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Jens L.

Kreditfinanzierung: Segen oder Fluch

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Hallo zusammen!

ich bin blutiger Anfänger in Sachen Immobilien und befasse mich erst seit kurzem intensiv damit. Mir ist aufgefallen (auch hier im Forum), dass es bei vielen kein Problem ist einen Kredit bei einer Bank zu bekommen. UND selbst wenn sie das nötige Eigenkapital haben, diese Leute nicht im Traum daran denken würden alles aus eigener Tasche zu bezahlen. Mehr noch: es als lohnenswert, unabdingbar und zum schnellen Vermögensaufbau dazu gehört, Immobilieninvedtments mittels eine 100- oder sogar 110%igen Finanzierung durchzuführen. Für mich und meinem jugendlichen Leichtsinn könnte es nur eine Erklärung geben: sie besitzen mindestens genauso viel Vermögen, wie sie Kreditfinanzierung wollen. Anders kann das doch gar nicht gehen! Oder doch?

simples Beispiel:

kaufpreis der Immobilie: 100000€

Finanzierung soll 100% sein!

Als Tilgung wird immerwieder 2% "geraten"

Gehen wir von einem Kreditzins von 2% aus und einer Laufzeit von 10 Jahren. 

Monatliche Zinsen + Tilgung: 333€

Die monatlichen Mieteinnahmen betragen: 433€

Der Cashflow ist bei diesem Beispiel von Anfang an 25% (100€).

Was sind die Ziele? Ziel ist natürlich positiven Cashflow zu generieren damit man bei der Bank weitere Finanzierungen für andere Immobilieninvedtmentd bekommt. Ok- Check! Die Immobilie später gewinnbringend verkaufen... hm gute Frage- das müsste man sehen. 
 
Das Eigenkapital sind 20.000€. Damit bezahlt man die Kaufnebenkosten (12%) und dann hat man noch 8000€ für die anfänglich wichtigen Reparaturen, sonstige Ausgaben, Backup. Sagen wir mal die 8.000€ reichen, da das Objekt in einem guten Zustand ist. In den nächsten 3 Jahren will man auch nicht so viel investieren da man die Modernisierungskosten erst im 4. Jahr zu 100% in die Werbungskosten nehmen will. Soweit so gut- der Plan steht. Die Bank checkt alles, stellt gute Bonität fest und vergibt 100.000€! 1. Immobilie gekauft- Check!
 
Nun möchte man, um es einfach zu halten die gleiche Immobile noch einmal dazu kaufen. Sagen wir es ist eine ETW, im selben Haus, auch vermietet- also selbe Vorraussetzungen. Nun hat man aber kein Eigenkapital mehr! In der Vermögensliste stehen nun Schulden da man ja die erste Immobilie gekauft hat! Klar, die sich selbst finanziert und sogar noch 25% bleiben als positiver Cashflow von den Mieteinnahmen hängen. ABER REICHT DAS DER BANK UM EIN 2. oder 3. oder 4. Darlehen zu geben??? 
Also müssen doch diejenigen, die in einem Jahr 5 oder mehr Objekte kaufen über GENUG EK verfügen (Gibt es da einen prozentualen Richtwert? 30% vom Kaufpreis habe ich mal gelesen), wollen aber aufgrund des niedrigen Zins die Chance nutzen und lieber flüssig bleiben. Das klappt bei denen, aber in diesem Beispiel wird man doch kaum ein 2. Darlehen bekommen, oder?
 
Frage 1.: was passiert in der gängigen Praxis eurer Erfahrung nach. Braucht man wieder 20.000€ Ek, oder muss man jetzt 100.000€ um die Kaufnebenkosten + Instandhaltungskosten zu bezahlen. Oder reichen der Bank gar allein die Tatsache, dass das 1. Objekt und auch das 2. Objekt jeweils 25% der Mieteinnahmen an Cashflow generieren?
 
Das 2. Thema was mich diesbezüglich zum nachdenken bringt, ist die 10-jährige Finanzierung. Das lese ich immer wieder. Also damit eine Immobilie guten Cashflow erzeugt, dürfen die Bewirtschaftungskosten von Zinsen und Tilgung nicht so hoch ausfallen. In diesem Beispiel sind das insgesamt 4%. Das heißt allerdings, dass nach 10 Jahren eine Restschuld von 77.584,48€ pro Immobilie übrig bleibt. Kauft man 5 Immobilien des gleichen Typ, ist man bei einer Restschuld von 387.922,40€. Nehmen wir den gar nicht so unwahrscheinlichen Fall, dass in 10 Jahren der Zinssatz bei 5% ist. Das ist mehr als doppelt so viel. Eventuell hat man dann auch höhere Mieteinnahmen aber der finanzielle Druck ist doch dann enorm, wenn man ein Anschlussdarlehen braucht. Und kriegt man nun ein Anschlussdarlehen in Höhe von 387.922,40€?
 
Frage 2: wie minimiert ihr Euer Risiko gegen steigende Zinsen? Oder gibt es da andere Ansätze? Oder verkauft ihr dann die Immobilie? Wenn man dann die Immobilie verkauft macht man folgende Rechnung auf:
 
Kaufbetrag: 100.000€
Kaufnebenkosten: 20.000€
Zinskosten der 10 Jahre: 17.877,48€
Restschuld: 77.584,48€
Eingenommener Cashflow: 12.000€
Kaufnebenkosten + Zinskosten 10 Jahre + Restschuld- eingenommener Cashflow= 103.461,96€
Heißt für mich, dass ich die Immobilie für 103.461,96€
 nach zehn Jahren loswerden muss, damit überhaupt +-0 rauskommt. OHNE Modernisierungskosten/ Sanierungskosten.
 
Ich denke mir mal, dass einige oder viele von Euch jetzt die Stirn runzeln „das kann man so nicht rechnen“ oder das ist FALSCH. Bitte erklärt es mir! Ich bin wirklich für jeden Ansatz dankbar. Wie gesagt, ich bin gerade am Anfang und habe noch viel zu lernen. Aber genau das, bereitet mir gerade Kopfzerbrechen. 
 
Besten Dank!

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Hallo @Jens L.,

schau dir mal diesen Thread an:

Zu Frage 1:

Für die Finanzierung sind für die Bank sind ein paar Dinge wichtig:

1. Nettovermögen

Wenn du eine Wohnung für 100.000 EUR kaufst ist die in den Büchern der Bank beispielweise 80.000 EUR wert, der Rest wird als Blankoanteil direkt über deine Bonität gesichert. Insofern hast du natürlich einen Vermögenswert gegenüber deinen Schulden. Wenn du gut eingekauft hast, ist das Immobilie auch mehr Wert, als der Wert in den Büchern der Bank. Wichtig ist (in der Regel) ein positives Nettovermögen; hierzu zählen aber natürlich auch deine Immobilien. Idealerweise hast du noch Rücklagen, um Unvorhergesehenes zu bezahlen. Ggf. gibt es für die Bank eine interne Schuldenobergrenze die sich an einem Vielfachen deines Einkommens bemisst.

2. Einkommen

Die Bank rechnet dein Einkommen aus und die Mieteinnahmen kommen hinzu; abgezogen werden Pauschalen für Lebenshaltungskosten und tatsächliche Ausgaben wie Miete aber natürlich auch die Annuitäten. Wichtig ist, dass die Banken mit einer Pauschale für die "Betriebskosten" für die Immo rechnen, die ca. 20-25% beträgt. Insofern würden von deinen 433 EUR noch 324,75 EUR angerechnet und du wärst aus Bankensicht leicht im Minus.

3. 8er Annuität (siehe Link)

Die Bank rechnet mit einer Annuitätenpauschale. Je nach Bank werden 8% Annuität sofort oder nach Auslaufen der Zinsbindung angesetzt, ggf. rechnen die auch mit anderen Werten; das hängt von der Bank ab.

 

Wenn man 1. außen vor lässt fangen perfekt Finanzierbare Objekte bei 8% Rendite nach Bewirtschaftungskosten an.

 

Idealerweise erfüllst du alle drei Bedingungen für eine Finanzierung:

1. (stark) positives Nettovermögen -> Wenn etwas schiefgeht und du nicht zahlen kannst, kann sich die Bank die Rückzahlung der Schulden aus dem Vermögen "organisieren"

2. Du kannst dir die Finanzierung leisten und hast auch Geld für die Bewirtschaftung, und wenn etwas nicht ideal läuft.

3. Du kannst dir die Finanzierung auch dann leisten, wenn die Zinsen steigen.

 

Aus diesem Grund sollte man genug tilgen, damit man die Bedingungen der Bank spätestens nach Auslaufen der Zinsbindungsfrist erfüllen kann. Ob das reicht, kann dir heute natürlich keiner sagen. Wenn die Zinsen dann bei 15% liegen, wirds natürlich auch dann eng. ;) Das ist aber nicht besonders wahrscheinlich.

-Wenn du gute Objekte kaufst steigt deine Bonität und fällt nicht. Zudem weiß die Bank nach ein paar Wohnungen, dass du damit umgehen kannst und geht dann ggf. auch anders mit dir um, macht dir bessere Angebote.

-Ja, du brauchst in der Regel Eigenkapital und daran knabbern die meisten Investoren. Um dir welches zu organisieren gibts verschiedene Möglichkeiten. DIe offensichtlichste am Anfang ist sparen und vorhandene Vermögenswerte beleihen. Sofern dir die Bank eine 110% Finanzierung gibt, dann hast du dir damit quasi Eigenkapital eingeworben. Deswegen wird der Kredit teurer.

 

Frage 2:

Die Darstellung kann ich so nicht nachvollziehen.
Ohne die Instandhaltungskosten zu berücksichtigen wäre die Situation folgende

Cashflow:       12000,00 EUR (angenommen du parkst den ganzen Cashflow auf der Bank)
Restschuld :    77584,48 EUR (übernommen aus deinem Beispiel)
Immowert:      100000,00 EUR (wenn der Wert konstant bleibt)

Daraus ergibt sich:
Guthaben: 112000,00 EUR
Schulden:  77584,48 EUR

also ein Nettoguthaben von 34415,52 EUR

Die Tilgung ist ja aus der Annuität bezahlt worden; das ist also ohnehin der Teil der Miete, die gleich von den Einnahmen weggeht.
Du hast also beim Preis einen Puffer von über 34000 EUR, bis du bei +-0 wärst; Wenn die Immobilie also noch 66000 EUR Wert ist, bist du noch nicht im Minus.

Du hast in deinem Beispiel (was ich jetzt vom Prinzip so übernommen habe) keine Instandhaltungskosten mit einkalkuliert. Insofern wäre der Cashflow nach 10 Jahren also eigentlich leicht negativ und der Puffer damit kleiner.

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Hallo freeone,

Danke für deine sehr ausführlichen Antworten. Sorry das ich erst jetzt antworte, aber ich musste ehrlich gesagt erst mal darüber nachdenken.
 
1.1. Habe ich dich richtig verstanden, dass ich 80% der Immobilie dann schon als Vermögen habe? Also sobald ich die Immobilie gekauft habe kann ich 80% schon in meine Vermögenstabelle einordnen und 20% in die Schuldentabelle? Ich dachte bis jetzt, dass ich 100% als Schulden habe und dann erst je nach Tilgung der Anteil Stück für Stück in das Vermögen geht. Ist der Prozentsatz 80/20 bei allen Banken üblich? "Darf" man dieses Verhältnis bei Banken erfragen? 
Bei dem Thema Schuldenobergrenze gibt es ein Vielfaches meines Einkommens sagst du. Wie viel ist dieses Vielfache? Ist das auch unterschiedlich bei den Banken? "Darf" man das erfragen?
 
1.2. wenn du bei den Betriebskosten Hausverwaltung etc meinst- das stimmt! Die habe ich nicht aufgelistet. Das würde bedeuten, dass ich keinen Cashflow machen würde
 
1.3. 8% Rendite- das macht Sinn so wie du es geschrieben hast-Danke!
 
Was verstehst du unter vorhandene Vermögenswerte beleihen?
 
Was meinst du mit: "Sofern dir die Bank eine 110% Finanzierung gibt, dann hast du dir damit quasi Eigenkapital eingeworben. Deswegen wird der Kredit teurer."??
 
2. in meiner Beispielrechnung bin ich davon ausgegangen, dass nach Ablauf der festen Zinszeit von 10 Jahren der Wert der Immo nicht in meinem Vermögen ist, da es noch nicht abbezahlt ist. Aber du hast recht, da wenn ich sie verkaufe, muss ich ja 100.000€ an Wert (wenn Immo so bleibt) mit berechnen.
 
Die Instandhaltungskosten habe ich ebenfalls nicht mit reingenommen, würde die Rechnung aber weiterhin negativ belasten. Wie gesagt, ich bin noch am Anfang!
 
Vielen Dank für Deine Antworten! Ich würde mich freuen, wenn Du/ Ihr noch Antworten auf die oben gestellten Fragen parat haben könnt.
 

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Edit: @Jens L.

Bitte nutze die @Name Funktion oder Zitate, damit man benachrichtigt wird, wenn du auf Beiträge antwortest, das macht es etwas einfacher die Beiträge zu sehen... ;)

1.1

Wie genau das intern gemacht wird kommt sicher auf das Kreditinstitut an (nehme ich an). Mein Beispiel ist auch sicher etwas vereinfacht. Ich hatte die 80% jetzt genannt, weil mir die von einer Bank als Beleihungsobergrenze genannt wurden. Dort wurde mir auch gesagt, dass es eine bankinterne Schuldenobergrenze gibt und auch wie hoch die ist. Allerdings steigt dein Nettoeinkommen idealerweise natürlich mit jeder Immobilie, wenn der Cashflow positiv ist. Damit sollte eigentlich auch deine Schuldenobergrenze steigen.

Wenn du eine Immobilie kaufst bist du (vereinfacht gesagt) genauso reicht oder arm wie vorher, wenn man die Nebenkosten außer Acht lässt:

Vor dem Kauf:
Cash:           20.000 EUR
Immobilien:          0 EUR
Schulden:            0 EUR
--------------------------
Nettovermögen:  20.000 EUR (20.000 + 0 - 0)

Vor dem Kauf:
Cash:                0 EUR
Immobilien:    100.000 EUR
Schulden:       80.000 EUR
--------------------------
Nettovermögen:  20.000 EUR (0 + 100.000 - 80.000)

Schulden sind ein negativer Vermögenswert, Cash und Immobilien ein positiver. Es gibt natürlich auch noch weitere Vermögenswerte, die positiv sind.


1.2

Genau. Aus diesem Grund ist es schon wichtig, dass die Immobilie auch tatsächliche "echte" Rendite liefert und man das nicht nur auf die Eigenkapitalrendite bezieht. Die mag zwar "unendlich" sein, wenn man kein Eigenkapital eingebracht hat, wenn aber was schiefgeht und man zu knapp kalkuliert ist die dann aber auch schnell "minus unendlich".

1.3

Als Anmerkung noch: die 8%, die ich geschrieben habe bezogen sich auf die Rendite nach 25% Instandhaltungskosten für ein "perfektes" Objekt.

Vorhandene Vermögenswerte, die du beleihen könntest, wären beispielsweise vorhandene und (teilweise) abbezahlte Immobilien, Aktienportfolios....
Stichwort: Nachbeleihen, Freigabe von Grundschulden, Eigenkapitalersatz. Benutz dazu mal die Suchfunktion oder Google.

110% Finanzierungen: Banken vergeben je nach internen Richtlinien in der Regel Immobilienfinanzierungen nur bis 80%; darüber hinaus kommt man in den Blankoanteil (-> Suchfunktion). Die Bank verleiht also Geld, was nicht mit einem Vermögenswert hinterlegt ist, weil für die Immobilie ein 20% Abschlag angenommen wird.

2.
Lapidar gesagt ist der Wert der Immobilie Kaufpreis abzüglich der darauf lastenden Schulden. Der Immowert ist ja immer da (wenn man jetzt von einem konstanten Marktwert ausgeht). Dein Vermögen steigt aber dadurch, dass du die Schulden tilgst.
Schau dir mal das hier an:

Auch wenn Alex Fischer nicht von allen gern gesehen zu sein scheint, kennt fast jeder seine Videos. ;) Sind viele interessante Infos drin. Auch viele andere Videos von ihm sind inhaltlich empfehlenswert.

Hoffe das hilft dir.

VG,

freeone

Edited by freeone
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@freeone

Zitat

1.3

Als Anmerkung noch: die 8%, die ich geschrieben habe bezogen sich auf die Rendite nach 25% Instandhaltungskosten für ein "perfektes" Objekt.

Redest Du von 25% kalkulierte Bewirtschaftungskosten, also Miete - Bewirtschaftungskosten (Hausverwaltung etc) = Nettoobjektrendite und auf die Nettoobjektrendite noch einmal 8%? Oder von Extra Instandhaltungskosten die man im Jahr sich weglegt (25%)?

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@Jens L.

Ich meinte Folgendes:

Miete - Bewirtschaftungskosten (~25% der Miete) = Nettomieteinnahmen
Nettomieteinnahmen/Anschaffungskosten = Nettorendite

Wenn die Nettorendite 8% sein soll, ist die Bruttorendite dann 10,66%; das entspricht also einem Maklerfaktor von 9,375. Hiermit erfüllst du gleichzeitig die 8%-Regel und die 25%-Instandhaltungsaufwand-Regel.

Das wirst du in den meisten Märkten so natürlich nicht finden; das wäre quasi aus Bankensicht das "perfekte" Objekt.

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@freeone

das klingt super um Invests zu Filtern! 

Aber nur noch mal die Frage zu den 25% Instandhaltungskosten- diese müssen eingeplant werden in der Rendite, gehen aber nicht in die Brutto/ oder Nettorenditeberechnung mit rein. Also quasie die Differenz zwischen der Ist-Rendite (z.B. 11%) und der min. Nettorendite (z.B 8%) und von diesem Betrag dann 25%. Kann man das so als Richtwert sehen?

Edited by Jens L.

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@Jens L.

Bin mir nicht sicher, ob ich deine Frage richtig verstehe. Diese 25% sind natürlich nur eine pauschalisierte Annahme der Banken.

Ich drücke es mal so aus: Die Annahme der Banken ist, dass 25% der Kaltmieteinnahmen für die Instandhaltung und den Betrieb benötigt werden.

Welche Rendite du für dich als maßgeblich definierst, hängt von dir ab. Es gibt viele Sachen, die man betrachten kann: Eigenkapitalrendite, Maklerfaktor, Nettorendite, Bruttorendite. Da muss man natürlich aber auch immer drüber reden, was die Renditen genau bedeuten... ;) Ich hatte nur beschrieben, wie die/manche Banken rechnen. Es gibt Banken, die nehmen keine 8% sondern 6,5% an. Da entspannt sich das ein wenig.


 

 

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vor 7 Minuten schrieb freeone:

ch drücke es mal so aus: Die Annahme der Banken ist, dass 25% der Kaltmieteinnahmen für die Instandhaltung und den Betrieb benötigt werden.

Alles klar- jetzt habe ich Dich richtig verstanden. Die 25% sind also die Bewirtschaftungskosten die von der Kaltmiete abgezogen werden. Unter den 25% verstehst Du Instandhaltung, Hausverwaltung etc. als Rücklage! Dies ergibt dann das Nettoobjektergebnis, welches ich durch die Anschaffungskosten teile und so eine Nettorendite bekomme, die im "perfekten Objekt" bei einer Bank 8% beträgt. Richtig?

Alles klar- danke Dir!

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@Jens L.

Ja, also die 8% beziehen sich auf die Kreditsumme, was ich ggf. nicht so deutlich geschrieben habe. Die 8% Nettorendite beziehen sich dann also auf die Vollfinanzierung des Objekts, wenn du die Nebenkosten bezahlst.

Frage aber ruhig bei deiner Bank nach, ob die das so machen. Ggf. haben die andere Annahmen. Außerdem solltest du das Objekt natürlich für dich selber durchrechnen. Ggf. hast du höhere Instandhaltungskosten oder auch niedrigere.

Ich wollte wie gesagt darstellen, wie die Banken im Prinzip rechnen. Deine persönliche Steuersituation ist da beispielsweise nicht berücksichtigt.

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