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FD1895

Steuerabzug

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Guten Tag,

 

ich bin gerade dabei, ein eigens entworfenes Excel-Sheet fertig zustellen. Lediglich die steuerliche Behandlung ist noch unklar, da ich bisher Theoretiker und kein Praktiker bin.

 

Nun stellt sich mir die Frage:

 

Werden die Steuern vom Cashflow genommen? Sprich:

Cashflow vor Steuern

./. AfA

+ Tilgung

+ Zinsen

= zu versteuernder Cashflow

* Grenzsteuersatz

= zu zahlende Steuern

 

oder werden die Steuern direkt von der Miete abgezogen, sprich

Kaltmiete

./. Bewirtschaftungskosten

= Einnahmen

./. AfA

./. Zinsen

= zu versteuernde Einnahmen

* Grenzsteuersatz

= zu zahlende Steuern

 

Ich stehe hier etwas auf dem Schlauch. Gerne kann ich euch das bisherige Sheet auch zukommen lassen, es ist jedoch noch unfertig.

 

Beste Grüße

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Danke!

 

Das hieße also, dass ich bei einem Objekt Cashflowtechnisch vor Steuern ein sehr ordentliches Plus haben müsste. Es folgt ein Beispiel

 

Immobilie mit Kaufpreis von 72.000 €, Mieteinnahmen p.a. 6.600 €

Cashflow vor Steuern ergibt sich wie folgt:

6.600

./. 25 % Betriebskosten 

./. Kapitaldienst von gesamt 5% (2 Zins, 3 Tilgung)

= 1.523,48

./. 3 % Mietausfallwagnis

./. Eigene Instandhaltungsrücklage von 10%

= Cashflow vor Steuern von 879,98 €

 

Die Steuerberechnung sähe folgendermaßen aus:

Kaltmiete 6.600

./. 25 % BWK

./. AfA (2%*75%*72000 = 1080)

./. Zinsen (1370,61)

= zu versteuernde Einnahmen 2.499,32

* Spitzensteuersatz inkl. Soli (44,4)

= 1.109,73€ Steuerlast


Daraus resultiert ein negativer Cashflow trotz meiner Meinung nach sehr gutem Ergebnis vor Steuern. Habe ich Fehler in der Berechnung oder müsste hier einfach ein höherer CF vor Steuern entstehen, um das ganze ins positive zu lenken?

 

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Also man müsste mal die genauen Zahlen haben, mit 25% BwK kann man nichts anfangen. Du kannst auch nicht alles abziehen, die Rücklage zB nicht etc. Ein Mietausfallwagnis ist auch quatsch, der CF sieht so aus:

Warmmiete - Hausgeld - Annuität = Überschuss

Der Steuerüberschuss sieht so aus:

Warmmiete - abzugfsfähige Betriebskosten - Zinsen - AFA - sonstiges = Überschuss

Wenn Du beim 2. ein Überschuss hast, bist Du immer im Plus und hat mit dem 1. nichts zu tun!
Die Tilgung die Dich evtl. runterzieht, geht ja direkt auf dein Vermögensaufbau

Edited by Jb007
  • Like 1

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Es geht mir prinzipiell um den Allgemeinfall, sprich ich bin dabei, mein Excel-Sheet zu vervollständigen. Dass hier wahrscheinlich noch einige Fehler drin sind, kann ich mir mittlerweile denken - gerade hinsichtlich der Bezeichnungen (CF, Überschuss etc.) 

 

Generell wollte ich aber ganz gerne ein eigenes Sheet entwerfen, um auch alle Zusammenhänge wirklich optimal einordnen zu können und diese zu verstehen. Anbei findet sich mein Sheet (bisher noch unfertig und Deine Anmerkungen nicht eingepriesen) - vielleicht kann ja mal jemand drüber schauen. 

Kaufpreis NK Rechner.xlsx

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