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Deniz

Rücklage für Sondereigentum bilden

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Hallo in die Runde,

gibt es einen Richtwert für die Bildung einer eigenen Rücklage für Sondereigentum? Legt Ihr einmalig etwas zurück oder spart Ihr es aus den laufenden Einnahmen an?

Viele Grüße

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Ich spare aus dem laufenden Cashflow. Ist in jeder meiner Kalkulation vor dem Einkauf berechnet. Und dann 0,50€ pro qm2. Läuft bisher ganz gut. Habe auch auch noch keine Reparaturen gehabt. Eventuell können Leute mit mehr Wohnungen und längerer Haltedauer noch was sagen.

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Ich lege nichts zurück. Es fallen fast jeden Monat irgendwo Kosten an, die direkt aus den Einnahmen beglichen werden. Im SE fallen nur sehr selten wirklich große Beträge ungeplant an. Höhere Kosten wie z.B. neue Heizung/ neues Dach betreffen das GE. Es ist empfehlenswert sich für ungeplante Ausgaben die Möglichkeit für kurzfristige Kredite zu schaffen. . 

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Ich mache es genauso wie JB. Keine feste Rücklage, stattdessen sammele ich die freie Liquidität. Es gibt ja noch andere ungeplante Belastungen, z.B. zeitweiser Wohnungsleerstand, Mietrückstand des Mieters usw. Das muss durch die monatlichen Eingänge abgedeckt werden können. Wenn sich genug Liquidität angesammelt hat nehme ich es zum Kauf eines neuen Objekts.

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Ich danke Euch für die hilfreichen Antworten. Etwas pro Monat zurückzulegen, macht durchaus Sinn. Aber große Kosten kann es eigentlich nicht geben, außer...

...nach einigen Jahren das Badezimmer. Hier könnte man das Ganze aber sicherlich mit einer Modernisierung verwurschteln, per KFW-Kredit finanzieren (altersgerecht) und dann als Modernisierungsumlage an die Mieter weitergeben.

Andere mögliche Bomben muss man halt vor dem Kauf erkennen, als Verhandlungsmasse nutzen und in die Investmentkalkulation mit einberechnen.

Was meint Ihr?

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Wie kalkuliert ihr eigentlich den Mieterwechsel mit ein? Mit der Maklerprovision kommt man ja in der Regel nicht mit 2-3% Rücklagen der Miete hin. Insbesondere bei kleineren Wohnungen gibt es ja eine größere Fluktuation. Oder kümmert ihr euch alle selber um die Vermietung?

Ich hab nämlich mal meine Rücklagenberechnung gemacht und bisher musste ich trotz 0,75EUR/qm/Monat und zusätzlich 5% Rücklage von der Kaltemiete für Ausfälle noch knapp draufzahlen, was vor allem an der Neuvermietung liegt.

 

Edit: Da noch keine Antwort kam: @Alexander Raue@DiBe@JB@Deniz

Edited by freeone

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Momentan bezahle ich Mieterwechsel  - also die 1,5 Monatskaltmieten für den Makler - aus dem laufenden Cashflow.  Vielleicht mache ich das irgendwann anders, wenn ich mehr Wohnungen und mehr Mieterwechsel habe.

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Am 28.2.2017 um 13:19 schrieb freeone:

Wie kalkuliert ihr eigentlich den Mieterwechsel mit ein? Mit der Maklerprovision kommt man ja in der Regel nicht mit 2-3% Rücklagen der Miete hin. Insbesondere bei kleineren Wohnungen gibt es ja eine größere Fluktuation. Oder kümmert ihr euch alle selber um die Vermietung?

Ich hab nämlich mal meine Rücklagenberechnung gemacht und bisher musste ich trotz 0,75EUR/qm/Monat und zusätzlich 5% Rücklage von der Kaltemiete für Ausfälle noch knapp draufzahlen, was vor allem an der Neuvermietung liegt.

 

Edit: Da noch keine Antwort kam: @Alexander Raue@DiBe@JB@Deniz

Mit Makler wird die Neuvermietung so richtig teuer. Ein Makler macht ggf. Sinn in Regionen mit schwieriger Vermietungssituation, wenn man also z.B. 20 Termine bis zur Vermietung benötigt.

Die Eigenvermietung macht auch deshalb Sinn um den zukünftigen Mieter gleich mal kennenzulernen.

Es gibt bei uns viele Makler die nur 1 MM nehmen.

Ich kalkuliere sowas allerdings nicht, zahle also alles aus dem laufenden Cashflow.

Wenn ich mal wieder etwas Zeit habe, werde ich meine Kennzahlen mal ausrechnen.

 

Rein gedanklich gehe ich aber an die Vermietung grunds. wie folgt heran:

- ich erwarte bei Kauf eine Mindestrendite von 10 % bezogen auf den Quotienten Mieteinahmen abzgl. Verwaltung+ IHR ./. Kaufpreis+NK .

- Wird diese Bedingung erfüllt ... sind Finanzierung und mögliche Risiken gut abgedeckt.

- Damit erübrigen sich auch weitere pseudo-genaue Kalkulationen.

 

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vor 12 Minuten schrieb freeone:

@JB

Also ein Nettofaktor 10 oder meinst du 10% auf das EK?

es entspricht nicht dem üblichen Nettofaktor, da die Mieteinnahmen noch um die Bewirschaftungskosten (IHR+Verwaltung) bereinigt sind. 

Ob EK oder FK eingesetzt wird, ist für mich zunächst uninteressant. Das Objekt selbst muß sich rechnen. 

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Am 28.2.2017 um 13:19 schrieb freeone:

Wie kalkuliert ihr eigentlich den Mieterwechsel mit ein? Mit der Maklerprovision kommt man ja in der Regel nicht mit 2-3% Rücklagen der Miete hin. Insbesondere bei kleineren Wohnungen gibt es ja eine größere Fluktuation. Oder kümmert ihr euch alle selber um die Vermietung?

Ich hab nämlich mal meine Rücklagenberechnung gemacht und bisher musste ich trotz 0,75EUR/qm/Monat und zusätzlich 5% Rücklage von der Kaltemiete für Ausfälle noch knapp draufzahlen, was vor allem an der Neuvermietung liegt.

 

Edit: Da noch keine Antwort kam: @Alexander Raue@DiBe@JB@Deniz

Mieterwechsel kümmere ich mich selber drum. Gestern Abend rief mich zb. meine Mieterin an das Sie mir leider die Wohnung kündigen muss da Sie mit ihrem Mann eine Wohnung gekauft hat. Also zum 31.5.17 gekündigt. Ich wusste ja das Sie immer schon was suchten, war also auch nicht sonderlich überrascht. Damit mir kein Monat Miete flöten geht bat ich Sie Fotos von der Wohnung zu machen. Heute morgen um 8 Uhr trudelten die Fotos dann auch auf meinem Handy ein. 8:30 Uhr waren die Fotos mit Anzeige im Netz und gegen Mittag ca. waren 5 Interessenten die sich die Wohnung morgen Abend im 15 Minuten Takt nacheinander anschauen kommen. Mal sehen ob da der passende Mieter dabei ist. Aber gerade in so einer Situation muss man fix handeln sonst ist womöglich 1 Monat Leerstand. Ob ein Makler das besser und fixer hinbekommt bezweifel ich. Und Geld kostet es mir auch noch.

Zum Eingangspost:

Ich bilde nur bei den einzelnen Wohnungen die in der WEG sind Rücklagen auf dem Gemeinschaftskonto. Bei den MFH bilde ich keine Rücklagen. Unvorhersehbare Sachen werden aus dem freien Cashflow bezahlt. Ansonsten für die Sondertilgung verwendet. Da ich relativ junge Immobilien halte (bis 20 Jahre alt) ist das überschaubar. Wenn mal was größeres wie eine Dachsanierung oder Fassade anstehen sollte so ist das auf lange Sicht planbar.

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Bei mir ist es ähnlich. Früher habe ich alle Wohnungen über Makler vermietet, der Mieter hat ja gezahlt. Seit es das Bestellerprinzip gibt vermiete ich alles selber, und es klappt eher besser als beim Profi. Ich gebe mir sehr viel Mühe mit den Anzeigen. Gute Bilder, viel Informationen, guter Grundriss sofort dabei. Hochwertige Wohnungen über IS 24, einfache über ebay kleinanzeigen. Zeitungsanzeigen spare ich mir. Viele Mietinteressenten finden es auch angenehm, nicht über einen Makler zu mieten. Zu den Besichtigungen nehme ich immer meine Frau mit, dann haben wir sofort 2 Meinungen zu den Interessenten und suchen uns die besten aus. Wenn ich mir nicht sicher bin hole ich über Haus + Grund eine Schufa-Auskunft ein.

Ganz häufig gehen die Wohnungen auch über Mund-zu-Mund-Propaganda weg, in meinen MFH suchen sich die anderen Bewohner auch manchmal selber neue Mieter die zur Hausgemeinschaft passen. Damit habe ich sehr gute Erfahrungen gemacht ! Querulanten werden so aussortiert.

Hier in der Region nehmen die guten Makler i.d.R. 1,5 KM und dann oft noch eine "Bearbeitungsgebühr" (150-250 €) vom Mieter. Dafür gibts dann nur Service von der Stange, oder doch mal einen Monat Leerstand weil der Interessent nicht früher aus seiner alten Wohnung herauskommt und der Makler dann auch nicht mehr weitersuchen will.

 

Rücklagenbildung: Ich habe auch eher jüngere Objekte, so dass ich keine festen Rücklagen bilde. Der freie Cashflow kommt auf ein gemeinsames Tagesgeldkonto für alle Objekte, das ist meine Kasse für alle möglichen Ausgaben. Wenn ich dann ein attraktives Objekt sehe bin ich sofort flüssig und kann viel flexibler zuschlagen.

 

@JB 10% Mindestrendite ist aber sportlich. In welcher Region bist Du investiert ?

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Ich binin Sachsen-Anhalt investiert. Daher konnte ich bisher meine Renditeerwartungen durchsetzen. Dies wird aber immer schwieriger, insbes. in Magdeburg. In den kleineren Städten gibt es immer mal wieder entsprechende Angebote.

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