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Bluedream

Wird Altmietvertrag bei ETW-Kauf übernommen?

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Hey Community,
ich habe momentan eine ETW in sicht, die seit 2003 an eine Rentnerin Vermietet ist.
Es ist weder eine Index- noch eine Staffelmiete vereinabart, die Miete ist noch genau so hoch, wie im Mietvertrag 2003 festgelegt bei 6,21/m². 
Der aktuelle Mietspiegel liegt bei 7,80€.
Wenn ein Kauf der ETW zustande kommt, welche möglichkeiten hat der neue Eigentümer dann eine  Mietanpassung vorzunehmen?

1. Wird der alte Mietvertrag beim Eigentümerwechsel immer beibehalten?
    Oder kann man nach Kauf einer ETW, dem bestehenden Mieter einfach einen neuen Mietvertrag auflegen?

2. Da die letzten 3 Jahre nicht erhöht wurden, kann man in dem Fall max. 20% erhöhen. Das heißt von 6,21€ auf 7,45€ sehe ich das richtig?

3. Kann ich die Miete mit einem neuen Mietvertrag auf 7,45€ /m² auflegen und anschließend eine Staffel vereinbaren?

MfG Blue
 

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vor 1 Stunde schrieb Bluedream:

1. Wird der alte Mietvertrag beim Eigentümerwechsel immer beibehalten?
    Oder kann man nach Kauf einer ETW, dem bestehenden Mieter einfach einen neuen Mietvertrag auflegen

2. Da die letzten 3 Jahre nicht erhöht wurden, kann man in dem Fall max. 20% erhöhen. Das heißt von 6,21€ auf 7,45€ sehe ich das richtig?

3. Kann ich die Miete mit einem neuen Mietvertrag auf 7,45€ /m² auflegen und anschließend eine Staffel vereinbaren?

Hi @Bluedream,

1) Kauf bricht Miete nicht, der alte Vertrag bleibt also weiter gültig. Du kannst natürlich mit dem Mieter einen neuen Vertrag machen, aber er muss ihn halt nicht unterschreiben.

2) Sofern die Mietpreisbremse in Deiner Kommune nicht gilt. Sonst: Kaltmiete nur noch alle 3 Jahre um höchstens 15 Prozent erhöhen,  dabei darf die Miete auch nach der Erhöhung nicht mehr als 10 Prozent über den örtlichen Mietspiegel liegen.

3) Siehe 1)

LG, Q.

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vor einer Stunde schrieb Quillian:

1) Kauf bricht Miete nicht, der alte Vertrag bleibt also weiter gültig. Du kannst natürlich mit dem Mieter einen neuen Vertrag machen, aber er muss ihn halt nicht unterschreiben.

Es wird doch kein Mieter freiwillig zustimmen, wenn ich Ihm einen neuen Mietvertrag vorlege, in dem die Kaltmiete um 15% erhöht wurde und noch dazu eine Staffel vereinbart wird.

 

vor einer Stunde schrieb Quillian:

2) Sofern die Mietpreisbremse in Deiner Kommune nicht gilt. Sonst: Kaltmiete nur noch alle 3 Jahre um höchstens 15 Prozent erhöhen,  dabei darf die Miete auch nach der Erhöhung nicht mehr als 10 Prozent über den örtlichen Mietspiegel liegen.

Die Mietpreisbremse gilt in meiner Kommune und du hast recht, max. 15% in 3 Jahen. Das bedeutet von 6,21€ auf 7,14€.
Aber selbst hier müsste der Mieter doch der Erhöhung zustimmen (auch bei bestehendem alt Mietvertrag) was keiner freiwillig unterzeichen wird.

Demnach ist ein solches Objekt mit alten Mietverträgen, in denen weder Staffel noch Index vereinbart ist
und indem in nächster Zeit keine Modernisierung ansteht für einen Investor uninteressant.

Die Miete ist zwar deutlich unter Mietspiegel, aber um dieses Potential auszukosten, wäre nur der Auszug des Mieters und mit einer anschlißenden Neuvermietung zu realisieren oder sehe ich fas falsch?
 

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vor 8 Minuten schrieb Bluedream:

Demnach ist ein solches Objekt mit alten Mietverträgen, in denen weder Staffel noch Index vereinbart ist
und indem in nächster Zeit keine Modernisierung ansteht für einen Investor uninteressant.

Nein das finde ich überhaupt nicht !!!

Die Mindermiete zur Marktmiete muß aber zu einem angemessenen Preisabschlag führen.

Dann ergibt sich sogar ein steuerlicher Vorteil, da weniger Mieteinnahmen versteuert werden müssen.

Der Wertzuwachs aufgrund der Anpassung der Mieten in den Folgejahren ist auf der anderen Seite nach 10 Jahren steuerfrei !!! 

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vor 11 Minuten schrieb Bluedream:

Die Mietpreisbremse gilt in meiner Kommune und du hast recht, max. 15% in 3 Jahen. Das bedeutet von 6,21€ auf 7,14€.

Aber selbst hier müsste der Mieter doch der Erhöhung zustimmen (auch bei bestehendem alt Mietvertrag) was keiner freiwillig unterzeichen wird.

Hi @Bluedream,

Hier muss er zustimmen wenn Du gesetzeskonform vorgehst. Wenn er es nicht tut kannst Du es einklagen. Schau doch mal in §558b BGB:

§ 558b
Zustimmung zur Mieterhöhung

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.

LG, Q.

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Ich persönlich mag Staffelmietverträge nicht sooo, dort ist z.B. ein Erhöhung wegen Modernisierung ausgeschlossen, was machst Du wenn die Eigentümerversammlung das Häuschen einpacken will (Wärmedämmung)...

Staffelmiete ist dann OK wenn die Wohnung tip top auf dem neuesten Stand ist, und weitere Modernisierungen keinen Sinn machen, und wenn klar ist das der Mieter nicht Jahrzehnte in der gleichen Wohnung bleibt.

Fällt der Standort unter die Mietpreisbremse?

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vor 4 Stunden schrieb Matt:

Fällt der Standort unter die Mietpreisbremse?

Ja fällt er leider.

 

Wie sieht es aus mit der Kündigung eines so alten Mietvertrages?
Ist das einfach machbar?
Man könnte ja nach Kauf der ETW dem Mieter Kündigen anschließend Neuvermieten.

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vor einer Stunde schrieb Bluedream:

Wie sieht es aus mit der Kündigung eines so alten Mietvertrages?
Ist das einfach machbar? Nein
Man könnte ja nach Kauf der ETW dem Mieter Kündigen anschließend Neuvermieten. Wenn das so einfach wäre....

Nein das geht nicht. Der Mieter kann Dir kündigen - aber Du kannst dem Mieter nicht kündigen. Diese Option scheidet aus.

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vor 7 Stunden schrieb Denno:

Hat wer Erfahrungen mit so einem Klageverfahren? Was kommen da an Kosten auf einen zu?

Ich hatte letztes Jahr ein Klageverfahren. Die Kosten bei mir waren überschaubar (Versäumnisurteil). Es ging um eine Mieterhöhung von 45€. Waren dann in Summe ca 200€ für Anwalts-und Gerichtskosten, die der Mieter dann bezahlen musste. 

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vor 4 Stunden schrieb Bluedream:

Ja fällt er leider.

 

Wie sieht es aus mit der Kündigung eines so alten Mietvertrages?
Ist das einfach machbar?
Man könnte ja nach Kauf der ETW dem Mieter Kündigen anschließend Neuvermieten.

Ich empfehle Dir schnellstens bei Haus und Grund beizutreten.

die 20% Erhöhung kannst Du Knicken...

Die Kappungsgrenze liegt im Wirkungskreis der Mietpreisbremse bei 15%, d.h. Du brauchst ein paar Jahre bis die Miete auf den Mietspiegel angehoben ist.

Du solltest erst um 15% erhöhen, das ganze musst Du mit dem Örtlichen Mietspiegel begründen, Hilfe hängst Du hierbei von H&G bekommen.

Wenn Du die 15% bekommen hast dann kannst Du mal über Modernisierungen nachdenken... 

 

Wo befindet sich die Wohnung

 

 

 

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Ich hatte meinen Mietern die Erhöhung persönlich übergeben und mit Ihnen gesprochen, damit kann man irgendwelchen Rechtsstreitigkeiten am besten aus dem Weg gehen, die Zeit und Nerven bezahlt einem nach einem gewonnenen Rechtsstreit niemand, 

Argumentiere mitbgestiegenen Kosten, Renovierungsbedarf, ...

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Ich weiß nicht, warum so viele Antworten vorhanden sind, gemäß §566 BGB ganz einfach geregelt: "Kauf bricht Miete nicht" -> nachträglich geschlossene Mietverträge können mittlerweile aufgrund eines Irrtums angefochten werden, gerade der Spruch "Verkauft deswegen neuer Vertrag" zählt nicht , arglistige Täuschung 

wenn da ein professioneller RA auf der Gegenseite ist, hat man nur Ärger und letztendlich kommt man doch nicht zum Ziel und hat nur Aufwand

Edited by Jb007
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vor 5 Stunden schrieb chrisbre:

Ich hatte letztes Jahr ein Klageverfahren. Die Kosten bei mir waren überschaubar (Versäumnisurteil). Es ging um eine Mieterhöhung von 45€. Waren dann in Summe ca 200€ für Anwalts-und Gerichtskosten, die der Mieter dann bezahlen musste. 

Hängt vom Richter ab... kann auch anders laufen, Wenn der Mietspiegel Gestaltungsspielraum zulässt, wird meist ein Gutachten erstellt

habe ich schon mehrfach gehabt , kann auch sein, das der Mieter eine soziale Härte darlegt und die Miete nicht zahlen kann. Dann habe ich schon erlebt, dass der Richter die Erhöhung abschmettert 

Edited by Jb007

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vor 12 Stunden schrieb Jb007:

Hängt vom Richter ab... kann auch anders laufen, Wenn der Mietspiegel Gestaltungsspielraum zulässt, wird meist ein Gutachten erstellt

habe ich schon mehrfach gehabt , kann auch sein, das der Mieter eine soziale Härte darlegt und die Miete nicht zahlen kann. Dann habe ich schon erlebt, dass der Richter die Erhöhung abschmettert 

In dem Moment kann man aus Kostengründen die Klage einfach zurücknehmen. An dem Gutachten verdient niemand ausser dem Gutachter.

Wenn man sich an die "Spielregeln" zu seinen Gunsten hält, sind die Kosten echt überschaubar.

Die Gerichts- und Anwaltskosten gehen immer nach dem Streitwert. Allerdings muss man wissen, dass die Streitwerte gestaffelt sind.

Die erste Gruppe geht von 0-500€, die zweite von 501- 1000€.

Der Streitwert für eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist der Betrag der jährlichen Kaltmieterhöhung. 

Der ideale maxwert ist daher 41€ p.M. (12x 41= 492€ Streitwert) alternativ 48 €, dazu aber gleich.

Bis 500€ betragen die maximalen Kosten bei einer Niederlage dann :

Eigene Anwaltskosten: 157,68 
Fremde Anwaltskosten: 157,68 
Gerichtskosten: 105
Summe: 420,36
 
Das ist auch bei einem Vergleich nicht uninteressant, da es dann oft zu einer Kostenteilung kommt. 
Bei einem Vergleich (mit Aufrechnung der Kosten) sähe das dann so aus:
Eigene Anwaltskosten: 157,68 
Einigungsgebühr: 45
Gerichtskosten: 35

Summe : 211,23

Überschreitet man die 500€ aber bleibt unter 1000€ erhöhen sich die Kosten auf 682, 60 und Vergleichskosten : 410€

In jedem Fall sollte aber der Streitwert und damit die Mieterhöhung unter 600€ liegen. Unter 600€ ist dem Mieter (dem VM natürlich auch) im Falle der Niederlage der Weg in die Berufung versperrt. Berufung ist nämlich nur möglich, wenn der Gegenstandwert über 600€ liegt oder der Sache grundsätzliche Bedeutung zugemessen wird. Letzteres ist bei Mieterhöhungen nie gegeben, ersteres hat man selbst in der Hand. 

Sind die maximalen Gesamtkosten von 420,36 € als Risiko für 41€ Mieterhöhung noch überschaubar erhöht sich dieses Maxrisiko im Berufungsfall auf 1.475,32 was m.E. unverhältnismäßig teuer ist.

Edited by Matthias Renner
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