05.2009 - 8 U 190/08 -) einmal im Volltext nachlesen möchte, kann dies beispielsweise hier machen:

http://www.schweizer.eu/bibliothek/urteile/index.html?id=15529

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Für rechtlich Interessierte: Ein Oberlandesgericht (OLG) heißt in Berlin aus historischen Gründen Kammergericht (KG). OLG(s) sind die höchsten Instanzen für Zivilsachen und Strafsachen (sogenannte ordentliche Gerichtsbarkeit) eines Bundeslandes. Zurzeit haben wir 24 OLG-Bezirke in Deutschland. OLG-Urteile sind deswegen interessant(er), weil die OLG(s) in Deutschland um eine bundeseinheitliche Rechtsprechung bemüht sind. In einigen Rechtsgebieten wie etwa dem Wettbewerbsrecht, dem Familienrecht und dem Strafrecht besteht für die OLG(s) eine gesetzlich normierte VORLAGEPFLICHT des Falles zum BGH, wenn die OLG(s) in ihrer Rechtsauffassung untereinander oder von der des BGH abweichen wollen.

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