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Sebastian Schmitt

wesentliche Verbesserung

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Hallo zusammen,

ich überlege gerade eine Wohnung vor der 10 Jahresfrist zu verkaufen, um Steuern sparen zu können, möchte ich ein MFH was sich in meinem Bestand befindet gleichzeitig renovieren.

Jetzt bin ich mir nicht sicher, ob meine Idee aufgeht, da ich beim MFH vermutlich eine wesentliche Verbesserung durchführen würde. Neben der Neuinstallation der Fenster, Strom-, Wasser- und Heizungsintallation möchte ich auch einen Aufzug einbauen und ein neuen Dachstuhl aufsetzen, um eine zusätzliche Wohnung schaffen zu können. Die Renovierung in diesem Maße würde für mich nur Sinn machen, wenn ichden großteil auch als Erhaltungsaufwand im Jahr des Wohnungsverkaufes steuerlich gelten machen kann.

Hierzu ein paar Fragen die sich mir in diesem Zusammenhang stellen:

Wann wird etwas von einem Erhaltungsaufwand zu einem Herstellungsaufwand?

Wird bei einer wesentlichen Verbesserung alle Modernisierungsmaßnahmen als Herstellungsaufwand betrachtet?

Wann geht man überhaupt von einer Verbesserung aus? Letztendliche tausche ich vorhandenen Leistungen aus, da diese 50 Jahre nicht renoviert wurden.

Wie möchte das Finanzamt überhaupt eine wesentliche Verbesserung feststellen, wenn die Baumaßnahmen bereits durchgeführt wurden.

Ich würde mich über einige Meinungen und Anregungen zu diesem Thema sehr freuen.

Beste Grüße

Sebastian

 

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Das Thema Modernisierung- und Erhaltungsaufwendungen ist mit jeder Menge Tretminen verbunden. Wichtig ist für die Dich die 3 Objekt-Regel (d.h. man kann innerhalb von 5 Jahren nur 2 von 4 Gewerken (Heizung, Elektro, Sanitär und Fenster) erneuern.

Aufzug, Dachgeschoßausbau dürften immer aktivierungspflichtig sein, da Erweiterung.

Du könntest m.E. ohne Probleme die Heizungsanlage und die Fenster komplett im ganzen Haus erneuern lassen, den Dachstuhl neu eindecken, Fassade neu streichen lassen, Treppenhäuser erneuern etc. Du solltest dann aber nach Abschluß der Arbeiten 5 Jahre warten, bevor Du in den einzelnen Wohnungen die Bäder und Elektrik und die entsprechenden Strangleitungen erneuerts. Alternativ könntest Du die bestehende Heizungsanlage belassen und dann fallweise die Bäder erneuern. Elektro würde ich dann um 5 Jahre schieben (bis auf FI-Schalter fürs Bad).

Nach ein paar Jahren könntest Du dann die neue Dacheindeckung für den Dachgeschoßausbau nutzen.

Bitte beachte, dass ein sehr hoher Instandhaltungsauwand und Erweiterungen sehr leicht zu einem Neubeginn von (Spekulations-) Fristen gem. ESTG und GewSt (d.h.Zählobjekt im Sinne Gewerblichem Grundstückshandel) führen können.

Daher suche Dir am Besten einen guten und in Immobilienangelegenheiten erfahrenen Spezialisten (gibt es leider nur wenige). Keine Steuerberatung.

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Wenn man Wohnungen um den bestehenden Dachboden vergrößert, dann kann man dies auch sofort absetzen.

Zugang zum ausgebauten Dachboden muss dann innerhalb der Wohnung sein, und dieser muss eine Wohneinheit zu einer bereits bestehenden Wohnung sein.

Ich Plane ähnliches, meine ersten Schritte waren:

Erneuerung der Elektrik

Austausch der Steigleitungen

Bad Sanierungen

in 3 Jahren kann ich die Wohnung im 2. OG um die Fläche des Dachgeschosses erweitern... und alles sofort absetzen...

Das Treppenhaus muss auch nicht Brandschutzmäßig ertüchtigt werden, da nur eine bestehende Wohnung erweitert wird.

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Bitte bei der Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten höchste Vorsicht walten lassen. Das Finanzamt schaut hier wirklich genau hin, da es i.d.R. um größere Summen geht. Erhaltungsaufwand - d.h. sofortiger Abzug -  liegt wirklich nur dann vor, wenn nichts neues geschaffen wird und auch der Standard der Ausstattung sich nicht verändert. Ein Ausbau eines Dachgeschosses, mit Schaffung zusätzlicher Mietfläche, ist immer Herstellungsaufwand, auch wenn es zu einer bereits bestehenden Wohnung zugeschlagen wird. Alle Kosten dieses Ausbaus sind dann Herstellungskosten. Wenn in diesem Zusammenhang auch das Dach neu gedeckt wird können diese Kosten noch als Erhaltungsaufwand sofort abgezogen werden. Tipp: 2 getrennte Rechnungen darüber erstellen lassen, aus denen das auch so hervorgeht.

@Sebastian Schmitt: Der Einbau eines Fahrstuhls und der Dachgeschossausbau wären auf jeden Fall Herstellungsaufwand.

Die Sanierung von Wohnungen kann auch Erhaltungsaufwand sein, also sofort abzugsfähig. Bei der Sanierung von Gewerken unterscheidet das FA 3 Standards: einfacher, mittlerer und gehobener Standard. Wenn ich dann z.B. die Elektrik überholen lasse und statt Schraubsicherungen Automaten einbaue, dazu FI und vielleicht auch noch mehr Steckdosen, dann ist der Standard angehoben. Wenn in 3 von 5 Bereichen (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster, Dämmung/Innenausbau) der Standard angehoben wird ist die gesamte Sanierung abzuschreiben, auch wenn es sich bei den Einzelmaßnahmen um sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand handeln würde. @Sebastian Schmitt Dann werden also alle Modernisierungsmaßnahmen zu Herstellungsaufwand. Das habe ich selber schon mal bei einer BP erlebt. Tipp: Ich lasse mir die Rechnungen so ausstellen, dass dort bereits dokumentiert ist dass es sich nur um Erhaltungsaufwand handelt. Also z.B. "Badewanne, Dusche... demontiert und neu eingebaut". Das erleichtert mir die Argumentation.

Wenn man es optimal plant ist es aber möglich, auch größere Sanierungen sofort abzusetzen. Die reine Höhe des Betrages ist völlig unerheblich.

Noch ein Fallstrick: In den ersten 3 Jahren nach Erwerb dürfen nur 15 % des Gebäudewerts investiert werden, ansonsten auch Herstellungskosten. (Vorsicht, es zählt nicht der Kaufpreis, sondern nur der reine Gebäudewert).

Bitte hier unbedingt kompetent von einem Steuerberater beraten lassen.

 

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vor 33 Minuten schrieb DiBe:

Wenn ich dann z.B. die Elektrik überholen lasse und statt Schraubsicherungen Automaten einbaue, dazu FI und vielleicht auch noch mehr Steckdosen, dann ist der Standard angehoben. Wenn in 3 von 5 Bereichen (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster, Dämmung/Innenausbau) der Standard angehoben wird ist die gesamte Sanierung abzuschreiben, auch wenn es sich bei den Einzelmaßnahmen um sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand handelt.

 

 

Die o.a. Punkte sind m.E. alle korrekt. Allerdings betrachtet das Finanzamt Dämmung/Innenausbau nicht im Rahmen der Drei-Gewerke-Regel: .http://dienes.biz/2011/02/gebauderenovierungen-und-umbauten-sofort-abschreiben/

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@AndreasRichtig, aber ich hatte vor kurzem eine BP in der es genau um dieses Thema ging. Hatte Dämmung/Innenausbau in einer WE auf heutigen Stand gebracht und das Finanzamt hatte das als 3. Gewerk gewertet. Letzten Endes haben wir uns auf einen Deal geeinigt, aber mein Sofortabzug war erst einmal weg. Der Prüfer war da betonhart.

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@AndreasDa ich selbständig bin (hat nichts mit Immo zu tun) hatte ich eine "normale" BP. Meine V+V-Objekte halte ich alle im Privatvermögen, aber das wird natürlich mitgeprüft. Ich hatte im Prüfungszeitraum 2 x hohe Erhaltungsaufwendungen, die haben die ganz genau angesehen, und das eine Objekt ist mir leider wie geschrieben aberkannt worden. Neuberechnung der ESt, Nachzahlung, 6% Nachzahlungszinsen....das volle Programm.

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Erstmal Vielen Dank für die ausführlichen Antworten!

Habe ich das richtig verstanden, wenn ich folgendes behaupte: Renovieren in den 4 oder 5  Kernbereichen (Sanitär, Heizung, Elektro, Fenster und eventuell auch Renovierung in der Wohnfläche) ist an sich kein Problem, so lange der Standard bei nur 2 Kernbereichen angehoben wird?

Gibt es hierzu einen Leitfaden, woran ich erkennen kann wann ich einen Standard anhebe? Bei meinen Recherchen im Internet kommt es mir so vor, als würde die selbe Renovierung einmal als Standardanhebung gelten und an anderer Stelle nicht.

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Natürlich gibt es keinen Leitfaden, denn es kommt auch immer darauf an, wann Du das Objekt gekauft hast und was zu diesem Zeitpunkt einfacher, mittlerer und hoher Standard war. 

 

Ich würde Dir raten, das Thema nochmal mit einem Steuerberater zu besprechen. Und wenn Du absolut sicher gehen musst, dann lohnt sich auch eine verbindliche Auskunft beim Finanzamt.

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