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Jägermeister Werner Bierme

Fristlose Kündigung hilfsweise fristgerecht

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Hallo Leute

Anfang des Monats habe ich einer Mieterin die fristlose Kündigung und hilfsweise fristgerecht zugestellt. Begründung war Zahlungsverzug von mehr als einer Monatsmiete. Und Ruhestörung im Hause sowie keine Einhaltung der Reinigungspflichten. Nachdem mehrere Mieter sich bei mir beschwerd hatten musste ich zu dieser Maßnahme greifen. 7.4.17 geschrieben und versendet, und für den 22.4.17 Frist für den Auszug. Mittlerweile ist auch ein Teilbetrag der Rückständigen Miete eingetroffen. Doch leider nicht alles. Die Mieterin schreibt das Sie so schnell nicht ausziehen kann und auch nicht Willens ist. Wie sollte ich weiter vorgehen? Kaution ist vorhanden. Titel erwirken und Gerichtsvollzieher beauftragen mit der Räumung? Evtl. Berliner Räumung? Wie ist der genaue Ablauf. Der Kommunikation nach stellt die Mieterin keine Anzeichen sich um anderweitigen Wohnraum zu bemühen. 

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Für eine fristlose Kündigung müssen die Mietrückstände zwei Monatsmieten erreichen. Das ist nicht der Fall oder? Bzgl. Ruhestörung und Reiningungspflichten: Hast du zuvor abgemahnt? 

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vor 12 Minuten schrieb chrisbre:

Für eine fristlose Kündigung müssen die Mietrückstände zwei Monatsmieten erreichen. Das ist nicht der Fall oder? Bzgl. Ruhestörung und Reiningungspflichten: Hast du zuvor abgemahnt? 

Du kannst auch schon fristlos kündigen, wenn mehr als eine Monatsmiete offen ist, das ist der sogenannte "nicht unerhebliche Teil" 
Räumungs- und Zahlungsklage einreichen, mit dem 1. Schreiben des Gerichts, sind die meisten draußen.

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vor 56 Minuten schrieb Jb007:

Du kannst auch schon fristlos kündigen, wenn mehr als eine Monatsmiete offen ist, das ist der sogenannte "nicht unerhebliche Teil" 
Räumungs- und Zahlungsklage einreichen, mit dem 1. Schreiben des Gerichts, sind die meisten draußen.

In einer Wohnung von mir haben die Mieter Rückstände von circa 1,4 Mieten. D.h. ich muss nicht warten bis 2 Mieten überschritten werden, um Räumungsklage einzureichen?!

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Biete ihr Geld für den Auszug an, das wird billiger und stressfreier... im Buch von Andres Sell findest Du auch einen Tipp...

Die Räumungsklage kostet Geld und Nerven... und dauert mindestens 6 Monate... wenn Du Pech hast verlierst Du in dieser Zeit noch ein paar gute Mieter...

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vor 21 Minuten schrieb chrisbre:

In einer Wohnung von mir haben die Mieter Rückstände von circa 1,4 Mieten. D.h. ich muss nicht warten bis 2 Mieten überschritten werden, um Räumungsklage einzureichen?!

richtig

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. ..

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn 

..

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
 
+

§ 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

1. Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.

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vor 31 Minuten schrieb chrisbre:

In einer Wohnung von mir haben die Mieter Rückstände von circa 1,4 Mieten. D.h. ich muss nicht warten bis 2 Mieten überschritten werden, um Räumungsklage einzureichen?!

Bei uns in Essen ab 1 Monatsmiete und 1 EUR drüber möglich... scheint wohl jedes AG unterschiedlich handzuhaben

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vor 30 Minuten schrieb Matthias Renner:

richtig

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
 

Falsch! Wenn der Mieter im März nicht zahlt und im April nicht vollständig, ist der nicht unerhebliche Teil erreicht

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vor einer Stunde schrieb Jb007:

Falsch!

ähm JB007, das ist der Gesetzestext, wie soll der denn "falsch" sein? O.o

vor 1 Stunde schrieb Jb007:

Bei uns in Essen ab 1 Monatsmiete und 1 EUR drüber möglich... scheint wohl jedes AG unterschiedlich handzuhaben

Das ist überall so .

vor einer Stunde schrieb Jb007:

Wenn der Mieter im März nicht zahlt und im April nicht vollständig, ist der nicht unerhebliche Teil erreicht

Was auch gar nicht zur Diskussion steht. Lies einfach noch mal 

Wenn der Mieter (entweder) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete  oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.

Das ist das Gleiche ;)

Edited by Matthias Renner

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vor 12 Minuten schrieb Matthias Renner:

ähm JB007, das ist der Gesetzestext, wie soll der denn "falsch" sein? O.o

Das ist überall so .

Was auch gar nicht zur Diskussion steht. Lies einfach noch mal 

Wenn der Mieter (entweder) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete  oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.

Das ist das Gleiche :-)

Ja das ist immer wider so... 3 Anwälte, 3 Meinungen, kommt mir bekannt vor.
Ich spreche mehr von der Praxis nicht von der Theorie, ich konnte in der Praxis!!!! eine Miete und 1 EUR drüber direkt Räumungs-Zahlungsklage einreichen und zwar in 4 Fällen. Unerheblicher Teil =  1 Monatsmiete und 1 EUR drüber

Gebe Dir gerne die Nummer von meinem Anwalt, der erklärt Dir das ;) Übrigens bedarf es keiner fristlose Kündigung, Du kannst direkt Räumungs Zahlungsklage einreichen, so mache ich das immer, wenn 2 Mieten offen sind - auf das Schreiben des Gerichts kann der Mieter reagieren

Edited by Jb007
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Warum versucht du eigentlich nicht, dich mit der Mieterin zu einigen und dann die fristlose Kündigung zu umgehen? So könntest du z. B. versuchen, den Konflikt zu lösen und allen viel Stress zu sparen. Ich würde um ein Gespräch bitten und folgendes anbieten:

1. Begleichung der Rückstände

2. eine Chance zur Verbesserung der Hausordnungen bzw. Reinigungspflicht

3. eine Chance die Ruhestörungen zu unterlassen

Wenn du denkst, sie nimmt das im Gespräch an und ist gewillt, es zukünftig besser zu handhaben, kann das ggf. ein stressfreier Weg sein. So zeigst du ihr gegenüber viel Menschlichkeit und wirst dafür ggf. auch belohnt. Der Sachverhalt sollte schriftlich festgehalten werden mit dem Zusatz, dass bei Nichteinhalten die fristlose Kündigung mit allen Konsequenzen folgt.

Wem man etwas Vertrauen schenkt, der tut sich i. d. R. schwerer das entgegengebrachte Vertrauen wieder zu missbrauchen. Den anderen Mietern würde ich dann mitteilen, wie ihr vorgegangen seid und dass eine letzte Chance eingeräumt wurde. Und gerade weil sie sich nicht bemüht, nach anderem Wohnraum zu suchen, ist sie bestimmt froh für ein solches Angebot, da sie vermutlich nicht die finanziellen Mittel hat, umzuziehen.

Also so würde ich es zunächst versuchen ohne die ganz harten Geschütze aufzufahren. 

Grüße

Edited by Stefan-RheinMain
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Danke, aber ich hab schon einen fähigen Haus und Hof anwalt. Aber lies bitte einfach noch mal, das hat mit Theorie und Praxis nichts zu tun, sondern mit Lesen :zwinker:

Das:

vor 3 Stunden schrieb Matthias Renner:

a) .. mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist 

und das:

vor 2 Stunden schrieb Jb007:

 ich konnte in der Praxis!!!! eine Miete und 1 EUR drüber direkt Räumungs-Zahlungsklage einreichen und zwar in 4 Fällen. Unerheblicher Teil =  1 Monatsmiete und 1 EUR drüber 

ist das Gleiche!. Ich habe nichts anderes geschrieben. 1MM + 1 cent reichen für die Kündigung.

Ich habe lediglich die Rechtsgrundlage  dazugeschrieben. 

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Wie reiche ich Räumungsklage und Zahlungsklage ein? Geht das auch ohne Anwalt? Was braucht das Gericht dafür und welches muss ich anschreiben? Das bei mir am Ort oder das Gericht wo der Mieter wohnt? Und Chancen habe ich schon genug gegeben. Ich würde schon mehrfach enttäuscht von ihr. Da brauche ich ihr nicht noch mehr Chancen geben. 

Edited by Jägermeister Werner Bierme

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Hallo Werner,

beides wird vor dem Amtsgericht am Wohnort der Mieterin eingereicht. Anwaltszwang besteht nicht, bei Solvenz der Mieterin ist es aber empfehlenswert. 

Bevor du jetzt losläufst aber ein paar Anmerkungen dazu. Ich würde die Mieterin nachweislich auffordern, einen Termin für die Rückgabe zu benennen, der innerhalb der nächsten x Wochen liegt. Sie muss ja eine realistische Chance haben, eine neue Wohnung anzumieten und den Auszug zu organisieren. 

(Nachweislich heißt übrigens Zustellung durch Gerichtsvollzieher- die spielen auch Postbote).

Bezüglich des Rückstandes brauchst du keine Zahlklage erheben, viel einfacher ist es für dich einen Mahnbescheid über den rückständigen Betrag zu beantragen. Geht online total easy. Alles wichtige dazu hier : http://www.mahngerichte.de/onlineverfahren/

Wichtig ist dass du den Haken setzt bei: Im Falle eines Widerspruchs beantrage ich die Durchführung eines streitigen Verfahrens.

Entweder zahlt Sie dann, oder du bekommst sehr schnell einen vollstreckbaren Titel auf Zahlung oder im Falles des Widerspruchs geht der Fall ans zuständige Amtsgericht zur Verhandlung. ( An dieser Stelle kann man dann z.B. den Fall einem Anwalt übergeben).

Bei der Räumungsklage sieht es etwas komplizierter  aus. Einreichen darf man die immer, aber man man muss gucken, was sich lohnt. Zum einen kann die Mieterin bis zu 2 Monate nach Zustellung der Räumungsklage die fristlose Kündigung Zufall bringen. ( Ein sehr guter Anwalt kann ggfs. dann sogar die ordentliche Kündigung vom Richter kippen lassen, aber das nur am Rande). Zum anderen muss der andere ja auch eine Chance haben deiner Forderung nachzukommen. (Daher der Hinweis oben eine angemessene Ziehfrist mit der Mieterin zu vereinbaren). Wenn dann nichts kommt, Räumungsklage einreichen und Urteil abwarten. In der Klage beantragt man die Beklagte zur Räumung der Wohnung zu verurteilen. da der Kläger der Beklagten mit Schreiben vom den Mietvertrag vom  .. wegen .. fristlos hilfsweise ordentlich gekündigt hat. 

Gruß 

Matthias

 

 

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vor 38 Minuten schrieb Jägermeister Werner Bierme:

Und Chancen habe ich schon genug gegeben.

Das ging erst nicht hervor. Das ändert natürlich einiges. Dann musst du wohl den harten weg gehen. 

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vor 30 Minuten schrieb Stefan-RheinMain:

Das ging erst nicht hervor. Das ändert natürlich einiges. Dann musst du wohl den harten weg gehen. 

Ist schon zuviel vorgefallen und geschrieben worden. Und wenn man dann noch Beschwerden von den anderen Mietern bekommt ist das Faß irgendwann übergelaufen. Von Anfang an nur beschi.... gelaufen.

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Hi Werner,

also ich verfahre immer so:

Ich spreche selbst die fristlose Kündigung aus und werfe mit einem Zeugen ein. Wir unterzeichnen beide den Zustellnachweis.

Zieht der Mieter dann nicht aus - gebe ich die Sache an den Anwalt.

Habe zu große Sorge, dass ich ansonsten einen Fehler rein haue.

Meine Erfahrung ist, dass man einen guten Draht zum Anwalt aufbauen sollte. Ich gehe immer zum gleichen Rechtsanwalt (der gleichzeitig auch Notar ist) und dort lasse ich auch alle Kaufverträge beurkunden. Ich kann dort auch immer bei kniffligen Fragen etc anrufen und mir auf dem kurzen Dienstweg eine Info holen.

Bei Rechtstreitigkeiten weiß ich, dass ich dort gut vertreten werde.

Zu dem Fall selbst noch: Ich stimme dir zu. Du solltest sehen, dass der Mieter fliegt. Derartige Mietverhältnisse sind i.d.R. so zerrüttet, dass weiteres Abwarten nur Nerven und Geld kosten. Ich hatte mal den Fall, dass ich einem Mieter viel zu lange Zeit gegeben habe und alle Storys geglaubt hab. Ende vom Lied war, dass er mit 5.000 € Rückstand ausgezogen ist und mir die ganze Bude noch komplett kaputt gehauen hat (inkl Wohnungstür und 1Meter hohen Müllbergen xD) ... war die erste Räumung die ich hatte. Seitdem wird bei entsprechendem Rückstand sofort fristlos gekündigt und ggf. auf Räumung geklagt. Sonst wird man nur verarscht.

Edited by nemo
  • Like 3

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vor 11 Stunden schrieb nemo:

Hi Werner,

also ich verfahre immer so:

Ich spreche selbst die fristlose Kündigung aus und werfe mit einem Zeugen ein. Wir unterzeichnen beide den Zustellnachweis.

Zieht der Mieter dann nicht aus - gebe ich die Sache an den Anwalt.

Habe zu große Sorge, dass ich ansonsten einen Fehler rein haue.

Meine Erfahrung ist, dass man einen guten Draht zum Anwalt aufbauen sollte. Ich gehe immer zum gleichen Rechtsanwalt (der gleichzeitig auch Notar ist) und dort lasse ich auch alle Kaufverträge beurkunden. Ich kann dort auch immer bei kniffligen Fragen etc anrufen und mir auf dem kurzen Dienstweg eine Info holen.

Bei Rechtstreitigkeiten weiß ich, dass ich dort gut vertreten werde.

Zu dem Fall selbst noch: Ich stimme dir zu. Du solltest sehen, dass der Mieter fliegt. Derartige Mietverhältnisse sind i.d.R. so zerrüttet, dass weiteres Abwarten nur Nerven und Geld kosten. Ich hatte mal den Fall, dass ich einem Mieter viel zu lange Zeit gegeben habe und alle Storys geglaubt hab. Ende vom Lied war, dass er mit 5.000 € Rückstand ausgezogen ist und mir die ganze Bude noch komplett kaputt gehauen hat (inkl Wohnungstür und 1Meter hohen Müllbergen xD) ... war die erste Räumung die ich hatte. Seitdem wird bei entsprechendem Rückstand sofort fristlos gekündigt und ggf. auf Räumung geklagt. Sonst wird man nur verarscht.

Ja ich denke das der Weg zu meinem RA wohl das beste ist. Bin da glaube in besten Händen. 

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