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Bluedream

WEG-Verwaltung und WEG-Rücklage absetzbar?

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Hallo liebe Steuerprofis,

Eigentümer einer Eigentumswohnung müssen einen Teil ihrer Bewirtschaftungskosten versteuern und zwar die eigene Inst. Rücklage, sowie den kalk. Mietausfall.
Aber was ist mit den Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähige Hausgeld) an die WEG?
Können die WEG-Hausverwaltung und die WEG-Rücklage steuerlich voll als Werbungskosten angesetzt werden?

 

 


 

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Generell kannst du WEG-Rücklage für Instandhaltung erst von der Steuer absetzen, wenn sie von der WEG ausgegeben wird. Bis dahin ist es ja nur eine Umlage (von dein Konto auf ihr Konto), es gehört aber weiterhin dir. Es ist (noch) keine Ausgabe. Allerdings kannst du trotzdem versuchen das ganze Hausgeld bei der Steuererklärung anzugeben. Habe ich auch gemacht. Mal schauen was passiert. Ich könnte mir vorstellen, dass das Finanzamt zu faul ist auseinander zu rechnen, was nicht umlagefähig / umlagefähig / IHR  ist.

Die WEG-Verwaltung kann abgesetzt werden, es sind Kosten.

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ich kenne es auch so, dass das Hausgeld (inkl. WEG-IHR, nicht eigene IHR (das ist ein anderer Schuh)) bei der Steuererklärung angegeben wird. Wann die Instandhaltungsrücklage der WEG angezapft wird ist dabei nicht relevant

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https://www.vlh.de/wohnen-vermieten/vermietung/instandhaltungsruecklage-als-werbungskosten-absetzen.html

" Wird die Eigentumswohnung vermietet, können die Beiträge in die Instandhaltungsrücklage von der Steuer abgesetzt werden. Aber nur unter einer Bedingung: Erst wenn Geld für Erhaltungsmaßnahmen wie zum Beispiel eine Reparatur ausgegeben wird, zählen die Beiträge zu den Werbungskosten. Das entschied der Bundesfinanzhof. Das Aktenzeichen zur Entscheidung lautet: IX B 144/05. "

 

Probieren kannst du es aber trotzdem ;-)

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vor 2 Stunden schrieb Alexander Raue:

https://www.vlh.de/wohnen-vermieten/vermietung/instandhaltungsruecklage-als-werbungskosten-absetzen.html

" Wird die Eigentumswohnung vermietet, können die Beiträge in die Instandhaltungsrücklage von der Steuer abgesetzt werden. Aber nur unter einer Bedingung: Erst wenn Geld für Erhaltungsmaßnahmen wie zum Beispiel eine Reparatur ausgegeben wird, zählen die Beiträge zu den Werbungskosten. Das entschied der Bundesfinanzhof. Das Aktenzeichen zur Entscheidung lautet: IX B 144/05. "

 

Probieren kannst du es aber trotzdem ;-)

man lernt nie aus! Danke für die Korrektur:)

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Wir dürfen nicht die Eigene IHR mit der Rücklage für die WEG verwechseln.
Bei der eigenen IHR ist es klar das sie ersteinmal versteuert wird, aber später bei der Ausgabe abgesetzt werden kann.


Bei der Rücklage für die WEG ist es euren Aussagen zufolge genau das gleiche verfahren?

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Falls mit "eigene IHR" die Rücklagen gemeint sind, die man sich selber auf einem eigenen Konto bildet (z.B. für eine spätere kalkulatorische Fußbodenerneuerung in 10 Jahren), dann wirkt sich das doch steuerlich überhaupt nicht aus?! Und der kalkulatorische Mietausfall ist steuerlich auch keine Kostenposition sondern äußert sich steuerlich doch nur dadurch, in dem man bei einem echten Miet-Ausfall entsprechend geringere Einnahme hätte.

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Den Fall hatte ich gerade letztes Jahr.

Ich habe seit Jahren einfach stumpf das "Wohngeld" angesetzt, ist auch immer durchgegangen.

Letztes Jahr hat das FA dann die WEG- Rücklage herausgerechnet - mit dem Hinweis, dass diese erst geltend gemacht werden kann, wenn die Rücklage auch verbraucht wird.

Auf der anderen Seite hab ich dieses Jahr folgenden Fall: Ich habe 2015 eine ETW gekauft (Rücklagenanteil meiner ETW ca. 5.000 €). In 2016 wurden die Balkone saniert (Kosten je ETW ca. 4.000 €). Die setze ich jetzt natürlich komplett als Werbungskosten an, obwohl der Voreigentümer natürlich den Großteil der Rücklage über die letzten Jahre eingezahlt hat und sein Rücklagenanteil mit Verkauf der ETW auf mich übergegangen ist. Ist das erste mal, dass ich den Fall habe - müsste aber funktionieren.

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Das deckt sich dann genau mit dem oben geschriebenen. Einfach probieren und schauen ob es durch kommt. Falls nicht, wird das FA schon was sagen und mann kann es korregieren.

Mit deinem zweiten Fall (eingezahlte IHR des Voreigentümers ansetzen) hast du ebenfalls komplett recht und das ist ein schönes Nebeneffekt. Wobei es am Ende auch wieder dein Geld ist, da du die IHR vom Voreigentümer über den Kaufpreis mit bezahlt hast ;-)

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Ich würde es an deiner Stelle einfach mal versuchen und das ganze Hausgeld bei der Steuererklärung angeben.

Ich habe es auch so gemacht und bin damit durchgekommen. Ist so für mich und imo auch für den Steuerprüfer beim Finanzamt einfacher, wie ich finde. Ich habe bei der Steuererklärung noch nen Kontoauszug über das ganze Jahr beigefügt und damit war es für den Steuerprüfer auch einfach nachzuvollziehen.

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Gern würde ich hier noch einmal nachfragen, weil ich mich gerade damit beschäftige.

@Alexander Raue: Hast du da inzwischen schon weitere Erfahrungen, ob das gesamte Hausgeld anerkannt wird?

Ich frage mich sonst, wie ich nachweisen soll, was ausgegeben wurde. Die Hausgeldabrechnung der WEGs kommt bei mir normalerweise erst im Sommer, was eigentlich zu spät für die Steuererklärung ist. Und so lange warten möchte ich in Zukunft eigentlich auch nicht mehr.

Oder wie löst ihr das praktisch? Aus welcher Angabe rechnet ihr die tatsächliche Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage aus?

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Am 11.7.2018 um 21:03 schrieb freeone:

Gern würde ich hier noch einmal nachfragen, weil ich mich gerade damit beschäftige.

@Alexander Raue: Hast du da inzwischen schon weitere Erfahrungen, ob das gesamte Hausgeld anerkannt wird?

Ich frage mich sonst, wie ich nachweisen soll, was ausgegeben wurde. Die Hausgeldabrechnung der WEGs kommt bei mir normalerweise erst im Sommer, was eigentlich zu spät für die Steuererklärung ist. Und so lange warten möchte ich in Zukunft eigentlich auch nicht mehr.

Oder wie löst ihr das praktisch? Aus welcher Angabe rechnet ihr die tatsächliche Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage aus?

Bisher noch nicht. Meine Steuerdame lässt lange auf sich warten...

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Ich kann davon nur abraten, Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage als Werbungskosten abzusetzen.

 

Auch das erfüllt den Tatbestand der Steuerhinterziehung. Das gilt insbesondere, wenn man von der eigentlichen Gesetzeslage Kenntnis hat. 

Am 15.2.2017 um 09:40 schrieb Alexander Raue:

Probieren kannst du es aber trotzdem ;-)

 

Das die Sachbearbeiterin der Verwaltung, die falsch ausgefüllte Anlage V übernimmt, befreit einen nicht vom Tatbestand der Steuerhinterziehung. Selten dämlich, wenn man dies noch in einem öffentlichen Forum mit Name und Bild preisgibt.

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Wenn ich schon lese "Ist bei mir aber trotzdem so durchgegangen"...

Das geht oft deshalb durch, weil die Sachbearbeiter die Erklärung gar nicht mehr bekommen, wenn das RMS keine Hinweise ausgibt. Nur wenn es Hinweise gibt (v.a. durch sich stets ändernde Schwerpunktprüfungen; aktuell bei uns ist es Vermietung+Verpachtung)...

 

Es geht allgemein um "was ist richtig" und nicht um "was ist im Einzelfall durchgerutscht".

 

 

Hausgeldvorauszahlungen des Veranlagungsjahres (z.B. 2017)

- Rücklagenzuführung

+ Entnahme aus Rücklage

+/- Erstattung/Rückzahlung der Abr. des vorangehenden Jahres (z.B.)

 

Hinweis:

Sonderumlagen sind nicht immer sofort abziehbar.

 

 

 

 

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vor 15 Minuten schrieb JulianH:

Wenn ich schon lese "Ist bei mir aber trotzdem so durchgegangen"...

Das geht oft deshalb durch, weil die Sachbearbeiter die Erklärung gar nicht mehr bekommen, wenn das RMS keine Hinweise ausgibt. Nur wenn es Hinweise gibt (v.a. durch sich stets ändernde Schwerpunktprüfungen; aktuell bei uns ist es Vermietung+Verpachtung)...

 

Es geht allgemein um "was ist richtig" und nicht um "was ist im Einzelfall durchgerutscht".

 

 

Hausgeldvorauszahlungen des Veranlagungsjahres (z.B. 2017)

- Rücklagenzuführung

+ Entnahme aus Rücklage

+/- Erstattung/Rückzahlung der Abr. des vorangehenden Jahres (z.B.)

 

Hinweis:

Sonderumlagen sind nicht immer sofort abziehbar.

 

 

 

 

Wie geht man denn damit um, daß die HG-Abrechnung mit Ausweis der Rücklagenentnahme für das Steuerjahr i.d.R. erst nach Fälligkeitstermin der Steuererklärung eintrudelt? Fristverlängerung beantragen wär sicherlich ne Option, aber ich will ja auch nicht ewig auf meine Steuererstattung warten.

 

Edited by Monopoly

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Für VJ 2017:

Frist bis 31.05.2018 (Abweichung bei Einkünfte aus L+F)

Frist bis 31.12.2018 (wenn man bei Stb. ist; Abweichung Einkünfte aus L+F)

 

Ganz simpel:

Entweder warten bis FA die ESt. anfordert (auch unter Zwangsgeldandrohung etc. ) oder (noch besser) einfach eine Verlängerung beantragen unter Angabe der Gründe?!

 

Da die Fristen in den folgenden VJ gesetzlich verlängert wurden, sind/werden solche Fälle (auch aktuell erfahrungsgemäß) selten anzutreffen sein.

 

 

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vor 12 Minuten schrieb JulianH:

Für VJ 2017:

Frist bis 31.05.2018 (Abweichung bei Einkünfte aus L+F)

Frist bis 31.12.2018 (wenn man bei Stb. ist; Abweichung Einkünfte aus L+F)

 

Ganz simpel:

Entweder warten bis FA die ESt. anfordert (auch unter Zwangsgeldandrohung etc. ) oder (noch besser) einfach eine Verlängerung beantragen unter Angabe der Gründe?!

 

Da die Fristen in den folgenden VJ gesetzlich verlängert wurden, sind/werden solche Fälle (auch aktuell erfahrungsgemäß) selten anzutreffen sein.

 

 

Wie gesagt, wäre das suboptimal, da ich so schnell wie möglich mein Kohle vom FA haben möchte.

 

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Theoretisch ginge es auch noch nach der Wirksamkeit der Steuerfestsetzung. Dies ist jedoch mit Aufwand (und ggf. Ärger) verbunden.

Würde ich persönlich nicht empfehlen. Wie dies genau funktioniert möchte ich an dieser Stelle nicht erläutern, da dies eine steuerliche Beratung wäre.

 

Die meisten Abrechnungen kommen doch eh in der ersten Jahreshälfte (zumindest bei all meinen Wohnungen so).

 

 

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vor 24 Minuten schrieb JulianH:

Theoretisch ginge es auch noch nach der Wirksamkeit der Steuerfestsetzung. Dies ist jedoch mit Aufwand (und ggf. Ärger) verbunden.

Würde ich persönlich nicht empfehlen. Wie dies genau funktioniert möchte ich an dieser Stelle nicht erläutern, da dies eine steuerliche Beratung wäre.

 

Die meisten Abrechnungen kommen doch eh in der ersten Jahreshälfte (zumindest bei all meinen Wohnungen so).

 

 

Schön wär's! Bei mir haben von 4 HV erst 2 die Jahresendabrechnung erstellt. :cursing:

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Guest Anony

Ich weiß, das ist ein Jahr her, aber für alle:

Grundsätzlich sagen wir, reiche die Steuererklärung erstmal ohne Belege ein und reiche sie nach, wenn erforderlich! Die Ausgaben sollte man dann allerdings schon kennen und wahrheitsgemäß eintragen.

Und wenn sie verlangt werden, diese aber noch nicht da sind, kann man das dem Mitarbeiter beim FA sagen. Schnelle Kohle gibt es dann allerdings nicht.

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