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Wallstreet

Kaufkriterien - Rendite, Multiplikator, Cashflow...?

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Hallo Leute,

ich habe nochmal eine generelle Frage. Es heißt ja immer so schön, der Gewinn liegt im Einkauf. Aber an welchen Kennzahlen kann man denn eigentlich einen guten Deal festmachen? Ich schaue jetzt schon seit geraumer Zeit nach Immos (ETWs, MFHs). Bei Immoscout habe ich verschiedene Suchaufträge laufen, bekomme dort aber immer nur "marktübliche" bzw. man kann auch sagen keine lukrativen Treffer, und damit meine ich keine Städte wie München, Berlin oder Hamburg.

Lässt sich eigentlich pauschal sagen bis zu welchen Faktor bzw. Rendite man lukrativ kaufen kann oder ist das so nicht möglich. Sicherlich ist das stark von der Strategie abhängig. Ich z.B. möchte eine "Buy and hold"-Strategie fahren und einen positiven Cashflow sofort ab dem 1. Monat haben, dabei sollte die immobilie in guter bis mittlerer Lage sein und in einem guten Zustand also ohne Sanierungsbedarf sein.  Was wären in dem Fall wichtige Kennzahlen? Also ich meine in schlechten Lagen bekommt man auch Immobilien zu einem Faktor von unter 15, aber darum geht es mir nicht...

Habe jetzt beispielsweise ein Off-Market Angebot bekommen: MFH, 3 Wohnungen, 2 Gewerbeeinheiten, JNKM: 37.000, KP: 650.000 €, NK: 78.000 €.

Hat sich anfangs alles gut angehört. Nettomultiplikator: 17,5 bzw. Nettorendite von 5,7 %. Brutto sieht das alles schon etwas anders aus: Bruttorendite: 3,8 %.  Aber nach einer anfänglichen theoretischen Kalkulation, bleiben bei 20 % EK und einem monatlichen Kapitaldienst -92 € vor Steuern übrig! Kann man jetzt gleich sagen, dass das ein schlechter Deal wäre oder müsste ich da jetzt an einzelnen Stellschrauben drehen, damit was unterm Strich übrig bleibt, z.B. Tilgung verringern oder EK anheben?

Viele Grüße

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Habe mit dem Profi Kalkulationstool "Start" von Thomas gerechnet. Habe 5 % für Zins und Tilgung genommen und Bewirtschaftungskosten mit 25 % kalkuliert.

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ok ... dann kommts hin stimmt, also ich würde spontan (ohne nähere Info zum Standortpotenzial, IST-Zustand etc etc etc) sagen, für EUR 500K würd ich mirs anschauen ... 650K erscheint mir zu hoch 

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Sehe ich auch so Matthias. 17,5x würde ich vielleicht in einer Region mit Wachstum und zu erwartender Wertsteigerung machen.. Aber ansonsten wäre mir das einfach zu hoch. Ich kaufe gerade mit Faktor 13, und das ist einigen anderen hier im Forum schon zu hoch :)

Ich finde übrigens, dass man, gerade als Anfänger beim ersten Objekt, überhaupt nicht unter Wert einkaufen muss. Ich würde am Anfang eher ein konervatives Objekt mit wenig Investitionsstau zu einem marktgerechten Preis empfehlen.. Dies sollte dann natürlich trotzdem kapitaldienstfähig sein und auch noch etwas Überschuss abwerfen.

"Unter Wert einkaufen" gelingt (meiner Erfahrung nach) erst mit etwas Erfahrung, einem guten Netzwerk und viel Zeit.

Bei Immoscout bekommst du natürlich nur marktgerechte Preise! Warum sollte auch jemand auf Immoscout unter Wert anbieten? Das ist, als würdest du darauf warten, bei ebay ein iPhone deutlich unter Wert einzukaufen.. Wird nicht (bzw. eher selten) funktionieren.

Edited by Kalle
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Schmerzgrenze 15er Faktor, allerdings hab ich im z.b. im letzten Jahr für 12,5 (inkl. Kaufnebenkosten und Sanierung) entwickelt. Ohne Sanierung im letzten Jahr 13,15 (ohne KNK). Aktuell an 2 Objekten dran, einmal 12er Faktor (ohne KNK) und 11,76 (ohne KNK und Sanierung).

Hängt aber extrem von der Lage ab und ich denke das andere Investoren in meinem Markt auch mit nem 15er Faktor gut laufen.

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Ok. Hatte für mich auch eigentlich immer so einen 15 Faktor angepeilt. Aber sowas finde ich irgendwie ganz selten, wenn dann nur in schlechten Lagen. Wenn ich dann den Maklern mit meinen Preisvorstellungen komme, verdrehen die immer die Augen und sagen, dass da der Eigentümer nicht mitspielt.

ich verstehe nicht, wie ihr Objekte mit 12 Faktor findet? Sicherlich alles Off-Market ohne Makler, oder? Beschäftige mich jetzt schon eine Weile mit dem Thema und höre auch viele Podcast von Alex Fischer und Thomas natürlich. in der Theorie hört sich das alles irgendwie leichter an. Ist es dann wirklich wie die Nadel im Heuhaufen suchen, bis man mal an ein günstiges und gutes Objekt rankommt? Anscheinend schon, sonst würde es ja jeder machen...;-)

Verstehe aber auch nicht, wieso Eigentümer ein Objekt unter Wert verkaufen sollten. Da fand ich das IPhone Beispiel bei Ebay schon recht treffend. Heutzutage wo die Preise eh hoch sind und Nachfrage groß ist, weiß doch mittlerweile jeder was ein Objekt Wert ist...

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8 minutes ago, Wallstreet said:

Beschäftige mich jetzt schon eine Weile mit dem Thema

Definiere mal "eine Weile".. Mein Faktor 13 Haus habe ich gefunden, nachdem ich ca. 1 Jahr den Markt in meiner Stadt beobachtet habe und Kontakt zu Maklern und Bankern aufgebaut habe.

Die Frage die du stellst ("wo finde ich denn Häuser mit vegleichsweise niedrigen Faktor?") ist ein Evergreen. Wenn sich diese Frage so leicht und pauschal beantworten ließe, dann wären diese Quellen ja auch schon wieder systematisch abgegrast. Da wo es aufwändig, undurchsichtig und langwierig wird, DA liegen die guten Deals.

Ein paar gute Quellen:

  • Suchprofile bei IS24, Immoscout etc. --> hier findet man vielleicht nicht immer eine TOP Immobilie, aber man bekommt ein gutes Gefühl für den Markt, kann einfach erkennen, wer die prominenten Makler für bestimmte Objekt-Typen in bestimmten Stadtteilen sind etc. Ich habe den Makler meines Vertrauens auch über ein Immoscout-Objekt "gefunden" - obwohl ich das dort angebotene Haus nicht gekauft habe.
  • Tageszeitungen
  • Ebay-Kleinanzeigen, Kalaydo etc.
  • google "Makler Stadt Renditeobjekt" .. du solltest nach ein paar Monaten alle Makler und deren Spezialisierung in deiner Gegend kennen
  • ZVG

Es gibt noch etlich e weitere Quellen - Siehe (höre) auch Immopreneur Podcast 018
Rentable Immobilien selbst finden: Stadtviertel kennen lernen, Kontakte aufbauen, Objekte identifizieren

16 minutes ago, Wallstreet said:

Verstehe aber auch nicht, wieso Eigentümer ein Objekt unter Wert verkaufen sollten.

Da gibt es viele Gründe ;) .. Um beim Consumer-Beispiel zu bleiben: Auf ebay ist es quasi unmöglich, ein iPhone (welches nicht Schrott ist) unter Wert zu ergattern. Aber die Nachbarin, der Schwager, die Oma kennt da vielleicht wen, der kennt wen, bei dem steht gerade ein Vertragswechsel an ... etc. etc.

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Hallo, das ist ein Interessantes Thema und Dazu kann ich ein ganzes Buch schreiben.

Insgesamt gibt es so viele Angebote mit Faktor 10-12 , mich interessieren eher Objekte unter Faktor 10. das letzte lag bei 5 und falls der Kauf von dem Akt. Klappt, dann bei 7,3 inkl. Renovierung - zugegeben, ab 1000m2 aufwärts fast unmöglich geworden aber unter 1000m2 noch reichlich vorhanden.

fairerweise muss ich dazu sagen, die Gebiete, die ich meine, liegen im Sektor.

In Dresden Stuttgart Düsseldorf brauche ich mich nicht mehr mit den Märkten beschäftigen. Ich Interessiere mich eher für Objekte die nicht auffällig sind. 

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Betreiben wir doch mal etwas Wortklauberei:

vor 42 Minuten schrieb Wallstreet:

Verstehe aber auch nicht, wieso Eigentümer ein Objekt unter Wert verkaufen sollten.

Der Verkehrswert einer Immobilie entspricht kurz gesagt immer genau dem Preis, den ein Käufer zu einem Stichtag bereit ist zu bezahlen.

Wenn also ein Laie ein Objekt zum 20-fachen kauft entspricht das seiner persönliche Kalkulation und Definition des Verkehrswertes dieser Immobilie, es spiegelt aber nicht die Wertigkeit des Objektes am Markt wider. Und genau hier liegt das Problem im aktuellen Markt!

Im Prinzip folgt der Markt zur Zeit dem Wesen einer sich selbst erfüllenden Prophezeiung - insbesondere Laien wundern sich über die Preisentwicklung, die sie mit ihrem laienhaften Kaufverhalten selber befeuern!

vor 37 Minuten schrieb Kalle:

Da wo es aufwändig, undurchsichtig und langwierig wird, DA liegen die guten Deals.

Das ist des Pudels Kern!

Die meisten Menschen scheuen Mühe und Arbeit - also betreibt man dort Akquise, wo Mühe und Arbeit warten und wird mit guten Einkaufskonditionen belohnt!

Gleiches gilt für Konkurrenzsituationen - wer immer nur das macht, was alle machen bekommt die Ergebnisse, die alle bekommen!

Wie wäre es mal mit Objekten, die einen vermeintlichen Mangel aufweisen? Nießbrauch, Nachtspeicheröfen, Erbbaurecht, Bruchteilseigentum, Wohnrecht, etc. sorgen für weniger Konkurrenz und damit eine bessere Verhandlungsposition!

 

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Ja ... das ist ein interessantes Thema,
manchmal wundere ich mich doch ein wenig über Pauschalisierungen zu so einem komplexen Thema.
Die persönliche Immo-Strategie ist so individuell, da kann man pauschal eigentlich nur wenig zu anderen
Projekten sagen.
Wichtig ist es natürlich, sich "sehr" intensiv mit diesem Thema zu beschäftigen.
Es kann wesentlich nachhaltiger/risikoloser sein, z.B. eine Immo mit Faktor 20 zu kaufen
(---> mit Potenzial <--- und TOP Vermietungsmöglichkeiten) als eine Immo mit Faktor 10 und ewig Stress
(schlechte Umgebung/Standort, schlechte Mieter,
schlecht/schwer einzuschätzende zukünftige Projekt-Investitionen), etc. etc. etc. ... ... ...

 

Edited by Matthias147718

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vor 16 Minuten schrieb Matthias147718:

Es kann wesentlich nachhaltiger/risikoloser sein, z.B. eine Immo mit Faktor 20 zu kaufen
(---> mit Potenzial <--- und TOP Vermietungsmöglichkeiten) als eine Immo mit Faktor 10 und ewig Stress
(schlechte Umgebung/Standort, schlechte Mieter, schlecht einzuschätzende zukünftige Investitionen), etc. etc. etc. ... ... ...

Es kann aber auch genau das Gegenteil sein. Ich habe auch schon die Erfahrung gemacht, dass die Mieter, von denen ich dachte, dass ich mit denen absolut keinen Stress haben werde, den meisten Ärger gemacht haben. Und andersherum habe ich bei Mietern, die ich mit einem Haus mit übernommen hatte bedenken und diese stellten sich als am einfachsten zu händeln heraus. Von denen höre und sehe ich quasi nichts.

Und so ähnlich kann es eben auch bei den Objekten selber laufen. Egal wie gut du deine Ankaufsprüfung gemacht hast, du kannst nicht in die Wände oder in die Rohrleitungen schauen. Da kann immer mal was passieren, obwohl von außen alles top aussieht. Also ich habe es mir definitiv abgewöhnt mit einer zu konkreten Erwartungshaltung einen Mieter oder ein Objekt auszuwählen. Das was ich machen und prüfen kann, mache ich, der Rest ist auch ein bisschen Glück und Pech.

 

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vor 23 Minuten schrieb Eduard H.:

Es kann aber auch genau das Gegenteil sein. Ich habe auch schon die Erfahrung gemacht, dass die Mieter, von denen ich dachte, dass ich mit denen absolut keinen Stress haben werde, den meisten Ärger gemacht haben. Und andersherum habe ich bei Mietern, die ich mit einem Haus mit übernommen hatte bedenken und diese stellten sich als am einfachsten zu händeln heraus. Von denen höre und sehe ich quasi nichts.

Und so ähnlich kann es eben auch bei den Objekten selber laufen. Egal wie gut du deine Ankaufsprüfung gemacht hast, du kannst nicht in die Wände oder in die Rohrleitungen schauen. Da kann immer mal was passieren, obwohl von außen alles top aussieht. Also ich habe es mir definitiv abgewöhnt mit einer zu konkreten Erwartungshaltung einen Mieter oder ein Objekt auszuwählen. Das was ich machen und prüfen kann, mache ich, der Rest ist auch ein bisschen Glück und Pech.

 

klar ... kann alles passieren, es geht mir bei der Analyse einer Investitionen um Wahrscheinlichkeiten rein statistisch betrachtet,
das ist für mich sehr wichtig (Diversifikationsinvestitionen), dadurch minimiere ich Glück/Pech, dann macht "jede" Investition Spaß (WICHTIG) :)

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vor 2 Stunden schrieb Matthias147718:

Ja ... das ist ein interessantes Thema,
manchmal wundere ich mich doch ein wenig über Pauschalisierungen zu so einem komplexen Thema.
Die persönliche Immo-Strategie ist so individuell, da kann man pauschal eigentlich nur wenig zu anderen
Projekten sagen.
Wichtig ist es natürlich, sich "sehr" intensiv mit diesem Thema zu beschäftigen.
Es kann wesentlich nachhaltiger/risikoloser sein, z.B. eine Immo mit Faktor 20 zu kaufen
(---> mit Potenzial <--- und TOP Vermietungsmöglichkeiten) als eine Immo mit Faktor 10 und ewig Stress
(schlechte Umgebung/Standort, schlechte Mieter,
schlecht/schwer einzuschätzende zukünftige Projekt-Investitionen), etc. etc. etc. ... ... ...

 

Faktor 20 kann sich rechnen, stimme Dir zu, aber eher die Ausnahme, du hast immer Kosten mit der Immobilie, da brauchen wir mehr m2 bei Faktor 20

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Am 23.3.2017 um 09:48 schrieb Jb007:

Insgesamt gibt es so viele Angebote mit Faktor 10-12 , mich interessieren eher Objekte unter Faktor 10. das letzte lag bei 5 und falls der Kauf von dem Akt. Klappt, dann bei 7,3 inkl. Renovierung - zugegeben, ab 1000m2 aufwärts fast unmöglich geworden aber unter 1000m2 noch reichlich vorhanden.

fairerweise muss ich dazu sagen, die Gebiete, die ich meine, liegen im Sektor.

In welchen Gebieten findest du Faktor 10-12 oder gar darunter? Was meinst zu mit "im Sektor"?

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vor 11 Stunden schrieb Andreas_:

In welchen Gebieten findest du Faktor 10-12 oder gar darunter? Was meinst zu mit "im Sektor"?

Im Renditeparadies :D Spaß beiseite, Hier im Ruhrgebiet/Bergisches, in Essen gibts dafür mittlerweile aber auch nichts mehr, 1000 EUR der m2 hat sich eingependelt 

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Hier im Ruhrpott sind aktuell Rohertragsfaktoren von 10 bis 15 ganz normal (Durschnittslagen), bei besserer Lage-/Objektdimension geht auch bis 20. In Premium-Lage auch mehr. Neben der Renditekennzahl spielt das Risiko eine wichtige Rolle. Leider ist das Risiko oft nicht so leicht bestimmbar.

Nach einer Studie von Catella Research bestehen z. B. in Bochum und Dortmund in etwas vergleichbare Renditekennziffern. Das Ausfallrisiko wird allerdings für Bochum wesentlich höher eingestuft. Demnach wäre Dortmund als Investitionsstandort attraktiver. D. h eine Renditekennzahl oder ein Faktor sind immer zunächst Vergleichszahlen, die vom Grundstücksmarkt abgeleitet wurden. Weiterhin spielt ein Rolle, welches Risiko-Rendite-Profil man in seinem Portfolio haben will.

Die Studie kann hier als PDF runtergeladen werden, finde ich sehr aufschlussreich.

Rendite-Risiko-Profile mehrere Städte

hier ist oder war die gesamte Studie mir Texten von 2015 erreichbar:

http://kbd.thomas-daily.de/Catella Research_Wohnungsmarktranking_2015.pdf

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Am 22.3.2017 um 17:58 schrieb Kalle:

Ich finde übrigens, dass man, gerade als Anfänger beim ersten Objekt, überhaupt nicht unter Wert einkaufen muss. Ich würde am Anfang eher ein konervatives Objekt mit wenig Investitionsstau zu einem marktgerechten Preis empfehlen.. Dies sollte dann natürlich trotzdem kapitaldienstfähig sein und auch noch etwas Überschuss abwerfen.

"Unter Wert einkaufen" gelingt (meiner Erfahrung nach) erst mit etwas Erfahrung, einem guten Netzwerk und viel Zeit.

Ich habe zur Zeit das Problem keine günstige ETW in einer Studentenstadt zufinden.
Jedenfalls bin ich immer Cashflow negativ wenn ich mit der empfohlenen Kalkulation von 2,5% Zinsen und 3% Tilgung rechne.

Mit 2% Zinsen und 2% Tilgung werfen die Objekte noch einen kleinen Cashflow von 20-40€ nach Steuern aus.

Aber keine ETW schafft es durch meine Kalkulation mit der 5,5% Annuität.
Kann ich in dem Fall trotzdem mit den echten Werten (ca. 4% Annuität) rechnen.
Dann hätte ich nämlich einige Objekte in Aussicht :)

Gruß Blue
 

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ETWs sind oftmals auch weniger rentabel als MFHs.

Ich rechne derzeit übrigens grob mit 4% Kapitaldienst bei 10 Jahren bzw. 4,5% bei 15J.

Aber wie immer: Es kommt immer auf den Einzelfall an :)

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ich rechne mit 5 % Kapitaldienst 2 % Zins + 3 % Tilgung 

(meine Bank geht nicht unter 3 %)

10 Jahre Zinsbindung halte ich aktuell für optimal

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Ich gehe eigentlich inzwischen immer mehr nach dem m²- Preis als nach IST- Rendite bzw. IST- Faktor. Wenn du ein Objekt findest, das deutlich unter Markt vermietet ist, dann kannst du im Zweifel auch einen höhren Faktor bezahlen. Wichtig ist, dass du in etwa einkalkulierst wie lange es dauert bis du die Einnahmen erhöhen kannst.

Bsp aus dem letzten Jahr:

Objekt gekauft Faktor 10,5 in Essen, Faktor stand heute 8,2

Ist jetzt genau ein Jahr her, darum hab ich grad Zwischenbilanz gezogen :) Ich würde eigentlich auch eher unter Faktor 10 einkaufen, bin wie @Jb007 auch im Ruhrgebiet unterwegs. Da geht das mit etwas Glück auch noch.

Insbesondere bei Objekten wo etwas Arbeit investiert werden muss. Problem hier waren niedrige Mieten um die 4,00 € - 4,50 € und nicht umgelekte Betriebskosten. Inzwischen zu einem Großteil alles auf Stand gebracht und einige Neuvermietungen zu ca. 6,50 €.

vor 35 Minuten schrieb Kalle:

ETWs sind oftmals auch weniger rentabel als MFHs.

Da hat @Kalle i.d.R. recht, allerdings finde ich, dass gerade auch im Ruhrgebiet die Preise für MFH extrem ansteigen. Die Leute kaufen halt lieber direkt ein MFH als ein paar ETW. Ich habe zuletzt nur noch ETW gekauft, weil die dann doch etwas günstiger waren.

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Für mich ist allererstes Kriterium eine Rendite von 7% und höher. Erst dann beschäftige ich mich mit der Immobilie. Ich habe gemerkt, ab 6% werden viele Investments cashflow positiv, aber man will ja auch bissle was verdienen. Ab 7% weiss ich, dass ich was an der Immobilie verdienen kann und dann gehts in die Detail-Prüfung. Als Kapitaldienst rechne ich ebenfalls mit 3,7% - 4%.

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vor 17 Minuten schrieb Alexander Raue:

Für mich ist allererstes Kriterium eine Rendite von 7% und höher. Erst dann beschäftige ich mich mit der Immobilie. Ich habe gemerkt, ab 6% werden viele Investments cashflow positiv, aber man will ja auch bissle was verdienen. Ab 7% weiss ich, dass ich was an der Immobilie verdienen kann und dann gehts in die Detail-Prüfung. Als Kapitaldienst rechne ich ebenfalls mit 3,7% - 4%.

Ich schaue nicht so sehr auf den momentanen Cash Flow, mich interessiert mehr ob man das Objekt mittelfristig entwickeln kann... eine zukunftsfähige Lage ist für mich das A und O

wichtig ist für mich erst mal das die Miete zunächst alle Kosten decken kann, und ich mittelfristig durch Optimierungen wie Mietpreisanpassung und Renovierung einen guten Cash Flow erzielen kann.

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