Wahl der richtigen Gesellschaftsform / Fokus: 1-Personen-Investor

[michaelksmile 0]

Hallo zusammen,

ich wollte einmal in die Runde fragen: Über welche Gesellschaftsform steuert Ihr eure Investments? Besonders interessieren würde mich die Situation zu Beginn des Aufbau's des Immobilien-Portfolios.

Lassen wir einmal komplexe Holding-Strukturen außen vor, so bietet sich aus verschiedenen Gründen bei Partner-Investoren (also mind. 2 Investoren) eine GbR an. Insofern Ihr nun alleine Investiert: Macht ihr dies auf eurer persönlichen Ebene (Einnahmen Vermietung und Verpacktung) ODER gründet Ihr ein Einzelunternehmen?

Rein steuerrechtlich bzw. aus Haftungsgründen gibt es dabei kein großen Unterschied, am Ende landet alles in eurer persönlichen Steuererklärung. Ich persönlich würde aber die Unterschiede wie folgt unterscheiden: Einzelunternehmen: Ggf. ist eine Umwandlung in eine GbR einfacher (falls zukünftig Investoren mit aufgenommen werden), ein Firmennamen hat ein höheres Image und die s.g. 3-Immobilien-Regel (wobei diese nur bei Verkäufen, nicht bei Käufen gilt soweit ich weiß).

Wie ist eure Meinung und eure Erfahrung?

[Arnd Uftring 2149]

vor 6 Stunden schrieb michaelksmile:

Einzelunternehmen?

Mit einer Einzelfirma betreibtst Du ein Gewerbe - welches Gewerbe würdest Du denn ausüben, wenn es nur darum geht,  Immobilien zu kaufen?

vor 6 Stunden schrieb michaelksmile:

und die s.g. 3-Immobilien-Regel (wobei diese nur bei Verkäufen, nicht bei Käufen gilt soweit ich weiß).

Kann es sein, dass dieser Satz nicht ganz vollständig ist? Was meinst Du damit?

[michaelksmile 0]

Eine GbR betreut ja das gleiche Gewerbe wie ein Einzelunternehmen, nur einmal ist es nur 1 Investor, das andere mal mindestens 2 Investoren.

Ich meine mit dieser 3-Immobilien-Regel, dass es ja das BFH-Urteil gibt, wonach es als Gewerblicher Handel gilt, wenn man innerhalb von 5 Jahren mindestens 3 Immobilienobjekte kauft/verkauft. D.h. wenn man einen großen Immobilienpool anlegen möchte, so muss man zwangsläufig ein Gewerbe anmelden. Entschuldige, wenn ich mich unsauber ausgedrückt habe. (Quelle: https://www.steuertipps.de/haus-wohnung-vermieten/themen/immobilienverkauf-wann-ist-die-drei-objekt-grenze-ueberschritten)

Arnd, in welcher Gesellschaftsform verwaltest du deine Immobilien?

[Arnd Uftring 2149]

vor 7 Minuten schrieb michaelksmile:

Eine GbR betreut ja das gleiche Gewerbe wie ein Einzelunternehmen, nur einmal ist es nur 1 Investor, das andere mal mindestens 2 Investoren.

Eine GbR betreibt nicht zwingend ein Gewerbe, sondern ist zunächst nichts anderes als der Zusammenschluss von mind. zwei Personen, die das gleiche tun (Fahrgemeinschaft, Tippgemeinschaft, etc.).

Wenn zwei Personen gemeinsam eine Immobilie kaufen sind sie zwangsläufig (ohne expliziet eine gegründet zu haben) eine GbR - unabhängig davon, ob sie auch gewerblich tätig werden.

vor 11 Minuten schrieb michaelksmile:

Ich meine mit dieser 3-Immobilien-Regel, dass es ja das BFH-Urteil gibt, wonach es als Gewerblicher Handel gilt, wenn man innerhalb von 5 Jahren mindestens 3 Immobilienobjekte kauft/verkauft.

Da hilft dann auch keine GbR oder KG - Verkäufe aus Personengesellschaften werden der Privatperson zugerechnet!

vor 12 Minuten schrieb michaelksmile:

Arnd, in welcher Gesellschaftsform verwaltest du deine Immobilien?

unterschiedlich

[Arnd Uftring 2149]

Das hier

vor 44 Minuten schrieb michaelksmile:

wonach es als Gewerblicher Handel gilt,

ist im übrigen im steuerrechtlichen Sinne gemeint und ist nicht zu verwechseln mit einer gewerblichen Tätigkeit gemäss Gewerbeordnung.

Für die Investition in Immobilien muss man kann Gewerbe anmelden - es ist schlicht keine gewerbliche Tätigkeit, eine Einzelfirma hätte hier kein Betätigungsfeld.

[michaelksmile 0]

Hallo Arnd, auch wenn ich mich eventuell unglücklich ausgedrückt habe - hast du meine Frage am Ende doch beantwortet. Recht herzlichen Dank und weiterhin viel Erfolg!

[Arnd Uftring 2149]

vor 19 Minuten schrieb michaelksmile:

Recht herzlichen Dank und weiterhin viel Erfolg!

Gerne!

[freeone 189]

Am 1.2.2017 um 15:54 schrieb michaelksmile:

Ich meine mit dieser 3-Immobilien-Regel, dass es ja das BFH-Urteil gibt, wonach es als Gewerblicher Handel gilt, wenn man innerhalb von 5 Jahren mindestens 3 Immobilienobjekte kauft/verkauft. D.h. wenn man einen großen Immobilienpool anlegen möchte, so muss man zwangsläufig ein Gewerbe anmelden. Entschuldige, wenn ich mich unsauber ausgedrückt habe. (Quelle: https://www.steuertipps.de/haus-wohnung-vermieten/themen/immobilienverkauf-wann-ist-die-drei-objekt-grenze-ueberschritten) 

Ich bin mir nicht ganz sicher, ob du die drei-Objekte Grenze richtig verstanden hast. Das würde ich gern hier nochmal kurz klarstellen:

Du kannst als "Privatmann" so viele Objekte kaufen wie du willst. Hier gibt es in der Regel keine Grenze, die beachtet werden muss.

Wichtig ist nur wann die jeweiligen Objekte verkauft werden. Die fünf Jahre beziehen sich auf den Zeitraum von Kaufdatum der jeweiligen Immobilie bis zum Verkaufszeitpunkt. Und die drei Objekte sind in der Regel auch lebenslang zu zählen. Aufpassen solltest du aber auch darauf, dass es andere Kriterien dafür geben kann, dass du in den gewerblichen Grundstückshandel rutschst. Das gilt beispielsweise für Sanierungen kurz vor einem möglichen Verkauf und diese Kriterien sind natürlich nicht erschöpfend.

(keine Steuerberatung, bitte Stb fragen)

 

[HamburgInvest 64]

vor 21 Stunden schrieb freeone:

Ich bin mir nicht ganz sicher, ob du die drei-Objekte Grenze richtig verstanden hast. Das würde ich gern hier nochmal kurz klarstellen:

Du kannst als "Privatmann" so viele Objekte kaufen wie du willst. Hier gibt es in der Regel keine Grenze, die beachtet werden muss.

Wichtig ist nur wann die jeweiligen Objekte verkauft werden. Die fünf Jahre beziehen sich auf den Zeitraum von Kaufdatum der jeweiligen Immobilie bis zum Verkaufszeitpunkt. Und die drei Objekte sind in der Regel auch lebenslang zu zählen. Aufpassen solltest du aber auch darauf, dass es andere Kriterien dafür geben kann, dass du in den gewerblichen Grundstückshandel rutschst. Das gilt beispielsweise für Sanierungen kurz vor einem möglichen Verkauf und diese Kriterien sind natürlich nicht erschöpfend.

(keine Steuerberatung, bitte Stb fragen)

 

Ist es nicht so das die 3 Objekt Grenze nur fur Objekte die man kurzer als 10 Jahre hält eingreift?

Nach 10 Jahren kann man doch soviele Immos wie man will verkaufen soweit man Sie 10 Jahre gehalten hat ....oder?

[freeone 189]

@HamburgInvest

Ja, sorry, wenn das falsch rübergekommen ist. In der Regel (es gibt aber Ausnahmen!) sind Objekte, die du länger als 10 Jahre hältst, nicht zu den drei Objekten zu zählen. Ich wollte nur nochmal klarstellen, dass wenn man ein oder zwei Objekte "gewerblich" verkauft hat diese Anzahl lebenslang stehen bleibt.

Wichtig ist hier insbesondere die zwischen Objekteinkauf und Objektverkauf aber nicht rollende fünf Jahre; beispielsweise 2011 bis 2016.

(keine Steuerberatung, bitte Stb fragen )

Edited February 5, 2017 by freeone

[Wladimir Simonov 129]

Ich bin gerade beim StB mit einer Kundin, die in letzten 5 Jahren 4 Objekte verkauft hat - 2 davon waren länger als 10 Jahre in ihrem Besitz. Aussage vom StB: Kann sein, dass aus Sicht des Finanzamtes bereits gewerblicher Handel vorliegt.

 

Die 3-in-5-Regel ist kein Gesetz.

Edited April 8, 2017 by Wladimir Simonov

[freeone 189]

@Wladimir Simonov

Wie lange waren die anderen beiden Objekte im Besitz?

[Wladimir Simonov 129]

7 Jahre.

[Leverage 92]

Wie kann man sich bei der 3 Objekte Regel absichern ?

[Wladimir Simonov 129]

Gar keinen Handel betreiben.

[aweiss 400]

Am 1.2.2017 um 15:34 schrieb michaelksmile:

Lassen wir einmal komplexe Holding-Strukturen außen vor, so bietet sich aus verschiedenen Gründen bei Partner-Investoren (also mind. 2 Investoren) eine GbR an. Insofern Ihr nun alleine Investiert: Macht ihr dies auf eurer persönlichen Ebene (Einnahmen Vermietung und Verpacktung) ODER gründet Ihr ein Einzelunternehmen?

Rein steuerrechtlich bzw. aus Haftungsgründen gibt es dabei kein großen Unterschied, am Ende landet alles in eurer persönlichen Steuererklärung. Ich persönlich würde aber die Unterschiede wie folgt unterscheiden: Einzelunternehmen: Ggf. ist eine Umwandlung in eine GbR einfacher (falls zukünftig Investoren mit aufgenommen werden), ein Firmennamen hat ein höheres Image und die s.g. 3-Immobilien-Regel (wobei diese nur bei Verkäufen, nicht bei Käufen gilt soweit ich weiß).

Also,eine GbR würde ich Dir überhaupt nicht für gemeinschaftliche Investments empfehlen, denn Du als Vollhafter bist auch für die Schulden der Anderen haftbar Bzw. kann es sein dass Du komplett für alle Objekte in der GbR haftest. Zusätzlich wirst Du massive Probleme haben, dass Du danach für Dich alleine Kredite bei einer Bank bekommst, denn diese sehen und bewerten eine GbR zu Deinen Ungunsten. 

Aktuell ist mir ein Fall bekannt, bei dem zwei Investoren eine Immobilie in einer GbR gekauft haben. Eigentlich nix schlimmes, aber die bekommen keine einzige Finanzierung für Einzelinvestments von einer Bank. Sie haben sich vorher noch bei einem Steuerberater beraten lassen, der selber Immobilien besitzt und vermietet. Sie dachten sie hätten den richtigen Steuerberater für ihr Vorhaben. Dieser hat ihnen zu einer GbR geraten. Also Augen auf bei der Steuerberaterwahl  ... und bei der Auswahl der richtigen Gesellschaftsform! Aktuell haben die Jungs das Problem, dass sie leider so leicht nicht mehr aus der Nummer raus kommem, da der Kauf sogar als Asset Deal abgeickelt wurde. D.h. im Grundbuch stehen die Jungs jeweils zur Hälte als Eigentümer drin und nicht die GbR. Das erschwert die Lösung dieses Problems noch! Also, Augen auf ...!