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Jägermeister Werner Bierme

Ausserordentliche Kündigung eines Mietvertrages

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Hallo

Meine Mieterin hat mir gestern eine Ausserordentliche Kündigung zugestellt. Den Mietvertrag haben wir erst am 20.12.15 für Einzug zum 15.1.2016 gemacht. Im Mietvertrag (von Haus u. Grund) haben wir Handschriftlich unter Sonstiges hinzugefügt das:

"Beide Parteien verzichten auf ihr Kündigungsrecht der ordentlichen Kündigung für die ersten 4 Jahre des Mietverhältnisses." Dieses würde von beiden Parteien explizit unterzeichnet.

Jetzt bringt die Mieterin in der ausserordentlichen Kündigung vor das Sie permanent unter Schmerzen leidet und zwei Operationen anstehen. Anschliessend ist Sie auf Hilfe angewiesen. Das ganze wurde noch mit einem Ärztlichen Attest untermauert.

Ich persönlich bin der Meinung das man Reisende ziehen lassen muss. Bin mir auch sicher das ich Nachmieter für die Neubau Wohnung finden werde. Vielleicht sogar zu einem besseren Mietzins.

Mich interessiert vornehmlich ob die Schmerzen und das Attest für eine ausserordentliche Kündigung rechtens sind. Die Frau ist jetzt 60 Jahre alt und ist zu Beginn des Mietverhältnis schon Frührentnerin gewesen. Jobmäßig hat Sie noch einen 400€ Job gehabt.

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Werner, ich versteh dein Problem nicht? Wenn Du die Wohnung eh besser vermieten kannst, dann akzeptiere die Kündigung doch einfach, egal ob dies im rechtlichen zulässigen Rahmen ist. Wenn zwei übereinstimmende Willenserklärungen (hier: die schriftliche außerordentliche Kündung und Deine Akzeptanz der Kündigung) vorliegen, ist ein Vertrag geschlossen und alles ist gut, egal was im Mietvertrag gestanden war! Dann soll die Mieterin ausziehen und Du vermietest zu einem höheren Mietzins neu!! 

Oder erleutere bitte kurz Den Problem! Hängt das mit den 4 Jahren Verzihct auf ordentliche Kündigung zusammen?

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Ich habe ja signalisiert das Sie ausziehen darf. 

Rein um es sicher zu wissen ob es rechtlich ausreichend ist für ein Kündigung bei dem Kündigungsverzicht. Will da keinen Aufstand drum machen. Aber dann kann man sich in Zukunft auch einen Kündigungsverzicht sparen.

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Würde die Wohnung renoviert übergeben?

Dann gibt es nur das Problem der nicht mehr gültigen Abgeltungsklauseln...

Bei Neuvermietung gilt diese Wohnung jetzt nicht mehr als renoviert.

Ich habe das gleiche Problem Mieter zieht nach 2,5 Jahren aus,  laut H+G ist es wichtig das die Wohnung bei der Übergabe einen renovierten Eindruck macht... 

Der Vormieter muss Dübellöcher zuschmieren, und so Anstreichen das diese nicht mehr sichtbar sind.

Pech sind nur die üblichen abnutzungsspuren

 

 

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Hallo Jägermeister,

a) halte ich deinen Zusatz für zu unbestimmt (zeitlich) und damit unzulässig. Es ist nicht klar, ob die 4 Jahre ab Vertragsschluss gelten sollen, oder ab Beginn Mietverhältnis. Der Wortlaut legt nahe  ab Beginn Mietverhältniss, dass wäre aber unzulässig. 

b) Nein, das ist kein grund für eine außerordenliche Kündigung. Es ehrt dich, wenn du die Dame aus dem Vertrag entlassen willst, wenn es ihr wirklich so schlecht geht und Sie beispielsweise in ein Pflegeheim muss. ( Dann würde ich ihr auch keine Steine in den Weg legen)Grundsätzlich ist das aber ihr privates Problem. 

 

Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind z.B.

1) Wenn der Gebrauch der Mietsache nicht oder nicht rechtzeitig gewährt wird oder wieder entzogen wird gem. § 543 II Nr. 1 BGB.

2) Wenn von der Mietsache erhebliche Gesundheitsbeeinträchtigungen für den Mieter ausgehen.

3) Starke Lärmbelästigung aus der Nachbarschaft 

4) Bedrohung oder Beleidigung des Mieters durch den Vermieter oder Personen in seinem Umfeld 

5) Erhebliche Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs wie z.B. unzumutbare Raumtemperatur durch Heizungsausfälle im Winter bzw. starker Hitzeentwicklung im Sommer

Es muss dem Mieter unzumutbar sein, den Vertrag fortzusetzen. 

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Die außerordentliche Kündigung würde hier vermutlich tatsächlich nicht durchgehen. Der Vollständigkeithalber sei aber darauf hingewiesen, dass es außer der außerordentlichen Kündigung weitere Rechtsgrundlagen gibt, mit denen man in solchen oder ähnlichen Fällen zu einer vorzeitigen Beendigung kommen kann. Hier ein kleiner Überblick:

1. außerordentliche Kündigung: nur in engen Grenzen möglich (wenn bei Abwägung der Interesessen beider Vertragsparteien die Fortsetzung unzumutbar erscheint; hier eher nicht gegeben).

2. Wegfall der Geschäftsgrundlage: wenn sich Umstände geändert haben, die (aus Sucht beider Parteien) Grundlage für den Abschluss des Mietvertrages gewesen sind (hier vermutlich auch eher nicht der Fall).

3. Ersatzmieterklausel: Vertragliche Vereinbarung, dass Mietvertrag beendet wird, wenn Mieter geeigneten Nachmieter stellt (eher selten)

4. Anspruch auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages: wenn der Mieter ein berechtigtes Intesse an der vorzeitigen Beendigung hat, das das Interesse des Vermieters an der Fortsetzung des Mietvertrages deutlich überwiegt und der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt (z.B. bejaht worden bei Krankheit und Unzug in ein Pflegeheim; wäre nach der Beschreibung oben wahrscheinlich auch hier zu bejahen).

Alternativ könnte der Mieter über eine Untervermietung gehen. Verweigert der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung, kann der Mieter grds. kündigen.

 

Edited by EAEA

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Am 2.4.2017 um 13:32 schrieb Jägermeister Werner Bierme:

Hallo

Meine Mieterin hat mir gestern eine Ausserordentliche Kündigung zugestellt. Den Mietvertrag haben wir erst am 20.12.15 für Einzug zum 15.1.2016 gemacht. Im Mietvertrag (von Haus u. Grund) haben wir Handschriftlich unter Sonstiges hinzugefügt das:

"Beide Parteien verzichten auf ihr Kündigungsrecht der ordentlichen Kündigung für die ersten 4 Jahre des Mietverhältnisses." Dieses würde von beiden Parteien explizit unterzeichnet.

Jetzt bringt die Mieterin in der ausserordentlichen Kündigung vor das Sie permanent unter Schmerzen leidet und zwei Operationen anstehen. Anschliessend ist Sie auf Hilfe angewiesen. Das ganze wurde noch mit einem Ärztlichen Attest untermauert.

Ich persönlich bin der Meinung das man Reisende ziehen lassen muss. Bin mir auch sicher das ich Nachmieter für die Neubau Wohnung finden werde. Vielleicht sogar zu einem besseren Mietzins.

Mich interessiert vornehmlich ob die Schmerzen und das Attest für eine ausserordentliche Kündigung rechtens sind. Die Frau ist jetzt 60 Jahre alt und ist zu Beginn des Mietverhältnis schon Frührentnerin gewesen. Jobmäßig hat Sie noch einen 400€ Job gehabt.

Formalrechtlich alles Safe und sauber gemacht aber -> Meine Einschätzung hinsichtlich eines Rechtsstreits:
keine Chance... Vor Gericht ist es die arme Mieterin, die als Härtefall durchgeht und Du bleibst auf den Kosten sitzen. Begründung: Kranke Rentnerin, die Klausel war eine unangemessene Benachteiligung so der Richter... jede Wette, dass es so kommt. Hab da so viel Gerichtstermine gehabt, immer das gleiche. Vor allem wenn Sie sich sonst immer ordentlich verhalten hat, pünktlich Miete gezahlt hat... keine Chance

Würde da lieber eine saubere kurzfristige Lösung mit Ihr suchen, hinsichtlich Auszug, Nachmietersuche und Übergabe.

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vor 2 Stunden schrieb Jb007:

Formalrechtlich alles Safe und sauber gemacht aber -> Meine Einschätzung hinsichtlich eines Rechtsstreits:
keine Chance... Vor Gericht ist es die arme Mieterin, die als Härtefall durchgeht und Du bleibst auf den Kosten sitzen. Begründung: Kranke Rentnerin, die Klausel war eine unangemessene Benachteiligung so der Richter... jede Wette, dass es so kommt. Hab da so viel Gerichtstermine gehabt, immer das gleiche. Vor allem wenn Sie sich sonst immer ordentlich verhalten hat, pünktlich Miete gezahlt hat... keine Chance

Würde da lieber eine saubere kurzfristige Lösung mit Ihr suchen, hinsichtlich Auszug, Nachmietersuche und Übergabe.

Hallo Hjalmar

Ich bin nicht auf einen Rechtsstreit aus. Damit verschwendet man nur unnötig viel Zeit und Nerven die anderweitig besser genutzt werden kann.

Mir ging es bei der Frage auch nur darum ob es möglich ist mit einer Krankheit zu kündigen. Ob das nun eine Benachteiligung für den Mieter ist das wir das gesetzliche Kündigungsrecht ausgeschlossen haben lasse ich nicht so stehen. Die Mieterin hat sich bereit erklärt sich um die Bepflanzung des Garten (Neubau)zu kümmern. In dem Zusammenhang bin ich mit der Miete deutlich runter gegangen. Für beide war das eine Win Win Situation.  Demzufolge der Kündigungsausschluß. Die Kündigung die ich erhalten habe lautet zum 1.10.17. Was fair mir gegenüber ist.

Ich gehe davon aus das die Mieterin sich beraten ließ, und weiß das Sie mit dem Sonderkündigungsrecht bei Krankheit  auf das Sie sich beruft sich auf dünnem Eis bewegt.

 

Edited by Jägermeister Werner Bierme

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vor 9 Minuten schrieb Jägermeister Werner Bierme:

Die Mieterin hat sich bereit erklärt sich um die Bepflanzung des Garten (Neubau)zu kümmern. In dem Zusammenhang bin ich mit der Miete deutlich runter gegangen. Für beide war das eine Win Win Situation.  Demzufolge der Kündigungsausschluß. Die Kündigung die ich erhalten habe lautet zum 1.10.17. Was fair mir gegenüber ist

Ah ok das ist natürlich Echt Unfair von der Mieterin, zumal Du die Miete nach unten hin korrigiert hast, dieses Beispiel zeigt mir wieder auf, das es sich nicht lohnt, den Leuten entgegenzukommen.

Auch nicht die nette Art die Kündigung einfach zu verschicken, wenn ich schon 4 Jahre gebunden wäre, würde ich den Vermieter einladen und das besprechen, hinterlässt immer einen anderen Eindruck und das würde ich der Mieterin auch sagen. 

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Ich bin am Sonntag in der Wohnung gewesen um ein paar schöne Bilder für eine Anzeige zu schießen. Beim Gespräch mit der Mieterin stellte sich heraus das die Tochter der Mieterin ab September sich ein Jahr Auszeit in Kanada nehmen wird. Travel and work. Und anschließend ein Jura Studium in einer 100 km weiten Stadt anfangen möchte. Gekündigt wurde zum 1.10.17.

Da frage ich mich ob das mit der Tochter und der Kündigung wohl eher zutrifft wie die OP und Schmerzen die als Grund für die außgewöhnliche Kündigung vorgegeben wurden. o.O

Edited by Jägermeister Werner Bierme

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