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Axel Fischer

Überkreuzvermietung lohnenswert ?

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Hallo liebe Community, ich bin kürzlich mit meinem Bruder auf die Idee der Überlreuzvermietung gekommen. Das ganze würde so aussehen, dass mein Bruder mir in Hannover eine Wohnung kaufen würde und ich ihm eine in Osnabrück und wir gegenseitig zur Miete wohnen. Wir könnten somit sämtliche Steuerbegünstigungen nutzen und würden  also sehr viel Geld sparen. Zudem könnten wir die Investitionen in die Immobilien gemeinsam abstimmen und hätten keinen vergleichbaren Stress, den man vielleicht mit einem schwierigen Mieter hätte. Wir würden uns gegenseitig Mieten in Höhe von 66% der ortsüblichen Miete erheben, um so schnell in die "Verlustzone" zu geraten. Gegenüber dem Finanzamt gebe es mehrere Begründungen diese Überkreuzvermietung zu rechtfertigen. Mein Bruder arbeitet in osnabrück und ich in Hannover, sodass wir lieber wohnortsnah wohnen. Die Wohnungen weichen im Wert und der Größe stark voneinander ab. Wir würden es sogar so regeln, dass mein Bruder an mich und ich an die Freundin meines Bruders vermieten, damit uns das Finanzamt nichts unterstellen kann. Ich denke, dass sich langfristig sehr viel Geld sparen ließe. Da wir allerdings uns nach 10 Jahren die Wohnungen steuerfrei gegenseitig verkaufen wollten würde jedoch Grunderwerbssteuer anfallen, wodurch das ganze "Geschäft" sich doch nicht mehr lohnen würde. Wie seht ihr das ganze? Freue mich auf eure Nachrichten!!

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vor 10 Minuten schrieb Axel Fischer:

Hallo liebe Community, ich bin kürzlich mit meinem Bruder auf die Idee der Überlreuzvermietung gekommen. Das ganze würde so aussehen, dass mein Bruder mir in Hannover eine Wohnung kaufen würde und ich ihm eine in Osnabrück und wir gegenseitig zur Miete wohnen. Wir könnten somit sämtliche Steuerbegünstigungen nutzen und würden  also sehr viel Geld sparen. Zudem könnten wir die Investitionen in die Immobilien gemeinsam abstimmen und hätten keinen vergleichbaren Stress, den man vielleicht mit einem schwierigen Mieter hätte. Wir würden uns gegenseitig Mieten in Höhe von 66% der ortsüblichen Miete erheben, um so schnell in die "Verlustzone" zu geraten. Gegenüber dem Finanzamt gebe es mehrere Begründungen diese Überkreuzvermietung zu rechtfertigen. Mein Bruder arbeitet in osnabrück und ich in Hannover, sodass wir lieber wohnortsnah wohnen. Die Wohnungen weichen im Wert und der Größe stark voneinander ab. Wir würden es sogar so regeln, dass mein Bruder an mich und ich an die Freundin meines Bruders vermieten, damit uns das Finanzamt nichts unterstellen kann. Ich denke, dass sich langfristig sehr viel Geld sparen ließe. Da wir allerdings uns nach 10 Jahren die Wohnungen steuerfrei gegenseitig verkaufen wollten würde jedoch Grunderwerbssteuer anfallen, wodurch das ganze "Geschäft" sich doch nicht mehr lohnen würde. Wie seht ihr das ganze? Freue mich auf eure Nachrichten!!

Coole Idee. Aber erstmal herzlich Willkommen hier im Forum:klatsch:

Und geiler Name. Du hast nicht zufällig vorher in Düsseldorf gewohnt?B|  Ist das dein echter Name?

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Fröhn, vielen Dank für deine Nachricht. Ich hatte doch geschrieben, weshalb eine Indikation für einen Gestaltungsmissbrauch nicht gegeben ist. Könntest du vielleicht etwas konstruktiver formulieren?

vor 10 Stunden schrieb Fröhn:

Stichwort "Gestaltungsmissbrauch" Peng - aus - Affe - tot.    ( § 42 Abgabenordnung )

 

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@Axel Fischer  Ja, ich kann es auch netter formulieren. Ich würde es lassen, weil Du eine tickende Zeitbombe schaffst. Nur ein Beispiel: Deine Beziehung oder die Deines Bruders geht in die Brüche und schon seid IHR  Du erpressbar.  Inzwischen sind riesige Kosten aufgelaufen, die alle verzinst  ans Finanzamt nachgezahlt werden müssen. Mein Rat daher: Ganz klar - lassen ok?

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In der Rechtsprechung sind Überkreuzvermietungen in Ausnahmefällen anerkannt worden. Das Risiko, dass das nach Umsetzung nicht anerkannt wird, lässt sich dabei ausschließen, indem man vorab eine sog. verbindliche Auskunft einholt.

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Ihr argumentiert derzeit unter dem Risikoaspekt und ich gebe euch natürlich recht. Allerdings handelt es sich nicht über eine Überkreuzvermietung aus bereits erwähnten Gründen. Wie sehe für euch die Rentabilität dieser Konstruktion aus in steuerlicher Hinsicht? Ich denke nämlich, dass die beim gegenseitigen Verkauf anfallende Grunderwerbssteuer die vorher erlangten Steuervorteile nahezu aufwiegen würde. Vielen Dank schonmal für die vielen in Antworten in der kurzen Zeit :) 

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@Axel Fischer

Wie sollen wir die Rentabilität und steuerlichen Aspekten betrachten, wenn wir deine steuerliche Situation nicht kennen?

Überkreuzvermietung kann funktionieren; allerdings sollte man inbesondere solche "risikobehafteten" Konstruktionen explizit mit dem Steuerberater konsultieren.

Mir ist allerdings nicht ganz klar, was du damit bezwecken willst. Steuern sparen ist kein Selbstzweck; wenn das unterschiedliche Wohnungen sind und ihr jeweils tatsächlich in der Verlustzone landen wollt, muss dir klar sein, dass du da monatlich echtes Geld zuschießt. Was nützt dir da das Steuern sparen?

Kann natürlich sein, dass ihr da im Endeffekt mehr rausbekommst, als wenn ihr die Wohnungen jeweils selber kauft, aber ich könnte mir vorstellen, dass das echt Knatsch gibt, wenn beide unterschiedlich draufzahlen (weils ja unterschiedliche Wohnungen sein sollen). Überlegt euch unabhängig von §42 AO, ob das überhaupt der Mühe Wert ist, nur um ein paar Tausender zu sparen.

Wenn du darüber hinaus noch über Investments in Immobilien nachdenkst, ist eine Immobilie, für die du aus Bankensicht draufzahlst übrigens ebenfalls keine so dolle Idee.

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vor 15 Stunden schrieb freeone:

@Axel Fischer

Wie sollen wir die Rentabilität und steuerlichen Aspekten betrachten, wenn wir deine steuerliche Situation nicht kennen?

Überkreuzvermietung kann funktionieren; allerdings sollte man inbesondere solche "risikobehafteten" Konstruktionen explizit mit dem Steuerberater konsultieren.

Mir ist allerdings nicht ganz klar, was du damit bezwecken willst. Steuern sparen ist kein Selbstzweck; wenn das unterschiedliche Wohnungen sind und ihr jeweils tatsächlich in der Verlustzone landen wollt, muss dir klar sein, dass du da monatlich echtes Geld zuschießt. Was nützt dir da das Steuern sparen?

Kann natürlich sein, dass ihr da im Endeffekt mehr rausbekommst, als wenn ihr die Wohnungen jeweils selber kauft, aber ich könnte mir vorstellen, dass das echt Knatsch gibt, wenn beide unterschiedlich draufzahlen (weils ja unterschiedliche Wohnungen sein sollen). Überlegt euch unabhängig von §42 AO, ob das überhaupt der Mühe Wert ist, nur um ein paar Tausender zu sparen.

Wenn du darüber hinaus noch über Investments in Immobilien nachdenkst, ist eine Immobilie, für die du aus Bankensicht draufzahlst übrigens ebenfalls keine so dolle Idee.

Hallo freeone, es geht ja bei einem solchen Geschäften in der Familie nicht darum Gewinne zu machen und in dem Fall seinen Bruder auszunehmen und jährlich permanent die Miete zu erhöhen. Es geht zunächst darum den Steuervorteil auszunutzen und das Geld, das ich nachschießen muss sehe ich nicht als Verlust an, sondern als Tilgung für meine Immobilie. Wenn ich einen "echten" Mieter in meiner Immobilie hätte sollten natürlich die Mieteinnahmen sämtliche Kosten decken, aber bei der Überkreuzvermietung wäre dies unvorteilhaft - das ist ganz klar - .

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@Axel Fischer

Ich schreibe es nochmal deutlicher:

1. Steuern sparen sollte nie ein Selbstzweck sein. Für gute Immobilien muss man Steuern zahlen (inhaltliches Zitat von @Thomas Knedel).

2. Man sollte eine "coole" Konstruktion nicht nur machen, weil es "cool" erscheint. (KISS= Keep It Simple and Stupid)

3. Geschäfte in der Familie sind prädestiniert dafür, dass es am Ende weder das Eine noch das Andere in funktionierender Form gibt, wenn man nicht aufpasst.

 

Erst, wenn du das verstanden hast und uns ein paar Zahlen gibst, könnten wir dir sagen, was das monetär überhaupt bringt.

 

 

Edited by freeone

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Naja aufgrund der ganzen negativen Kommentare hier:

Ich finde es jetzt nicht tragisch...

Allerdings mit beiden zu einem normalen Mietzins und ein Mietvertrag machen wie unter "dritten". Also auch mit Protokoll etc. Falls sich die Brüder mal doch nicht mögen hat man einen ganz normalen Mietvertrag und alles ist gut.

 

 

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vor 18 Stunden schrieb freeone:

@Axel Fischer

Ich schreibe es nochmal deutlicher:

1. Steuern sparen sollte nie ein Selbstzweck sein. Für gute Immobilien muss man Steuern zahlen (inhaltliches Zitat von @Thomas Knedel).

2. Man sollte eine "coole" Konstruktion nicht nur machen, weil es "cool" erscheint. (KISS= Keep It Simple and Stupid)

3. Geschäfte in der Familie sind prädestiniert dafür, dass es am Ende weder das Eine noch das Andere in funktionierender Form gibt, wenn man nicht aufpasst.

 

Erst, wenn du das verstanden hast und uns ein paar Zahlen gibst, könnten wir dir sagen, was das monetär überhaupt bringt.

 

 

1. Das Zitat von Thomas Knedel ist auf dieses Konstrukt nicht zutreffend, da es sich um einen Sonderfall handelt. Letztlich gibt es bei Immobiliengeschäften überwiegend 3 Beteiligte: Mieter, Eigentümer und Staat. Im Normalfall will der Eigentümer möglichst viel vom Mieter haben und gibt einen Teil davon dem Staat ab. In diesem Sonderfall möchten MieterA/EigentümerB und MieterB/EigentümerA möglichst viel und wollen nichts dem Staat abgeben. Ich denke eine etwas differenziertere Betrachtung wäre an dieser Stelle für dich hilfreich. Die Zitate von Thomas Knedel sind nicht grundsätzlich auf alles anwendbar.

 

2. Auch so eine Standardfloskel aus irgendwelchen Büchern a la Rich Dad Poor Dad oder Cashflow Quadrant :D Leute mit sowas kommt ihr nicht weiter. Ihr müsst einfach mal anfangen anstatt euch so einen allgemeingültigen Scheiß reinzuziehen.

 

3. Nochmal: die Mieterbezeiung ist nur teilweise familiär. Wohnung A: Freundin des Bruders(Mieterin) - Ich (Vermieter) ; Wohnung B: Ich(Mieter) - Mein Bruder (Vermieter)

 

nun zu den Zahlen. Wohnung A(renoviert) hat einen Wert von 300.000€ ; Wohnung B(leicht renovierungsbedürftig) hat einen Wert von 100.000€ ; In welchem Verhältnis stehen Steuervorteile zum Steueraufwand, der nach einem gegenseitigen Verkauf Bruder A - Bruder B entstehen würde? LG :)

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vor 44 Minuten schrieb Axel Fischer:

 

2. Auch so eine Standardfloskel aus irgendwelchen Büchern a la Rich Dad Poor Dad oder Cashflow Quadrant :D Leute mit sowas kommt ihr nicht weiter. Ihr müsst einfach mal anfangen anstatt euch so einen allgemeingültigen Scheiß reinzuziehen.

Herrlich. übrigens toll und großes Lob an die Community, dass wir bei Fakten bleiben und weniger auf Motivationsschiene abriften.

 

@Axel Fischer Fazit ganz klar: Das Konstrukt ist nichtmal rechtlich grau, sondern tiefschwarz. Du hast da keinen Spielraum und solltest es sein lassen.

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vor 2 Stunden schrieb Axel Fischer:

1. Das Zitat von Thomas Knedel ist auf dieses Konstrukt nicht zutreffend, da es sich um einen Sonderfall handelt. Letztlich gibt es bei Immobiliengeschäften überwiegend 3 Beteiligte: Mieter, Eigentümer und Staat. Im Normalfall will der Eigentümer möglichst viel vom Mieter haben und gibt einen Teil davon dem Staat ab. In diesem Sonderfall möchten MieterA/EigentümerB und MieterB/EigentümerA möglichst viel und wollen nichts dem Staat abgeben. Ich denke eine etwas differenziertere Betrachtung wäre an dieser Stelle für dich hilfreich. Die Zitate von Thomas Knedel sind nicht grundsätzlich auf alles anwendbar.

Es gibt grundsätzliche Gesetzmäßigkeiten; spezielle Ausnahmen sind natürlich immer möglich. Allerdings sollte man bedenken, dass, wenn man keine Steuern bezahlt, das auch daran liegen könnte, dass die Tätigkeit so nicht erlaubt ist. Das kann für den vorliegenden Fall allerdings vermutlich nur ein Steuerberater beurteilen.

vor 2 Stunden schrieb Axel Fischer:

2. Auch so eine Standardfloskel aus irgendwelchen Büchern a la Rich Dad Poor Dad oder Cashflow Quadrant :D Leute mit sowas kommt ihr nicht weiter. Ihr müsst einfach mal anfangen anstatt euch so einen allgemeingültigen Scheiß reinzuziehen.

Ich bin Wissenschaftler und daher angehalten nach dem Sparsamkeitsprinzip (auch bekannt als Ockhams Rasiermesser, was inhaltlich laut Wikipedia der Urvater der KISS-Prinzips sein dürfte) zu arbeiten. Das versuche ich auch in meinen Investments umzusetzen. Ich habe übrigens nicht generell von Konstruktionen abgeraten, aber man sollte sie zumindest teilweise verstehen und einschätzen können.
Wo ist denn deine Vorstellung im Forum eigentlich? Es ist immer gut einschätzen zu können, welche Erfahrungen jemand ins Forum mitbringt. Wir haben hier dafür ein Unterforum: Link

vor 2 Stunden schrieb Axel Fischer:

3. Nochmal: die Mieterbezeiung ist nur teilweise familiär. Wohnung A: Freundin des Bruders(Mieterin) - Ich (Vermieter) ; Wohnung B: Ich(Mieter) - Mein Bruder (Vermieter)

Aus meiner Sicht noch schlimmer:
Was ist, wenn sich dein Bruder und seine Freundin trennen?
Hält die Beziehung noch zehn Jahre?
Was passiert, wenn die beiden sich trennen und seine Freundin nicht auszielen will? Warum sollte sie das auch tun, wenn sie so eine günstige Miete zahlt?
Was ist, wenn seine (dann Ex-)Freundin dich/euch beim Finanzamt "anschwärzt"? Die meisten Tipps bekommt das FA wohl von Exfrauen und -freundinen.

Für mich: Zu viele Unwegbarkeiten und würde für mich nicht in Frage kommen. Abgesehen von der ganzen anderen Problematik, die bereits genannt wurde.

Edit: Typo.

Edited by freeone

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vor 4 Stunden schrieb Axel Fischer:

 

nun zu den Zahlen. Wohnung A(renoviert) hat einen Wert von 300.000€ ; Wohnung B(leicht renovierungsbedürftig) hat einen Wert von 100.000€ ; In welchem Verhältnis stehen Steuervorteile zum Steueraufwand, der nach einem gegenseitigen Verkauf Bruder A - Bruder B entstehen würde? LG :)

 

300.000 EUR für ne Wohnung? Wer kauft denn sowas?

Annahmen:
110% Anschaffungskosten inklusive Nebenkosten
10% Eigenkapitalaufwand
100% Finanzierung
4% Annuität
2% Zinsen (konstant über 10 Jahre)
6% Marktrendite auf den Kaufpreis (konstant über 10 Jahre)
4% Rendite bei 66%-Vermietung (konstant über 10 Jahre)
1,5% Instandhaltung und Verwaltung (25% der Marktmiete; konstant über 10 Jahre)
1,6% Abschreibung auf den Anschaffungspreis (konstant über 10 Jahre)

45% Spitzensteuersatz inklusive Soli

 

Ergibt für Überkreuzvermietung:
Zu versteuernde Einkünfte:
4% Miete


Steuerlich relevante Abzüge:
1,6% AfA
1,5% für die Instandhaltung
2% Zinsen

Bleibt ein Minus vor Steuern von 1,1%.
Davon bekommst du 45% Steuern wieder, also etwa 0,5%

Tatsächliche Einnahmen:
4% Miete

Tatsächliche Ausgaben:
1,5% für die Instandhaltung
2% Zinsen
2% Tilgung
= 5,5%

Tatsächlicher Cashflow:
4%+0,5%-5,5% = -1%
(Einnahmen+ Steuererstattung -tatsächliche Ausgaben)

 

Bleibt ein Minus pro Jahr von 1% auf den Einkaufswert für jeden von euch für seine jeweilige Wohnung.
Nach zehn Jahren hast du:
10% EK "verbrannt"
20% getilgt (ca.)
10% Verlust gemacht auf den Cashflow
bleibt ein Gewinn von 0% ohne weiteren Verkauf

Das ist eine Eigenkapitalvermögensrendite von 0% und du musst jedes Jahr noch zuschießen; und zwar 1%, was für die teure Wohnung 3000 EUR im Jahr bzw. 250 EUR im Monat sind.

 

Ergibt für normale Vermietung mit marktüblichen Konditionen:
Zu versteuernde Einkünfte:
6%

Steuerlich relevante Abzüge:
1,6% AfA
1,5% für die Instandhaltung
2% Zinsen

Bleibt ein Plus vor Steuern von 0,9%; du bezahlst also ca. 0,4% Steuern.

Tatsächliche Einnahmen:
6% Miete

Tatsächliche Ausgaben:
1,5% für die Instandhaltung
2% Zinsen
2% Tilgung
= 5,5%

Tatsächlicher Cashflow:
6%-0,4%-5,5% = 0,1%
(Einnahmen-Steuer -tatsächliche Ausgaben)

 


Nach zehn Jahren hast du:
10% EK "verbrannt"
20% getilgt (ca.)
1% Gewinn gemacht auf den Cashflow
bleibt ein Gewinn von 11% ohne weiteren Verkauf

Das ergibt eine Eigenkapitalvermögensrendite von 7,7% und du  hast positiven Cashflow gehabt.

Und der erste Fall geht nur, falls dir das Steuersparmodell nicht schon vorher um die Ohren fliegt, ihr euch in der Familie nicht verkracht, etc. Ich verweise hiermit auf meine Aussage Nr. 1 (und Nr. 2) von oben. Des Weiteren machst du dich bei einer Bank mit so einem Geschäft für weitere Immobilien quasi unfinanzierbar; insbesondere, falls das dein erstes "Investment" sein sollte.

Dazu kommt, dass ihr beide bei unterschiedlichen Wohnungen ungleich belastet werdet und wie sich die Preise der Wohnungen in zehn Jahren (unterschiedlich) entwickeln, ist auch ungewiss.

(Keine Steuerberatung)

Edit: Kleinigkeiten Ergänzt: Annahme über Spitzensteuersatz, den ich für die Berechnung verwendet habe sowie Durchschnittsrendite und Aussage zur Aussicht für die Situation in zehn Jahren.

Edit2: Ich hatte mich in der Cashflowberechnung vertan und steuerliche und Cashflowbetrachtung nicht separat gemacht.

Edited by freeone
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@Axel Fischer

Ich hab oben einen Fehler in der Berechnung gemacht; bitte Edit beachten.

Edit:

Also Bonbon noch
Ergebnis für Selbstnutzung

Gesparte Miete:
4% Miete (unter Annahme, dass man in eine größere Wohnung zieht, weil es ja was eigenes ist)

Tatsächliche Ausgaben:
1,5% für die Instandhaltung
2% Zinsen
2% Tilgung
= 5,5%

Tatsächlicher Cashflow:
4%-5,5% = -1,5%
(gesparte Miete -tatsächliche Ausgaben)


Nach zehn Jahren hast du:
10% EK "verbrannt"
20% getilgt (ca.)
15% Verlust gemacht bezogen auf den Cashflow
bleibt ein Verlust von 5% ohne weiteren Verkauf, bei 6% gesparter Miete (also gleichwertiger Wohnung) hätte man einen 5% Gewinn auf den Cashflow und einen Gesamtvermögensgewinn von 15%.

Insofern kann Eigennutzung je nach Konstelation sogar sehr sinnvoll sein.

Edited by freeone
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Alles viel zu kompliziert - my few words9_9

Schaut, dass sich die Immos so rechnen. Guckt, dass Ihr flexibel bleibt - bindet Euch doch nicht aneinander für mindestens 10 Jahre, wenn es nicht sein muss.

 

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vor 1 Stunde schrieb Thomas Knedel:

Alles viel zu kompliziert - my few words9_9

Schaut, dass sich die Immos so rechnen. Guckt, dass Ihr flexibel bleibt - bindet Euch doch nicht aneinander für mindestens 10 Jahre, wenn es nicht sein muss.

 

Warum sollte ich mich nicht mit jemandem binden der mein vollstes Vertrauen genießt, mit dem ich Reparaturen und Aufwertungen vernünftig absprechen kann und von dem ich weiß, dass er meine Immobilie nicht verunstalten wird und sorgsam mit dem Inventar umgeht? Aber Thomas gut, dass Du dich zu dem Thema einschaltest. Teilweise bin ich auf die Idee durch dich gekommen, da du in einem Podcast erwähnt hast, dass du alle 10 Jahre eine Immobilie die du nicht abgeben willst an deine Frau verkaufst. Die Abschreibung ist dann zwar "wieder oben" und du genießt Steuervorteile allerdings musst du doch in diesem Fall auch wieder viel höhere Zinsen zahlen ?!?   Diese Lösung wäre für meinen Bruder und mich auch sehr lukrativ gewesen, allerdings dürfen dies nur Ehepartner unverständlicherweise... Durch die Grunderwerbssteuer die nach 10 Jahren anfallen würde, bei einem gegenseitigen Verkauf, würden die Steuervorteile nahezu aufgewogen :( 

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