Jump to content
Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren
Sign in to follow this  
Thorsten Beckers

Vermietung gewerblich oder privat? Abgrenzungskriterien und Auslegungsspanne

Recommended Posts

Da es hier im Forum immer wieder mal Diskussionen um den gewerblichen Charakter kreativer Vermietungs- und Verpachtungsideen gibt, habe ich das Thema hier noch einmal aufgegriffen. Nach der Lektüre seht ihr wesentlich klarer…

 

Bei Miet- und Pachteinnahmen ist vor einer Anwendung des § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) stets zu prüfen, ob diese Einnahmen auch im Rahmen einer anderen Einkunftsart angefallen sein könnten, beispielsweise einer aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG). Dies setzt voraus, dass die Einkünfte ihrer Art nach mehreren Einkunftsarten zugeordnet werden können. Hierher kommt die Abgrenzungsfrage zu gewerblichen Einkünften, die in der Praxis (steuerrechtlich) von erheblicher Bedeutung ist. Die Vermietung unbeweglichen Vermögens ist in der Regel eine private und damit nicht gewerbesteuerpflichtige „Vermögensverwaltung“. Kommen aber besondere Umstände hinzu, welche der Betätigung des Vermieters (als Ganzes gesehen), das Gepräge einer selbstständigen, nachhaltigen, vom Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr verleihen, tritt die bloße Nutzung des privaten Vermögens zurück. Das entscheidende Merkmal liegt also darin, dass die bloße Vermögensnutzung hinter der Bereitstellung einer einheitlichen gewerblichen Organisation zurücktritt.

Das ist jetzt erst einmal der Grundsatz, der von Tausenden Gerichten ständig mit Leben gefüllt wird. Dass man sich irgendwann einmal mit der Einordnung auseinandersetzen muss, wird von verschiedenen Interessenvertretern früher oder später zwangsweise an einen herangetragen. Das können Banken, Versicherer (!), Behörden, konkurrierende Marktteilnehmer etc. sein. Die Auseinandersetzung gewinnt derjenige, der die besseren Argumente hat. Zu beachten ist: Bei den jeweiligen Entscheidungen der Gerichte handelt es sich immer um Einzelfälle! Es sind jedoch deutliche, deckungsgleiche Tendenzen der Gerichte bei der Einordnung der Einzelfälle zu erkennen:

Bei der Überlassung von Wohnräumen ist eine gewerbliche Tätigkeit anzunehmen, wenn die Tätigkeit eine einem Beherbergungsbetrieb vergleichbare Organisation bedingt. Von den Gerichten wird untersucht, ob der Vermieter neben der Vermietung von Wohnraum nicht gerade übliche Sonderleistungen erbringt. Art und Anzahl der (wiederkehrenden) Sonderleistungen werden von allen Gerichten in Deutschland unterschiedlich bewertet.

Ein Abgrenzungskriterium, welches mich persönlich am meisten überzeugt hat, ist das permanente Vorhalten von Ansprechpartnern, Kundendiensten oder Betreuungspersonal. Ich selbst würde also mit diesem Abgrenzungskriterium gegenüber den oben genannten Interessenvertretern operieren, denn neben allen anderen Kriterien bekommt man damit auch viele Grenzfälle gut eingeordnet.

Aber selbst wenn der Umgang mit sehr vielen Mietern erhebliche Verwaltungsarbeit (mit Ansprechpartnern) erforderlich macht oder die vermieteten Räume gewerblichen Zwecken dienen, liegt in der Regel immer noch eine Vermögensverwaltung und keine gewerbliche Tätigkeit vor. Auch die Vermietung möblierter Zimmer ist selbst bei der Erbringung von Sonderleistungen wie Reinigungsarbeiten noch keine gewerbliche Tätigkeit.

Weitere (allgemein anerkannte) Beispiele und Einordnungskriterien:

Wer für Behörden Gebäude zur Unterbringung von Zuwanderern errichtet und dort von den Behörden zugewiesene Personen gegen pauschales Entgelt je Person und Tag, beispielsweise durch Bereitstellung von Personal, Bettwäsche und Handtüchern sowie durch Übernahme der Reinigung beherbergt und betreut, erzielt Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Die Vermietung einer Ferienwohnung in einem Feriengebiet stellt sich regelmäßig als gewerbliche Tätigkeit dar, wenn eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung vorliegt oder die Vermietung nach Art einer Fremdenpension erfolgt. Hier werden insbesondere auch die Werbemaßnahmen untersucht. Betreibt man auf diese Art und Weise aber nur eine einzelne Wohnung im Stadtgebiet, kann auch nur Vermögensverwaltung vorliegen.

Die Beherbergung in Gaststätten fällt regelmäßig in das Kriterium eines Gewerbebetriebes.

Der Inhaber eines Campingplatzes ist gewerblich tätig, wenn er ständig vor Ort neben der Vermietung wesentliche Nebenleistungen erbringt, wie die Zurverfügungstellung sanitärer Anlagen und ihrer Reinigung, die Trinkwasserversorgung, die Stromversorgung, Abwasser- und Müllbeseitigung – und zwar auch dann, wenn die Benutzer Dauercamper sind.

Wer ein solches Abgrenzungsurteil einmal nachlesen möchte (Bundesfinanzhof Urt. v. 11.07.1984, Az.: I R 182/79), kann das beispielsweise hier machen:

https://www.jurion.de/urteile/bfh/1984-07-11/i-r-182_79/

Wie „großzügig“ die Auslegung aber im Einzelfall sein kann, hat auch mich mitunter schon oft auf den ersten Anschein verblüfft: Ein Eigentümer einer 74qm großen 3-Zimmer-Wohnung in Berlin vermietete diese in voll möbliertem Zustand und großzügiger Ausstattung an regelmäßig wechselnde Mieter tage-, wochen- und monatsweise. Beispielsweise im Jahre 2002 an insgesamt 162 Tagen an 17 verschiedene Mieter und 2004 an 21 Tagen an 3 Mieter. Die ausgewiesenen Tages- und Wochenpreise schlossen die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern sowie eine Endreinigung ein. Im Einkommensteuerbescheid stufte das Finanzamt die Einkünfte nicht als gewerblich, sondern als Vermögensverwaltung ein!

Wer jetzt zu Recht neugierig geworden ist, kann sich hier über die Hintergründe informieren:

https://www.haufe.de/steuern/steuer-office/fg-berlin-brandenburg-urteil-vom-20012010-14-k-135506-b_idesk_PI27_HI2979048.html#

+++

Steuerliche Aspekte der kurzfristigen Untervermietung:

https://www.st-verbund.de/web/rll/externalcontent/-/print/portal/steuern.html?_leongshared_externalcontentid=portalcontentservice%2Fnews%2F207450

Edited by Thorsten Beckers
  • Like 8
  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Hallo Thorsten,

vielen Dank für deine Darstellung des Sachverhalts. Ist zwar für mich als nicht Juristen immer etwas anstrengend deine Lektüre zu durchdringen, dafür gibts aber eine ausführliche Darstellung des Sachverhalts und nicht wie in so manch anderen Tweets die Weitergabe von "un"gesundem Halbwissen.

Edited by heikoclaus1

Share this post


Link to post
Share on other sites

 

Ich habe wirklich große Schwierigkeiten damit, mich kurz zu fassen. Das liegt aber daran, dass ich mich als Texter (unter anderem mit juristischem Bildungshintergrund) gerne mit Sachverhalten beschäftige, an denen man ein wenig herumdenken muss. Besonders absurd finde ich es aber, wenn eine werktäglich erscheinende, deutsche, überregionale Boulevardzeitung einen auffordert: „Bild dir deine Meinung!“ und einem zum Nachlesen nur winzigste Info-Häppchen bietet. Für wenig Geld mehr, bekommt man deutlich mehr und hochwertigere Inhalte.

Außerdem sind die meisten Leser (hier im Forum) (wenn sie mal ehrlich sind) gar nicht so sehr an Meinungen Interessiert sondern eher an Tatsachen. Die Darstellung von Tatsachen bedarf aber oftmals einer Differenzierung und das erfordert wiederum eine gewisse Länge. Ich fände es aber schon hilfreich, wenn jeder die Informationen die er verbreitet, immer als Meinung oder als Tatsache kenntlich machen würde. Dann wäre ich nicht immer so verwirrt und müsste auch nicht immer nachschauen, ob das alles stimmt, was so behauptet wird…

Wenn ich darüber hinaus jetzt auch noch erläutern dürfte, dass die meisten Leser (wenn sie mal ehrlich sind), nicht nur am liebsten Tatsachen, Knowhow und Informationen lesen wollen, dann sollten diese Informationen auch möglichst VOLLSTÄNDIG sein. Man unterliegt doch auch schon dadurch einem Irrtum, dass die Informationen, die man liest oder hat, nicht vollständig sind…

Wenn man versucht, Tatsachen, Knowhow und Informationen zu einem Thema „nur“ MÖGLICHST vollständig niederzuschreiben, werden die Texte unendlich lang – das liegt in der Natur der Sache.

Danke für deine Anerkennung. Jetzt habe ich WIEDER mehr geschrieben, als ich eigentlich wollte  :-)

  • Like 1
  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Die Idee zu dem Beitrag kam übrigens durch ein ganz konkretes Beispiel von Dieter Hofmann hier im Forum. Seine finanzierende Bank unterstellt ihm plötzlich eine Gewerbepflichtigkeit und möchte, dass er eine Nutzungsänderung vorlegt. Da ich etwas Ähnliches schon häufiger gelesen habe, wollte ich mal ein paar Aspekte zusammenstellen, mit denen man solche Sachverhalte einordnen kann:

http://immopreneur.de/forum/topic/2870-frage-zu-langfristiger-vermietung-an-handwerker/#comment-25849

Share this post


Link to post
Share on other sites

Hallo Thorsten,

vielen Dank für deine Ausführungen die mich im Kern ja zu unserer Auffassung bestärken das wir keine gewerbliche Vermietung vorliegen  haben. Ich werde nun gem. Deinem Tipp mit unserer Bank zusammen setzen, wie sie zu dieser Auffassung gekommen sind.

Vielen Dank nochmals

 

Share this post


Link to post
Share on other sites
Am 11.4.2017 um 15:13 schrieb Thorsten Beckers:

Da es hier im Forum immer wieder mal Diskussionen um den gewerblichen Charakter kreativer Vermietungs- und Verpachtungsideen gibt, habe ich das Thema hier noch einmal aufgegriffen. Nach der Lektüre seht ihr wesentlich klarer…

 

Bei Miet- und Pachteinnahmen ist vor einer Anwendung des § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) stets zu prüfen, ob diese Einnahmen auch im Rahmen einer anderen Einkunftsart angefallen sein könnten, beispielsweise einer aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG). Dies setzt voraus, dass die Einkünfte ihrer Art nach mehreren Einkunftsarten zugeordnet werden können. Hierher kommt die Abgrenzungsfrage zu gewerblichen Einkünften, die in der Praxis (steuerrechtlich) von erheblicher Bedeutung ist. Die Vermietung unbeweglichen Vermögens ist in der Regel eine private und damit nicht gewerbesteuerpflichtige „Vermögensverwaltung“. Kommen aber besondere Umstände hinzu, welche der Betätigung des Vermieters (als Ganzes gesehen), das Gepräge einer selbstständigen, nachhaltigen, vom Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr verleihen, tritt die bloße Nutzung des privaten Vermögens zurück. Das entscheidende Merkmal liegt also darin, dass die bloße Vermögensnutzung hinter der Bereitstellung einer einheitlichen gewerblichen Organisation zurücktritt.

Das ist jetzt erst einmal der Grundsatz, der von Tausenden Gerichten ständig mit Leben gefüllt wird. Dass man sich irgendwann einmal mit der Einordnung auseinandersetzen muss, wird von verschiedenen Interessenvertretern früher oder später zwangsweise an einen herangetragen. Das können Banken, Versicherer (!), Behörden, konkurrierende Marktteilnehmer etc. sein. Die Auseinandersetzung gewinnt derjenige, der die besseren Argumente hat. Zu beachten ist: Bei den jeweiligen Entscheidungen der Gerichte handelt es sich immer um Einzelfälle! Es sind jedoch deutliche, deckungsgleiche Tendenzen der Gerichte bei der Einordnung der Einzelfälle zu erkennen:

Bei der Überlassung von Wohnräumen ist eine gewerbliche Tätigkeit anzunehmen, wenn die Tätigkeit eine einem Beherbergungsbetrieb vergleichbare Organisation bedingt. Von den Gerichten wird untersucht, ob der Vermieter neben der Vermietung von Wohnraum nicht gerade übliche Sonderleistungen erbringt. Art und Anzahl der (wiederkehrenden) Sonderleistungen werden von allen Gerichten in Deutschland unterschiedlich bewertet.

Ein Abgrenzungskriterium, welches mich persönlich am meisten überzeugt hat, ist das permanente Vorhalten von Ansprechpartnern, Kundendiensten oder Betreuungspersonal. Ich selbst würde also mit diesem Abgrenzungskriterium gegenüber den oben genannten Interessenvertretern operieren, denn neben allen anderen Kriterien bekommt man damit auch viele Grenzfälle gut eingeordnet.

Aber selbst wenn der Umgang mit sehr vielen Mietern erhebliche Verwaltungsarbeit (mit Ansprechpartnern) erforderlich macht oder die vermieteten Räume gewerblichen Zwecken dienen, liegt in der Regel immer noch eine Vermögensverwaltung und keine gewerbliche Tätigkeit vor. Auch die Vermietung möblierter Zimmer ist selbst bei der Erbringung von Sonderleistungen wie Reinigungsarbeiten noch keine gewerbliche Tätigkeit.

Weitere (allgemein anerkannte) Beispiele und Einordnungskriterien:

Wer für Behörden Gebäude zur Unterbringung von Zuwanderern errichtet und dort von den Behörden zugewiesene Personen gegen pauschales Entgelt je Person und Tag, beispielsweise durch Bereitstellung von Personal, Bettwäsche und Handtüchern sowie durch Übernahme der Reinigung beherbergt und betreut, erzielt Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Die Vermietung einer Ferienwohnung in einem Feriengebiet stellt sich regelmäßig als gewerbliche Tätigkeit dar, wenn eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung vorliegt oder die Vermietung nach Art einer Fremdenpension erfolgt. Hier werden insbesondere auch die Werbemaßnahmen untersucht. Betreibt man auf diese Art und Weise aber nur eine einzelne Wohnung im Stadtgebiet, kann auch nur Vermögensverwaltung vorliegen.

Die Beherbergung in Gaststätten fällt regelmäßig in das Kriterium eines Gewerbebetriebes.

Der Inhaber eines Campingplatzes ist gewerblich tätig, wenn er ständig vor Ort neben der Vermietung wesentliche Nebenleistungen erbringt, wie die Zurverfügungstellung sanitärer Anlagen und ihrer Reinigung, die Trinkwasserversorgung, die Stromversorgung, Abwasser- und Müllbeseitigung – und zwar auch dann, wenn die Benutzer Dauercamper sind.

Wer ein solches Abgrenzungsurteil einmal nachlesen möchte (Bundesfinanzhof Urt. v. 11.07.1984, Az.: I R 182/79), kann das beispielsweise hier machen:

https://www.jurion.de/urteile/bfh/1984-07-11/i-r-182_79/

Wie „großzügig“ die Auslegung aber im Einzelfall sein kann, hat auch mich mitunter schon oft auf den ersten Anschein verblüfft: Ein Eigentümer einer 74qm großen 3-Zimmer-Wohnung in Berlin vermietete diese in voll möbliertem Zustand und großzügiger Ausstattung an regelmäßig wechselnde Mieter tage-, wochen- und monatsweise. Beispielsweise im Jahre 2002 an insgesamt 162 Tagen an 17 verschiedene Mieter und 2004 an 21 Tagen an 3 Mieter. Die ausgewiesenen Tages- und Wochenpreise schlossen die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern sowie eine Endreinigung ein. Im Einkommensteuerbescheid stufte das Finanzamt die Einkünfte nicht als gewerblich, sondern als Vermögensverwaltung ein!

Wer jetzt zu Recht neugierig geworden ist, kann sich hier über die Hintergründe informieren:

https://www.haufe.de/steuern/steuer-office/fg-berlin-brandenburg-urteil-vom-20012010-14-k-135506-b_idesk_PI27_HI2979048.html#

+++

Steuerliche Aspekte der kurzfristigen Untervermietung:

https://www.st-verbund.de/web/rll/externalcontent/-/print/portal/steuern.html?_leongshared_externalcontentid=portalcontentservice%2Fnews%2F207450

Super. Vielen Dank. Das hat mir jetzt echt geholfen.

Ich beschäftige mich gerade mit dem Erwerb meiner ersten ETW. Da ich mir derzeit zu Übungszwecken erstmal nur relativ günstige, kleine Wohnungen ansehe, habe ich gedacht, falls ich die Wohnung nicht normal an einen Langzeitmieter vermietet bekomme, vielleicht einfach bei Airbnb tage-, oder wochenweise zu vermieten. Natürlich möchte ich für spätere Immobilieninvestments nicht als gewerblich eingestuft werden, schon gar nicht, falls man das Modell mit Airbnb vielleicht mehrfach verfolgt. Und da hilft mir dieser Beitrag ungemein weiter.

Ich hatte schon überlegt evtl. an eine (eigene) UG zu vermieten, die dann die Airbnb Vermietung macht um das Problem zu umgehen. Aber scheinbar geht es doch leichter.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 11 Stunden schrieb Immo1469825507:

Ich hatte schon überlegt evtl. an eine (eigene) UG zu vermieten, die dann die Airbnb Vermietung macht um das Problem zu umgehen. 

Achtung, hier besteht die Gefahr der Betriebsaufspaltung.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...