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Jens L.

Risikominimierung durch vorausschauende Zinsanalyse?

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Hallo alle Zusammen,

da wir momentan verhältnismäßig gute Zinsbedingungen in Deutschland haben, wird immer wieder gesagt, dass es momentan eine spitzen Zeit ist Bankkredite in Anspruch zu nehmen. Da aber ein Bankkredit mit einer Zinsbindung gekoppelt ist (zB 10 Jahre) habe ich mich gefragt: was passiert dann? Was passiert wenn der Zinssatz dann nicht mehr 1,8% sondern 10% ist? Kann es überhaupt solch eine Zinsentwicklung in einem Zeitraum von 10 Jahren geben und wie kann man dem vorbeugen?

nach ein wenig Recherche bin ich auf die Website http://de.tradingeconomics.com/germany/bank-lending-rate gekommen. Allgemein ist diese Website länderbezogen eine schöne Spielwiese für Zahlenfreunde. Dort sieht man gute die Bankkreditzinsen für Verbraucher und die historische Entwicklung. Aus der Analyse ist abzuleiten, das die Wirtschaftskriese um 2008 die Zinsen hat deutlich einziehen lassen. Man kann aber auch ableiten das von 2006-2008 der Zins von ca 4,5 bis 6,5% angezogen hat. Also gut 2% in 2 Jahren.

1. Was denkt ihr mit welchen Zinsspannungen man in den nächsten 10,15 oder 20 Jahren zu rechnen hat (hinsichtlich Anschlussfinanzierungen)?

2. Wie beugt ihr eventuelle Zinssteigerungen vor, hinsichtlich einer eventuellen Anschlussfinanzierung? Versucht ihr das über die Rendite (Differenz zum aktuellen Darlehen) hinzubekommen? Oder was habt ihr für Tipps? Wie sichert ihr eure Investments ab? Es ist ja nicht Sinn und Zweck beim Auslauf der Finanzierung nach 10 Jahren sich zu wundern, dass auf einmal die Zinsen höher sind. Man muss sich meiner Meinung nach vorher absichern, eine Strategie dazu entwickeln. 

Wie macht ihr das?

 

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Das nennt sich "Zinsanschlussrisiko".

Wie sich die Zinsen in den nächsten Monaten und Jahren entwickeln werden, weiß wirklich niemand.

Dagegen kann man sich sinnvoll m.E. nur schützen, indem man

  • Darlehen mit längerer Zinsbindung abschließt (20 Jahre, oder sogar 30 Jahre, siehe Post von Rene: http://immopreneur.de/forum/topic/2842-finanzierungsinfos/#comment-25588 .. Natürlich gegen entsprechend höheren Zinssatz
  • Starke Renditen erwirtschaftet, sodass das Invest bei einem Anschlusszins von + x% immer noch rentabel bleibt
  • Entsprechen höher tilgt, um das Restdarlehen nach Zinsbindungszeitraum gering zu halten
  • Günstig einkauft, um ggf. nach Ende der Zinsbindung gewinnbringend zu verkaufen
    Wichtig hierbei zu verstehen: wenn alle anderen variablen gleich blieben (was sie nie tun), dann sinkt der Wert einer Immobilie bei steigenden Zinsen (da der höhere Zins die Rendite beeinträchtigt). Im schlimmsten Fall übersteigt der Wertverlust sogar die bereits getilgte Summe. Autsch.

Daher sehe ich (und viele andere hier im Forum auch) es als gefährlich an, immer nur minimal zu tilgen und keinen Puffer für eventuell steigende Zinsen mit einzurechnen. Ganz nebenbei haben die Banken natürlich auch ein entsprechendes Ausfallrisiko, daher sind 100+%-Finanzierungen bei geringer Tilgung auch schwer zu bekommen (es sei denn, man hat genügend Sicherheiten, langjährige Beziehungen etc.).

Ansonsten:

risiko.jpeg

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Alternativ kann man auch kurzfristig finanzieren und erst bei einer Trendumkehr, also merklich steigenden Zinsen, eine Zinsbindung vereinbaren. Das kannst Du dann mit klassischen Annuitätendarlehen machen oder mit Zinsderivaten.

Wir haben genau dazu gerade eine Podcastfolge aufgenommen - erscheint in rund 14 Tagen:winke:

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vor einer Stunde schrieb Thomas Knedel:

Alternativ kann man auch kurzfristig finanzieren und erst bei einer Trendumkehr, also merklich steigenden Zinsen, eine Zinsbindung vereinbaren. Das kannst Du dann mit klassischen Annuitätendarlehen machen oder mit Zinsderivaten.

Wir haben genau dazu gerade eine Podcastfolge aufgenommen - erscheint in rund 14 Tagen:winke:

Das hatte ich auch mal geprüft aber die variable Finanzierung ist oft teurer als die 5-Jahres-Zinsbindung. Auch sind die Banken von der variablen Finanzierung aufgrund des Bearbeitungsaufwandes nicht begeistert.

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Ich bin noch sehr unerfahren und besitze noch keine finanzierte Immobilie, deshalb meine vielleicht blöde Frage:

 

Was ist mit einem Bausparvertrag als Absicherung?

 

Ansonsten evtl. mehrere gestaffelte Darlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungen.

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vor einer Stunde schrieb Jens L.:

@Thomas Knedel @JB

meint ihr mit kurzfristiger Finanzierung so etwas wie Euribor?

Bin gespannt auf die Podcastfolge.

Beispielsweise. Kann aber auch ein Annuitätendarlehen 1-3 Jahre Zinsbindung sein.

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Die beste Risikominimierung ist m. E. Eine hohe Tilgung, zB 3-5%. Nach 10 Jahren hast Du 1/3 bis 3/5 getilgt. 

Andere Formen der Absicherungen zB Bauspar, Lebensversicherung machen für mich wenig Sinn, weil Sie auf andere Vertragsmodule aufgebaut sind und ggf. isoliert sind. 

Tilgung und Eigentum schaffen, vermutlich stehe ich mit der Einstellung so ziemlich alleine da. 

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vor 7 Minuten schrieb Jb007:

Tilgung und Eigentum schaffen, vermutlich stehe ich mit der Einstellung so ziemlich alleine da. 

nö, mache ich je nach Standort auch so 9_9 - und mit Bausparvertrag & Co. sehe ich es ähnlich. Alles zu kompliziert. KISS - Keep it simple and short - das hilft wirklich:winke:

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vor 7 Minuten schrieb Jb007:

Tilgung und Eigentum schaffen, vermutlich stehe ich mit der Einstellung so ziemlich alleine da.

Naja, was heißt so ziemlich alleine. Meine Natur/ mein Herz sind klar Deiner Meinung. Allerdings wenn man mehr risikoorientiert ist, nimmt man halt den ertragreicheren Weg und nimmt lieber mehr Cashflow mit als zu tilgen. Ich denke das muss jeder selbst entscheiden und gehört für jeden in die eigene Risikomanagement-Abteilung. Mehr tilgen ist sicherer- aber der Vermögensaufbau geht auch sicherlich nicht so schnell 

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vor 47 Minuten schrieb Schubidu:

Ich bin noch sehr unerfahren und besitze noch keine finanzierte Immobilie, deshalb meine vielleicht blöde Frage:

Was ist mit einem Bausparvertrag als Absicherung?

Ansonsten evtl. mehrere gestaffelte Darlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungen.

Wenn Du noch keine finanzierte Immo hast, probiere es bitte, bitte einfach - einfach ein Annuitätendarlehen, wenn Du Deine Immo langfristig halten möchtest. - Später dann die Spezialitäten:winke:

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Ich schmeisse jetzt einfach nochmal  zwei generelle Heuristiken in den Raum 

1) 8er Annuitaet - deine Rendite nach Bewirtschaftungkosten muss 8% des ausstehenden Darlehens zum Ende der Zinsbindungsfrist tragen koennen
2) 25% MIetausfall - deiner Rendite nach Bewirtschaftungskosten muss deine Annuitaet auch tragen koennen, wenn 25% deiner Einnahmen wegfallen

Ich persoenlich rechne mit 8% und lege 6 Monate Value at Risk (Kapitaldienst + Bewirtschaftungskosten) in liquide Anlageformen (derzeit Aktien). Alles ohne Annahme von Mietsteigerung wohlgemerkt.

Ich benutze keine Zinsderivate oder Forward Darlehen zur Absicherung, derzeit zumindest

Keine Ahnung ob das im Vergleich zu anderen hier konservativ oder agressiv ist. Wuerde mich ueber andere Rechenbeispiele freuen. 

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