Maklerklausel im Notarvertrag

[Cerrito04 0]

Hallo zusammen,

ich habe den Notarvertragsentwurf für mein allererstes Investment, ein kleines Apartment in Berlin, vor mir. Der Makler (der gleichzeitig der Verwalter der WEG ist) und die Verkäuferin haben den folgenden Passus in dem Vertrag aufnehmen lassen.

Wie seht ihr die Gefahr, dass die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer erhöht wird bei dieser Formulierung?

Was wären die Vor- und Nachteile?

Ich wäre euch für eure Einschätzung sehr dankbar!

LG Estrella

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§ 15 - Makler 

15.1 Der heutige Vertrag ist zustande gekommen durch den Nachweis des vom Käufer beauftragten Maklers, der Firma XX. Der Käufer zahlt dem Makler für seine Tätigkeit eine Vergütung in Höhe von XX € inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer. Der Provisionsanspruch entsteht mit Abschluss des Kaufvertrages und ist bei dessen Unterzeichnung zur Zahlung fällig. 

 

15.2 Die Aufnahme dieser Regelung erfolgt nach Belehrung des Notars auf ausdrücklichen Wunsch der Beteiligten. 

 

15.3 Hierbei handelt es sich um eine deklaratorische Regelung. Mit der Aufnahme erfolgt kein Verzicht etwaiger verbraucherschützender Rechte und Ansprüche gegenüber dem Makler. 

 

Anmerkung: 

Nach Mitteilung des Verkäufers sowie des hier tätigen Maklers soll eine Regelung bezüglich der Maklerkosten in den Vertrag aufgenommen werden. Grundsätzlich bedarf die Aufnahme einer derartigen Regelung der Zustimmung beider Vertragsparteien, mithin auch Ihrer Zustimmung. Ich bitte daher um Mitteilung, ob Sie mit der Aufnahme einer derartigen Regelung einverstanden sind. Sie können der Aufnahme der Klausel aber auch ohne Angabe von Gründen widersprechen. Für den Fall der Aufnahme der Regelung wird – wie aus der Regelung ersichtlich ist – klargestellt, dass es sich lediglich eine deklaratorische Regelung handelt, wodurch ein etwaiger Provisionsanspruch nicht erst begründet wird. Sämtliche Ihnen als Verbraucher zustehenden Rechte werden durch diese Regelung nicht berührt.

 

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Edited February 16, 2017 by Cerrito04

[MichaelG 3]

Hallo, solche Klauseln möchte man als Makler drin haben, falls der Käufer später z.B. behauptet das der Makler keinen Nachweis erbracht hat. Dann kann man das als Beweis anführen. Am Maklervertrag selber ändert die Klausel nichts, wenn der unwirksam ist, ist er es mit oder ohne Klausel. Deshalb hat es ja auch nur deklaratorischen Charakter und keinen konstitutiven. Prinzipiell kannst du aber auch darauf bestehen dass die Klausel rauskommt, denn das entspricht ja nicht deinem Willen sondern dem des Maklers. 15.2. ist insofern ja gelogen, es sei denn du wolltest das drin haben, was ich aber anhand der Frage mal nicht glaube. Und der Verkäufer hat das sicher auch nicht veranlasst. Oder du lässt es deinem Makler zuliebe drin wenn du mit ihm zufrieden warst und fragst beim Notar mal was diese extraklausel kostet und als Kompromiss fürs drinlassen soll der Makler das in der Provision nachlassen. P.s. Das ist natürliche keine rechtsberatung... 

[Muehlenzwick 46]

vor 45 Minuten schrieb Cerrito04:

Wie seht ihr die Gefahr, dass die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer erhöht wird bei dieser Formulierung?

0%. 

Hatte das Thema erst vor kurzem. Deklaratorische Klauseln (und das hier ist so eine) erhöhen die Grundlage für die Berechnung der GeST nicht. Konstitutive Klauseln schon. 

[Cerrito04 0]

4 hours ago, MichaelG said:

Oder du lässt es deinem Makler zuliebe drin wenn du mit ihm zufrieden warst und fragst beim Notar mal was diese extraklausel kostet und als Kompromiss fürs drinlassen soll der Makler das in der Provision nachlassen. 

Danke, MichaelG. Zu oben, ich bin durchaus mit dem Makler zufrieden und möchte weiterhin eine gute Zusammenarbeit (wie gesagt ist er der Verwalter) aber er kann doch einfach bei Vertragsunterschrift seine Rechnung mitbringen und gut ist, oder? Oder er kann mir einen Maklervertrag noch unterschreiben lassen. Die Provision war in dem Verkaufsinserat aufgeführt und selbstverständlich ist sie auch verdient und wird von mir umgehend bezahlt.

Edited February 16, 2017 by Cerrito04

[Cerrito04 0]

4 hours ago, Muehlenzwick said:

0%. 

Hatte das Thema erst vor kurzem. Deklaratorische Klauseln (und das hier ist so eine) erhöhen die Grundlage für die Berechnung der GeST nicht. Konstitutive Klauseln schon. 

Danke dir Muehlenzwick. Das klingt schon mal gut. Beim Googlen gewinnt man den Eindruck, dass einige Finanzämter doch den Einkaufspreis inkl. Provision als Berechnungsgrundlage nehmen. Und auch wenn man Einspruch einlegen kann, würde ich mir den Stress doch gerne ersparen... Was hast du für Quellen? Hattest du das Thema auch als Käufer? Wenn ja, hat es gut geklappt?

Edited February 16, 2017 by Cerrito04

[MichaelG 3]

vor 4 Stunden schrieb Cerrito04:

Zu oben, ich bin durchaus mit dem Makler zufrieden und möchte weiterhin eine gute Zusammenarbeit (wie gesagt ist er der Verwalter) aber er kann doch einfach bei Vertragsunterschrift seine Rechnung mitbringen und gut ist, oder?

Ja, Rechnung nach Kaufvertrag übergeben reicht natürlich, dazu braucht man keine extra Klausel im Kaufvertrag. Aber wie gesagt, es ist oft üblich daß eine Maklerklausel mit drin steht und für den Makler bedeutet es eine wenig mehr Sicherheit, man weiß ja nie ob die Kunden danach anständig zahlen oder nicht. 

vor 4 Stunden schrieb Cerrito04:

Oder er kann mir einen Maklervertrag noch unterschreiben lassen. Die Provision war in dem Verkaufsinserat aufgeführt und selbstverständlich ist sie auch verdient und wird von mir umgehend bezahlt.

Ein Maklervertrag kommt wie jeder Vertrag zustande durch Angebot und Annahme. Wenn im Inserat die Provisionsforderung ersichtlich war, dann wird in der Regel durch deine Kontaktaufnahme und das Tätigwerden des Maklers der Maklervertrag konkludent geschlossen. Zusätzlich gibt es noch andere Bedingungen die erfüllt sein müssen, d.h. es muß z.B. ein Nachweis oder eine Vermittlung der Vertragsgelegenheit (Kaufvertrag) erfolgen. Einen zusätzlichen schriftlichen Makler-Vertrag bedarf es hierbei nicht. Durch die Einführung des Widerrufsrechtes unterliegen Maklerverträge mit Verbrauchern (ich nehme an du handelst hier nicht als Unternehmer) die nicht im Büro des Maklers geschlossen wurden einem 2-wöchigem Widerrufsrecht. Über dieses Recht mußt du aber bei Vertragsschluß belehrt worden sein.

vor 4 Stunden schrieb Cerrito04:

(wie gesagt ist er der Verwalter)

wegen WEG-Verwalter = Makler gibt es übrigens noch das Thema unechte Verflechtung, bei Interesse einfach mal googeln, siehe z.B.

http://www.immobilienkanzlei-freiburg.de/immobilienrecht/maklerrecht/verflechtung-makler-weg-verwalter

Im Zweifel kannst du auch einfach mal beim Notar anrufen und dich beraten lassen, dazu ist er verpflichtet. Oder natürlich einen Anwalt fragen, das Maklerrecht ist komplex... und es gibt viele Punkte zu beachten, meine Ausführungen sind eher allgemein gedacht und keine Rechtsberatung

 

Edited February 16, 2017 by MichaelG

[Eduard H. 1001]

vor 6 Stunden schrieb MichaelG:

Oder du lässt es deinem Makler zuliebe drin wenn du mit ihm zufrieden warst und fragst beim Notar mal was diese extraklausel kostet und als Kompromiss fürs drinlassen soll der Makler das in der Provision nachlassen.

Seit wann kostet eine zusätzliche Klausel im Notarvertrag extra Geld?

[Jb007 1619]

vor 7 Stunden schrieb Eduard H.:

Seit wann kostet eine zusätzliche Klausel im Notarvertrag extra Geld?

Schon länger, wenn der % Ausgewiesen ist, erhöht sich die Grunderwerbssteuer, wenn der Makler eine Ausfertigung des KVs erhält, kostet das auch...

Edited February 17, 2017 by Jb007

[Cerrito04 0]

15 hours ago, MichaelG said:

Ja, Rechnung nach Kaufvertrag übergeben reicht natürlich, dazu braucht man keine extra Klausel im Kaufvertrag. Aber wie gesagt, es ist oft üblich daß eine Maklerklausel mit drin steht und für den Makler bedeutet es eine wenig mehr Sicherheit, man weiß ja nie ob die Kunden danach anständig zahlen oder nicht. 

Ein Maklervertrag kommt wie jeder Vertrag zustande durch Angebot und Annahme. Wenn im Inserat die Provisionsforderung ersichtlich war, dann wird in der Regel durch deine Kontaktaufnahme und das Tätigwerden des Maklers der Maklervertrag konkludent geschlossen. Zusätzlich gibt es noch andere Bedingungen die erfüllt sein müssen, d.h. es muß z.B. ein Nachweis oder eine Vermittlung der Vertragsgelegenheit (Kaufvertrag) erfolgen. Einen zusätzlichen schriftlichen Makler-Vertrag bedarf es hierbei nicht. Durch die Einführung des Widerrufsrechtes unterliegen Maklerverträge mit Verbrauchern (ich nehme an du handelst hier nicht als Unternehmer) die nicht im Büro des Maklers geschlossen wurden einem 2-wöchigem Widerrufsrecht. Über dieses Recht mußt du aber bei Vertragsschluß belehrt worden sein.

Danke, ich glaube, das ist der Punkt, wir hatten keinen Maklervertrag sondern nur die Anzeige und die Besichtigung, dabei war immer klar, dass die Vermittlung provisionspflichtig war. 

Ich habe dem Makler/Verwalter angeschrieben und erklärt, dass dich der Aufnahme der Maklerklausel nicht zustimme aber selbstverständlich einen Maklervertrag unterschreibe, wenn gewünscht, und dass er die Rechnung zum Beurkundungstermin mitbringen soll. Ich denke, damit ist es wohl geklärt.

[Cerrito04 0]

15 hours ago, MichaelG said:

wegen WEG-Verwalter = Makler gibt es übrigens noch das Thema unechte Verflechtung, bei Interesse einfach mal googeln, siehe z.B.

http://www.immobilienkanzlei-freiburg.de/immobilienrecht/maklerrecht/verflechtung-makler-weg-verwalter

Im Zweifel kannst du auch einfach mal beim Notar anrufen und dich beraten lassen, dazu ist er verpflichtet. Oder natürlich einen Anwalt fragen, das Maklerrecht ist komplex... und es gibt viele Punkte zu beachten, meine Ausführungen sind eher allgemein gedacht und keine Rechtsberatung

 

Super Info, danke. Der Verwalter ist in meinem Fall laut Teilungserklärung nicht Zustimmungberechtigt im Falle des Verkaufs. Darum passt dieses Beispiel nicht dazu. 

[Cerrito04 0]

6 hours ago, Jb007 said:

Schon länger, wenn der % Ausgewiesen ist, erhöht sich die Grunderwerbssteuer, wenn der Makler eine Ausfertigung des KVs erhält, kostet das auch...

Danke, ich habe jetzt entschieden, es nicht zu riskieren und die Aufnahme der Maklerformel nicht zuzustimmen.

[JB 270]

vor 6 Stunden schrieb Jb007:

Schon länger, wenn der % Ausgewiesen ist, erhöht sich die Grunderwerbssteuer, wenn der Makler eine Ausfertigung des KVs erhält, kostet das auch...

Das ist mir neu ... das war bei mir nicht so. Die Mehrkosten für die zus. Vertragsausfertigung sind allerdings unsinnig.

In letzter Zeit wollte kein Makler mehr die Maklerformel in den Vertrag aufnehmen, es gab hierfür irgendeinen Grund .... habe diesen allerdings vergessen...

Edited February 17, 2017 by JB

[Jb007 1619]

vor 31 Minuten schrieb JB:

Das ist mir neu ... das war bei mir nicht so. Die Mehrkosten für die zus. Vertragsausfertigung sind allerdings unsinnig.

In letzter Zeit wollte kein Makler mehr die Maklerformel in den Vertrag aufnehmen, es gab hierfür irgendeinen Grund .... habe diesen allerdings vergessen...

Weil das alleine keine Zahlungpflicht rechtfertigt... das war früher anders

klar, die weitere Ausfertigung lässt der Notar sich bezahlen 

[MichaelG 3]

vor 1 Stunde schrieb Cerrito04:

Danke, ich glaube, das ist der Punkt, wir hatten keinen Maklervertrag sondern nur die Anzeige und die Besichtigung,

Genau damit habt ihr einen Maklervertrag geschlossen ....  halt eben konkludent, also durch schlüssiges Handeln. Wie gesagt, daß muß nicht schriftlich sein. Wenn man z.B. beim Metzger eine Wurst kauft schließt man auch einen konkludenten Kaufvertrag, so in etwa muß man sich das hier auch beim Maklervertrag vorstellen. Und da du nicht beim Makler im Büro gewesen sein wirst sondern ihr gleich besichtigt haben werdet unterliegt das dem neuen Widerrufsrecht. Normalerweise belehrt der Makler darüber vor oder während dem Exposeversand oder dann vor Ort und läßt sich das aus Beweiszwecken auch gegenbestätigen / unterschreiben.

[Jb007 1619]

vor 25 Minuten schrieb MichaelG:

Genau damit habt ihr einen Maklervertrag geschlossen ....  halt eben konkludent, also durch schlüssiges Handeln. Wie gesagt, daß muß nicht schriftlich sein. Wenn man z.B. beim Metzger eine Wurst kauft schließt man auch einen konkludenten Kaufvertrag, so in etwa muß man sich das hier auch beim Maklervertrag vorstellen. Und da du nicht beim Makler im Büro gewesen sein wirst sondern ihr gleich besichtigt haben werdet unterliegt das dem neuen Widerrufsrecht. Normalerweise belehrt der Makler darüber vor oder während dem Exposeversand oder dann vor Ort und läßt sich das aus Beweiszwecken auch gegenbestätigen / unterschreiben.

Reicht nicht aus, um eine Provision zu rechtfertigen... ohne Nachweis, wird die Durchsetzung sehr schwierig , vorallem, wenn man vor Ablauf der 14 Tage tätig wird und sich das nicht quittieren lassen hat.

[MichaelG 3]

vor 1 Stunde schrieb Jb007:

Reicht nicht aus, um eine Provision zu rechtfertigen... ohne Nachweis, wird die Durchsetzung sehr schwierig , vorallem, wenn man vor Ablauf der 14 Tage tätig wird und sich das nicht quittieren lassen hat.

Richtig, wenn ein Maklervertrag geschlossen wurde begründet das natürlich noch keinen Provisionsanspruch. Man braucht Nachweis oder Vermittlung NACH dem Maklervertrag und dann noch den Hauptvertrag (Kauf- oder Mietvertrag)

[Jb007 1619]

vor 45 Minuten schrieb MichaelG:

Richtig, wenn ein Maklervertrag geschlossen wurde begründet das natürlich noch keinen Provisionsanspruch. Man braucht Nachweis oder Vermittlung NACH dem Maklervertrag und dann noch den Hauptvertrag (Kauf- oder Mietvertrag)

Ich meine den schriftlichen Nachweis vor Gericht