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Andre1470494532

Gewerblicher Grundstückshandel, Gestaltungsmöglichkeiten

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Hallo Liebe Gemeinde,

ich habe folgendes Anliegen:
ich bau ein 8 Parteien, und überschreite die 3 Objekte Grenze, da ich schon während des Bauens Wohnungen verkaufe. 4 Davon möchte ich behalten.

Welche Gestaltungsmöglichkeiten würdet ihr vorschlagen? GmbH, GmbH & Co KG? oder sonst was? oder doch als Privatman?

Welche Vorteile hätten diese. GIbt es überhaupt eine klare Antwort auf so eine Frage? Ich habe zwar Antowrt von meinem Steuerberater, bin aber nicht so ganz zufrieden mit seiner Empfehlung.

 

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Ist m.e. Von vorne rein alles gewerblich, wird das FA auch so einstufen. Der Restbestand wird dann such gewerblich weiterlaufen 

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hmm, ja grunstück ist schon vor einem Jahr gekauft, nun will ich mit der Bauphase beginnen, und da kam ich auf die Idee  4 Wohungen zu verkaufen. Von daher, denke ich über verschiedene Lösungsansätze. Kannts du mir den Vorteil von GmbH gegenüber einer GmbH & Co KG erläutern, wenn es nicht allzuviel verlangt ist.

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@Andre1470494532

Ok, ich frage jetzt auch mal warum er dir das empfohlen hat... ;)
Und warum bist du damit nicht so ganz zufrieden?

Es ist ggf. einfacher auf Fragen zu Antworten, wenn man den Hintergrund besser versteht. Wir wissen doch nicht, welche Gedanken du dir bereits gemacht hast und zu welchen Schlüssen du gekommen bist...

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Die Wahl der Gesellschaft hängt stark auch mit dem persönlichen Steuersatz ab. Falls Du einen nur relativ niedrigen persönlichen Grenzsteuersatz hast kann eine GmbH &Co KG auch beim Handel Sinn machen. Ansonsten verstehe ich die Empfehlung hierfür nicht, da aufgrund der Gewerblichkeit ein steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren m.E. nicht möglich sein sollte. Aber auch hier kommt es auf Deine Ziele und langfristige  Steuerliche Situation an. Keine Steuerberatung, wirklich besser StB fragen. 

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vor 3 Stunden schrieb Andre1470494532:

hmm, ja grunstück ist schon vor einem Jahr gekauft, nun will ich mit der Bauphase beginnen, und da kam ich auf die Idee  4 Wohungen zu verkaufen. Von daher, denke ich über verschiedene Lösungsansätze. Kannts du mir den Vorteil von GmbH gegenüber einer GmbH & Co KG erläutern, wenn es nicht allzuviel verlangt ist.

Wie hast Du das Grundstück denn gekauft? Privatname drin? Dann kannste es nur noch so durchziehen

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@Tobias Röhrig, @Jb007,  @Andreas, @freeone


Vielen Dank für die zahlreiche Antworten.  Ich erläutere das noch näher.

Das Grundstück habe ich Privat vor einem Jahr gekauft, nächste Woche beginne ich mit dem Abriß des vorhandenes Hauses und dann beginnt die Bauphase.
Meine Strategie: 4 Wohungen will ich länger, ca 10 Jahre behalten, 4 werden sofort verkauft, da ich wieder was plane, und letzes Jahr schon sehr viele Schulden bei der Bank aufgenommen habe.
Mein persönlicher Steuersatz ist sehr hoch, da ich Unternehmer bin und einen guten Bruttoverdienst erziele.

Warum bin ich mit der Empfehlung vom Steuerberater nicht zufrieden? Weil er kein Spezialist im gewerblichen Grundstückshandel ist, weil kaum einer im Forum oder in Facebook Gruppen eine GmbH & Co KG empfiehlt, gehe aber heute nochmal zum Finanzamt und dann zu ihm und lasse mich da nochmal beraten. Ich schätze ihn als Steuerberater, aber eine zusätzliche Meinung wäre nicht schlecht.

Habe gestern eine Möglichkeit gefunden die mir gefällt, weiß aber nicht ob es sich so umsetzen lässt:
Nämlich:
-4 Wohnungen in eine GbR- über die dann verkaufen (hier würden dann 24.000 Freibetrag beim Verklauf zusätzlich reinfliessen) Vorausgesetzt das treibt mich privat nicht ins gewerblichen grundstückshandel.
-4 Wohnungen in privaten Vermögen rein und behalten

Wenn das geht ist es glaube ich meine Wahl.

Edited by Andre1470494532

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Sobald Du drei Immobilien verkaufst (gehören auch nach einer Aufteilung entstehende ETW-Anteile eines nicht gebauten MFHs dazu, Drei-Objekt-Grenze) bist Du im Grundstückshandel drin. M.E. ist die einzige Möglichkeit, das Grundstück noch ungeteilt in eine GmbH zu überführen. Diese kann dann die Aufteilung durchführen und die Wohnungen bauen und verkaufen. Anschließend kann sie die übrigen Wohnungen entweder behalten (und Gewerbesteuer zahlen) oder an die oder eine andere Gesellschaft (mit Abschlag auf den Einzelverkauf) verkaufen.

Eine andere Möglichkeit sehe ich hier nicht. Alle von Dir geplanten Modelle führen zum Grundstückshandel. Prüfschema und weitere Punkte wurden bereits im Forum eingehend diskutiert.

Bitte erfahrenen Steuerberater konsultieren (hier gibt es Spezialisten). Keine Steuerberatung.

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vor 4 Stunden schrieb Tobias Röhrig:

@Jb007 warum kann er es in dem Fall nur noch privat machen? Könnte er das Grundstück nicht als eine Sacheinlage in die Gesellschaft einbringen?

Dann fällt erneut Grunderwerbssteuer an...

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vor 2 Stunden schrieb Andre1470494532:

-4 Wohnungen in eine GbR- über die dann verkaufen

Wird Dir privat zugerechnet, da Personengesellschaft!

vor 2 Stunden schrieb Andre1470494532:

Weil er kein Spezialist im gewerblichen Grundstückshandel ist,

Das schreit förmlich nach einer (rhetorischen) Gegenfrage: Bist Du denn Spezialist genug, um die Tipps Deines Steuerberaters fachlich verifizieren zu können?

Das hier

vor 2 Stunden schrieb Andre1470494532:

Habe gestern eine Möglichkeit gefunden die mir gefällt, weiß aber nicht ob es sich so umsetzen lässt:
Nämlich:
-4 Wohnungen in eine GbR- über die dann verkaufen

klingt zumindest eher nach google-Suche und Blindflug!

 

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vor 12 Minuten schrieb Arnd Uftring:

Das schreit förmlich nach einer (rhetorischen) Gegenfrage: Bist Du denn Spezialist genug, um die Tipps Deines Steuerberaters fachlich verifizieren zu können?

Das hier

da kann ich dir recht geben, bin neu auf dem Gebiet und kenne mich mit Rechtsformen nur wenig aus. Aber sonst hätte ich die Frage hier auch nicht gestellt.

 

 

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@Andre1470494532

es ist natürlich verlockend Deine Schulden und Finanzierungskosten mit dem Verkauf von 4 Einheiten zu begrenzen, da stimme ich Dir voll zu ! Deine Beschreibung klingt so, als wenn Du eine Finanzierung zu 100 % trotzdem hinkriegen würdest. 

Wenn Du Kosten (Steuern) sparen möchtet würde ich empfehlen keine Mühen zu scheuen und alle 8 Wohnung zu behalten bis ein steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren möglich ist. Das ist wahrscheinlich die lohnendste Alternative. 

Alternativ: Wenn Du nur 2 WE verkauft, bist Du steuerlich unter der 3 Objekt Grenze, wobei das gesamte Vorhaben trotzdem sehr gewerblich klingt, so dass das Finanzamt beim Verkauf von 2 Einheiten wahrscheinlich auch versuchen wird einen Anteil vom Kuchen zu bekommen. 

Wenn Du kurzfristig weitere solcher (Bauträger-) Umsätze machen möchtet und nicht alles zu 100% finanziert wird, macht es natürlich Sinn gewerblich zu agieren bzw. gibt keine andere Möglichkeit. 

P.S.: Gedanke: Wenn Du das Haus eh frühzeitig aufteilst und einzelne Wohnungen frei von Finanzierungsgrundschulden halten kannst (da Deine Gestehungskosten nicht so hoch sind), dann hast Du einzelne Wohnungen als ideale Beleihungsobjekte für weitere Vorhaben. Das wäre mit der finanzierenden Bank frühzeitig zu verhandeln und vertraglich festzuhalten.  

 

 

Edited by Markus-aus-Berlin
Rechtschreibung

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