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Muehlenzwick

Zeitpunkt der Hausgeldzahlung an Hausverwaltung

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Hallo, 

es geht hier rein um die Rechtslage, nicht darum wie man es praktischerweise anders lösen würde:

folgender Sachverhalt: 

  • Kauf einer ETW innerhalb einer Eigentümergemeinschaft, die durch eine Hausverwaltung vertreten wird. 
  • Kaufvertragsregelung lautet, dass Übergang von Nutzen und Lasten mit Eingang des Geldes auf dem Notaranderkonto vollzogen ist.
  • Das Geld ist am 24.02.2017 auf dem Notaranderkonto eingegangen. Übergang von Nutzen und Lasten ist somit der 24.02.2017 
  • Hausverwaltung wurde über den Übergang von Nutzen und Lasten zufälligerweise informiert. 
  • Hausverwaltung verlangt jetzt vom Käufer die Zahlung des Hausgeldes ab dem 24.02.2017 
  • Eine Eigentumseintragung im Grundbuch hat bis zu diesem Zeitpunkt nicht stattgefunden

Frage: 

Hat der Käufer das Hausgeld !an die Hausverwaltung! ab dem 24.02.2017 zu zahlen oder ist der Verkäufer bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch für die Zahlung des Hausgeldes zuständig? 

Achtung! - Mir ist klar, dass der Käufer letztendlich für das Hausgeld ab Übergang von Nutzen und Lasten aufkommen muss. Es geht mir jedoch hier explizit um die Frage, ob der Verkäufer es bis Eigentumsumschreibung an die Hausverwaltung zahlen muss (Außenverhältnis) und sich es dann aufgrund der Kaufvertragsregelung vom Käufer züruckholen muss. (Innenverhältnis) oder der Käufer es direkt an die Hausverwaltung zahlen muss. 

Ich hoffe jemand kennt sich da gut aus und kann die Frage zweifelsfrei beantworten. 

Vielen Dank!

Edited by Muehlenzwick

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Es kommt auf den Zeitpunkt des Nutzen-Lasten- Wechsels an, ab diesem Stichtag ist das Hausgeld zu zahlen. Meistens findet der Nutzen-Lasten-Wechsel mit Kaufpreiszahlung statt. Dies sollte aber eigentlich im Vertrag stehen.

Der Zeitpunkt der Umschreibung spielt keine Rolle, dies kann ja durchaus 1 Jahr dauern. 

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vor 14 Stunden schrieb Matthias Renner:

DI HV ist keine Partei des Kaufvertrages?

Nein, die Hausverwaltung verwaltet nur ganz normal die Eigentümergemeinschaft.

 

vor 14 Stunden schrieb JB:

Es kommt auf den Zeitpunkt des Nutzen-Lasten- Wechsels an, ab diesem Stichtag ist das Hausgeld zu zahlen. Meistens findet der Nutzen-Lasten-Wechsel mit Kaufpreiszahlung statt. Dies sollte aber eigentlich im Vertrag stehen.

Der Zeitpunkt der Umschreibung spielt keine Rolle, dies kann ja durchaus 1 Jahr dauern. 

Ich habe nochmal recherchiert und dabei folgendes herausgefunden: 

Presseartikel bezüglich Hausgeld bis zur Eigentumsumschreibung

" Bis zur Umschreibung des Eigentums schuldete der Veräußerer die Hausgelder. Interne anders lautende Vereinbarungen des Veräußerers mit der Erwerberin sind insoweit unerheblich.

Link zum Urteil (siehe hier insb. Randziffer 19 der Urteilsbegründung) 

Wenn ich das richtig interpretiere, müsste der Erwerber das Hausgeld eben doch erst nach Eigentumsumschreibung an die Hausverwaltung zahlen. 

 

Vielleicht kurz zum Hintergrund der Sache: 

Die Verkäuferin macht mir Probleme, da sie komplett unprofessionell auftritt. Sie hat ihr Geld ja bekommen und will von dem ganzen Kram nichts mehr wissen. Sie muss mir (oder dem Mieter) aber noch die Kaution aushändigen und Unterlagen zum Objekt habe ich auch noch nicht bekommen. Nichtmal den Mietvertrag. Ich hab gestern mit ihr telefoniert und trotz gutem Zureden will sie nicht wirklich kooperieren. Daher brauche ich ein Druckmittel, um sie zur Vernunft zu bringen. 

 

Edited by Muehlenzwick

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Nach dem Urteil läge die Zahlungspflicht tats. bis zur Umschreibung beim Veräußerer.

Es wäre dann später intern lt. Kaufvertrag abzurechnen.

Als Druckmittel wäre da Urteil gut geeignet.

Es wäre aber sinnvoll auch mit der HV zu sprechen damit diese vorerst die Füße still hält.

 

 

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vor 7 Stunden schrieb Muehlenzwick:

Sie hat ihr Geld ja bekommen und will von dem ganzen Kram nichts mehr wissen. 

Wieso hat sie das Geld schon bekommen? Normalerweise findet die Freigabe des Treundhandgeldes erst nach der Umschreibung statt (der Ganze Grundbuch-Krams). Woher würde meine Bank NIE im Leben das Geld frei geben. Und so stehts auch immer in meinen Notarverträgen drin. Wieso hast du ihr schon vorher das Geld frei gegeben? Wenn die Verkäuferin so viele Probleme macht, dann hätte man doch extra auf einen geordneteren Ablauf bestehen können.

Ich kann mir aber vorstellen, dass die Hausverwaltung auch Probleme mit der Verkäuferin hat  - vielleicht sogar Zahlungs-Rückstände - und daher so schnell wie möglich Kohle von dir will.

Edited by Alexander Raue

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vor 7 Minuten schrieb Alexander Raue:

Normalerweise findet der Kaufpreiszahlung erst nach Umschreibung statt (der Ganze Grundbuch-Krams). Woher würde meine Bank NIE im Leben Geld überweisen. Und so stehts auch immer in meinen Notarverträgen drin.

Üblich ist die Zahlung nach Eintragung der Auflassungsvormerkung.

 

vor 9 Minuten schrieb Alexander Raue:

Wenn die Verkäuferin so viele Probleme macht, dann hätte man doch extra auf einen geordneteren Ablauf bestehen können.

das weiß man ja meistens vorher nicht

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vor einer Stunde schrieb Alexander Raue:

Wieso hat sie das Geld schon bekommen? Normalerweise findet die Freigabe des Treundhandgeldes erst nach der Umschreibung statt (der Ganze Grundbuch-Krams). Woher würde meine Bank NIE im Leben das Geld frei geben. Und so stehts auch immer in meinen Notarverträgen drin. Wieso hast du ihr schon vorher das Geld frei gegeben? Wenn die Verkäuferin so viele Probleme macht, dann hätte man doch extra auf einen geordneteren Ablauf bestehen können.

Ich kann mir aber vorstellen, dass die Hausverwaltung auch Probleme mit der Verkäuferin hat  - vielleicht sogar Zahlungs-Rückstände - und daher so schnell wie möglich Kohle von dir will.

Der Notar hat nach den Details im Kaufvertrag die Fälligkeit des Kaufpreises mitgeteilt. 10 Tage ab Schreibdatum. Bei Verzug werden Zinsen 5% überm Basiszinssatz fällig. Wenn du darauf lust hast - ich nicht. ;) Spaß beiseite ... Das ist schon alles richtig gelaufen mit der Kaufpreiszahlung und dagegen kann man sich nicht wehren - würde ich auch gar nicht wollen. 

Wie JB schon sagte: Ich wusste das vorher nicht, dass sie so unprofessionell ist. Vorher lief alles über einen Makler. Der hat sich nach Kaufvertragsunterzeichnung aber natürlich davon gemacht. 

Ist auch mein erster Wohnungskauf einer zum Zeitpunkt des Kaufs vermieteten ETW. Beim nächsten Mal bin ich schlauer und lasse das in den Kaufvertrag aufnehmen, das die Unterlagen und Kaution sofort nach Übergang von Nutzen und Lasten zu übergeben sind. 

vor 2 Stunden schrieb JB:

 

Es wäre aber sinnvoll auch mit der HV zu sprechen damit diese vorerst die Füße still hält.

Ich hab der HV ne Email geschrieben und darin begründet, warum die Forderung nicht rechtmäßig ist. Bis jetzt kam nichts zurück. Die, bzw. deren Rechtsabteilung hab ich scheinbar erstmal beschäftigt. :P 

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Also nach meinem Kenntnisstand (und ich bin selbst noch Anfänger auf dem Gebiet), aber richtigerweise wäre es doch:

Zum rechtmäßigen Abschluss des Kaufvertrages ist es erforderlich, dass sich alle Parteien ( du und Verkäuferin) an die dort beschriebenen Bedingungen halten. Dazu zählt insbesondere dass alle Rechnungen (Grunderwerbssteuer, notarkosten..) beglichen sind, aber auch !! (und das stand bei mir in den kaufverträgen bislang drin: Dass 1. Beim Übergang Nutzen und Lasten, und das wäre ja bei dir der 24.02.) alles auf den Käufer übergeht und ihm alles auszuhängigen ist (hier insbesondere : Kaution, "Original" Mietvertrag, Schlüssel, und bestenfalls die Wohnungsübergabedokumentation mit Ablesung der Zählerstände.

--> Wenn ich richtig verstanden habe, hat sich die Verkäuferin hier an ihre Voraussetzungen nicht gehalten und damit wäre der Kaufvertrag bislang unrechtmäßig/bzw. rückgängig zu machen.

Im Klartext heißt es doch dass zwar der wirtschaftliche Übergang stattgefunden hat, aber der rechtmäßige (Eintragung ins Grundbuch) nicht erfolgen darf, da noch nicht alle Voraussetzungen vorliegen.

Wenn ich, wie gesagt, richtig verstanden habe, würde ich mich hier zunächst an den Notar wenden, dafür ist der gute Mann da um genau sowas zu klären und ggfl.s die Verkäuferin auf die Erfüllung ihrer Vertragspflichten hinzuweisen.

 

Die Profis hier unter uns können doch sicher ein wenig Licht ins Dunkeln bringen :)

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vor 2 Stunden schrieb PsYy:

Im Klartext heißt es doch dass zwar der wirtschaftliche Übergang stattgefunden hat, aber der rechtmäßige (Eintragung ins Grundbuch) nicht erfolgen darf, da noch nicht alle Voraussetzungen vorliegen.

Welche Vorrausetzung ist denn nicht erfüllt? Die Voraussetzungen für die Eintragung im Grundbuch sind erfüllt (wirtschaftlicher Übergang nach Kaufpreiszahlung). 

vor 2 Stunden schrieb PsYy:

(hier insbesondere : Kaution, "Original" Mietvertrag, Schlüssel, und bestenfalls die Wohnungsübergabedokumentation mit Ablesung der Zählerstände.

Das Problem ist, dass dies so nicht explizit in (meinem) Kaufvertrag drin steht. Wenn ich pfiffig gewesen wäre, hätte ich reinschreiben lassen, dass das alles zu machen ist. Im Vertrag steht aber nur, DAS eine Kaution vorhanden ist und DAS es einen Mietvertrag gibt. Nicht aber, dass diese Dinge ausgehändigt werden muss. Ich weis allerdings nicht ob man generell irgendeinen Anspruch aus diesen Einzelheiten ableiten kann. Würde mich auch mal interessieren, ob es da irgendwelche Regelungen gibt. Das Einzige, was im Prinzip zu ihren Pflichten im Kaufvertrag steht ist sinngemäß: "Die Verkäuferin schuldet den ungehinderten und lastenfreien Besitz,- und Eigentumsübergang. Hier wäre speziell der Besitzübergang von Interesse. Aber wie schon gesagt: Ob sich aus diesem Satz irgendein Anspruch bezüglich der o.g Dinge ableiten lässt. Keine Ahnung. 

 

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