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Thorsten Beckers

Keine Haftung für Hausgeldrückstände des Verkäufers (WEG / ZVG)

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Da ich beim Lesen der Foren-Beiträge auf diese Fragestellung getroffen bin, habe ich das Thema hier noch einmal aufgegriffen und den Fall herausgesucht, der zu einer höchstrichterlichen Entscheidung einer solchen Fragestellung geführt hat:

 

Das Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung führt nicht dazu, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum für die Hausgeldschulden des Voreigentümers haftet. Im vorliegenden Fall befand sich der Verkäufer einer Eigentumswohnung mit der Zahlung von Hausgeldern im Rückstand. Nachdem der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, verlangte die Gemeinschaft von ihm die Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum wegen der offenen Hausgelder seines Rechtsvorgängers. Teile der Literatur und der Rechtsprechung waren bis zu dieser BGH-Entscheidung der Ansicht, dass dies möglich sei. Dass diese Fragestellung immer wieder vereinzelt aufgeworfen wird, zeigt, dass Eigentümergemeinschaften nach wie vor versuchen, Druck auf den neuen Eigentümer auszuüben.

Tipp: Seit dieser Entscheidung steht fest, dass der Käufer einer Eigentumswohnung unter keinem denkbaren Gesichtspunkt für Hausgeldrückstände des Veräußerers haftet und zwar weder mit der Eigentumswohnung noch mit seinem sonstigen Vermögen. Die Entscheidung kann auch Auswirkungen auf die Vertragsgestaltung beim Notar haben: Die Bestätigungen des Verwalters über das Nichtbestehen von Hausgeldrückständen wird oft als Fälligkeitsvoraussetzung für die Kaufpreiszahlung formuliert. Diese Klausel ist somit zumindest beim Erwerb aus Insolvenzverwaltung veraltet (kommt aber noch vor). Je nach Interessenlage, kann man die Immobilientransaktion also schneller vorantreiben.

Wer das Urteil und den zugrundeliegenden Sachverhalt einmal nachlesen möchte (BGH, Urteil vom 13. September 2013, V ZR 209/12), kann dies beispielsweise hier machen:

https://openjur.de/u/647608.html

Für juristisch Interessierte: Der Fall ist etwas komplex und spielt eigentlich auf den Rechtsgebieten der Insolvenzordnung und des Zwangsversteigerungsgesetzes. In verschiedenen Normen werden Wohnungseigentümergemeinschaften oder andere Interessenträger privilegiert, so dass sich der Insolvenzverwalter an die Privilegierungen zu halten hat. Der Bundesgerichtshof konnte die Frage in früheren Entscheidungen offen lassen, verneint nun aber eine dingliche Wirkung des Vorrechts der Eigentümergemeinschaft. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthält lediglich eine Privilegierung schuldrechtlicher Ansprüche sowohl im Zwangsversteigerungsverfahren als auch in Verbindung mit § 49 InsO im Insolvenzverfahren. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (so wie jeder andere auch) muss sich also rechtzeitig vor der Insolvenzeröffnung einen Zahlungstitel gegen den Voreigentümer holen, sonst verfallen ihre Ansprüche.

Die dingliche Wirkung in Abgrenzung zu einer „nur“ schuldrechtlichen Wirkung:

Eine Grundbucheintragung hat eine dingliche Wirkung. Das bedeutet, das eingetragene Recht wirkt gegenüber JEDERMANN. Beispiel: Eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit wirkt nicht nur gegenüber dem aktuellen Grundstückseigentümer, sondern auch gegenüber allen weiteren Rechtsnachfolgern. Vereinbaren die Parteien die Belastung eines Grundstücks mit einer Dienstbarkeit und wird die Belastung NICHT ins Grundbuch eingetragen, dann gilt die Vereinbarung nur zwischen den Vertragsparteien und nicht gegenüber den Rechtsnachfolgern. Die Vereinbarung hat also keine dingliche Wirkung.

Beispiel: Der Hauseigentümer Thomas K. vereinbart mit Stephan S. ein kostenloses Wohnrecht für Stephan S. Soll das Wohnrecht nicht im Grundbuch als beschränkte persönliche Dienstbarkeit (gemäß § 1093 BGB) eingetragen werden, dann wirkt das Wohnrecht nur zwischen den Vertragsparteien. Nach 10 Jahren verkauft Thomas K. das Haus steuerfrei an seine Frau. Stephan S. kann sich gegenüber der neuen Hauseigentümerin nicht auf das Wohnrecht berufen. Der Vertrag wirkt nicht gegenüber der Erwerberin des Hauses, weil er keine dingliche Wirkung hat.

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Guest Heiko

Hallo,

eine Frage hierzu. Wenn die Hausgeldrückstände uneinbringlich sind, ist es dann möglich eine Sonderumlage zu beschliessen, an der auch der Erwerber der Wohnung aus einer Zwangsversteigerung beteiligt wird? Also nach seine Eigentumsanteilen in der WEG. Oder würde dies aufgrund der o. g. BGH Entscheidung auch nicht funktionieren.

Danke!

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vor 25 Minuten schrieb Gast Heiko:

Hallo,

eine Frage hierzu. Wenn die Hausgeldrückstände uneinbringlich sind, ist es dann möglich eine Sonderumlage zu beschliessen, an der auch der Erwerber der Wohnung aus einer Zwangsversteigerung beteiligt wird? Also nach seine Eigentumsanteilen in der WEG. Oder würde dies aufgrund der o. g. BGH Entscheidung auch nicht funktionieren.

Danke!

Ja, ein klassisches Bsp. aus der Praxis:

Hausgeldrückstände 30000 EUR, 6 Wohnungen im Haus, uneinbringlich, alle warteten extra, bis jemand aus der ZV gekauft hat, erst danach werden per ETV die uneinbringlichen Gelder als Sonderumlage beschlossen. Anteil 5000 EUR für den Erwerber aus der Zwangsversteigerung

Warum? Vorschlag allg. Sonderumlage, zwar in Bezug auf die Uneinbringliche Forderung aber halt gesonderter Punkt, so dass der Erwerber dagegen nicht vorgehen kann. Wird in vielen WEGs so gehandhabt
 

Edited by Jb007

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Guest Heiko
vor 15 Minuten schrieb Jb007:

Ja, ein klassisches Bsp. aus der Praxis:

Hausgeldrückstände 30000 EUR, 6 Wohnungen im Haus, uneinbringlich, alle warteten extra, bis jemand aus der ZV gekauft hat, erst danach werden per ETV die uneinbringlichen Gelder als Sonderumlage beschlossen. Anteil 5000 EUR für den Erwerber aus der Zwangsversteigerung

Warum? Vorschlag allg. Sonderumlage, zwar in Bezug auf die Uneinbringliche Forderung aber halt gesonderter Punkt, so dass der Erwerber dagegen nicht vorgehen kann. Wird in vielen WEGs so gehandhabt
 

Danke Jb007 für die Antwort.

Wir haben es genauso in unserer WEG gemacht, Sonderumlage wegen uneinbringlichen Hausgeldern beschlossen, Erwerber aus der Zwangsversteigerung hat uns nun verklagt, aufgrund des BGH Entscheides BGH Urteil vom 09.03.2012, Az. V ZR 147/11. Und der Richter im AG sieht dies auch so und will nach einer ersten Verhandlung den Beschluss als nichtig erklären. Obwohl es BGH entscheid, nicht um eine Sonderumlage, sondern um das einbringen von Altschulden in eine Jahresabrechnung ging.

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Ich sehe das aber jetzt rein von der Fairnes her auch so wie der neue Eigentümer. Die Hausgemeinschaft hat ein Problem mit dem Vorbesitzer, also soll sie das Problem auch selbst oder mit dem Vorbesitzer lösen. Der neue Eigentümer muss nicht für die Fehler des Vorbesitzers haften. Warum sollte er? Wenn das Geld nicht aus den Rücklagen genommen werden soll, dass müsste der Neubesitzer fairerweise von der Sonderumlage ausgenommen sein. Das wäre meine Meinung.

WEGs sind im Allgemeinen oft sehr unfair. Ich muss zB gerade ein paar k-Euro für die Sanierung einer Tiefgarage bezahlen, obwohl ich gar keinen TG-Stellplatz in dem Komplex besitze. Derjenige, der den Stellplatz besitzt, der ursprünglich mal zu meiner Wohnung gehört hat, muss hingegen nichts bezahlen. Denn er hat keine Wohnung in dem Komplex mehr. Und die Kosten werden anteilig über die Quadratmeter der Wohnungen aufgeteilt laut WEG-Beschluss. Ich könnte jetzt den Klageweg gehen, aber das lohnt nicht bei der Summe...

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Guest Heiko
vor 32 Minuten schrieb matze sagichnich:

Ich sehe das aber jetzt rein von der Fairnes her auch so wie der neue Eigentümer. Die Hausgemeinschaft hat ein Problem mit dem Vorbesitzer, also soll sie das Problem auch selbst oder mit dem Vorbesitzer lösen. Der neue Eigentümer muss nicht für die Fehler des Vorbesitzers haften. Warum sollte er? Wenn das Geld nicht aus den Rücklagen genommen werden soll, dass müsste der Neubesitzer fairerweise von der Sonderumlage ausgenommen sein. Das wäre meine Meinung.

WEGs sind im Allgemeinen oft sehr unfair. Ich muss zB gerade ein paar k-Euro für die Sanierung einer Tiefgarage bezahlen, obwohl ich gar keinen TG-Stellplatz in dem Komplex besitze. Derjenige, der den Stellplatz besitzt, der ursprünglich mal zu meiner Wohnung gehört hat, muss hingegen nichts bezahlen. Denn er hat keine Wohnung in dem Komplex mehr. Und die Kosten werden anteilig über die Quadratmeter der Wohnungen aufgeteilt laut WEG-Beschluss. Ich könnte jetzt den Klageweg gehen, aber das lohnt nicht bei der Summe...

Der Vorbesitzer ist insolvent, daher nichts mehr zu holen.

Ist es nicht auch unfair, dass die Alteigentümer die gesamten Hausgeldschulden tragen sollen, diese können ja auch nichts dafür, dass der Vorbesitzer pleite gegangen ist. Die Schulden sind aber nun mal da.

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Mitgegangen Mitgefangen - leitbild der weg...

daher ist der neue Eigentümer an die aonderumlage gebunden- alles andwre würde mich wundern 

der verwalter hätte die sonderumlage nicht wg hausgeld-Rückstanden debattieren sollen, hier lag der fehler

Edited by Jb007

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Naja nach Fairness darf man nicht fragen, denn dann müßte der Käufer einer Wohnung oder Einheit die Schulden des Voreigentümers übernehmen... allerdings würde das einen Verkauf erschweren oder gar unmöglich machen.

Ich kenne es auch so, dass die WEG erstmal die Ausfälle schluckt und dann irgendwann per SU oder per Entnahme aus der Rücklage ausbucht.

 

Ich bin Eigentümer in einer WEG, in welcher der 70% - Mehrheitseigentümer seine Hausgelder nicht mehr bedient. Bisher sind über 300k offen. Der Entzug des Teileigentums ist beantragt, evtl. geht er auch noch vorher in Insolvenz. Jedenfalls ist die WEG jetzt schon fast handlungsunfähig.  

Hier ist es natürlich besonders wichtig, dass die Umlage später komplett erfolgen darf. 

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Guest Heiko
vor 13 Minuten schrieb Jb007:

Mitgegangen Mitgefangen - leitbild der weg...

daher ist der neue Eigentümer an die aonderumlage gebunden- alles andwre würde mich wundern 

der verwalter hätte die sonderumlage nicht wg hausgeld-Rückstanden debattieren sollen, hier lag der fehler

nicht wegen Hausgeld Rückständen, wie sonst?

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Guest Heiko
vor 11 Minuten schrieb JB:

Naja nach Fairness darf man nicht fragen, denn dann müßte der Käufer einer Wohnung oder Einheit die Schulden des Voreigentümers übernehmen... allerdings würde das einen Verkauf erschweren oder gar unmöglich machen.

Ich kenne es auch so, dass die WEG erstmal die Ausfälle schluckt und dann irgendwann per SU oder per Entnahme aus der Rücklage ausbucht.

 

Ich bin Eigentümer in einer WEG, in welcher der 70% - Mehrheitseigentümer seine Hausgelder nicht mehr bedient. Bisher sind über 300k offen. Der Entzug des Teileigentums ist beantragt, evtl. geht er auch noch vorher in Insolvenz. Jedenfalls ist die WEG jetzt schon fast handlungsunfähig.  

Hier ist es natürlich besonders wichtig, dass die Umlage später komplett erfolgen darf. 

Von Erwerberhaftung, sprich Übernahme der gesamten Schulden, ist ja nicht der Rede. Sondern jeder nach seinem Miteigentumsanteil.

300k offen, wenn da die Umlage nicht komplett bedient wird, wird es dann doch für die Alteigentümer dunkel, oder?

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vor 9 Minuten schrieb Gast Heiko:

Von Erwerberhaftung, sprich Übernahme der gesamten Schulden, ist ja nicht der Rede. Sondern jeder nach seinem Miteigentumsanteil.

300k offen, wenn da die Umlage nicht komplett bedient wird, wird es dann doch für die Alteigentümer dunkel, oder?

teuer wird es, steht nur die Frage ob die Rest -Eigentümer für 30 % oder 100 % haften

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Ich hatte den Fall auch schon, hatte mich gerade in die WEG eingekauft und musste anteilig 2k für uneinbringliche Forderungen per SU zahlen.

vor 4 Stunden schrieb matze sagichnich:

Die Hausgemeinschaft hat ein Problem mit dem Vorbesitzer, also soll sie das Problem auch selbst oder mit dem Vorbesitzer lösen.

Das ist natürlich auf der einen Seite nachvollziehbar, allerdings gehört der neue Käufer natürlich auch zur Gemeinschaft also steckt er auch mit drin. Es geht ja um uneinbringliche Forderungen. Ist der Voreigentümer insolvent muss das Geld halt irgenwo herkommen. Wenn das Geld jetzt fehlt und die Versicherung / Wasserversorgung etc wegen fehlender Hausgelder nicht mehr bezahlt werden kann, dann hat der neue Eigentümer die Probleme ebenfalls an der Backe. Darum ist das durchaus nachvollziehbar und mE auch richtig mit der Sonderumlage um die Außenstände ggf. auszugleichen. Das ist m.E. das größte Problem an WEG´s - hast du Pleitegeier dabei, dann hast du automatisch auch Probleme.

Da muss man beim Kauf einfach drauf achten. Sehe ich in der Hausgeldabrechnung / Wirtschaftsplan irgendwas mit Rechtsanwaltsgebühren etc. werde ich schon hellhörig und frage genauer nach. Da sind viele Käufer zu unvorsichtig.

Habe auch mehrfach von Leuten gekauft, die ihre Hausgelder nicht gezahlt haben. Da habe ich direkt in den Vertrag aufnehmen lassen, dass der Rückstand vom Kaufpreis abgezogen wird automatisch durch mich als Käufer an die WEG überwiesen wird. Der Restbetrag geht dann erst an den Käufer raus. Nur so kann ich sicher sein, dass das Geld auch bei der WEG ankommt.

Auch wichtig: Der Erwerber haftet für die Abrechnungsspitze. Hat also der Verkäufer keine Vorauszahlungen geleistet, dann bin ich als Käufer der Trottel der der WEG die Nachzahlung aus der Abrechnung überweisen darf. Habe eine WEG da kommt die Abrechnung immer erst am Ende des Folgejahres. Da habe ich 2017 eine WE gekauft (Hausgeld ca 450 € mtl). Der Verkäufer hat für 2016 kein Hausgeld bezahlt und für 2017 auch nicht - gekauft hatte ich im Herbst 2017. Im schlimmsten Fall fehlen dafür komplett die Vorauszahlungen, die Kosten werden mir als neuem Eigentümer aber belastet. Wäre hier auf die 10.000 € zugegangen...(war aber auch ne große Wohnung, Hausgeld ist natürlich sonst nicht ganz so hoch). Darum auch immer Bescheinigung vom WEG- Verwalter einholen, dass keine Hausgeldrückstände bestehen. Ansonsten eben wie vorher genannt darauf bestehen, dass die Rückstände aus dem Kaufpreis heraus direkt an die WEG fließen.

Edited by nemo

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vor 3 Stunden schrieb Gast Heiko:

nicht wegen Hausgeld Rückständen, wie sonst?

Wir hatten in einem fall - wo ich selbst Eigentümer bin - die Rückstände immer aus der laufenden Rücklage entnommen. Als der neue Eigentümer endlich im boot war, haben wir eine außerordentliche etv einberufen und eine sonderumlage beschlossen, da Instandhaltungen anstehen - wir haben einfach die bisherigen hausgeldrückstände saldiert, etwas aufgerundet und dann gesagt, das sei für Reparaturen. Natürlich wurden dann auch Reparaturen ausgeführt.

Der neue eigentümer ist dagegen vorgegangen konnte aber nichts machen, da das wort „hausgeldrückstand“ nicht geflossen ist. 

Musste er zähneknirschend zahlen. 

Edited by Jb007

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Guest Heiko
vor einer Stunde schrieb Jb007:

Wir hatten in einem fall - wo ich selbst Eigentümer bin - die Rückstände immer aus der laufenden Rücklage entnommen. Als der neue Eigentümer endlich im boot war, haben wir eine außerordentliche etv einberufen und eine sonderumlage beschlossen, da Instandhaltungen anstehen - wir haben einfach die bisherigen hausgeldrückstände saldiert, etwas aufgerundet und dann gesagt, das sei für Reparaturen. Natürlich wurden dann auch Reparaturen ausgeführt.

Der neue eigentümer ist dagegen vorgegangen konnte aber nichts machen, da das wort „hausgeldrückstand“ nicht geflossen ist. 

Musste er zähneknirschend zahlen. 

Okay, verstanden. Das muss aber auch die Hausverwaltung mitmachen...

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