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Thorstensen

Denkmalschutz?! Ein Problem?

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Hallo zusammen,

ich bin neu hier und beschäftige mich seit ein paar Monaten mit Immobilien. Ich möchte klein beginnen und erst einmal eine Wohnung kaufen. Ich habe aktuell eine Wohnung gefunden, die meinen Vorstellungen entspricht. Der einzige Haken ist, dass die Wohnung in einem Denkmal geschützten Haus liegt (insgesamt 11 Wohnungen in dem Haus).

Das Haus wurde 1996 komplett kernsaniert und modern eingerichtet. Ich stelle mir aber trotzdem die Frage, ob nicht mit einem Denkmal geschützten Haus zu hohe Kosten auf mich zukommen.

Könnt ihr mir bitte mal die Vor- und Nachteile eines solchen Hauses aufzeigen? Wäre super...

Danke.

Gruß
 

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Vorteil:

- erhöhte Abschreibung

-oft günstiger, da schlecht finanzierbar

 

Nachteile:

- sehr häufig extrem vernachlässigt 

- Alle Sanierungen und Änderungen Erfordern eine Zustimmung von dem Amt für Denkmalpflege

- dadurch einhergehend höhere Sanierungskosten

- die finanzierbarkeit ist schwierig, der Verkauf ebenfalls 

Wenn, dann würde ich nur Denkmalimmobilien als Luxussanierte ETWs in guten Lagen erwerben. Dort waren dann schon Profis am Werk und haben bereits alles auf den neuesten Stand gebracht. 

Für Leute die in Duisburg kaufen wollen: meidet Ruhrort! Der Stadtteil soll in Kürze komplett unter Denkmal gesetzt werden, damit schwindet der Immobilienwert

Edited by Jb007
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@Jb007  einen weiteren Vorteil gäbe es noch: oft weniger Konkurrenz weil die bereits angesprochenen Nachteile viele Interessenten automatisch abschrecken.

 

@Neuling Generell: Bei Denkmalschutz muss man spezialisiert sein. Die höhreren Sanierungskosten müsste man abfedern in dem man sich ein Netzwerk von darauf spezialisierten handwerkern aufbauen und vielleicht sich Sonderrabatte raushandeln. Ansonsten ist ein Exit schwieriger planbar. Ein guter Draht zum Amt wäre auch angeraten. Außerdem gibt es verschiedene Arten von Denkmalschutz.

 

Um es kurz zu machen: als Einsteiger sollte man sich damit noch nicht beschäftigen. meiner Meinung nach gehören Denkmalschutzobjekte in die Hände von zumindest Fortgeschrittenen.

Edited by Georg J. Heininger
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Guten Morgen,

danke euch allen. Da hatte ich doch den richtigen Riecher, dass solche Wohnungen für den Anfang nicht geeignet sind. Ich lasse die Finge davon.

Es ist echt schwer im Moment etwas passendes zu finden, suche nun schon seit ein paar Monaten. Mal noch was anderes: Wenn man sich eine Wohnung kauft, wie viele Wohnungen sollten dabei mindestens in einem Haus sein (gerade wegen Folgekosten und Anteile). Ich habe noch eine, die mich interessiert, da sind aber nur 4 Wohnungen insgesamt im Haus.

Danke euch.

Gruß

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vor 21 Minuten schrieb Xhek:

@Jb007

warum stehen manche Gebäuden die im Jahre 1900 erbaut worden nicht dem Denkmalschutz?

Weil es nicht auf das Baujahr ankommt, sondern darauf, ob das Objekt als schützenswert eingestuft wird.

Steht es für eine Epoche, einen Baustil oder für das Schaffen eines Architekten, der stellvertretend für seine Zeit steht?

Wer sich am Frankfurter Markt ein wenig auskennt erinnert sich noch an das Gezerre um das denkmalgeschützte Hochhaus der Zürich-Versicherung am Opernplatz. Dieses Gebäude war ein (subjektiv betrachtet) toten-hässlicher Bau aus den 1960´er Jahren.

Der Frankfurter Denkmalpfleger fand dieses Gebäude seinerzeit schützenswert, da es stellvertretend für die Architektur einer Epoche stand. Nur durch die spätere Löschung aus der Denkmalliste konnte der Weg freigemacht werden für eine Neubaulösung.

https://de.wikipedia.org/wiki/Denkmalschutz

 

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vor 24 Minuten schrieb Neuling:

Wenn man sich eine Wohnung kauft, wie viele Wohnungen sollten dabei mindestens in einem Haus sein (gerade wegen Folgekosten und Anteile). Ich habe noch eine, die mich interessiert, da sind aber nur 4 Wohnungen insgesamt im Haus.

Ich habe da nicht wirklich eine mindest-/höchstanzahl.

Sowohl kleine wie auch große Anlagen haben Vor- und Nachteile, viel wichtiger ist mir die Zusammensetzung der Eigentümer, sprich der Anteil Eigennutzer vs. Anteil Investoren. Eigennutzer tendieren zum "Nestbau", zu recht hohem Hausgeld (weil sie Sonderzahlungen vermeiden wollen) und dann zu unsinnigen/überteuerten Ausgaben, weil ja viel IHR da ist. Da kann man verzweifeln, weil man ja alles anteilig mitbezahlen muss.

Im übrigen haben gerade große Wohnanlagen oft sehr hohe Kosten, auch runter gerechnet auf die einzelne Einheit.

Edited by jonas2

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vor 22 Minuten schrieb jonas2:

Ich habe da nicht wirklich eine mindest-/höchstanzahl.

Sowohl kleine wie auch große Anlagen haben Vor- und Nachteile, viel wichtiger ist mir die Zusammensetzung der Eigentümer, sprich der Anteil Eigennutzer vs. Anteil Investoren. Eigennutzer tendieren zum "Nestbau", zu recht hohem Hausgeld (weil sie Sonderzahlungen vermeiden wollen) und dann zu unsinnigen/überteuerten Ausgaben, weil ja viel IHR da ist. Da kann man verzweifeln, weil man ja alles anteilig mitbezahlen muss.

Im übrigen haben gerade große Wohnanlagen oft sehr hohe Kosten, auch runter gerechnet auf die einzelne Einheit.

Ja das ist wohl war. Wenn viele Eigentümer selbst in den Wohnungen wohnen geben sie natürlich mehr Geld aus, damit immer alles auf dem besten Stand ist. So habe ich das noch gar nicht gesehen. Muss ich mir mal im Hinterkopf behalten.

Danke.

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vor 17 Stunden schrieb Jb007:

Für Leute die in Duisburg kaufen wollen: meidet Ruhrort! Der Stadtteil soll in Kürze komplett unter Denkmal gesetzt werden, damit schwindet der Immobilienwert

Also das ein ganzer Stadtteil kollektiv unter Schutz gestellt wird kann ich überhaupt nicht nachvollziehen.

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In unserer WEG die sehr groß ist haben wir momentan den Fall, dass alle Selbstnutzer sind und nur ich investor bin. Die WEG möchte viele Reperaturen im und rund ums Haus machen. 

Nun reichen die Rücklagen dafür nicht aus, sodass ein Gemeinschaftsdarlehn aufgenommen wird und das Hausgeld von 120€ auf 300€ (10 Jahre lang) steigen wird, wenn die Eigentümer sich dafür entscheiden.

Bei einer kleineren WEG z.B ein 3 Familien Haus, sehe ich das Problem darin, dass wenn das Dach z.B kaputt geht die Kosten auf drei geteilt werden, was wiederum relativ hoch sein wird. 

Ich würde gerne wissen was besser ist eine kleine WEG oder eine größere: Vorteile und Nachteile 

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bei einer kleinen WEG besteht die Gefahr, dass ein Mehrheitseigner das Sagen hat, weil er die Mehrheit der Anteile hat. Dann bist du als kleinerer Partner machtlos. Diese Gefahr besteht bei größeren WEGs weniger.

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Beispiel Leipzig: ich habe gerade die zweite Wohnung im denkmalgeschützten Bestand im Ankauf.  Die meisten wurden ja vor 2000 saniert, von daher ist das Thema AfA durch und der Markt behandelt diese Objekte im Prinzip wie Neubauten gleichen Baujahrs.  Ich habe auch nichts Negatives von der Bank gehört. 

Vorteile: gute Bausubstanz, hoher Wohnwert, eher niedriges Hausgeld da keine reparaturanfälligen Aufzüge und Doppelparker.  

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