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Bluedream

Bodenrenovierung = Herstellungskosten ?

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Guten Abend liebe Investoren,

Folgendes Problem bei einer ETW:

Es handelt sich um eine 2 Zimmer, 45m2 ETW. 

Die ETW ist seit 14 Jahren vermietet, allerdings sind nur 33m2 von den 45m2 vermietet, denn ein Zimmer (12m2)  wurde nie Renoviert und einfach abgeschlossen gelassen,da es vom Mieter auch nicht gebraucht wurde. Auch im Mietvertrag steht, dass nur 33m2 vermietet sind. ( Obwohl Wohnflächepotrntial 45m2 )

Ich konnte die Wohnung noch nicht besichtigen und kenne den Zustand des Zimmers nicht. Ich gehe davon aus das evtl. der Boden und die Wände neu renoviert werden müssen.

Im Normalfall sind diese Kosten für Renovierungen ja sofort als Werbungskosten absetzbar.

Aber in diesem Fall könnten die Kosten auch zu Herstellungskosten zählen, da ich ja quasi einen Raum zum Wohnen herstelle. Dann würden die Kosten den Anschaffungskosten zugerechnet werden uns müsste leider über 50 Jahre abgeschrieben werden.

Weiss jemand von euch ob es Herstellungskosten oder Werbungskosten sind ?

 

Gruss Blue 

 

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@Bluedream Ich glaube, dass Du recht hast, es sind Herstellungskosten, aber - ich sag es mal ganz vorsichtig - da muss das FA erst mal drauf kommen. Da würde ich mir kein großen Kopf machen. Wenn Du die Whg kaufst, dann musst Du aber wegen des bereits vermieteten Teils der Whg nochmal 3 Jahre abwarten, um absetzen zu können. Das ist klar oder? :winke:

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Wie alt ist das Haus?

Älter als 14 Jahre?

Ist der Raum laut Baurecht ein Aufenthaltsraum (Wohnraum)

Bei einem Umbau von Nebenflächen zu Aufenthaltsräumen fallen Herstellungskosten an.

Du hast eine 45m² Wohnung gekauft, der letzte Mieter hat halt nur 33m² genutzt, der Raum war vorhanden und ist kein Anbau.

Ich würde beim FA. keine schlafenden Hunde wecken... reiche einfach die Renovierungskosten die unter 15% sein sollten ein.

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vor 6 Stunden schrieb Bluedream:

da ich ja quasi einen Raum zum Wohnen herstelle.

Der Argumentation kann ich nicht folgen.

Der "Raum" ist doch bereits Wohnraum, denn Du kaufst eine 45 qm ETW und nicht eine 33 qm ETW mit Nebenraum. Ich könnte mir vorstellen, dass das Finanzamt einige Nachfragen hat wenn Du versuchst, Herstellungskosten für eine Wohnung abzuschreiben, die vor x-Jahren bereits hergestellt wurde.

Die Tatsache, dass ein Mieter nur Teile der Wohnung anmietet ändert doch nichts am Status eines bereits hergestellten Wohnraums.

Nachtrag:

Vorausgesetzt es handelt sich tatsächlich um 45 qm genehmigten Wohnraum, was ich hier unterstelle.

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@Arnd Uftring Ich habe @Bluedream so verstanden, dass der 2. Raum noch unsaniert sei und dass er für die Vermietung erst "hergestellt" werden müsse, um als Wohnraum dann vermietet werden zu können. Bis 15% ist das sowieso egal. Der Gesetzgeber will halt nicht, dass man unsanierte Wohnungen günstig einkauft, dann saniert und die Kosten dafür - die eigentlich Einkaufskosten sind - sofort wieder abschreibt.

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vor 7 Stunden schrieb Fröhn:

Wenn Du die Whg kaufst, dann musst Du aber wegen des bereits vermieteten Teils der Whg nochmal 3 Jahre abwarten, um absetzen zu können. Das ist klar oder? :winke:

Warum muss ich dann 3 Jahre mit dem Absetzen warten?
Was hat das mit dem vermietetem Teil der Wohnung zu tun?
Ich hoffe das ich unter 15% bleiben kann :)

 

vor 6 Stunden schrieb Matt:

Wie alt ist das Haus?

1950

 

vor 5 Stunden schrieb Arnd Uftring:

Der "Raum" ist doch bereits Wohnraum, denn Du kaufst eine 45 qm ETW und nicht eine 33 qm ETW mit Nebenraum.

Vorausgesetzt es handelt sich tatsächlich um 45 qm genehmigten Wohnraum, was ich hier unterstelle.

Also im Expose steht drin: 45m² Wohnfläche
Aber im Mietvertrag steht: 33m² Wohnfläche
(Da ja ein Raum nich benutzbar ist)

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37 minutes ago, Bluedream said:

Also im Expose steht drin: 45m² Wohnfläche
Aber im Mietvertrag steht: 33m² Wohnfläche

Beides hier irrelevant. Wichtig wäre, was im Grundbuch bzw. der TE steht. Wenn da schon 45m² drin stehen, dann handelt es sich m.E. um 45m² bestehenden Wohnraum. Ob der nun voll- oder nur teilweise vermietet wurde, ist irrelevant (s. Kommentar von Arnd).

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Mal davon abgesehen zu welchen Kosten die Renovierungskosten zählen, um das Zimmer in einen bewohnbaren Raum herzustellen.

1. Kann der Eigentümer jederzeit die Renovierungsarbeit in dem Zimmer durchführen, oder muss der Mieter hier zustimmen?

2. Ich meine es gibt sicher einen Grund warum das Zimmer seit 14 Jahren leer steht.
    Kann man das Zimmer, trotz widerspruch des Mieters, einfach Renovieren und anschließend den Mietvertrag von 33m² auf 45m² anpassen?
 

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vor 5 Stunden schrieb Bluedream:



1. Kann der Eigentümer jederzeit die Renovierungsarbeit in dem Zimmer durchführen, oder muss der Mieter hier zustimmen?

Er hat den Raum nicht gemietet, also "besitzt" er ihn auch nicht. Problematisch könnte jedoch werden wenn du seine Wohnung betreten musst, um in den Raum zu kommen. Ob du dir hier ein Wegerecht einklagen könntest ?!

2. Ich meine es gibt sicher einen Grund warum das Zimmer seit 14 Jahren leer steht.
    Kann man das Zimmer, trotz widerspruch des Mieters, einfach Renovieren und anschließend den Mietvertrag von 33m² auf 45m² anpassen?

Ist diese Frage ernst gemeint ?

Zuerst einmal kannst du natürlich in dem Vertrag rummalen wie du möchtest. Solange er die Änderungen nicht abzeichnet ist es aber bedeutungslos, weil ein Mietvertrag bzw. dessen Änderung, genauso wie jeder andere Vertrag, ein Einverständnis auf beiden Seiten voraussetzt. Ein Arbeitgeber kann ja auch nicht mit ein bisschen TipEX und aus einem Gehalt von 3500 Euro eines von 500 Euro machen

 

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Im Versammlungsprotokoll steht, das der Mieter ein Problemmieter ist.

Daher bin ich ziemlich sicher, dass er alles tun wird, damit das Zimmer nicht renoviert werden kann. 

Aber der Eigentümer muss doch irgendwie die Möglichkeit haben, das Zimmer zu renovieren oder geht das nur nach Auszug ?

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Warum willst du es denn renovieren (mal abgesehen davon das du es noch nie gesehen hast) ?

Selbst wenn du es renoviert hast bekommst du nicht einen Euro mehr, sofern der Mieter einer Änderung des Mietvertrags nicht zustimmt. Das Zimmer andersweitig zu vermieten dürfte eigentlich auch unmöglich sein, sofern es keinen eigenen Zugang vom Treppenhaus hat. Du musst damit halt leben. Nutze es um den Preis zu verhandeln, dann versuche den Mieter rauszubekommen, dann renoviere und vermiete neu. 

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Kurzfassung : ich bin mir nicht sicher, ob du diese Wohnung retten solltest ;-) Wie wäre es denn für den Anfang mit einer Wohnung mit pflegeleichten Mietern?

Ansonsten: Wenn in dem Zimmer nicht nur Estrich liegst, wäre der Austausch des alten gegen einen neuen Boden kein Herstellungsaufwand. Du ersetzt ja was bestehendes und stellst nichts neues her.

Und ja der Eigentümer , darf das Zimmer renovieren, nennt sich Duldungsanspruch. Wirf mal einen Blick ins BGB

§ 554 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(1) 1 Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. (2) 1 Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden.

Bei renitenten Problemmietern muss man diesen Anspruch manchmal gerichtlich durchsetzen.

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vor 33 Minuten schrieb Bluedream:

Aber der Eigentümer muss doch irgendwie die Möglichkeit haben, das Zimmer zu renovieren

Ich schließe mich der Frage an - was soll das bringen?

Investieren und dann die Türe wieder abschließen klingt irgendwie nicht nach einem guten Plan!

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Eine Kleinigkeit:

vor 8 Minuten schrieb Matthias Renner:

(1) 1 Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. (2) 1 Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden.

  • besagtes Zimmer gehört nicht zur Mietsache
  • Da es sich nur um ein Zimmer handelt ist das Ding mit dem "neuen Wohnraum" eher fraglich.

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Am 18.4.2017 um 03:49 schrieb Bluedream:

 Auch im Mietvertrag steht, dass nur 33m2 vermietet sind. ( Obwohl Wohnflächepotrntial 45m2 )

Hallo Arnd,

du hast recht, der Teufel ist bekanntlich ein Eichhörnchen :-)

Ich würde glatt mal in den Mietvertrag gucken, ob da nicht was steht, wie vermietet wird die Wohnung im 1 OG links 2ZKB 33qm ..

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@Matthias Renner

Stimmt, sollte die Mietfläche falsch angegeben sein, kann man nämlich ggf. auch als Vermieter bei einer Abweichung von über 10% nach oben entsprechende Mietanpassungen machen, wie das Mieter im umgekehrte Fall auch machen können. Dann könntest du ggf. an der Mietpreisschraube drehen und gleich die höhere Fläche ansetzen.

Das wäre aber nochmal zu prüfen.

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vor 1 Stunde schrieb Matthias Renner:

vermietet wird die Wohnung im 1 OG links 2ZKB 33qm

Das könnte tatsächlich ein Aufhänger sein, jedoch stellt sich bei der Gemengelage ganz klar die Frage der Sinnhaftigkeit eines Engagements.

Hier müsste der Kaufpreis schon richtig knackig sein und einen erkennbaren Anteil "Schmerzensgeld" bieten.

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.....also im Zweifel wieder mal "auf zum nächsten Objekt" - aber super, dass man das hier so detailiert besprechen kann. Ich habe wieder Neues dazu gelernt. Und man lernt ja bekanntlich nie aus.

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