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Deniz

Marktwert eines EFHs berechnen

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Hallo in die Runde,

wie berechnet man den Marktwert oder Vergleichswert eines EFHs?

Bei einer ETW ist es ja ziemlich einfach. Man nimmt den Quadratmeterpreis für die Gegend, in welchen der Bodenrichtwert einfließt, und multipliziert diesen mit der Größe. Bei einem EFH kommt aber meistens noch die Gartenfläche hinzu.  

Wäre folgender Ansatz richtig? (Quadratmeterpreis x Wohnfläche) + (Bodenrichtwert x Gartenfläche)?

Dass für den baulichen Zustand noch Abschläge einberechnet werden müssen oder Käufer aufgrund emotionaler Entscheidungen deutlich mehr zahlen, soll hierbei erstmal vernachlässigt werden. 

Euch allen eine erfolgreiche Woche!

Edited by Deniz

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Einfamilienhäuserwerte werden idR über Sachwertverfahren ermittelt, während bei Wohnungen das Vergleichswertverfahren vorherrscht, und bei MFH das Ertragswertverfahren..

Grundstück und Gebäude werden separat betrachtet und hierfür die Werte ermittelt. Den Bodenrichtwert kann man bei der Gemeinde/Stadt erfragen bzw. bei denen im Internet finden. Achtung: bei größeren Grundstücken muss man eventuell noch aufteilen in Vorder- und Hinter(Garten-)land.

Die Gebäudewerte kann man entsprechend der NHK2010 ermitteln. Basis ist die Bruttogrundfläche, die Bebäudeart, die Bauweise, ergänzt um Index für Kostensteigerung, Wert der Aussenanlage, objektspezifische Merkmale (Stellplätze, Garage, Sonderausstattungen, Kellerausbau, etc).

Danach wird eine Wertberichtigung aufgrund des Alters vorgenommen, sowie erforderliche Reparaturen und Renovierungen berücksichtigt.

Am Schluss kann ein Marktkorrekturfaktor noch zu höheren oder auch niedrigeren Ergebnissen führen.

Das Ergebnis sollte einen Immobilienwert zeigen, der heute am Markt bezahlt werden würde.

 

Edited by ekki54
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Sehr schön. Bei solchen Aufstellungen wird nämlich allzu oft vergessen, danach zu fragen, wie denn das Angebot am Markt aussieht… Nicht überall in Deutschland sind EFHs Mangelware.

Wenn ich für mich selbst ein EFH kaufen würde, wäre mir beispielsweise eine optimale Ausrichtung der Immobilie einen höheren Kaufpreis wert (Solarzellen, Gartennutzung etc.). Im Übrigen bin ich ziemlich frei von der Vorstellung, was ein Verkäufer für die Immobilie haben will. Mir ist in erster Linie wichtig, was sie MIR wert ist – natürlich nicht völlig losgelöst von sogenannten „objektiven Bewertungskriterien“. Aber ich könnte jetzt nicht sagen, dass MIR eine Immobilie unbedingt nur deswegen einen höheren Kaufpreis wert ist, weil noch ein anderer Interessent sie eventuell haben möchte. Bei Besichtigungen würde ich auch glaubhaft machen, dass mich so etwas nicht interessiert. Man kann auch auf andere Art und Weise interessant für den Verkäufer sein. Beispielsweise sind Finanzierungsaspekte mit der Bank schon geklärt, bevor man auf „Shopping-Tour“ geht.  Bei der Besichtigung kann man dann glaubhaft klarmachen „von mir bekommen Sie Summe X - und zwar sofort – wir können nächste Woche schon den Notartermin machen – das liegt nur an Ihnen.

Also bitte nicht immer nur nach dem objektiven, sondern auch mal SICH SELBST nach dem subjektiven Wert fragen.

Beim Bodenrichtwert wird allzu oft die Bezugsgröße zur Wohnfläche vergessen. Ich selbst wohne in Frankfurt am Main auf einem Grundstück mit Bodenrichtwerten von über 1.000 EUR pro qm. Nur ein Bruchteil dieses Grundstückes mit sehr großer Gartenfläche darf aber zur Wohnbebauung genutzt werden. Wenn man die Bodenrichtwerte dieses Straßenzuges jetzt 1:1 übernehmen würde: Welcher Käufer sollte das bezahlen und wozu? Das würde ich auch den Verkäufer fragen, wenn er danach seine Vorstellungen ausrichten würde.

Vor vielen Jahren hatte die Stiftung Warentest einmal mehrere qualifizierte Gutachter mit einer Wertermittlung des selben Objektes beauftragt. Ich erinnere mich an Wertunterschiede von mehreren 10.000 EUR zwischen dem Gutachten mit dem geringsten und dem höchsten Wert. Wenn also selbst Experten, die nach „objektiven Kriterien“ bewerten, zu solch krassen Unterschieden kommen, wieso sollte man dann nicht auch den Fokus stärker auf subjektive Kriterien legen? Beides kann ja im Übrigen auch deckungsgleich sein.

Im Allgemeinen neige ich zu sehr langen Texten. Bei diesem Thema liebe ich aber folgende, kurze Erkenntnis (trotz aller Wertbegriffe und Wertermittlungsmethoden):

Eine Immobilie ist immer nur das wert, was ein Käufer zu einem bestimmten Zeitpunkt bereit ist, für sie zu bezahlen. Punkt.

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