Jump to content
Immopreneur.de | Community
Sign in to follow this  
Klammsi

Pauschalmietvertag

Recommended Posts

Hallo,

ich habe eine ETW gefunden bei der ein "Pauschalmietvertag" zwischen Mieter und Vermieter besteht. Eine Kaltmiete gibt es in diesem Sinne nicht.

Nach Rücksprache mit dem Verkäufer zahlt der Mieter Pauschal 530€ warm. Demgegenüber steht das Hausgeld in Höhe von 281€ (sehr hoch wie ich finde, da ein MFH ohne Aufzug mit nur 2 Stockwerken). und beinhaltet allenicht umlagefähigen und umlagerfähige Kosten. 

Was haltet ihr von so einem Pauschalmietvertrag ? Das kann recht schnell teuer für den Vermieter werden ? - Fenster auf und Heizung voll aufgedreht ?!? 

Wenn ich mich recht erinnere kann ich den Mietvertrag nach Erwerb der ETW nur mit Einverständnis des Mieters umändern ? 

Danke für eure Meinungen.

Gruß

Klammsi

Share this post


Link to post
Share on other sites

@Klammsi

Aller Voraussicht nach ist dieser Pauschalmietvertrag nicht rechtskonform. Es dürfen nach einem BGH-Urteil keine pauschalen Bruttowarmmieten geben. Der Anteil der warmen Kosten muss nach Verbrauch berechnet werden. http://mietrecht-suedwest.de/die-vereinbarung-einer-pauschalmiete-ist-unzulaessig/

Ausnahmen stehen hier: http://www.heizkostenverordnung.de/par11.php

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

@Eduard H.

Danke für den Hinweis. Ich werde mir diesen "Pauschalmietvertrag" mal genauer angucken.

Generell würde ich doch lieber Abstand von der ETW halten... aufgrund des Pauschalmietvertrags und der damit möglichen verbundenen Probleme/Konflikte.

 

 

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 2 Stunden schrieb Klammsi:

Generell würde ich doch lieber Abstand von der ETW halten... aufgrund des Pauschalmietvertrags und der damit möglichen verbundenen Probleme/Konflikte.

Oder du preist die Probleme in den Kaufpreis ein. So ein großes Problem ist es auch nicht. Man kann ja auch im Vorfeld mit dem Mieter reden und ihm die gesetzliche Lage erklären und dann eine gemeinsame Lösung finden. Vieles lässt sich bei einem Gespräch schnell und einfach regeln, bei dem man vorher die großen Probleme gesehen hatte.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 3 Stunden schrieb Klammsi:

Generell würde ich doch lieber Abstand von der ETW halten... aufgrund des Pauschalmietvertrags und der damit möglichen verbundenen Probleme/Konflikte.

Wie oben bereits angeklungen könntest Du aber auch versuchen, den vermeintlichen Mangel zum Vorteil zu machen.

Auf dem Immopreneur Kongress in Frankfurt sagte ein Redner zum Thema Akquise:

"Geht dahin, wo ihr den geringsten Wettbewerb erwartet."

und

"Geht dahin, wo es Mühe und Arbeit macht, denn die meisten Menschen scheuen Mühe und Arbeit."

Pauschalmietverträge bedeuten in der Akquise definitiv Mühe und Arbeit - falls Du diese nicht scheust könnte am Ende eine Objektrendite heraus springen, die deutlich über dem liegt, was aktuell üblicherweise angeboten wird.

In diesem Fall musst Du nicht einmal sonderlich qualifiziert sein - der Vorgang gehört ohnehin in die Hände eines Fachanwalts.

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 12 Minuten schrieb Arnd Uftring:

In diesem Fall musst Du nicht einmal sonderlich qualifiziert sein - der Vorgang gehört ohnehin in die Hände eines Fachanwalts.

Sehe ich erstmal nicht so, dass das gleich in Anwaltshände muss. Zunächst kann man versuchen eine Übereinkunft mit dem Mieter zu finden. Hier wäre z.B. ein neuer Mietvertrag vor Abschluss des Deals naheliegend. Hat dann natürlich den Nachteil, dass der Grund für eine deutliche Kaufpreissenkung ebenfalls entfällt. Über einen Anwalt würde ich erst nachdenken, wenn der Mieter sich komplett querstellt. Vorher sehe ich dafür keine Notwendigkeit.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 54 Minuten schrieb Eduard H.:

Hier wäre z.B. ein neuer Mietvertrag vor Abschluss des Deals naheliegend.

Bin ich Käufer oder Berater des Verkäufers zur Durchsetzung eines möglichst hohen Kaufpreises?

Als Käufer suche ich nach Mängeln, bewerte sie (bzw. lasse sie bewerten) und preise sie ein - das Objekt wird dann mit Mängeln erworben und diese später behoben.

Zur Bewertung eines rechtlichen Mangels braucht es aus meiner Sicht zwingend den Fachanwalt, denn nur dieser kann erkennen, ob es sich um einen Mangel oder eventuell nur um einen Formfehler o.ä. handelt und wie die Chancen auf Umsetzung meiner Vorstellungen sind.

Auch die spätere Behebung eines rechtlichen Mangels gehört in anwaltliche Hände, denn wer garantiert, dass die neu geschaffene selbstgestrickte Lösung nicht ebenso mängelbehaftet ist?

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

@Arnd Uftring

Es gibt ja immer mehrere Wege, wie man einen Deal einfädeln kann. Entweder man macht es sich "bequem" und spricht vor dem Deal die Mängelbeseitigung ab und muss dann den Normalpreis zahlen. Dafür habe ich weniger Stress und evtl. eine Zeitersparniss. Oder ich kaufe mit Mängeln und muss die Beseitigung selbst in die Hand nehmen bzw. dafür zahlen, dass der Mangel beseitigt wird. Hier habe ich wahrscheinlich eine Geldersparnis erzielt, jedoch werde ich mich trotzdem zeitlich mit dem Thema auseinandersetzen müssen. Nun muss jeder für sich abwägen, welcher Weg für einen selbst der richtige ist. Hier kommt es m.M.n. auch ganz auf den Mangel an. Bei manchen Mängel bin ich froh, wenn sie vor Kauf beseitigt werden, bei anderen Mängeln bin ich froh, wenn ich den vergünstigten Preis in Anspruch nehmen kann.

 

@Klammsi

Wenn du dich entscheidest mit Mangel zu kaufen:

Wenn du in einem Vermieterverein bist, kannst du dir dort in aller Regel eine kostenlose (oder vergünstigte) anwaltliche Erstberatung einholen. Das sollte dir zunächst ausreichen, um zu entscheiden, wie du vorgehen solltest. Wenn du in keinem Mieterverein bist, würde ich persönlich in einen eintreten ;). Die Beiträge sind vollkommen zu vernachlässigen und auch noch absetzbar. Der Nutzen kann (und wird es früher oder später auch) um ein vielfaches höher sein.

Share this post


Link to post
Share on other sites
Am 4.1.2017 um 16:18 schrieb Eduard H.:

Es gibt ja immer mehrere Wege, wie man einen Deal einfädeln kann. Entweder man macht es sich "bequem" und spricht vor dem Deal die Mängelbeseitigung ab und muss dann den Normalpreis zahlen. Dafür habe ich weniger Stress und evtl. eine Zeitersparniss. Oder ich kaufe mit Mängeln und muss die Beseitigung selbst in die Hand nehmen bzw. dafür zahlen, dass der Mangel beseitigt wird. Hier habe ich wahrscheinlich eine Geldersparnis erzielt, jedoch werde ich mich trotzdem zeitlich mit dem Thema auseinandersetzen müssen. Nun muss jeder für sich abwägen, welcher Weg für einen selbst der richtige ist. Hier kommt es m.M.n. auch ganz auf den Mangel an. Bei manchen Mängel bin ich froh, wenn sie vor Kauf beseitigt werden, bei anderen Mängeln bin ich froh, wenn ich den vergünstigten Preis in Anspruch nehmen kann.

Ich kaufe immer mit dem Mangel, weil dann die Konkurrenz niedriger ist. Der Verkäufer ist immer dankbar, wenn ich Ihm die Wohnung im aktuellen Zustand abnehme.  Er kommt dann garnicht mehr in die Versuchung sich auch noch nach anderen Käufern umzuschauen. 

Weiterhin werden für die Beseitigung des Mangels ja Handwerkerpreise veranschlagt, Im Fall von "Underrent" -Objekten werden für die nächsten Jahre Abschläge für die Mindermiete berücksichtigt. Meistens wird die Mangelbeseitigung für mich dann viel billiger als veranschlagt. Schon hier ist eine interessante Marge drin. Hinzu kommt dann noch der steuerliche Vorteil, denn die Kosten für die Beseitigung des Mangels lassen sich meistens sofort komplett absetzen. 

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 3 Stunden schrieb JB:

Ich kaufe immer mit dem Mangel, weil dann die Konkurrenz niedriger ist. Der Verkäufer ist immer dankbar, wenn ich Ihm die Wohnung im aktuellen Zustand abnehme.  Er kommt dann garnicht mehr in die Versuchung sich auch noch nach anderen Käufern umzuschauen. 

Weiterhin werden für die Beseitigung des Mangels ja Handwerkerpreise veranschlagt, Im Fall von "Underrent" -Objekten werden für die nächsten Jahre Abschläge für die Mindermiete berücksichtigt. Meistens wird die Mangelbeseitigung für mich dann viel billiger als veranschlagt. Schon hier ist eine interessante Marge drin. Hinzu kommt dann noch der steuerliche Vorteil, denn die Kosten für die Beseitigung des Mangels lassen sich meistens sofort komplett absetzen. 

So pauschal kann man das m.M.n. gar nicht sagen.

Ein Mangel kann ja nicht nur Materialmangel sein, sondern auch, wie oben aufgezeigt, ein rechtlicher Mangel, bei dem man zunächst nicht weiß, ob eine zufriedenstellende Klärung möglich ist und wieviel diese kostet. Da hilft es manchmal auch nicht einen oder mehrere Fachanwälte zu befragen, weil wenn du zwei fragst, bekommst du drei Meinungen. Und es sind tatsächlich nur Meinungen (wenn auch fundierte), aber letztlich wirst du erst vor Gericht oder einer sonstigen entscheidenden Instanz erfahren, ob etwas geht oder nicht. Besonders im Zivilrecht gibt es wirklich abstruse Urteile und höchstrichterliche Meinungen.

Wie ich bereits sagte, man muss für sich immer abwägen, ob und wie man einen Deal macht. Pauschal zu sagen, dass man immer mit Mangel kauft, halte ich mitunter für sehr gefährlich!

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 15 Stunden schrieb Eduard H.:

So pauschal kann man das m.M.n. gar nicht sagen.

Ein Mangel kann ja nicht nur Materialmangel sein, sondern auch, wie oben aufgezeigt, ein rechtlicher Mangel, bei dem man zunächst nicht weiß, ob eine zufriedenstellende Klärung möglich ist und wieviel diese kostet. Da hilft es manchmal auch nicht einen oder mehrere Fachanwälte zu befragen, weil wenn du zwei fragst, bekommst du drei Meinungen. Und es sind tatsächlich nur Meinungen (wenn auch fundierte), aber letztlich wirst du erst vor Gericht oder einer sonstigen entscheidenden Instanz erfahren, ob etwas geht oder nicht. Besonders im Zivilrecht gibt es wirklich abstruse Urteile und höchstrichterliche Meinungen.

Wie ich bereits sagte, man muss für sich immer abwägen, ob und wie man einen Deal macht. Pauschal zu sagen, dass man immer mit Mangel kauft, halte ich mitunter für sehr gefährlich!

Für den einen ist ein Mangel um an den Preis zu drehen und für den anderen könnte es eine Katastrophe sein. Im Fall eines "Anfänger" würde ich vermutlich auch zu der Sicheren Variante tendieren. Für den Erfahrenen Investor die Unsichere Variante eine Immos zu kaufen der Gewinn.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Please sign in to comment

You will be able to leave a comment after signing in



Sign In Now
Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...