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dpbenne

Kauf ETW mit Großteil Geld von der KfW

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Hallo in die Community,

erst einmal vielen Dank für die super interessanten Diskussionen hier. Ich bin gerade auf der Suche nach meiner ersten ETW.

Ich habe im Moment ein Angebot vorliegen für eine ETW, die gerade neu gebaut wird. Insgesamt spricht die Rendite gegen das Investment, aber es ist auch besonders, da ein Großteil der Finanzierung über die KFW läuft. Die Wohnung ist EG mit Terrasse und gehobener Ausstattung. Objekt in top Lage, und mit neusten Energiestandards, Ladesäulen für E-Fahrzeuge, Blockkraft-Heizwerk und vieles mehr. Daher wird es massiv von der KFW-Bank bei der Finanzierung gefördert.

Betrachtet man es nüchtern, komme ich auf eine Brutto-Rendite von 3,1%. Gerechnet habe ich mit einem Kaufpreis von 178.000 EUR incl. aller Kosten. (Mein EK ist dabei nur 10.500 EUR). Dabei sind auch Bauzeitzinsen, eine neue Einbauküche und der Stellplatz einberechnet. Mieterwartung sind bei 9,50 EUR (es ist eine attraktive Gegend von Bad Kreuznach, daher noch Potential nach oben) konservativ betrachtet 470,- EUR im Monat.

Nun finanziert die KFW Bank 100.000 EUR für fix 1,5% und schenkt noch 5.000 EUR dazu. (Tilgungszuschuss) Den Rest finanziere ich dann normal bei der Bank.

Egal wie ich es rechne, ich werde da monatlich drauflegen. Bezogen auf die EK-Rendite mal ohne Wertsteigerung berechnet (was ja eher unwahrscheinlich ist) würde ich da bei knapp 14% landen. Damit wäre es eine gute Geldanlage aber keine Cashflow-Immobilie.

Habe ich etwas übersehen?

Grüße und vielen Dank für eure Hilfe im Voraus!

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Derartige Prospekte bekomme ich auch immer mal wieder zugetragen.

Das ist alles zu teuer. Du hast ja selbst erkannt das du Monat für Monat draufzahlst. 

Weiters sind Neubauprojekte immer mit Unsicherheiten behaftet, weil man etwas kauft, das es noch nicht gibt und entsprechend nicht geprüft werden kann. Alles kann sich verzögern, Firmen gehen pleite, die Bauausführung ist vllt. mangelhaft etc.

Dazu wird der WEG-Verwalter vom Bauträger eingesetzt. Zugleich ist der Verwalter aber dafür zuständig Baumängel fristgerecht vom Bauträger beseitigen zu lassen - hier sind 2 ganz dicke, die eigentlich auf verschiedenen Seiten stehen sollten. Zahlen darfst den Verwalter aber trotzdem du.

Die Mieten sind oft nur bei Erstbezug zu erzielen, schon nach 2 Jahren ist eben nicht mehr alles "neu".

In letzter Zeit wird zudem immer häufiger auf Wärmecontracting gesetzt, das ist per Definition aber teurer.

Derartige Projekte mehren vor allem das Geld des Bauträgers. 

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vor 11 Stunden schrieb dpbenne:

Habe ich etwas übersehen?

In der Regel werden Steuervorteile, Fördermaßnahmen, etc. von Bauträgern / Initiatoren gezielt eingesetzt, um einen zu hohen Kaufpreis zu verpacken - mich würde die angebotene KFW-Förderung eher misstrauisch machen!

Du solltest Dir die Kalkulation IM DETAIL sehr genau ansehen und Dich dabei nicht von Nebelkerzen (KFW, Ladesäule, etc.) blenden lassen!!

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