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Kalle

Worauf achten bei Gewerbe-Anteil im MFH?

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Ich habe mal wieder eine Noob-Anfänger-Frage für euch.

Wenn ich (privat) eine Immobilie vermiete, muss ich die Mieteinkünfte als Einkommen aus Vermietung und Verpachtung angeben. Hier fällt (nach Abzügen wie Werbungskosten, AfA etc.) mein regulärer Steuersatz (ggf. nach Progression durch Einkommen aus V&V) an. Soweit klar.

Ändert sich dies, sobald ich einen Gewerbeanteil im Objekt habe (nehmen wir beispielsweise mal den Klassiker "MFH mit kleinem Einzelhandel im EG")?

Habt ihr hier vielleicht eine gute Quelle, wo ich mich weiter informieren kann? Meine google-Recherche war wenig aussagekräftig - man stößt hier schnell auf Ferien-Immobilien und gewerblichen Immobilienhandel; beides nicht wonach ich suche.

Danke im Voraus!!

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Die Vermietung von Gewerbeimmobilien läuft (keine Steuer- oder Rechttsberatung, bitte StB/RA fragen) grundsätzlich bis auf das bei Gewerbeimmos vermieterfreundlichere Mietrecht fast genauso wie bei Wohnimmobilien ab.  Die Kriterien für eine Gewerbliche Vermietung (meist nach Gewerblichen Grundstückshandel oder vorübergehender Vermietung wie Hotel) sind m.E. identisch. Untenstehend ein paar Vor- und Nachteile (könnte man Bücher darüberschreiben).

Vorteile ggü. Wohnimmos: Teilweise deutlich vermieterfreundlicheres Mietrecht (d.h. echte Zeitmietverträge möglich, keine Mietobergrenze, weitgehende Vertragsfreiheit) und großteils möglicher Vorsteuerabzug möglich (d.h. Du bekommst gezahlte MWSt für Gewerbeanteil zurück wenn Du zur MWST optierst). Teilweise deutlich höhere Mieten möglich (sehr stark lageabhängig).

Nachteile: Gewerbeimmobilien haben häufig höheres Leerstandsrisiko und die Bonität vieler Mieter ist häufig schlechter als bei Wohnungsmietern. Aufgrund des Internets dürften sich die Leerstände weiter erhöhen. Umnutzungen in Wohnungen sind dann sehr teuer, falls von Lage her überhaupt sinnvoll/möglich

Ich persönlich habe auch ca. 20% Gewerbeimmobilien mit teilweise sehr hohen Mieten (über 20 Euro /qm) aber auch einigen längeranhaltenden Leerständen/Biligmieten. Es kommt hier wirklich sehr viel mehr als bei Wohnungen auf die Lage an.

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Steuerlich ist es egal ob du an privat oder an ein Gewerbe vermietest, die Miete aus der Einzelhandelsfläche wird nicht anders behandelt.

"Gewerbliche Vermietung" ist etwas anderes. Es kommt hier nicht auf den Mieter (ob Privatmann oder Firma) an, sondern darauf, das der Akt der Vermietung einen, nennen wir es "gewerblichen Charakter" hat. Extremfall ist ein Hotel, das Zimmer für eine Nacht vermietet. Das Hotel hat auf jeden Fall gewerblichen Charakter und wird daher als Gewerbe besteuert.

Der gewerbliche Charakter ergibt sich (ausschießlich ? bin mir da nicht 100% sicher... ) aus der Mietdauer. Ich glaube die Grenze, ab der man keine Probleme mit dem Finanzamt befürchten muss, ist 6 Monate (bin mir aber auch da nicht sicher, bitte selbst googeln). Das ist vor allem bei Wohnungen der Kategorie "Wohnen auf Zeit"/Monteurzimmer etc. zu beachten.

Edited by jonas2

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Wie Andreas schon sagte, die Lage und mittlerweile auch die Größe ist entscheidend.

Bei Gewerbeinteressenten ist der technische Anspruch extrem hoch, die wenigsten wollen etliche 10.000,- eur in eine Infrastruktur stecken. Man sagt auch, die Nutzungsdauer ist 60 Jahre, danach abreißen und nach neusten Standart errichten. 

Alte Gewerbeanwesen oder Lokale mit alter Technik und großen Flächen unterliegen meistens langen Leerstandzeiten. In 1A Lagen, so ein artikel der ksta, stagnieren die Mieten für große Flächen. 

Ich persönlich hätte kein Bock drauf, hab das öfter miterlebt, neuer Mieter drin, Laden läuft nicht und schon bleiben die Mieten aus oder direkte Kündigung 

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Danke für eure Antworten!

Ich habe gerade  ein Faktor-10,5 Objekt in einer recht guten Lage im Auge; 3 WE plus Textil-Handel im EG. Eventueller Leerstand ist tatsächlich ein Risiko (hält sich ein kleines Textil-Fachgeschäft noch?) .. Natürlich muss ich hier sehr genau auf den Mietvertrag schauen und auch den Ausfall einkalkulieren.

Aber schon einmal super, dass ich bei Vermietung an einen gewerblichen Mieter nicht direkt als "gewerblicher Vermieter" gelte - wie es bei Kurzzeit-Immos der Fall wäre.

Thx!!

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vor 7 Stunden schrieb Kalle:

Ich habe gerade  ein Faktor-10,5 Objekt in einer recht guten Lage im Auge; 3 WE plus Textil-Handel im EG.

Wie hoch ist der Gewerbeanteil an der Miete? Bei nur 3 WE könnte ich mir vorstellen, dass dieser recht hoch ausfällt. Wenn du dann nicht eine 1A Lage hast (für Gewerbe, nicht für Wohnungen!), wirst du wahrscheinlich wirklich Probleme bekommen die Ladenfläche wieder zu vermieten. Wenn du das kaufen möchtest, solltest du dir auf jeden Fall auch einen Plan B erarbeiten. Umnutzung in Wohnraum möglich/sinnvoll (baurechtlich und architektonisch)? Vermietung als Lagerfläche (i.d.R. deutlich niedrigere Mieteinnahmen; gibt es Bedarf?). Weiterhin gewerbliche Vermietung deutlich unter Marktpreis (kann der Bedarf durch niedrigere Mietpreise angeregt werden?). Selbstnutzung als Gewerbefläche (wenn der Bedarf überhaupt existiert)? Bürofläche, Praxisräume, etc.? Das wären die Gedanken, die ich mir machen würde. Und das würde ich auch großzügig einpreisen. I.d.R. geht Lagerfläche fast immer. Somit könnte man z.B. für den Gewerbeteil eine Miete als Lagerfläche ansetzen und damit kalkulieren.   

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vor 8 Stunden schrieb Kalle:

Ich habe gerade  ein Faktor-10,5 Objekt in einer recht guten Lage im Auge; 3 WE plus Textil-Handel im EG. 

Finanzieren die meisten Banken nicht, zu hoher Gewerbeanteil... würde ich erstmal mit der Bank besprechen, bevor Du hier weiter Gas gibst

viele Banken machen max. 20% Gewerbeanteil mit, manche auch garnicht. 

Edited by Jb007

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vor 58 Minuten schrieb Jb007:

Finanzieren die meisten Banken nicht, zu hoher Gewerbeanteil... würde ich erstmal mit der Bank besprechen, bevor Du hier weiter Gas gibst

viele Banken machen max. 20% Gewerbeanteil mit, manche auch garnicht. 

@Kalle

Der Rat erstmal zur Bank (zu mehreren Banken) zu gehen, halte ich auch für sinnvoll. Vielleicht bietet/bieten dir diese nur sehr schlechte Konditionen an, sodass sich der Deal für dich schon in diesem Stadium erledigt hätte.

Die großen Banken finanzieren das m.W.n. schon, wollen aber im Gegenzug höhere EK-Quoten. Mir lagen Angebote von der Commerzbank und Deutsche Bank vor ein paar Monaten vor. Da hatte ich ein Objekt mit etwa 30% Gewerbeanteil. Die wollten so um die 30-40 % EK haben. 100% und mehr machen natürlich so gut wie keine (wenn es so eine Bank überhaupt gibt) bei hohem Gewerbeanteil ohne Zusatzsicherheiten. Mein Vermittler hatte für das o.g. Objekt auch bei der Badenia angefragt. Die hätte wohl Bereitschaft signalisiert, wenn ich eine Grundschuld auf ein anderes Objekt eintragen lassen hätte (was faktisch auch EK-Einsatz wäre). Es wurde aber nicht weiter verfolgt, da ich zwischenzeitlich das Objekt wieder fallen gelassen hatte. Also ich hatte keine Schwierigkeiten eine Finanzierung zu bekommen. Der Zins war zu jener Zeit aber auch nicht so berauschend (weiß jetzt aber gerade nicht die genauen Zinssätze der jeweiligen Bank; etwa um die 2 % oder kurz drunter, glaube ich). Man hat also schon gemerkt, dass die sich das Risiko des Gewerbeteils gut bezahlen lassen wollten.

 

Edited by Eduard H.
Rechtschreibung

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Je nach Lage könnte man auch über eine Nachnutzung der Gewerbefläche als Ferienwohnung nachdenken.

So gilt das Zweckentfremdungsverbot, zumindest in Berlin (ich denke aber auch in anderen Städten), nur für Wohnraum. Eine permanente Vermietung über AirBnB ist somit bei Wohnungen verboten, da dem Markt Wohnraum entzogen wird, die Strafen sind recht heftig. Eine Gewerbefläche sollte man jedoch zu einer FeWo umwidmen können. Dann vermietet man langfristig (und deutlich über Marktpreis) an ein Unternehmen, welches die FeWo dann über entsprechende Portale weitervermietet. Irgend jemand hat das hier auch schon gemacht, da musst du mal die Suche bemühen.

Man muss halt sehen ob 1. Bedarf besteht 2. ein Zweckentfremdungsverbot in der Stadt besteht (das macht genehmigte FeWos wertvoll) 3. FeWos in dem Stadtteil überhaupt genehmigt werden (reines Wohngebiet ?) 4. Es sich rechnet. Das kann halt auch sehr lukrativ sein.

Bei Gewerbe ist viel möglich, es kann aber auch viel schiefgehen. Wenn du magst kannst du das Objekt konkret ja mal im entsprechenden Unterforum zur Diskussion stellen.

Edited by jonas2
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Danke an alle.

Ja, hier entfallen 40% der Gesamt-Miete auf das Gewerbe - das ist in der Tat recht hoch.

Danke für den Tipp mit der Finanzierbarkeit - das war mir so vorher nicht bewusst.. leuchtet aber ein!

FeWo ist in der Lage keine wirkliche Option.. Und ist mir auch ne Nummer zu Komplex für den Anfang. Ich denke ich sollte weiter Ausschau nach einem reinen Wohnobjekt halten; gerade fürs erste MFH.. Danach kann man ja den nächsten Schritt gehen. In Wuppertal ist die Umnutzung von Kneipen und kleinen Ladenlokalen zu Wohnraum auf jeden Fall ein heißes Thema.

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Am 23.1.2017 um 16:48 schrieb Kalle:

Danke an alle.

Ja, hier entfallen 40% der Gesamt-Miete auf das Gewerbe - das ist in der Tat recht hoch.

Danke für den Tipp mit der Finanzierbarkeit - das war mir so vorher nicht bewusst.. leuchtet aber ein!

FeWo ist in der Lage keine wirkliche Option.. Und ist mir auch ne Nummer zu Komplex für den Anfang. Ich denke ich sollte weiter Ausschau nach einem reinen Wohnobjekt halten; gerade fürs erste MFH.. Danach kann man ja den nächsten Schritt gehen. In Wuppertal ist die Umnutzung von Kneipen und kleinen Ladenlokalen zu Wohnraum auf jeden Fall ein heißes Thema.

Wenn du so ein Projekt durchziehen möchtest würde ich empfehlen zu einer lokalen Bank zu gehen. Bei den meisten Geschäftsbanken fällst du mit dem Gewerbeteil schon durchs Raster. Ich hab da gute Erfahrungen mit lokalen Volksbanken / Sparkassen gemacht.

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