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Kaufkriterien - Rendite, Multiplikator, Cashflow...?

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vor 14 Minuten schrieb Matt:

Ich schaue nicht so sehr auf den momentanen Cash Flow, mich interessiert mehr ob man das Objekt mittelfristig entwickeln kann... eine zukunftsfähige Lage ist für mich das A und O

wichtig ist für mich erst mal das die Miete zunächst alle Kosten decken kann, und ich mittelfristig durch Optimierungen wie Mietpreisanpassung und Renovierung einen guten Cash Flow erzielen kann.

Und was spricht dagegen gute Cashflow Objekte zu kaufen und diese weiter zu entwickeln? Dein Ansatz muss sich nicht mit anderen beissen. Also bloss keine falsche Bescheidenheit :D

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Bei uns im ländlichen Bereich sind 9% Renditen absolut kein Problem, mir ist hier aber das Leerstandsrisiko zu groß, und Optimierungen greifen hier nicht, da man für etwas mehr Geld ein Häuschen kaufen kann statt eine Wohnung zu mieten.

Die mieten sind hier in den letzten 10 Jahren im Gegensatz zu Frankfurt nicht gestiegen.

Eine Wohnung in Frankfurt mit Einkaufsfaktor 20 kann  nach 5 Jahren mit Renovierung und Mietanpassung viel rentabler sein als eine Wohnung hier in der Wetterau mit Faktor 11

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vor 19 Minuten schrieb Alexander Raue:

Und was spricht dagegen gute Cashflow Objekte zu kaufen und diese weiter zu entwickeln? Dein Ansatz muss sich nicht mit anderen beissen. Also bloss keine falsche Bescheidenheit :D

Der Gewinn liegt im Einkauf, pos Cash Flow und Entwicklungsmöglichkeiten sind ein Traum wo man sofort zuschlagen muss, aber  so was ist sehr selten

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Am 22.3.2017 um 17:58 schrieb Kalle:

Sehe ich auch so Matthias. 17,5x würde ich vielleicht in einer Region mit Wachstum und zu erwartender Wertsteigerung machen.. Aber ansonsten wäre mir das einfach zu hoch. Ich kaufe gerade mit Faktor 13, und das ist einigen anderen hier im Forum schon zu hoch :)

Ich finde übrigens, dass man, gerade als Anfänger beim ersten Objekt, überhaupt nicht unter Wert einkaufen muss. Ich würde am Anfang eher ein konervatives Objekt mit wenig Investitionsstau zu einem marktgerechten Preis empfehlen.. Dies sollte dann natürlich trotzdem kapitaldienstfähig sein und auch noch etwas Überschuss abwerfen.

"Unter Wert einkaufen" gelingt (meiner Erfahrung nach) erst mit etwas Erfahrung, einem guten Netzwerk und viel Zeit.

Bei Immoscout bekommst du natürlich nur marktgerechte Preise! Warum sollte auch jemand auf Immoscout unter Wert anbieten? Das ist, als würdest du darauf warten, bei ebay ein iPhone deutlich unter Wert einzukaufen.. Wird nicht (bzw. eher selten) funktionieren.

Rechnest du bei deinem Faktor von 13 abzgl. der Bewirtschaftungskosten?

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Brutto brutto. Also wirklich nur [Reiner Kaufpreis / Jahres-Nettokaltmiete]
Faktor 15 nach Kaufnebenkosten.
Faktor 18 nach Bewirtschaftungskosten, gesch. Instandhaltung und kalk. Mietausfall

Letzteren Faktor nutze ich kaum, da es sich ja um eine reine Annahme handelt und sich erst retrospektiv wirklich genau bestimmen lässt.

Edited by Kalle
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Der letzte Beitrag ist zwar schon etwas her aber da ich kein neues Thema eröffnen will und denke das meine Frage hier ganz gut her passt versuche ich es erst einmal hier. Ich bin gerade auf der Suche nach meinem ersten Investment Projekt und mein Ziel ist es CF Immobilien zu kaufen. Die Kalkulation muss spätestens nach der ersten Mietanpassung einen positiven CF im Monat erzielen. Jetzt aber zu meiner Frage. Wieviel CF sollte man mindestens als Zielwert anpeilen pro Monat?

Natürlich weiß ich das das von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich sein kann aber in meinem konkreten Fall geht es um eine 24qm Einzimmerowhnung in einer Studentenstadt. Die Uni ist fußläufig in 5-10 Minuten zu erreichen genau so wie die Innenstadt. Die Wohnung würde möbliert verkauft werden und es wäre auch das Ziel diese möbliert zu vermieten. Leider komme ich, selbst wenn ich meinen Wunschpreis ansetze, im ersten Jahr nur auf einen CF von 5€ im Monat. Mit angenommenen Mietsteigerungen pro Jahr bessert sich dieser im Verlauf natürlich, aber mir stellt sich die Frage ob es, auch wenn ich pessimistich kaluliert habe, Sinn macht eine Immobilie weiter zu bearbeiten die mit meinen Annahmen auf +5€ CF im Monat kommt, oder ob ich weiter suchen sollte.

Kurz zu den Annahmen:
Zinssatz 2%, Tilgung 3%, Instandhaltungsrücklage 0,50€ pro qm und Monat, 14€ Miete pro qm (möbliert), 3% Kleinreparaturkosten pro Jahr

Die Netto Mietrendite liegt nach meiner Berechnung bei 4,45%, Brutto bei 6,2%, Brutto Faktor bei 16,12 (sollte ich meinen Preis erzielen),  Angebotspreis Faktor liegt bei 18,6.

Über eine kurze Hilfe zum Thema CF in der Richtung oder auch eine Einschätzung meiner Annahmen würde ich mich freuen.

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vor 20 Minuten schrieb b1gt4nk:

Die Netto Mietrendite liegt nach meiner Berechnung bei 4,45%, Brutto bei 6,2%, Brutto Faktor bei 16,12 (sollte ich meinen Preis erzielen),  Angebotspreis Faktor liegt bei 18,6.

Ich glaube hier gibt es wenige Personen die dir bei einem QM preis von 3000€ und diesem Faktor zu einem Kauf raten würden.

Deine Frage ist auch zu individuell. Ich zum Beispiel möchte mindestens 100-150€ cashflow pro Wohneinheit.

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vor 19 Minuten schrieb b1gt4nk:

14€ Miete pro qm (möbliert)

Sollte dieser Mietansatz deutlich unter marktüblicher Miete liegen könnte es einen Sinn ergeben, auf Mietsteigerungen zu setzen - falls nicht bist Du komplett im spekulativen Bereich, denn es gibt kein Anrecht auf Mietsteigerungen!

Wer sagt Dir, ob Du die kalkulierte Mietsteigerung auch tatsächlich realisieren kannst? Aktuell mehren sich die Anzeichen auf zumindest stagnierende Mieten - und was dann?

Persönlich halte ich solche "gestalterischen Spielchen"für hoch gefährlich und rate im aktuellen Markt eher dazu, Miet- und Wertsteigerungen in Berechnungsprogrammen auf "0" zu setzen!

Noch kurz hierzu

vor 29 Minuten schrieb b1gt4nk:

+5€ CF im Monat

Ich rate Dir weder zu noch ab, Du solltest aber bedenken, dass sich die Unwägbarkeiten des Vermieterlebens selten in Berechnungsprogrammen wider spiegeln.

Ungeplante Ausgaben, Sonderumlagen, nicht zahlender Mieter, Räumungsklage, Mietkürzung aufgrund äußerer Umstände, etc. - und dagegen stehen € 5,-- Einnahme / Monat .....

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@Marius Becker Der qm Preis ist auch das was mir negativ aufstößt. Dagegen steht halt die potenziell höheren Mieteinnahmen die jedoch auch nur möbliert erzielt werden können. Sollte ich keinen Mieter finden der möbliert Mieten will wäre es natürlich ein riesen negativ Geschäft (wobei ich davon nicht ausgehe). Aber Danke schon einmal für deine Aussage bezüglich deiner anvisierten CF´s. In meinem Berechnungsprogramm habe ich als Zielwert 50€ CF pro Monat verwendet (zumindest für die erste Immobilie). Wenn ich danach dann tiefer im Markt bin und bessere Immobilien finde würde ich das Ziel auch hoch setzen.

@Arnd Uftring Damit haben Sie auf jeden Fall recht. Das man in der aktuellen Situation eher mit Nullannahmen rechnen sollte hatte ich auch noch nicht so auf dem Schirm. Werde ich dann aber weiter berücksichtigen.

Ein Angebot auf die Immobilie werde ich glaube ich abgeben aber das wird wesentlich unter dem Angebotspreis liegen. Wenn ich Glück habe wird es was, wenn nicht bin ich auch nicht traurig drum und suche weiter....

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vor 15 Minuten schrieb b1gt4nk:

Sollte ich keinen Mieter finden der möbliert Mieten will wäre es natürlich ein riesen negativ Geschäft (wobei ich davon nicht ausgehe).

Eine Immobilie sollte immer aus sich selbst heraus und unter marktüblichen Bedingungen "funktionieren". Extras wie möblierte Vermietung, Fördergelder, Steuervorteile, Mietgarantie, etc. sollten bei dieser Betrachtung keine Rolle spielen - erst kommt die Rentabilität und dann der Steuervorteil.

Möblierte Vermietung lässt im Verkauf das hässliche Entlein vergessen und heraus kommt ein schöner (in der Regel aber gefakter) Schwan.

Falls es sich hier nicht explizit um eine Studentenwohnanlage handelt wäre mein Rat, eine Kalkulation auf Basis einer regulären Vermietung zu machen. 

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Die Lage ist auf jeden Fall Studenten zugeschnitten. In dem Haus leben zu 90% Studenten und das gesamte Haus besteht aus diesen kleinen Wohnungen. Mögliche Mieteranfragen soll es wohl auch schon geben, aktuell wohnen die beiden Besitzer aber selbst darin. Der Verkauf erfolgt da die beiden mittleren alters sind und nun mehr reisen wollen und noch eine andere Wohnung haben in die Sie umziehen werden.

Der Vergleich mit dem Entlein und dem Schwan trifft es aber hier ganz gut was meine bedenken im Hinterkopf sind. Danke dafür. Ich werde die Kalkulation mal auf einer nicht möblierten Basis durchgehen und dann schauen was dabei rauskommt und an dieser mein Angebot für die Wohnung ausrichten.

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