Kauf ETW trotz Hausgeldrückstände

[Tonsum 0]

Hallo, ich plane meine erste Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben.

 

Nachdem ich nun mehrere Wohnungen besichtigt habe, konnte ich ein vom Preis interessantes Angebot finden.

 

Nun habe ich mir aber den letzten Bericht des Verwalters durchgelesen und festgestellt, dass sich die Hausgeldrückstände auf 225.000 Euro (verursacht durch 5 Eigentümer) belaufen. Aus dem Bericht geht hervor, dass sich diese bereits im Mahn- und Klagevefahren befinden.

Um die Zahl ins Verhältnis zu setzen:

- MFH mit 18 Parteien

- Baujahr 1978

- + 2 Gewerbeeinheiten

- aktuelle Rücklagen 40.000 Euro 

- Dach und Fassade neu gemacht

- Wohnung ist aktuell vermietet

 

Jetzt stellt sich mir die Frage, ob ich in diese ETW investieren kann, oder ob ich aufgrund der hohen Rückstände lieber die Finger davon lassen sollte. Was kann mir im schlimmsten Fall passieren, außer dass für die nächste große Renovierung einer Sonderumlage fällig wird?

 

MfG

 

[Bluedream 37]

Zustand Heizung, Sanitär und Elektrik?

[Quillian 49]

Hi @Tonsum,

einen wichtigen Aspekt hat @Bluedream ja schon genannt. Es ist wichtig zu wissen was in (naher) Zukunft auf Dich zukommt. Hast Du die letzten drei Protokolle der WEG Versammlungen gesichtet? 

225kEuro sind ne Menge Geld. So schnell kommt das nicht zusammen. Was hat der Verwalter all die Zeit gemacht? Wollen oder können die 5 säumigen Eigentümer nicht zahlen? Haftest Du in der WEG für die Aussenstände der anderen Eigentümer (auch aus der Zeit vor dem Kauf)? Bitte auch mal die Teilungserklärung anschauen.

LG, Q.

[freeone 189]

@Tonsum

225.000 EUR Rückstande? Das ist aber sportlich.

Wie lange bezahlen die Leute denn schon nicht und warum? Wie stehen die Chancen, dass sich das in nächster Zeit ändern wird/lässt. Warum ist der Rückstand überhaupt so groß. Normalweise kann man doch nach drei Monaten schon aktiv werden. Das klingt aber nach mehrjähriger Unfähigkeit des Verwalters da was zu ändern.

[Tonsum 0]

Danke für die schnellen Antworten.

Nähere Informationen diesbezüglich konnte mir der Makler nicht geben. Er konnte mir auch nur das letzte Protokoll vorlegen.

Werde mich bei der Hausverwaltung näher erkundigen.

 

Mir ist bewusst, dass das geringe Hausgeld zu Sonderumlagen führen kann, aber größere Reparaturen (Heizung/Elektrik) sind nicht zu erwarten.

Weiter konnte ich den Kaufpreis soweit reduzieren, dass ein Puffer vorhanden wäre.

 

Bin mir nur bezüglich de Rechtslage unsicher, inwiefern ich persönlich für der Außenstände der säumigen Eigentümer haften kann (ähnlich einer gesamtschuldnerischen Haftung) bzw. welche weiteren Konsequenzen für mich entstehen können (außer einer Sonderumlage wenn die 40.000 nicht ausreichen).

Ich möchte nicht mir den 225.000€ in Verbindung gebracht werden können.

 

@Quillian: Danke für den Tipp, in der Teilungserklärung konnte ich nur folgenden Passus finden: 

"Die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes sowie des Grundstücks obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sie ist vom Verwalter durchzuführen...

Die Wohnungseigentümer sind zur Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet, deren Höhe durch Beschluß der Wohnungseigentümer bestimmt wird. Falls die vorhandene Rückstellung nicht ausreicht, die Kosten für beschlossene oder dringend notwendige Arbeiten zu decken, sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, Nachzahlungen zu leisten."

Gibt es eine bestimmte Klausel auf die man achten sollte?

 

Aus dem Protokoll geht geht zwar nicht hervor, dass es Unstimmigkeiten innerhalb der WEG gibt, aber fast ein Drittel säumige Eigentümer... das macht mich schon vorsichtig. Wie sind da eure Erfahrungen?

 

MfG

[Jb007 1619]

Teilungserklärung prüfen, ob Ausgleichsklsusel drin ist, dann haftest Du für Rückstänfe des Verkäufers bezogen auf alle andere Fälle werden den die entweder als uneinbringlich abgeschrieben und wenn die WeG nicht gedeckt ist, kommen halt Sonderumlagen. Hab noch nie in 14 Jahren solch eine hohe Summe gehört auf unter 20 Parteien. Da muss der Verwalter viele Jahre geschlagen haben oder die übrigen Eigentümer waren dumm 

[Fröhn 733]

@Tonsum Laß Dir ein Termin geben bei der Hausverwaltung, fahr hin, und frag die persönlich. Und danach überlegst Du Dir gut, was Du machst.

[nemo 679]

Die Summe ist wirklich extrem. Meines Wissens (aber Achtung: Bin kein Spezialist bei WEG´s) haftest du nicht für die Rückstände. Solltest du aber Eigentümer sein wenn die Hausgeldabrechnung beschlossen wird, dann haftest du glaube ich für das Abrechnungsergebnis ggü. der Gemeinschaft.

Bsp:

Verkäufer zahlt in 2016 keine Vorauszahlungen

Abrechnungsergebnis 5.000 € Nachzahlung (da ja keine Vorauszahlungen bezahlt wurden)

Du kaufst jetzt in 2017 die ETW und wirst im Grundbuch eingetragen. Während der Beschlussfassung bist du also Eigentümer. Dann haftest du meines Wissens für die 5.000 € Nachzahlung. Du kannst dir das natürlich je nach Regelung im Kaufvertrag vom Verkäufer wiederholen (falls es was zu holen gibt... ). Wer aber keine Hausgelder zahlt hat im Zweifel auch nicht viel Substanz dahinter...

Ich gehe bei ETW Kauf immer so vor, dass ich mir eine Bestätigung der Hausverwaltung geben lasse, dass keine Rückstände bestehen oder mir Zahlungsnachweise des letzten Jahres und des aktuellen Jahres geben lassen.

Ganz aktueller Fall: Verkäufer hat 7.000 € Rückstand gehabt. Ich habe jetzt im Kauvertrag festhalten lassen, dass die 7.000 € vom Kaufpreis direkt auf das WEG Konto überwiesen werden. Heißt also, der Verkäufer erhält den vereinbarten Kaufpreis abzgl. der Rückstände, die Hausgeldrückstände iHv 7.000 € werden durch mich direkt an die WEG überwiesen. Dann fehlt die Kohle der WEG nicht und ich weiß, dass das Geld auch da ankommt.

Edited April 19, 2017 by nemo

[Eduard H. 1001]

Am 19.4.2017 um 18:49 schrieb nemo:

Heißt also, der Verkäufer erhält den vereinbarten Kaufpreis abzgl. der Rückstände, die Hausgeldrückstände iHv 7.000 € werden durch mich direkt an die WEG überwiesen. Dann fehlt die Kohle der WEG nicht und ich weiß, dass das Geld auch da ankommt.

Und gleichzeitig bist du auch der Held der WEG. Das spricht sich definitiv rum. Schöner Schachzug! 

Edited April 20, 2017 by Eduard H.
Schreibfehler

[Tonsum 0]

Danke für die Hilfe.

Noch eine kleine Erklärung, die sich nach den Gesprächen mit der Hausverwaltung und des Studiums, der mittlerweile erhaltenen restlichen Unterlagen ergeben haben:

Die hohen Hausgeldrückstände wurden zu einem großen Teil durch das Gewerbe verursacht, welches auch noch sehr schwer zu vermieten ist.(es ist unvermietet und es wird kein Mieter gefunden)  Dieses hat zudem einen Eigentumsanteil von 4500/10000. (Die ETW hätte ca 200/10000.)

Ich habe aufgrund der Unwägbarkeiten Abstand von dem Objekt genommen. Es ist mir, insbesondere als erste als erste Kapitalanlage, zu riskant.

 

MfG

[Fröhn 733]

@Tonsum ....sehr weise....

[Sebastian Rhein-Neckar 23]

vor 5 Stunden schrieb Tonsum:

Danke für die Hilfe.

Noch eine kleine Erklärung, die sich nach den Gesprächen mit der Hausverwaltung und des Studiums, der mittlerweile erhaltenen restlichen Unterlagen ergeben haben:

Die hohen Hausgeldrückstände wurden zu einem großen Teil durch das Gewerbe verursacht, welches auch noch sehr schwer zu vermieten ist.(es ist unvermietet und es wird kein Mieter gefunden)  Dieses hat zudem einen Eigentumsanteil von 4500/10000. (Die ETW hätte ca 200/10000.)

Ich habe aufgrund der Unwägbarkeiten Abstand von dem Objekt genommen. Es ist mir, insbesondere als erste als erste Kapitalanlage, zu riskant.

 

MfG

sehr gute Entscheidung.

Auch wenn das Gewerbe leer steht und schwer zu vermieten ist, der Eigentümer muss trotzdem an die Hausverwaltung/WEG bezahlen...

Edited April 21, 2017 by S.St.

[freeone 189]

Als erstes Projekt sicher nicht geeignet. Aber ggf. kann man ja auch andere Nutzungsmöglichkeiten für das Gewerbe in Betracht ziehen. Wenn das fast 50% der MEA ausmacht, kann man davon ausgehen, dass die Eigentümer auch mit vielen Sachen einverstanden sein dürften, um weitere Ausfälle zu vermeiden.

[nemo 679]

Denke ist genau die richtige Entscheidung. Ist halt der Nachteil einer WEG. Du hängst da immer mit drin...