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Kalle

OVM / Mietspiegel: Gilt Mittelwert oder Obergrenze?

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Moin,

ich möchte mittelfristig gern eine Mieterhöhung einiger Wohnungen des im Ankauf befindlichen MFHs durchsetzen, da die Mieten dieser Wohnungen seit Beginn der Mietverträge nie angepasst wurden (es ist auch keine Index/Staffel-Klausel vorhanden). Ich verspreche mir davon einerseits eine kleine Rendite-Erhöhung und andererseits eine Wertsteigerung des Objektes.

Das Haus (10 Parteien, größtenteils vermietet) steht in Wuppertal in einfacher Lage.

Nun gibt es seit Ende 2016 einen neuen Mietspiegel für Wuppertal, in dem die Untergrenzen, Mittelwerte und Obergrenzen ausgewiesen sind. 

Die Obergrenze liegt dabei ca. 15% über dem Mittelwert.

Goldene Frage also: Kann ich als Begründung zur Mieterhöhung die Obergrenze heranziehen oder muss es der Mittelwert sein?

Ich habe ein Urteil vom BGH Karlsruhe (VIII ZR 30/09) gefunden, was die Erhöhung bis Obergrenze stützt. Ich finde aber auch gegenteilige Artikel zum Thema.

Wie sieht es bei euch in der Praxis aus?

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So sieht das für Wuppertal aus .. In meinem Fall ein Haus von vor-1948, Wohnungsgrößen u50m² und u90m².

Nehme ich jetzt für eine Mieterhöhung

  • die 5,58€ bzw. 5,17€ (Miettelwerte) oder
  • die (für mich natürlich deutlich lukrativeren und m.E. größtenteils auch durchsetzbaren) 6,46€ bzw. 5,97€ ?

mietspiegel.jpg

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@Kalle

Ich kenne jetzt deinen Mietspiegel nicht; aber bei uns ist das mit der Spanne so geregelt, dass man sich an der Wohnausstattung orientieren muss.

Wohnwertsteigernde und Wohnwertmindernde Merkmale müssen abgezählt bzw. bepunktet werden und anschließend kannst du das in die gegebene Spanne einsortieren. Ist das im Wuppertaler Mietspiegel nicht geregelt?

Edit: Ich habe mir den Mietspiegel von Wuppertal jetzt mal angeschaut und es ist tatsächlich nicht so eindeutig geregelt, wie das zu handeln ist. Ich hätte es aber so verstanden, dass der Mittelwert die Basis ist. Dazu kommen dann die Zu-/Abschläge durch die Merkmale wie Wohnlage, Badaustattung, etc. Andernfalls müsste man das noch gesondert begründen.

Edited by freeone

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@freeone

Danke fürs Reinschauen. Es ist mir immer noch nicht ganz klar, denn im Beispiel wird es so dargestellt, dass die Zu-/Abschläge jeweils auf die Untergrenze / den Mittelwert / die Obergrenze aufgeschlagen werden. Soll heißen:

Die Aufschläge sind mehr-oder-weniger klar definitiert (z.B. Gute Wohnlage = +0,55€ oder Badmodernisierung seit 2011 = +0,22€).
Die Frage stellt sich also weniger bei den Aufschlägen, sondern mehr beim Basiswert (aus den diese Aufschläge dann aufgeschalgen werden).

Sprich: Was ist der Basiswert? Der Mittelwert oder die Obergrenze?

Wahrscheinlich gibt es neben den klar definierten Aufschlägen noch unaufgeführte Aufschläge, bei denen dann im Einezlfall bewertet wird, ob sie eine Ausrichtung am Mittelwert oder an der Obergrenze rechtfertigen.

Also Beispiel: Mittelwert für eine 50m² Wohnung wäre 5,58€, aber aufgrund von Kleinfaktoren, die nicht explizit als Aufschlag im Mietspiegel aufgeführt sind, setze ich die Obergrenze von 6,46€ als Basis an (oder wie @Jägermeister Werner Bierme sagt, irgend ein Wert dazwischen).

[Die definierten Zuschläge kommen da noch oben drauf, aber lassen wir das für dieses Beispiel mal außenvor.]

Begründen würde ich die Ausrichtung oberhalb vom Mittelwert bei meinem Mieterhöhungsverlangen erst einmal gar nicht. Tricky wird es erst, wenn der Mieter der Mietpreiserhöhung nicht zustimmt, und die Ausrichtung an der Obergrenze anficht, bzw. sich auf eine Ausrichtung strikt am Mittelwert beruft. Dann muss ich begründen, warum ich mich oberhalb des Mittelwertes orientiere (schnelles Internet, LED-Beleuchtung, hübscher Garten, Gegensprechanlagen, ... ?). 

Hier ist das ganz gutbeschrieben:

Quote

Will ein Vermieter mit Hilfe eines Mietspiegels die verlangte Miete erhöhen, so kann der Vermieter einen beliebigen Wert innerhalb der Mietspiegelspanne, in der die Wohnung einzuordnen ist, verlangen. Muss der Vermieter allerdings seine Ansprüche gerichtlich durchsetzen, so muss er im Prozessfalle nachweisen, warum er im Rahmen einer Mietspiegelspanne vom Höchstwert innerhalb einer jeweiligen Kategorie ausgeht und nicht den Mittelwert nimmt. 

http://www.rechtslexikon.net/d/mietspiegelspanne/mietspiegelspanne.htm

So ganz leicht scheint das Durchsetzen der Obergrenze nicht zu sein, siehe folgenden Artikel aus dem Mieterforum*:

http://www.mieterforum-ruhr.de/32.html?&tx_ttnews[tt_news]=2632&cHash=b2d31f113547523c04608017ca82d5a7

* Beim Lesen bitte bedenken, dass es sich hier um einen stark druch Mietervereine gefärbte Betrachtung der Lage handelt.

Quote

Vor Gericht hatte sich eine Mieterin [...] gegen eine Mieterhöhung [...] gewehrt. Die LEG hatte den Oberwert der Preisspanne als Basiswert angelegt und dies zunächst gar nicht, im Prozess dann mit zahlreichen unzutreffenden Begründungen untermauert. Die Wohnung liege „in einem gepflegten Altbau in sehr ruhiger Innenstadtwohnlage“. Sie verfüge über „umfangreiche Annehmlichkeiten wie Gemeinschaftsräume, einen Speicher, Trockenräume, einen Fahrradkeller, einen besonderen Müllstellplatz sowie eine sehr gepflegte Gartenaußenanlage“. Darüber hinaus liege sie „in einer guten Makro- und auch Mikrolage in einer verkehrsberuhigten Wohngegend der Innenstadt“.

Das Amtsgericht ließ sich von diesem Wortgeklingel allerdings nicht beeindrucken. „Die von der Klägerin angeführten besonderen Ausstattungsmerkmale sind nach heutigen Maßstäben als Standardausstattung eines Mietshauses einzuordnen und rechtfertigen deshalb keine Abweichung vom Mittelwert der Basispreistabelle“, schrieb es wörtlich ins Urteil. Zudem stellte es fest, dass die Alsenstraße, anders von der LEG behauptet, nicht zu den im Mietspiegel gesondert ausgewiesenen „gefragten Wohngegenden“ gehört, für die ein Zuschlag von 17,49 € verlangt werden könnte.

Ich rufe im Laufe des Tages mal bei H&G an und lasse mir das bestätigen. Im besten Falle finde ich selbstverständlich eine Einigung mit den Mietern und lasse es gar nicht erst so weit kommen, das ist klar!

Edited by Kalle
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vor einer Stunde schrieb Kalle:

@freeone

Danke fürs Reinschauen. Es ist mir immer noch nicht ganz klar, denn im Beispiel wird es so dargestellt, dass die Zu-/Abschläge jeweils auf die Untergrenze / den Mittelwert / die Obergrenze aufgeschlagen werden. Soll heißen:

Die Aufschläge sind mehr-oder-weniger klar definitiert (z.B. Gute Wohnlage = +0,55€ oder Badmodernisierung seit 2011 = +0,22€).
Die Frage stellt sich also weniger bei den Aufschlägen, sondern mehr beim Basiswert (aus den diese Aufschläge dann aufgeschalgen werden).

Sprich: Was ist der Basiswert? Der Mittelwert oder die Obergrenze?

Wahrscheinlich gibt es neben den klar definierten Aufschlägen noch unaufgeführte Aufschläge, bei denen dann im Einezlfall bewertet wird, ob sie eine Ausrichtung am Mittelwert oder an der Obergrenze rechtfertigen.

Also Beispiel: Mittelwert für eine 50m² Wohnung wäre 5,58€, aber aufgrund von Kleinfaktoren, die nicht explizit als Aufschlag im Mietspiegel aufgeführt sind, setze ich die Obergrenze von 6,46€ als Basis an (oder wie @Jägermeister Werner Bierme sagt, irgend ein Wert dazwischen).

[Die definierten Zuschläge kommen da noch oben drauf, aber lassen wir das für dieses Beispiel mal außenvor.]

Begründen würde ich die Ausrichtung oberhalb vom Mittelwert bei meinem Mieterhöhungsverlangen erst einmal gar nicht. Tricky wird es erst, wenn der Mieter der Mietpreiserhöhung nicht zustimmt, und die Ausrichtung an der Obergrenze anficht, bzw. sich auf eine Ausrichtung strikt am Mittelwert beruft. Dann muss ich begründen, warum ich mich oberhalb des Mittelwertes orientiere (schnelles Internet, LED-Beleuchtung, hübscher Garten, Gegensprechanlagen, ... ?). 

Hier ist das ganz gutbeschrieben:

http://www.rechtslexikon.net/d/mietspiegelspanne/mietspiegelspanne.htm

So ganz leicht scheint das Durchsetzen der Obergrenze nicht zu sein, siehe folgenden Artikel aus dem Mieterforum*:

http://www.mieterforum-ruhr.de/32.html?&tx_ttnews[tt_news]=2632&cHash=b2d31f113547523c04608017ca82d5a7

* Beim Lesen bitte bedenken, dass es sich hier um einen stark druch Mietervereine gefärbte Betrachtung der Lage handelt.

Ich rufe im Laufe des Tages mal bei H&G an und lasse mir das bestätigen. Im besten Falle finde ich selbstverständlich eine Einigung mit den Mietern und lasse es gar nicht erst so weit kommen, das ist klar!

Kalle, kannst du H&G empfehlen, dort war ich noch nie drin ... ?
wie viel bezahlst du da pro Jahr 

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Die Obergrenze würde ich als Basis nur dann nehmen, wenn die Wohnungen und die Mietverhältnisse das auch hergeben.

Du schreibst ja selbst von "einfacher Wohnlage". Haben die Wohnungen eine normale Ausstattung und keine werterhöhenden Highlights zu bieten, so würde ich eher zum Mittelwert tendieren. Stell Dir am besten auch die Frage, wie hoch Du die Miete bei einer Neuvermietung setzten könntest, um innerhalb einer angemessenen Vermarktungsdauer einen solventen Mieter zu finden. Denn ich gehe mal davon aus, dass Du die guten Mieter langfristig halten willst.

Zu beachten ist natürlich auch die Kappungsgrenze (max. 20% Erhöhung innerhalb von 3 Jahren) und die Besonderheiten bei Mietern, die Sozialleistungen beziehen. Dort gibt es die s.g. KdU (Kosten der Unterkunft), die Du i.d.R. zwar ausschöpfen, aber nicht deutlich überschreiten kannst.

H&G ist eine gute Anlaufstelle. Die können Dir auch helfen, Mieterhöhungsschreiben inkl. der umfangreichen Anlagen zu erstellen, bzw. haben dafür gute Vorlagen.

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Danke ihr zwei.

Matthias, ich bin im Zuge des "Wuppertaler Immobilientages" (ausgerichtet von der SPK) zum H&G gekommen. 50% Nachlass auf den Jahresbeitrag im ersten Jahr; also 65€ statt 130€ (es gibt in Wpt zwei H&G Vereine, ich bin beim "gelben"). Da ich in diesem Jahr mein erstes MFH kaufe, ist es mir auf jeden Fall die 65€ wert, dass ich (wie gerade eben) eine kostenlose, kurze juristische Einschätzung bekommen kann. Ob ich nach dem ersten Jahr dabei bleibe, sehe ich dann zum Jahresende. Es sieht aber ganz danach aus. Auch für Mieterhöhungsschreiben etc., wie von envirel angedeutet, eine wertvolle Resource.

Das Gespräch (ca. 10 Minuten) heute hat so ziemlich das bestätigt, was envirel soeben geschrieben hat:

Grundsätzlich gilt der Mittelwert (zzgl. der Zuschläge). Allerdings gibt es natürlich Ausstattungsmerkmale, die nicht explizit als Zuschlagskriterien aufgelistet sind oder die den Zuschlagskriterien nur teilweise entsprechen. Beispiel: Grenz-Lage zwischen "mittlerer" und "guter" Wohnlage, Wohnungsgröße genau auf der Schwelle zwischen zwei Kategorien (z.B. 51m²), Austausch der Heizungsanlage (aber nicht der Heizkörper), Gegensprechanlagen, Funk-Ablese-Anlage im Treppenhaus, ... Diese Merkmal können dann zur Hand genommen werden, um sich vom Mittelwert (innerhalb der Spanne) etwas nach oben zu bewegen.

Im hoffentlich nicht-eintreffenden Fall dann Einzelentscheidung.

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Am 27.3.2017 um 09:20 schrieb Kalle:

So sieht das für Wuppertal aus .. In meinem Fall ein Haus von vor-1948, Wohnungsgrößen u50m² und u90m².

Nehme ich jetzt für eine Mieterhöhung

  • die 5,58€ bzw. 5,17€ (Miettelwerte) oder
  • die (für mich natürlich deutlich lukrativeren und m.E. größtenteils auch durchsetzbaren) 6,46€ bzw. 5,97€ ?

mietspiegel.jpg

In Wuppertal habe ich diverse Verfahren gehabt, Zustimmung zur Mieterhöhung, die Richter gehen idR. Immer von Mittelwerten aus, in Krefeld zB ein Verfahren gehabt, wo erst ein Gutachten erstellt wurde, welcher Wert der Richtige war. Die Gefahr besteht halt bei uns in Wuppertal auch, das die Leute bei einer Erhöhung ausziehen, dann hättest Du noch eine Kernsanierung am Hals, orientiere Dich eher am Umfeld, wieviel wird Angeboten? Das ist hier sehr unterschiedlich, Lg 

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Am 27.3.2017 um 09:20 schrieb Kalle:

So sieht das für Wuppertal aus .. In meinem Fall ein Haus von vor-1948, Wohnungsgrößen u50m² und u90m².

Nehme ich jetzt für eine Mieterhöhung

  • die 5,58€ bzw. 5,17€ (Miettelwerte) oder
  • die (für mich natürlich deutlich lukrativeren und m.E. größtenteils auch durchsetzbaren) 6,46€ bzw. 5,97€ ?

mietspiegel.jpg

in Berlin geht die Berechnung online auf einer Seite vom Senat. Es gibt Zuschläge für "gute Qualitäten" der Wohnung (Zum Bespiel großer Balkon über soundsoviel qm nach Süd) aber auch Abschläge (zum Beispiel ohn Badewanne oder so). 

Wichtig ist am Ende (zur gerichtlichen Durchsetzbarkeit) wirklich die Qualität der Wohnung + die Einordnung in das Marktniveau des Umfeldes. 

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vor 14 Minuten schrieb Markus-aus-Berlin:

in Berlin geht die Berechnung online auf einer Seite vom Senat. Es gibt Zuschläge für "gute Qualitäten" der Wohnung (Zum Bespiel großer Balkon über soundsoviel qm nach Süd) aber auch Abschläge (zum Beispiel ohn Badewanne oder so). 

Wichtig ist am Ende (zur gerichtlichen Durchsetzbarkeit) wirklich die Qualität der Wohnung + die Einordnung in das Marktniveau des Umfeldes. 

Zum Berliner Mietspiegel möchte ich auch ein paar Worte verlieren, da es vielleicht mehr Leute interessiert:

1. Der von Markus angesprochene Online-Rechner der Stadt ist wirklich praktisch, ich benutze ihn laufend, auch für die Neuvermietung (wg. Mietpreisbremse).

2. Wie in vielen Städten wird die Wohnung zunächst in eine der drei Lagen (Gut, Mittel oder Einfach) und eine der Altersklassen (Vor 1918,..., nach 2003 etc.) eingeordnet.Es gibt für jede Straße, häufig auch für einzelne Häuser/Hausteile (bei einem Haus habe ich sogar zwei unterschiedliche Einstufungen, da Seitenflügel ruhiger) eine eigene Einstufung.

3. Danach wird die Ausstattung bestimmt. Zunächst nach Sanierungsstandard (mit oder ohne Heizung etc.) und danach nach der Ausstattung der einzelnen Raumarten (Bad, Küche, Zimmer) und des Gebäudes.

4. Ggf. gibt es auch Sondermerkmale (Einbauküche, Isolierglasfenster, Parkett,zusätzlich zur Dusche Badewanne etc., je nach Altersklasse).

Aus 2  bis 4 gibt sich ein exakter Wert. Dieser wird bei Mieterhöhungsprozessen (durfte ich bereits ein paarmal führen) genauso berechnet und zu Grundegelegt.

Interessant ist das man über eine gute Ausstattung (insbesondere Sondermerkmale) wenigstens im Altbau von ca. 5,5 auf 8 bis 9 Euro kommen kann. Mit dem 10%-igen Zuschlag lt. Mietpreisbremse kommt damit auf legale Miethöhen von 9 bis 10 Euro.

Ähnlich  (wenn auch nicht so detailliert und systematisch) sind die qualifizierten Mietspiegel in vielen anderen großen Städten aufgebaut.

Ich rate allen Immobilienbesitzern sich mit der Systematik und möglichen Aufwärtspotentialen für die eigenen Wohnungen vertraut zu machen, da die Mietpreisbremse m.E. ab Herbst scharf gestellt werden dürfte (inkl. Strafen etc.) . Spätestens dann dürfte es sich rächen, zu viel für Immobilien zu zahlen und/oder den Mietspiegel nicht zu beachten....

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Ich habe keinen Rechtstreit bisher gehabt, aber schon etliche mal erhöht.

Ich habe immer die Wohnung eingewertet (Baujahr, mit Heizung usw.) und die %-Auf- oder Abschläge vom HÖCHSTWERT den der Spiegel hergibt abgezogen. Bisher hat sich niemand gewehrt deshalb würde es mich auch mal interessieren wie das aussieht ob man den Mittelwert nehmen muss oder ob man frei in der Wahl ist.

Beispielsweise eine EG Wohnung kassiert schon Abschläge in % bei der Einwertung - Was zwingt mich aber dazu unter dem Höchstwert des Mietspiegels nach Einwertung zu gehen?

Was mich noch interessieren würde:

Wenn ihr klagt, wie lange zieht sich solch ein Prozess?

Edited by Denno

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@Denno

Also ich hab mir das hier für Dresden mal angeschaut:

Die Spanne gibt dir an, wo du landen kannst. Ausgehend vom Mittelwert muss ermittelt werden, wie viele wohnwertmindernde und wie viele wohnwertsteigernde Eigenschaften die Wohnung hat (diese sind bei im Mietspiegel festgelegt).

Wenn eine Wohnung Beispielsweise 5 wohnwertsteigernde und 3 wohnwertmindernde Eigenschaften hat, ergäbe das 2 "Punkte" Überschuss. Die Spanne im Mietspiegel (z.B. 7-8 EUR und Mittelwert 7,50 EUR) wird durch acht geteilt (=0,125 EUR), was quasi den "Wert" eines Merkmales festlegt. Ausgehend vom Mittelwert kannst du dann den Überschuss drauflegen (2*0,125 EUR = 0,25 EUR). Die zu erzielende Marktrente wäre hier also 7,75 EUR.

Wie das in anderen Mietspiegeln geregelt ist, kann ich dir nicht sagen; der Dresdner Mietspiegel würde dein Vorgehen aber so nicht decken. Es ist aber natürlich auch immer eine Sache, ob sich jemand wehrt oder nicht; eine andere widerrum, ob das Mieterhöhungsverlangen korrekt ist.

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Ich habe mich in Aachen als Mieter mal dazu beraten lassen.
Der Anwalt war sich schnell sicher, dass grundsätzlich der Mittelwert gilt.
Ich habe mit der Argumentation (Mittelwert statt Höchstwert) widersprochen und nie wieder was von denen gehört. (größere Hausverwaltung >2.000 Einheiten)

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