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Kevin1988

Geringe WEG-Instandhaltungsrücklage bei Kauf

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Hallo zusammen,

ich habe aktuell zwei Wohnungen in einem Objekt als Angebot vorliegen, die zahlenmäßig soweit auch passen. Einziger Knackpunkt ist die aus meiner Einschätzung zu geringe WEG-Instandhaltungsrücklage von nur 6.000€ bei einem 11-MFH. Das Haus hat keinen Renovierungsstau oder ähnliches und es wurde auch jedes Jahr immer mal wieder was gemacht. Nach Durchsicht der Abrechnungen der letzten Jahre fällt aber auch auf, dass jährlich mehr entnommen als zugeführt wird. Auf Rückfrage zu diesem Punkt bekam ich die Antwort, dass alle 11 Wohnungen vermietet sind und aus Kapitalanlegersicht mit diesem Kostenpunkt minimalistisch umgegangen wird. Soll heißen, es wird absichtlich monatlich etwas weniger zurückgelegt und wenn etwas anfällt wird das über eine Sonderumlage geregelt, welche direkt abgesetzt werden kann.

Nun meine Frage ist, wie ihr diese Situation einschätzt und ob es aus eurer Sicht ein Risiko darstellt.

Ich freue mich auf eure Antworten.

Viele Grüße

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Ist aus meiner Erfahrung her normal... Kleine WEGs kommen nicht dazu, viel Geld abzusparen, da die wenigsten bereit sind ein sehr hohes Hausgeld in Kauf zu nehmen.

Ich nehme mal an, ist Bei Dir ähnlich, wer zahlt schon gerne für 60 m2 480 eur.

Die Allerwenigsten WEGs unter 15 Einheiten haben mehr als 15000 auf dem Konto. In ganz vielen Fällen, werden dort 3-4t Eur p. A. angespart, wo direkt wieder für lfd Reparaturen erwas abgeht.

Wenn Du mehr Rücklage willst, such nach Großen Mietkasernen, da ist oft eine hohe Rücklage auf dem Konto

Grundbesitz ansich ist Risikoreich.

Edited by Jb007
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Kann ich bestätigen, @Jb007.. Bzw. einen Referenzwert beisteuern. In "unserer" 12er WEG (ca. 50/50 Eigennutzer und Kapitalanleger) sind derzeit 14k€ IR.
Entnommen wurden die letzten 3 Jahr ungefähr so viel wie eingezahlt wurde.

Im Endeffekt ist es ja egal, ob monatlich überschüssig eingezahlt wird oder einmalig eine Sonderumlage gemacht wird .. Es gibt meiner Erfahrung nach lediglich "psychologische" Faktoren, besonders bei Eigennutzern.. Diese sind eher unemotional, wenn IR genutzt wird, tun sich allerdings schwer, wenn sie nachschießen müssen.

In deinem Beispiel finde ich es nur etwas unschön, dass die IR aufgezehrt wird .. das kann ja nicht ewig so gehen ;)

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vor 8 Stunden schrieb Kalle:

Kann ich bestätigen, @Jb007.. Bzw. einen Referenzwert beisteuern. In "unserer" 12er WEG (ca. 50/50 Eigennutzer und Kapitalanleger) sind derzeit 14k€ IR.
Entnommen wurden die letzten 3 Jahr ungefähr so viel wie eingezahlt wurde.

Im Endeffekt ist es ja egal, ob monatlich überschüssig eingezahlt wird oder einmalig eine Sonderumlage gemacht wird .. Es gibt meiner Erfahrung nach lediglich "psychologische" Faktoren, besonders bei Eigennutzern.. Diese sind eher unemotional, wenn IR genutzt wird, tun sich allerdings schwer, wenn sie nachschießen müssen.

In deinem Beispiel finde ich es nur etwas unschön, dass die IR aufgezehrt wird .. das kann ja nicht ewig so gehen ;)

Da würde ich aufpassen.

VIele kleine Objekte haben einen hohen Eigennutzeranteil - die schauen nicht auf die Zahlen, sondern wollen das die Bude gut aussieht. Ich musste mal 5.000 Sonderumlage für ne Dachsanierung zahlen, obwohl mir ein Dachdecker gesagt hat, dass das Dach noch locker 15 Jahre problemlos hält. Es gab auch keine Schäden daran.Die Nachbarn hatten das Dach saniert - man wollte gerne nachziehen und auch Energie einsparen (und dämmen -_-). 90.000 € Sonderumlage auf 12 WE. Ätzend war das - und aus wirtschaftlicher Sicht totaler Schwachsinn, aber außer mir wohnen alle da und wollten den Mist durchziehen.

Edited by nemo
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vor 5 Stunden schrieb nemo:

Da würde ich aufpassen.

VIele kleine Objekte haben einen hohen Eigennutzeranteil - die schauen nicht auf die Zahlen, sondern wollen das die Bude gut aussieht. Ich musste mal 5.000 Sonderumlage für ne Dachsanierung zahlen, obwohl mir ein Dachdecker gesagt hat, dass das Dach noch locker 15 Jahre problemlos hält. Es gab auch keine Schäden daran.Die Nachbarn hatten das Dach saniert - man wollte gerne nachziehen und auch Energie einsparen (und dämmen -_-). 90.000 € Sonderumlage auf 12 WE. Ätzend war das - und aus wirtschaftlicher Sicht totaler Schwachsinn, aber außer mir wohnen alle da und wollten den Mist durchziehen.

Sehr richtig! Und deswegen sage ich ständig, dass man sich nicht in solche WEG einkaufen sollte. Die Investoren sollten immer die Oberhand in der WEG haben, ansonsten wird früher oder später der wirtschaftliche Aspekt in den Hintergrund treten.

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vor 7 Stunden schrieb Eduard H.:

Sehr richtig! Und deswegen sage ich ständig, dass man sich nicht in solche WEG einkaufen sollte. Die Investoren sollten immer die Oberhand in der WEG haben, ansonsten wird früher oder später der wirtschaftliche Aspekt in den Hintergrund treten.

Wie genau willst du im Vorfeld herausfinden, wozu die Rücklagen genutzt werden und ob die Investitionen auch wirklich notwendig sind?

Edited by Kevin1988

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Man sieht sich ja die letzten Versammlungsprotokolle an. Ich habe mir vor ein paar Monaten eine ETW angesehen wo zB. vermerkt war das jemand darauf gedrungen hat das Dach zu reparieren statt es ganz neu zu machen, was ich erfragen konnte sagte mir das dass gut und günstig hätte gemacht werden können und dann hätte man noch min. 10 Jahre ruhe gehabt. Stattdessen wurde ein Großteil der Rücklage verpulvert für ein komplett neues Dach.

Man sollte sich auch ansehen WER Arbeiten ausführt und zu welchem Preis. Wenn der Malermeister-Fachbetrieb das Treppenhaus streicht und man beim Anblick der Kosten denkt das da wohl mit Goldpinseln gemalert wurde lässt das für die Zukunft nichts gutes erwarten.

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Oft ist eine geringe Rücklage der WEG durchaus ein Vorteil, die Eigentümer kommen dann nicht so schnell auf dumme Gedanken. Bei hohen SU prüfen die meisten Eigentümer die Sinnhaftigkeit einer Maßnahme genauer.

Hohe Rücklagen verführen leider viele Eigentümer, insbes. Eigennutzer zu unwirtschaftlichem Handeln

 

 

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vor 11 Stunden schrieb Kevin1988:

Wie genau willst du im Vorfeld herausfinden, wozu die Rücklagen genutzt werden und ob die Investitionen auch wirklich notwendig sind?

@jonas2 hat hier schon wichtige Anhaltspunkte benannt. Wenn auf Preise nicht geachtet wird, dann liegt der Verdacht nahe, dass Eigennutzer das Sagen in der WEG haben. Aus den Protokollen kann man sehr viel herauslesen. Man kann auch einfach mal die Nachbarn oder den Mieter der ETW befragen.

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Ich habe bei meinem 1. Kauf ein Zusatzeffekt gehabt. Es war eine Rücklage von 50000t im Pott, man hat zusätzlich ein Darlehen über 50000 aufgenommen, kurz nach meinem Kauf wurde das Dach erneuert und ohne das ich irgendein Cent eingezahlt habe, hatte ich auf meiner Abrechnung eine Riesen Instandhaltungsausgabe...

In diesem Fall war das 1. Jahr V&V steuerfrei und ich konnte den weiteren Verlust mit meinen normalen Ausgaben reduzieren
Aber das war zufall, ich wusste nicht wie hoch die Rücklage war und ehrlich gesagt, ist für mich die Rücklage auch unwichtig.

Edited by Jb007
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Vielen Dank für eure Antworten. Interessant zu lesen, wie mit der WEG-Rücklage in Wohneinheiten kleiner 20 grundsätzlich umgegangen wird. Dessen war ich mir nicht bewusst. Da es in meinem Fall ein reines Kapitalanlegerhaus ist, ist die geringe Rücklage aus wirtschaftlicher Sicht auch nachvollziehbar.

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Am 26.1.2017 um 20:46 schrieb nemo:

Da würde ich aufpassen.

VIele kleine Objekte haben einen hohen Eigennutzeranteil - die schauen nicht auf die Zahlen, sondern wollen das die Bude gut aussieht. Ich musste mal 5.000 Sonderumlage für ne Dachsanierung zahlen, obwohl mir ein Dachdecker gesagt hat, dass das Dach noch locker 15 Jahre problemlos hält. Es gab auch keine Schäden daran.Die Nachbarn hatten das Dach saniert - man wollte gerne nachziehen und auch Energie einsparen (und dämmen -_-). 90.000 € Sonderumlage auf 12 WE. Ätzend war das - und aus wirtschaftlicher Sicht totaler Schwachsinn, aber außer mir wohnen alle da und wollten den Mist durchziehen.

Ist das für euch bereits ein Ausschlusskriterium wenn sehr viele Eigentümer selbst in dem MfH wohnen? @Jb007@Kalle@nemo

Ich bin gerade nämlich an einer ETW dran mit ca. 12 Parteien, die überwiegend aus Eigentümern, die selbst in der Wohnung leben besteht.

Einige Eigentümer haben aber auch im gleichen MFH eine Wohnung, die sie zusätzlich vermieten.

Die IHR beträgt 100.000€ und es steht erstmal nicht großes mehr an, das Dach und die Balkons wurden vor 2 Jahren für ca. 250.000€ erneuert.
Es schreckt mich jetzt nur die hohe Zahl an Eigentümern ab, die selbst wohnen.

 

MfG Blue

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Ein Ausschlusskriterium keinesfalls. Oft sind Häuser mit vielen Eigennutzern wesentlich besser gepflegt als Objekte die nur von Kapitalanlegern gehalten werden. Wenn ausreichend Rücklage vorhanden ist, dann ist das m.E. kein Problem.

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Das Problem für Investoren ist manchmal, dass Eigentümer eher gerne hohe Rücklagen ansparen, und dieses Geld fehlt dem Investor, der deshalb lieber eher niedrige Rücklagen wünscht.

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Am 27.1.2017 um 01:54 schrieb Eduard H.:

Sehr richtig! Und deswegen sage ich ständig, dass man sich nicht in solche WEG einkaufen sollte. Die Investoren sollten immer die Oberhand in der WEG haben, ansonsten wird früher oder später der wirtschaftliche Aspekt in den Hintergrund treten.

Stimme Dir zu @Eduard H. Dem entgegen steht aber, dass in den Selbstbewohner WEG´s auch wesentlich weniger Vandalismus herrscht - nämlich gar keiner. Das spart auch Geld. Müll raus und fegen machen die oft auch selber. Spart auch Geld.

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Zum dem Thema kann man sehr lange debattieren, für die Objekte die ich verwalte kann ich zumindest folgendes sagen:

In den letzten Jahrzehnten hat man in den Verwaltungen nicht verstanden, dass die Instandhaltungskosten sich nicht linear, sondern exponentiell entwickeln. Das führt dann bei kleinen Objekten zu der misslichen Lage, dass nach 30-40 Jahren, wenn mal große Ausgaben anstehen (Dach, Fassade, Fenster), ein riesiges Loch in der Kasse vorhanden ist.

Objekte die unter € 20.000,-- in der Kasse haben, führe ich unabhängig von der Größe als kritisch, so eine Summe ist schnell mal ausgegeben. Selbst in einem Objekt mit weniger als 10 Einheiten. Aus Verwaltersicht sind die schlechtesten Häuser diejenigen, die mit der Ansparung auf Sparflamme laufen, weil die Investoren ihre Rendite hoch halten müssen. Der Schuss wird irgendwann nach hinten losgehen, das gezielte Abwirtschaften einer Liegenschaft ist aus meiner Sicht zu vermeiden, insbesondere, wenn die Kaufpreise durch die Decke gehen.

Zur Instandhaltung bei selbstgenutzten vs. "Investorenhäusern". Das kann ich so nicht ganz unterschreiben, es kommt einfach auf die Hausbewohner und die Lage an. Selbst in Neubauten, die zu 100% durch Eigennutzer bewohnt werden, haben wir immer wieder Vandalismus und Beschädigungen in den unzugänglichsten Bereichen. Die Leute sind einfach oft genug Schweine und saudämlich.

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