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Thorstensen

Was haltet ihr von dieser ETW?

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Hallo,

ich bin absoluter Anfänger und möchte nun gerne eine ETW zur Vermietung kaufen. Mich würde mal eure Einschätzung zu einer Eigentumswohnung im Saarland interessieren. Die Wohnung liegt etwa 10 km von Saarbrücken entfernt in einer ruhigen Seitenstraße. Ich finde die Lage gut, ländlich und der direkt draht zur Stadt Saarbrücken.

Hier der Link zum Exposé: http://www.my-next-home.de/de/ObjektOFListe:1751889854:2035755,*,0,0,2035755,0,0,,J,,3,,list=T,mypos=0

Ich habe mir die Wohnung auch schon angesehen und sie macht auf den ersten Blick einen guten Eindruck. Folgendes finde ich nicht optimal:

- Bad + Küche ohne Fenster (Lüft im Bad vorhanden und Abzugshaube in der Küche)
- Bad sehr alt (rosa), aber sehr gepflegt
- Küche auch sehr alt wie man auf den Fotos sieht
- In der ganzen Wohnung dunkelblauer Teppichboden (aber gereinigt)
- Rücklage in Höhe von ca. 5.000 € (ist das zu wenig?)

Ansonsten ist die Wohnung komplett weiß gestrichen worden, die Fenster sind auch in Ordnung.

Zum Haus:

Wie auf den Bildern zu erkennen ist, ist das Haus an manchen stellen dreckig. Ich denke das ist vom Regen und der Witterung. Außerdem bröckelt unten an manchen Stellen der Putz leicht ab. Halte ich aber nicht für dramatisch. Nach Info des Maklers sind die jetzigen Eigentümer nicht so bestrebt dies zu reparieren. Ich glaube ein neuer Anstrich würde hier schon Wunder wirken. Im Keller sehen die Wasseranschlüsse, Gastherme etc. auch vernünftig aus.

Im Haus wohnen überwiegend Eigennutzer (insgesamt 6 Wohnungen). Daher wundert es mich auch, das nichts investiert wird.

Von den Mieteinnahmen her rechne ich zwischen 5 und 6 €. Nach Prüfung der Unterlagen habe ich monatliche nicht umlagefähige Kosten (inkl. Rücklage) von ca. 70 €. Hier muss ich mal die aktuellen Zahlen noch erfragen. In den Unterlagen ist nur der Wirtschaftsplan für 2016 vorhanden. Somit wäre der Überschuss (bei 5,50 €/m² Miete): 5,50x60m² = 330 € - 70 € = 260 €.

Vom Preis her ist wohl noch etwas drin, ich soll dem Makler jetzt mal ein Angebot machen. Habe mit ihm vereinbart, dass ich mich am Montag melde. Ich denke so an 38.000 € - 40.000 €. Aber ob der Eigentümer da mitgeht werde ich sehen.

Bei mir gehen nun ein paar Fragen durch den Kopf auf die ich keine so richtige Antwort weiß:

1. Was haltet ihr von der Rendite?
2. Was würdet ihr renovieren? Bad neu? Küche neu? Teppich entfernen und Laminat verlegen?
3. Was beurteilt ihr das Haus mit den o.a. Mängel? Wenn ich mich auf einen Preis geeinigt habe werde ich auch noch einen Gutachter das Objekt anschauen lassen.
4. Gibt es noch Dinge auf die ich achten muss?
 

Ich wäre euch wirklich sehr dankbar wenn ihr mir dabei helfen würdet.

Besten Dank.

@Thomas Knedel: Ihre Meinung würde mich natürlich auch brennend interessieren.

Wünsche euch allen einen schönen Abend und ein schönes Wochenende.

Gruß
Neuling
 

Edited by Neuling

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Hi, wie gesagt, Rendite ist entscheident, rechnen wir mal zusammen:

1. 6 EUR bei 60 m² sind 360,- EUR abzgl. 70 EUR = 290,- EUR Überschuss. Sind 3480,- EUR. 
2. Bad neu, Wand Boden Türen, alles halt, damit man auch mit den 6 EUR nachhaltig rechnen kann
3. würden mich persönlich nicht interessieren
4. ja, gibt es Hausgeldrückstände im Haus von anderen Eigentümern, wenn von 4 drei nicht zahlen, dann musst Du weiter runterhandeln

Ich würde max 28-30t EUR für die Butze zahlen, dann gehen nochmal 8t EUR rein und erst dann kannst Du mit den 6 EUR rechnen.
Hoffe das hilft dir weiter, 

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Hallo,

@Jb007: Vielen Dank für deine Einschätzung. Ja ich denke auch, dass es Sinn macht zu renovieren, gerade weil auch zur Zeit keiner darin wohnt.

zu 4.: Danke für den Hinweis, da werde ich nochmal genau nachfragen.

Was den Preis angeht liegt die Wohnung ja bei 48.500 €. Ich kann mir schlecht vorstellen, dass er auf 28-30t € heruntergeht. Solch einen Preis als Angebot zu nennen kommt mir ja schon fast unverschämt vor oder sehe ich das zu eng? Ich hatte so an 40.000 € gedacht. Wie gehe ich denn so eine Verhandlung an, dass ich einen so gute Preis bekomme?

Was meinen die anderen zu dem Objekt?

Danke und Gruß

Edited by Neuling

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vor 57 Minuten schrieb Neuling:

Was den Preis angeht liegt die Wohnung ja bei 48.500 €. Ich kann mir schlecht vorstellen, dass er auf 28-30t € heruntergeht. Solch einen Preis als Angebot zu nennen kommt mir ja schon fast unverschämt vor oder sehe ich das zu eng? Ich hatte so an 40.000 € gedacht. Wie gehe ich denn so eine Verhandlung an, dass ich einen so gute Preis bekomme?

Versuch macht klug, es gibt verschiedene Verhandlungstechniken..

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vor 1 Stunde schrieb Neuling:

Was den Preis angeht liegt die Wohnung ja bei 48.500 €. Ich kann mir schlecht vorstellen, dass er auf 28-30t € heruntergeht. Solch einen Preis als Angebot zu nennen kommt mir ja schon fast unverschämt vor oder sehe ich das zu eng? Ich hatte so an 40.000 € gedacht. Wie gehe ich denn so eine Verhandlung an, dass ich einen so gute Preis bekomme?

Unverschämtheiten sind maximal bestimmte Preisvorstellungen. man verliert ja nichts dabei. Wenn dein Angebot nicht akzeptiert wird dann kommt das nächste. Manchmal muss man warten können (kann durchaus sein, dass 2 Monate später oder so der Typ wieder auf dich zukommt und bereit ist, zu deinen preis zu verkaufen). Das stärkste Argument ist die schnelle Umsetzung: ich biete dir xy und wir gehen morgen zum Notar und machen den deal. Voraussetzung ist natürlich entweder bereits vorhandenes EK oder eine belastbare Bankverbindung wo du schnellstens eine Finanzierung bekommst bzw. eine Finanzierungsbestätigung über DEINE KP-Vorstellung. WICHTIG: dem makler kannst du schriftlich die Bezahlung der vollümfänglichen Courtage bestätigen (und auch dann leisten :-)) - damit motivierst du ihn/sie etwas.

 

Falls Renovierungsbedarf und/oder andere Argumente für eine KP-Reduktion sprächen, kannst du die natürlich als Argumente für dein Angebot bringen. Aber im Grunde hat @Jb007 recht: die rendite muss stimmen bzw. es hat wenig Sinn sich eine Bombe ans Bein zu binden.

 

Merksatz: Wesentlich ist was DU bereit bist für das Objekt zu zahlen.

Edited by Georg J. Heininger
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@Neuling und @Georg J. Heininger   genau so sehe ich es auch. "Morgen kann ich zum Notar gehen und der macht uns einen Kaufvertragsentwurf und in zwei Wochen kann ich zahlen." zieht in der Tat. Die Finanzierungsgespräche bremsen das Ganze dann in der Regel, denn die allermeisten werden keine Blankofinanzierung bekommen - ein Neuling schon mal gar nicht. Deshalb kann man so vorgehen: Kauf die ETW zunächst mit Eigenkapital und dann geht man zur Bank und dann erst finanziert man, indem man die Whg beleiht.

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mmmh ... also Faktor 12,2 (bei 48K und 330/Mon) ist doch eigentlich ganz gut ... wenn die Lage das auf dauer hergibt, spricht eigentlich vieles für diese Wohnung (grobe Einschätzung) 

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vor 2 Stunden schrieb Matthias147718:

mmmh ... also Faktor 12,2 (bei 48K und 330/Mon) ist doch eigentlich ganz gut ... wenn die Lage das auf dauer hergibt, spricht eigentlich vieles für diese Wohnung (grobe Einschätzung) 

Ja das stimmt auf den ersten Blick, aber (ohne den Standort jetzt zu kennen) ist das ein kleineres Kaff. Bei 330 € sind wir schon bei 5,50 €, die muss man erstmal bekommen für eine 60m² und 2 Zimmer WE (sind oft 1-Personen Haushalte). Wobei ich das noch für möglich halte, weil das Haus ganz ordentlich aussieht. Das Bad muss m.E. dafür aber definitiv gemacht werden und die komische Küche raus da (pinkes Bad kannst du schwer vermieten, wenn der Mieter viele Alternativen hat. Und so eine Küche wahrscheinlich auch - wenn man keinen Liebhaber findet :P

Bad ohne Fenster ist auch oftmals ein Minuspunkt bei Mietern! Ich kenn mich jetzt aber im Saarland nicht aus, das wird @Neulingbesser einschätzen können.

Denke aber nicht, dass bei 5-6€ der Standort soooo gefragt ist. Also ist Faktor 12 m.E. auch zu hoch. Ich würde RIchtung Faktor 10 (aber renoviert) tendieren. Faktor 10 bei 330,00 € = 39600 € - Sanierung (5000 - 8000 €).

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Danke euch für die Ratschläge. Ich werde dem Makler morgen mal ein Angebot zusenden und dies vernünftig begründen. Dann werde ich es ja sehen.

Ja es ist für mich auch schwer abzuschätzen, wie viel Miete ich tatsächlich bekomme.Ich habe versucht im Internet etwas zu vergleichen, aber in dem Ort selbst sind keine Mietwohnungen vorhanden. So im Umkreis liegt alles so zwischen 5 und 6 €.

Wie geht ihr immer bei so etwas vor?

Zur Lage:
Die Wohnung liegt in einer Seitenstraße von daher relativ ruhig. Ich sehe einfach den Vorteil, dass man eine kurze Distanz zur Stadt Saarbrücken hat. Mit dem Auto oder Zug ist man dort in 10 Minuten. Dort ist ebenfalls eine super Autobahnanbindung und ein paar größere Geschäfte im Umrkeis (ca. 5 Kilometer) An sonsten ist in dem Ort nicht sonderlich viel los. Wie sich die Mieten in den nächsten Jahren dort entwickeln ist schwer zu sagen. Der Ort ist an sich alt, was die Häuser etc. angeht. Von was macht ihr eure Lage abhängig? Was würde hier zusagen, was nicht?

Gruß

 

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@Neuling  Willst Du nicht doch lieber etwas in Saarbrücken Innenstadt suchen?

https://www.immobilienscout24.de/expose/93205823?referrer=RESULT_LIST_LISTING&navigationServiceUrl=%2FSuche%2Fcontroller%2FexposeNavigation%2Fnavigate.go%3FsearchUrl%3D%2FSuche%2FS-4%2FWohnung-Kauf%2FSaarland%2FStadtverband-Saarbruecken-Kreis%2FSaarbruecken%26exposeId%3D93205823&navigationHasPrev=true&navigationHasNext=true&navigationBarType=RESULT_LIST&searchId=f8e6fdad-7b51-3135-bb9f-bd0364181282

Die Whg ist in direkt in Uninähe und kostet das gleiche. Wenn die Whg keine Durchgangszimmer hat, vermietest Du die an zwei Studenten und damit fährst Du besser. Den Stellplatz vermietest Du sperat. Fertig.

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vor 15 Minuten schrieb Fröhn:

@Neuling  Willst Du nicht doch lieber etwas in Saarbrücken Innenstadt suchen?

https://www.immobilienscout24.de/expose/93205823?referrer=RESULT_LIST_LISTING&navigationServiceUrl=%2FSuche%2Fcontroller%2FexposeNavigation%2Fnavigate.go%3FsearchUrl%3D%2FSuche%2FS-4%2FWohnung-Kauf%2FSaarland%2FStadtverband-Saarbruecken-Kreis%2FSaarbruecken%26exposeId%3D93205823&navigationHasPrev=true&navigationHasNext=true&navigationBarType=RESULT_LIST&searchId=f8e6fdad-7b51-3135-bb9f-bd0364181282

Die Whg ist in direkt in Uninähe und kostet das gleiche. Wenn die Whg keine Durchgangszimmer hat, vermietest Du die an zwei Studenten und damit fährst Du besser. Den Stellplatz vermietest Du sperat. Fertig.

@FröhnDanke für deine Einschätzung. Die Wohnung ist auch nicht direkt Saarbrücken sondern Dudweiler. Von Dudweiler bis Saarbrücken Innenstadt sind ca. 8 km. Von dieser Wohnung die ich im Auge habe 10 km. Auch zur Uni von SB ist es von der Wohnung hier nur 11 km. Also ich finde die Wohnung von der Lage gar nicht so schlecht.

Eine 2 Zimmer Wohnung an 2 Studenten halte ich schon für grenzwertig. Da ist ja dann keine Wohnzimmer da.

Was stört dich an dieser Wohnung? Was findest du gut? Bin für jede Anregung dankbar.

Gruß

 

Edited by Neuling

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@Neuling  Ich würde an Deiner Stelle lieber näher in Richtig Innenstadt gehen - oder eben sehr nah an die Uni ran, deshalb dachte ich an Dudenweiler, es sei denn es ist eine Hochhauswohnung. Davon würde ich total abraten. Du kannst auch noch warten und den Markt beobachten und schauen, ob sich nicht noch etwas besseres findet.

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@FröhnDanke für deine Einschätzung. Was stört dich an dieser Wohnung, die ich im Auge habe? Nur die Entfernung zur Innenstadt?

Ja die Sache mit der Uni habe ich mir auch schon überlegt. Allerdings sehe ich da den Nachteil, dass ich bei Studenten ja häufige Mieterwechsel habe. Ich hätte da lieber gerne einen Mieter der längere Zeit in der Wohnung lebt.

außerdem haben diese Studenten ja oft keinen Job und da bin ich mir nicht so sicher was die Zahlung der Miete angeht.

was Saarbrücken angeht: da gibt es wirklich viele Ecken die bezahlbar sind, aber da möchte glaube ich keiner wohnen. Da denke ich ist es auch schwierig vernünftige Mieter zu finden. Die schönen Ecken sind wirklich nicht bezahlbar.

Gruß

 

Edited by Neuling

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Servus Neuling,

ich bin auch Saarländer, kann die Preise in Quierschied aber leider nicht gut beurteilen. Der qm-Preis sieht auf den ersten Blick gut aus, aber ich persönlich würde auch lieber was in Saarbrücken suchen. Dort sind die Wohnungen deutlich einfacher und vor allem schneller wieder zu vermieten, zudem besteht ne höhere Chance auf zukünftige Wertsteigerungen. Studenten suchen eher Dudweiler/Scheidt oder halt Saarbrücken selbst.

P.S. Von den höheren Kaufpreisen darf man sich auch nicht beeindrucken lassen, die Mieten sind dafür auch deutlich höher. Weiterer Bonus: die Bewirtschaftungskosten fallen nicht so hoch ins Gewicht.

Edited by downtowncr
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Hallo,

danke für eure Einschätzungen. Ich lasse mir die Sache einfach mal durch den Kopf gehen und werde mal einen Preis vorschlagen. Dann schau ich mal wie es sich entwickelt.

Gruß

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Kannst  ja mal berichten, wie es gelaufen ist. Wäre für mich auch mal interessant zu wissen, wie viel Verhandlungsspielraum außerhalb Saarbrücken gegeben ist. Mit einem Kaufangebot deutlich unter 40 Tsd. Euro wirst du wahrscheinlich nicht zum Zuge kommen, es sei denn der Verkäufer muss dringend verkaufen.

In Saarbrücken kriegen die Verkäufer meiner Erfahrung nach so gut wie immer den Preis, den sie auch ursprünglich haben wollen. Zumindest bei den Renditeobjekten, die ich mir auch kaufen würde. Teilweise wird dann vom Käufer sogar noch was draufgelegt, ist mir auch schon passiert, obwohl ich den vollen Kaufpreis zahlen wollte, dass ich überboten wurde.

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vor 32 Minuten schrieb downtowncr:

Kannst  ja mal berichten, wie es gelaufen ist. Wäre für mich auch mal interessant zu wissen, wie viel Verhandlungsspielraum außerhalb Saarbrücken gegeben ist. Mit einem Kaufangebot deutlich unter 40 Tsd. Euro wirst du wahrscheinlich nicht zum Zuge kommen, es sei denn der Verkäufer muss dringend verkaufen.

In Saarbrücken kriegen die Verkäufer meiner Erfahrung nach so gut wie immer den Preis, den sie auch ursprünglich haben wollen. Zumindest bei den Renditeobjekten, die ich mir auch kaufen würde. Teilweise wird dann vom Käufer sogar noch was draufgelegt, ist mir auch schon passiert, obwohl ich den vollen Kaufpreis zahlen wollte, dass ich überboten wurde.

Die Frage, die ich mir stelle, was habe ich von 5-6% Rendite? Warum zahle ich als Käufer soviel und nehme so wenig Rendite in Kauf?

Edited by Jb007

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Ja, sowas kaufe ich auch nicht. Dafür wäre mir mein Geld (Eigenkapital) zu schade. Ich kaufe ab 8-9% Rendite, wenn ich noch Steigerungspotential in der Miete sehe. Da findet man aber auch hier in Saarbrücken schon fast nichts mehr, hauptsächlich sind das dann 1- oder 2-Zimmer-Wohnungen. Und wenn man mal sowas findet, muss man extrem schnell sein. Verhandlungsspielraum gibt es dann auch so gut wie keinen. Ich war letztens ein 1-Zimmer-Appartement besichtigen, da waren zum Termin mindestens 10 Leute da, und das war ein Termin von dreien.

Und das sind dann alles Renditeobjekte. Wenns was zum selber bewohnen sein soll, dann zahlt man auch hier in Saarbrücken locker Faktor 20-25. Und das ist dann auch eher Stadtrand als Innenstand. Für Neubauobjekte bezahlt man locker 3-4000 Euro den Quadratmeter, das Geld wird man bei einem Verkauf in meinen Augen niemals wieder kriegen.

Ich denke, es ist einfach viel zu viel Geld im Umlauf......

 

P.S. Mit 5-6% Rendite kann ich bei einer 100-115%-Finanzierung und 3%-Tilgung keinen positiven oder zumindest neutralen Cashflow (nach Steuern und Tilgung) erwirtschaften. Sowas würde ich mir garnicht kaufen können, gemäß meinen Kaufkriterien. Ich hätte dann auch das Gefühl, viel zu teuer zu kaufen. Wertsteigerungspotential hin oder her, ich kann nicht sagen, wie es in 10 Jahren wirklich aussieht mit den Preisen....

Edited by downtowncr
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Guten Abend,

nochmals vielen Dank für eure bisherigen Einschätzungen. Mal abgesehen von der Wohnung würde mich noch interessieren auf was ihr bei einer Wohnung, die (teilweise) fremdfinanziert wird, den Fokus legt. Für mich kommen da zwei Szenarien in Frage:

Um einfach ein paar Zahlen zu nennen: Kredit 60.000 €, Kaltmiete 350 € - Kosten 50 € = 300 € mtl. Gewinn (vor Steuern).

1.
Ich zahle monatlich 250 € in den Kredit ab und spare 50 € jeden Monat auf einem Konto. Ggf. zahle ich einmal im Jahr etwas über eine Sondertilgung auf den Kredit ein.

2.
Ich zahle die kompletten 300 € auf den Kredit ab und stocke diese Summe ggf. noch etwas auf um so schnell wie möglich fertig zu sein. Dann habe ich zwar keinen positiven Cash flow, bin aber schneller fertig und spare mir somit die Zinsen.

Wie seht ihr das? Gibt es ggf. auch noch eine dritte Möglichkeit?

Gruß
Neuling
 

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du vergisst die Steuern. Auch bei Variante 1 müsstest du Geld zuschießen. Das kann meiner Meinung nach nicht das Ziel sein.

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Wieso willst du 60 Tsd. Euro Kredit, du willst doch nur um die 40 Tsd. Euro bezahlen? Je nach Einkommen/Bonität wirst du das auch garnicht kriegen, wenn die Wohnung nur 40 Tsd Euro kostet. Renovierungen finanzieren die Banken nämlich nicht so gerne mit.

Ich kann dir die Wohnung gerne mal durchrechnen, bräuchte dann aber nen ungefähren Steuersatz von dir.

Aber auch ohne gerechnet zu haben, kann ich dir sagen, dass du hier drauflegst. Vermutlich schon vor Steuern, nach Steuern auf jeden Fall.

Für mich ist das dann keine Kapitalanlage, das ist eher ein Hobby, weil es dich Geld kostet. Du musst also monatlich noch was drauflegen.

Nenne einfach mal konkrete Zahlen, dann rechne ich dir das morgen gerne mal durch.

Edited by downtowncr
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