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alex.ko

Verzwickter Mietvertrag. Biete um Aufklärung.

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Hallo Kollegen,

 

ich seit Februar Besitzer eines älteren MFH welcher einer alten Frau gehört hat. Diese hat die Gestaltung der Mietverträge nicht ganz ernst genommen und alle Nebenkosten (da selbst drin gelebt) selbst getragen. Mir war dies vor dem Kauf schon bewusst. Die meisten Mieter haben auch freiwillig der Erhöhung der Nebekosten zugestimmt. Einer weigert sich allerdings. Ich befürchte das wird eine "harte Nuss".

Folgende Situation: Er mietet ein 1-Zimmer-Appartement im Dachgeschoss. Zustand des Zimmers ist extrem sanierungsbedürftig. Er zahlt gerade mal 160€ Miete inklusive Nebenkosten. (siehe Mietvertrag im Anhang). Das grösste Problem ist, dass seine Heizung (Nachtspeicherofen) und auch sein Hashaltstrom auf den Zähler der Wohnung der Vorbesitzerin laufen. Grob gesagt verbraucht er monatlich mehr Strom als er Miete zahlt. Ich habe ihn bereits höflich per WhatsApp (ja ich weiss, aber bei allen anderen hat es bisher problemlos geklappt:)) gebeten den Nebenkostenbeitrag zu erhöhen. Er hat es abgelehnt.

Am liebsten hätte ich den Mieter komplett los und die Wohnung saniert. Wie kann ich bei diesem Mieter vorgehen? 

Frage 1: Was bedeutet der fettgedruckte Satz im §2 (Kündigung des Vermieters .... ist daher ausgeschlossen.) und ist es gültig? Kann ich nicht auf Eigenbedarf kündigen?

 

Frage 2:) §3 Miete: Gehören Strom- und Heizkosten zu Nebenkosten? Ist der Mietvertrag gültig, da die Heizkosten und alle anderen Nebenksoten pauschal abgerechnet werden?

Frage 3:) Wie kann ich den Beitrag des Mieters anpassen?

Frage 4:) Wie kann ich dem Mieter so schnell wie möglich kündigen? (Eventuell eine Modernisierungsumlage androhen?)

 

Vielen Dank im Voraus und viele Grüsse

Alex.Ko

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Heizkosten sind immer gemäß der HKV separat nach Verbrauch abzurechnen, auch bei inklusivmietverträgen, die kannst Du separat abrechnen, 

paragraph 2 sagt aus, das du lediglich außerordentlich kündigen kannst...

mit dem Strom verstehe ich nicht, wer zahlt den Strom? Den muss er doch selbst zahlen 

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vor 36 Minuten schrieb Alexander Raue:

Da du mit den inkludierten NK weit unter dem Mietspiegel liegen dürftest, würde ich pauschal erstmal um 20% Miete erhöhen. Da kann er garnix gegen machen.

Zunächst solltest Du den Mietvertrag auf Nettomiete umstellen. Da wird wahrscheinlich wenig als Nettokaltmiete nachbleiben, so daß eine reguläre Mieterhöhung wenig bringen wird.

Ich würde deshalb zunächst eine Modernisierungsmieterhöhung wg. Energieeinsparmaßnahmen ankündigen. Vorteil: er kann diese nicht wegen wirtschaftlichen Problemen ablehnen, sondern muß zustimmen. Als Maßnahmen würde ich Einbau einer Gasetagenheizung (Annahme: in den übrigen Wohnungen gibt es keine Zentralheizung) ankündigen (ist wesentlich effizienter als Stromheizung). Dafür benötigst Du das Angebot einer Heizungsbaufirma. Zusätzlich würde ich die Kosten für die Renovierung berücksichtigen. Weitere Maßnahmen könnten Wärmedämmung von innen sein. Allerdings dürfte der Einbau einer Gasetagenheizung (Annahme: Gas liegt in anderen Wohnungen vor) inkl. Malerarbeiten etc. gut 10.000 Euro inkl. MWSt kosten. Hieraus resultiert eine Modernisierungsmieterhöhung in Höhe von ca. 90 Euro pro Monat. Hoffe, das das für Deinen Mieter reicht.

Über eine Kündigung dürftest Du ihn kaum los werden können.

 

Keine Rechtsberatung. Bitte Anwalt fragen.

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Ich fass es nicht. Das ist der Mustermietvertrag vom deutschen Mieterbund. 

https://www.mieterbund.de/index.php?eID=tx_nawsecuredl&u=0&g=0&t=1490390354&hash=841d19b6022936862790d71b95dc47b9e775ebd8&file=fileadmin/pdf/mietvertrag/Wohnungs-Mietvertrag_2015.pdf

Ich verlink den immer ganz gerne als Scherz, wenn in einem Forum ein Vermieter nach einem geprüften eierlegenden WollmichMietvertrag fragt, der logischerweise aber nichts kosten darf. 

In freier Wildbahn hab ich den aber noch nie gesehen. 

Im Prinzip kannst du nicht viel machen, ausser energetisch sanieren. Der Heizungsvorschlag ist z.B. gut soweit umsetzbar. Aber sonst wird es dünn, solange der Mieter pünktlich bezahlt. 

 

 

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vor 1 Stunde schrieb Jb007:

Heizkosten sind immer gemäß der HKV separat nach Verbrauch abzurechnen, auch bei inklusivmietverträgen, die kannst Du separat abrechnen, 

paragraph 2 sagt aus, das du lediglich außerordentlich kündigen kannst...

mit dem Strom verstehe ich nicht, wer zahlt den Strom? Den muss er doch selbst zahlen 

Das mit dem Strom ist ja das verzwickte. Das Zimmer diente früher als Gästezimmer der Eigentümerin und der ganze Strom inklusive Stromheizung läuft auf den Zähler der Wohnung im Obergeschoss, wo die Eigentümerin selbst gewohnt hat. 

Er hat somit keinen Zähler. Die Möglichkeit wäre einen Zwischenzähler einzubauen, aber dann besteht die Gefahr eines gewerblichen Stromhandels.

Das heisst ich darf nicht auf Eigenbedarf kündigen?

 

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vor 1 Stunde schrieb alex.ko:

Das mit dem Strom ist ja das verzwickte. Das Zimmer diente früher als Gästezimmer der Eigentümerin und der ganze Strom inklusive Stromheizung läuft auf den Zähler der Wohnung im Obergeschoss, wo die Eigentümerin selbst gewohnt hat. 

Er hat somit keinen Zähler. Die Möglichkeit wäre einen Zwischenzähler einzubauen, aber dann besteht die Gefahr eines gewerblichen Stromhandels.

Das heisst ich darf nicht auf Eigenbedarf kündigen?

 

Ja verzwickt ohne Stromzähler...

 

Natürlich darfst du kündigen, ob es durchgehen wird steht woanders. Du musst dann ja auch da einziehen. Versuche doch dich mit ihm auf eine Abfindung zu einigen. Oder du wartest bis er auszieht, je nach seiner Lebenssituation (junger Single im kleinen Einzelzimmer) eher schneller.

 

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Wenn die Stromkosten über der Höhe der Bruttomiete liegen, dann ist das Mietverhältnis unwirtschaftlich. Ist es einem Vermieter tatsächlich zuzumuten seinen Mieter zu subventionieren ? Die Kapitalkosten sind ja nicht einmal berücksichtigt.

Da die Stromversorgung über eine andere Wohnung erfolgt, könnte man einen separaten Zähler  legen. 

Sofern sich die Inklusivmiete dann nicht umstellen läßt auf einen normalen Mietvertrag (dies sollte man unbedingt rechtlich prüfen) mal eine andere Idee.

Man könnte die Stromzufuhr zur Nachspeicherheizung rationieren, d.h. deren Stromzufuhr z.B. auf 1 Stunde täglich begrenzen (mit Zeitschaltuhr). Somit wird eine gewisse Mindestbeheizung gewährleistet. Andererseits wird der Stromverbrauch auf ein erträgliches Maß reduziert.

Edited by JB
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Zwischenzähler geht NICHT siehe AVBEltV  http://www.buzer.de/gesetz/1019/ Zähler darf nur ein Energieversorger setzen.

Wenn Du einen eigenen Zähler für das Zimmer vom Energieversorger setzen lassen willst (geht nur mit einer Zählermeldung eines im EVU Verzeichnis eingetragenen Elektrikers), dann muß der Zählerplatz den derzeit gültigen Normen entsprechen (TAB 2007).

Lade mal ein Bild der Zählertafel hoch, vielleicht lässt sich diese mit überschaubaren Mitteln nachrüsten....

Hat das gesamte Haus Nachtspeicheröfen?

Gasetagenheizung nachrüsten kann unter umständen auch schwierig werden, da nur noch Brennwertgeräte in Neuanlagen verbaut werden dürfen, diese benötigen einen eigenen Kaminzug....

 

Die einfachste Möglichkeit: Nebenkosten separat abrechnen, und die Energiekosten flächenanteilig an die 2 Mieter aufteilen.

Bei den Nebenkosten auch Wasser, Kanal Grundsteuer, Müll... usw. nicht vergessen...

Das sollte ausreichen um den Problemmieter umzustimmen

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vor 37 Minuten schrieb Matt:

Gasetagenheizung nachrüsten kann unter umständen auch schwierig werden, da nur noch Brennwertgeräte in Neuanlagen verbaut werden dürfen, diese benötigen einen eigenen Kaminzug....

 

Im Dachgeschoß ist eine Gasetagenheizung (gerade auch Brennwertgerät) unkritisch, da ggf. einfach ein Loch in das Dach gemacht werden kann. Da keine große Hitze entsteht ist auch kein normaler Schornstein erforderlich. Ein Rohr reicht. Normalerweise sollte aber noch ein Schornstein aus der Zeit vor Einbau der Stromheizung vorhanden sein, wobei für mich unklar ist, ob nicht vielleicht eine neues Rohr billiger ist.

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vor 35 Minuten schrieb Andreas:

Im Dachgeschoß ist eine Gasetagenheizung (gerade auch Brennwertgerät) unkritisch, da ggf. einfach ein Loch in das Dach gemacht werden kann. Da keine große Hitze entsteht ist auch kein normaler Schornstein erforderlich. Ein Rohr reicht. Normalerweise sollte aber noch ein Schornstein aus der Zeit vor Einbau der Stromheizung vorhanden sein, wobei für mich unklar ist, ob nicht vielleicht eine neues Rohr billiger ist.

DG Wohnungen sind meist nicht das Problem...

Nehmen wir an ein Haus mit 3 Einheiten:

EG, 1.OG DG

Im DG kann man ein Edelstahlrohr durch das Dach legen, im 1OG kann man den alten Kamin nehmen (mit eingezogenen Edelstahl oder Kunststoffrohr), das Problem ist dann im EG, da hier der Kamin schon belegt ist.

Bei einer Sanierung sollte man eher über die Nachrüstung einer Zentralheizung nachdenken.

 

Ausnahme: Schon bestehende Heizwerttermen, diese müssen NICHT durch Brennwertgeräte ersetzt werden

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vor 14 Stunden schrieb alex.ko:

Das heisst ich darf nicht auf Eigenbedarf kündigen?

 

vor 11 Stunden schrieb JB:

Wenn die Stromkosten über der Höhe der Bruttomiete liegen, dann ist das Mietverhältnis unwirtschaftlich. Ist es einem Vermieter tatsächlich zuzumuten seinen Mieter zu subventionieren ? Die Kapitalkosten sind ja nicht einmal berücksichtigt.

 

vor 12 Stunden schrieb S.St.:

Natürlich darfst du kündigen, ob es durchgehen wird steht woanders. 

3x Nein. Der Vertrag verbietet das. s. Vertrag Bild 1:

§2 Mietzeit

Das Recht zur ordentlichen Kündigung (Kündigung wegen Eigenbedarf, als Einliegerwohnung, Teilkündigung und Verwertungskündigung §§ 573, 573a, 573b BGB) ist daher ausgeschlossen

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vor 1 Stunde schrieb Matt:

DG Wohnungen sind meist nicht das Problem...

Nehmen wir an ein Haus mit 3 Einheiten:

EG, 1.OG DG

Im DG kann man ein Edelstahlrohr durch das Dach legen, im 1OG kann man den alten Kamin nehmen (mit eingezogenen Edelstahl oder Kunststoffrohr), das Problem ist dann im EG, da hier der Kamin schon belegt ist.

Bei einer Sanierung sollte man eher über die Nachrüstung einer Zentralheizung nachdenken.

 

Ausnahme: Schon bestehende Heizwerttermen, diese müssen NICHT durch Brennwertgeräte ersetzt werden

Da es sich in dem von Alex dargestellten Fall um eine DG-Wohnung handelt, bin ich nur auf diese eingegangen.

Leider muß ich Dir auch im neuen von Dir dargestellten Fall widersprechen. Falls im Haus noch andere Gasetagenheizungen an dem Schornstein hängen, ist auch der Einbau einer normalen (d.h. nicht Niedertemparatur) Gasetagenheizung zulässig. Dabei spielt die Etage keine Rolle.

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vor 13 Minuten schrieb Andreas:

Da es sich in dem von Alex dargestellten Fall um eine DG-Wohnung handelt, bin ich nur auf diese eingegangen.

Leider muß ich Dir auch im neuen von Dir dargestellten Fall widersprechen. Falls im Haus noch andere Gasetagenheizungen an dem Schornstein hängen, ist auch der Einbau einer normalen (d.h. nicht Niedertemparatur) Gasetagenheizung zulässig. Dabei spielt die Etage keine Rolle.

Nicht bei Neuanlagen...

Defekte Anlagen tauschen geht

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vor 26 Minuten schrieb Matthias Renner:

3x Nein. Der Vertrag verbietet das. s. Vertrag Bild 1:

§2 Mietzeit

Das Recht zur ordentlichen Kündigung (Kündigung wegen Eigenbedarf, als Einliegerwohnung, Teilkündigung und Verwertungskündigung §§ 573, 573a, 573b BGB) ist daher ausgeschlossen

Deine Aussage "nein" ist nicht korrekt, ich schrieb "Natürlich darfst du kündigen, ob es durchgehen wird steht woanders."

Natürlich darf er kündigen, ob er die Kündigung rechtlich durchsetzen kann ist die Frage. Das geht auch nur wenn sich der Mieter dagegen wehrt. Aus meiner Erfahrung wehren sich Mieter oft nicht, sie verschlampen die Meitverträge oder interpretieren diese auch falsch. D.h. wo kein Richter da kein Urteil....

 

 

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vor 4 Stunden schrieb Andreas:

Da es sich in dem von Alex dargestellten Fall um eine DG-Wohnung handelt, bin ich nur auf diese eingegangen.

Leider muß ich Dir auch im neuen von Dir dargestellten Fall widersprechen. Falls im Haus noch andere Gasetagenheizungen an dem Schornstein hängen, ist auch der Einbau einer normalen (d.h. nicht Niedertemparatur) Gasetagenheizung zulässig. Dabei spielt die Etage keine Rolle.

Richtig, genau wie Andreas sagt, Du kannst auch HW nachrüsten , sprich Kombithermen und dann das WW ausschalten, haben wir schon oft ohne Probleme gemacht 

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danke an jeden einzelnen von euch!

 

Da eine ordentliche Kündigung wohl nicht möglich ist, habe ich mir folgende Schritte überlegt:

- Miete regulär gemäß ortsüblicher Vergleichsmiete um 20% erhöhen. (Wie rechne ich bei einer Pauschalmiete die Netto und Bruttomiete zur Basisbildung aus?)

- Einen Handwerker holen und einen Kostenvoranschlag für die Modernisierung der Wohnung einholen (Innendämmung, Fenster, Belüftungsanlage, Heizungsmodernisierung, Dachdämmung von innen, Laminat statt Teppich, Badmodernisierung, usw.) und eine Modernisierungsumlage ankündigen. Was passiert wenn ich auf einen Zuschlag in Höhe von 300€ bei einer Pauschalmiete von 160€ komme? Ist es noch rechtens?

 

- Wenn immer noch nicht selbst kündigt, ihm eine "Schlüsselprämie" in bar anbieten.

 

Wären das die den Umständen entsprechend logischsten Schritte?

 

Danke und Grüsse

Alex

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vor 38 Minuten schrieb alex.ko:

danke an jeden einzelnen von euch!

 

Da eine ordentliche Kündigung wohl nicht möglich ist, habe ich mir folgende Schritte überlegt:

- Miete regulär gemäß ortsüblicher Vergleichsmiete um 20% erhöhen. (Wie rechne ich bei einer Pauschalmiete die Netto und Bruttomiete zur Basisbildung aus?)

- Einen Handwerker holen und einen Kostenvoranschlag für die Modernisierung der Wohnung einholen (Innendämmung, Fenster, Belüftungsanlage, Heizungsmodernisierung, Dachdämmung von innen, Laminat statt Teppich, Badmodernisierung, usw.) und eine Modernisierungsumlage ankündigen. Was passiert wenn ich auf einen Zuschlag in Höhe von 300€ bei einer Pauschalmiete von 160€ komme? Ist es noch rechtens?

 

- Wenn immer noch nicht selbst kündigt, ihm eine "Schlüsselprämie" in bar anbieten.

 

Wären das die den Umständen entsprechend logischsten Schritte?

 

Danke und Grüsse

Alex

Grundsätzlich ja, gibt aber auch Härtefälle, da geht es nicht 

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@Jb007 da hast du natürlich recht, so wie ich das verstanden habe, geht es bei den Härtefällen eher um z.B. kranke oder behinderte Mieter. Oder kann auch ein finanzieller Härtefall vorliegen? Ich schätze er verdient um die 1700€ netto und bezahlt 160€ Miete. Eventuell bezahlt er noch etwas an seinem Erstwohnsitz.

 

Zum Thema Heizung: Das ganze Haus wird aktuell mit den Nachtspeicheröfen beheizt. Warmwasser wird mittels Elektroboilern erzeugt. Geplant ist es eine Zentralheizung einzubauen und diese mit Flüssiggas zu befeuern. Es gibt 2 Schornsteine im Haus, die Abgasführung wird aber wahrscheinlich aussen am Haus verlegt.

Beim Warmwasser bin ich noch nicht sicher, ob ich es bei der dezentralen Lösung mittels Elektroboilern lassen soll oder auf zentrale Warmwasseraufbereitung umsteigen soll.

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Sind es Boiler (mit Tank), oder Durchlauferhitzer?

Ein elektrischer Durchlauferhitzer kann im Unterhalt kostengünstig sein, da er nicht 24h am Tag das Wasser warn hält, sonder nur bei Bedarf erhitzt.

Falls die Warmwasserversorgung mit Boiler gemacht wird, so würde ich es vom Umfang und den Kosten der Umrüstung auf Zentrale Wasserversorgung abhängig machen ob sich eine Umstellung auf zentrale Warmwasserversorgung lohnt.

Informiere Dich vor Umrüstung auf zentrale Warmwasserversorgung über das Thema Legionellenprüfung.

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Ich bin auch Fan von boilern, die Zentrale WW Aufbereitung ist echt nervig, 1. die Legionellenprüfung, hier wird gerne ein Fass aufgemacht, 2. sind die Kosten höher und 3. wenn mal defekt, haben gleich alle Mieter kein Warmwasser und gehen einen mächtig auf den zwirn

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Trotz dass die Heizungsverrohrung neu gemacht wird, tendiere ich ebenfalls dazu bei Boilern zu bleiben. 1.) Von euch genannte Punkte, 2.) Geplant sind Ferienwohnung/Apartements, somit keine Dauervermietung, 3.) Bei Dauervermietung bezahlt der Mieter die Stomrechnung direkt selbst

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Ich würde als erstes prüfen ob man einen separaten Stromzähler für die Wohnung installieren kann.

Das hab ich auch schonmal bei einem Haus gemacht wo der Allgemeinstrom und der Strom für die Heizung über die Wohnung der Exfrau des bisherigen Besitzers lief. Müsste mal schauen was das gekostet hat, war aber nicht der Rede wert.

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vor 31 Minuten schrieb Immo83:

Ich würde als erstes prüfen ob man einen separaten Stromzähler für die Wohnung installieren kann.

Das hab ich auch schonmal bei einem Haus gemacht wo der Allgemeinstrom und der Strom für die Heizung über die Wohnung der Exfrau des bisherigen Besitzers lief. Müsste mal schauen was das gekostet hat, war aber nicht der Rede wert.

Falls in dem Haus noch Etagenzähler sind, wird eine Umrüstung recht umfangreich.

Bei neuen Zählerplätzen muss die aktuelle TAB eingehalten werden, = neuer Zählerschrank mit EHZ (elektronischer Haushaltszählrt)... 

das kann evtl. aufwendig werden.

poste mal ein Foto der Zählerplätze...

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vor 11 Stunden schrieb Immo83:

Ich würde als erstes prüfen ob man einen separaten Stromzähler für die Wohnung installieren kann.

Das hab ich auch schonmal bei einem Haus gemacht wo der Allgemeinstrom und der Strom für die Heizung über die Wohnung der Exfrau des bisherigen Besitzers lief. Müsste mal schauen was das gekostet hat, war aber nicht der Rede wert.

darüber habe ich mich auch informiert und bin dabei auf diesen Artikel gestossen, (http://www.nebenkostenabrechnung.com/stromkosten-teil-nebenkosten/) welcher im Prinzip ähnliche Situation behandelt. Laut Mietvertrag sind mit der Pauschalmiete alle Nebenkosten beglichen, also auch die Heiz- und Warmwasserkosten. Da diese in meinem Fall mit Strom erzeugt werden, kann ich es sowieso nicht extra abrechnen. Der Haushaltsstrom ist nicht der Rede wert. Somit bleibt eigentlich nur noch die "Entmietung"? :gruebel:

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