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YPY Limited

Langfristig Gewerbevertrag bei Kauf arglistig verschwiegen

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Hallo Freunde, 

ich habe vor kurzem ein Mehrfamilienhaus gekauft. 

Bei der Ankaufsprüfung haben ich selbstverständlich alle Mietverträge begutachtet. Bei dem Mietvertrag mit einem Gewerbe wurde allerdings ein wichtiger Punkt mit Tipp-Ex übermalt sodass man das nicht sehen konnte. Und zwar das der Mietvertrag bis 2033 geht und das man die Miete nicht erhöhen darf. 

Das wurde uns zu keinem Zeitpunkt gesagt und auch bei der Besichtigung sprachen der Makler und der Besitzer davon, die Miete erhöhen zu können. Kaufpreis wurde gottseidank noch nicht bezahlt. 

Was denkt ihr darüber, komme ich aus dem Deal raus oder könnte ich etwas gegen den langfristigen Mietvertrag tun ? 

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vor 16 Minuten schrieb YPY Limited:

Was denkt ihr darüber, komme ich aus dem Deal raus oder könnte ich etwas gegen den langfristigen Mietvertrag tun ?

Hat es sich so zugetragen oder ist Deine Darstellung einseitig geprägt?

Keiner kennt hier die Verträge, Vereinbarungen, Absprachen, Nebenabsprachen, etc.. Wie kann das hier jemand einschätzen? Und Mutmassungen sowie "rate mal mit Rosental" bringen Dich sicher nicht weiter.

Hier hilft nur der Gang zum Anwalt!

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Es hat sich so zugetragen wie ich es hier geschildert habe, ganz Objektiv und sachlich dargestellt. 

Erst nach dem der Betrag beim Notar unterschrieben wurde, hat sich rausgestellt das es einen langfristigen Mietvertrag gibt. 

Warum ich es erst hier poste hat damit zu tun, dass evtl jemand die selben Erfahrungen gemacht hat. Darum gibt es ja diese Foren, um über solche Dinge zu diskutieren und zu informieren. 

Anbei den Ausschnitt aus dem Mietvertrag. 

Bildschirmfoto 2016-12-29 um 17.55.58.png

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Definitv ein Thema für einen Anwalt. 

Ich habe sehr oft mit solchen Themen zu tun - zum Glück immer bevor das Kind in den Brunnen fällt. Wichtig sind entsprechende KV-Klauseln und eine saubere Prüfung. Hier steht eventuell noch Betrug und Urkundenfälschung im Raum. - "eventuell", weil ich den genauen Sachverhalt nicht kenne, wie Arnd hier auch schon geschrieben hat. - in jedem Fall wird das kniffelig, wie es scheint... -> ich kann es nur wiederholen, geh unbedingt zum Anwalt!

 

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Diesen Mietvertrag hast Du in der Form prüfen können?

Dann könnte man auch argumentieren, dass Du in Kenntnis eines befristeten Mietvertrages gekauft hast (das geht hieraus klar hervor) und das Enddatum nicht verifiziert hast . Im Klartext - Du hättest Deine Hausaufgaben nicht gemacht!

Ich zweifele Deine Worte nicht an, es gibt aber in rechtlichen Fragen in der Regel eine Wahrheit hinter bzw. neben der Wahrheit! Oder anders ausgedrückt, zwei Anwälte, drei Meinungen.

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vor 2 Stunden schrieb YPY Limited:

Bei der Ankaufsprüfung haben ich selbstverständlich alle Mietverträge begutachtet.

Ich möchte hier nicht in der Wunde bohren, der Schaden dürfte ohnehin groß genug sein. Für alle, die hier still mitlesen sollte dies aber eine Mahnung und Warnung sein.

Vertragliche Prüfungen im Rahmen der Ankaufsprüfung gehören in die Hände von Fachleuten!!! Wer glaubt, als juristischer Laie insbesondere (gewerbliche) Mietverträge selber prüfen zu können begeht schon den ersten, möglicherweise entscheidenden Fehler.

Spart nicht am falschen Ende, denn es ist später schwer, sich auf "Betrug", "Urkundenfälschung", "Arglist", etc. zurück zu ziehen, wenn die Verträge zur Prüfung vorlagen.

Insbesondere bei gewerblichen Objekten und professionellen Verkäufern im Allgemeinen darf man getrost davon ausgehen, dass die Verkäuferseite juristisch beraten wird - als Käufer solltet Ihr es den Verkäufern gleichtun.

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Bei vielen Verträgen werden von den Verkäufern auch aus Gründen des Datenschutzes wichtige Vertragsinhalte abgedeckt. Meist handelt es sich um den Namen des Vermieters und des Mieters. Die Makler verdecken diese Namen häufig auch, damit Kaufinteressenten nicht direkt mit den Verkäufern sprechen und sie damit die Provision möglicherweise verlieren. Ich habe schon einige Agrarflächen gekauft, wo die Namen entsprechend verdeckt waren (meistens wurde dann vom Makler mitgeteilt, dass eine öffentliche Stelle wie BIMA oder BVVG als Verpächter und eine Agrargmbh als Pächter dahinter standen, was auch immer den Tatsachen entsprach).

Aber wie oben erlebt, können auch andere sehr wichtige Daten abgedeckt sein. Daher nimmt mein Notar in der Regel immer eine Liste der Mietparteien, Laufzeit VErträge, ob Kautionen oder Mietrückstände vorhanden sind etc. in den Kaufvertrag als Anlage auf......

Vertragsprüfungen nehmen ansonsten häufig auch die lokalen Haus- und Grund-Juristen in der Sprechstunde vor (wenigstens Grundeigentümerverband in Hamburg macht dieses).

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Der Notarvertrag ist zwar unterschrieben, die Kaufpreiszahlung hat jedoch noch nicht stattgefunden. 

Ich habe nun Kontakt hergestellt zum Verkäufer und dem aktuellen Gewerbemieter. Es wird voraussichtlich darauf hinauslaufen, dass wir einen neuen Vertrag aufsetzen, was für beide Seiten Vorteile haben kann - Glück im Unglück. Ein gutes Mittel der Problemlösung kann auch einfach Kommunikation sein. Natürlich hätte ich das nicht übersehen dürfen, dass es sich um einen befristeten Mietvertrag gehandelt hat, auch wenn es "kaschiert" wurde. 

Daraus lerne ich und ich hoffe ich konnte andere darauf aufmerksam machen, dass wie schon @Arnd Uftring erwähnt hat, bei der Ankaufsprüfung einiges an den Fachmann zu übergeben ist. 

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Aus meiner Sicht handelt es sich bei dem Passus um eine Formulierung aus einem Wohnraummietvertrag. Gewerbliche Mietverträge sind, anders als Wohnraummietverträge, in der Regel für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen und die Befristung muss auch nicht begründet werden.

Warum hat der Vermieter seinerzeit keinen Gewerbemietvertrag genutzt? 

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Hi Marco, 

ja korrekt, er hat einen Wohnraummietvertrag verwendet, warum ist fraglich. Aus reiner Interesse , wäre eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf auch bei einem langfristigen Wohnmietvertrag möglich ? 

 

 

 

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vor 45 Minuten schrieb YPY Limited:

Hi Marco, 

ja korrekt, er hat einen Wohnraummietvertrag verwendet, warum ist fraglich. Aus reiner Interesse , wäre eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf auch bei einem langfristigen Wohnmietvertrag möglich ? 

Ich vermiete bis Ende Januar eine Wohnung, die als Büro für einen Ingenieur genutzt wird. Der Mietvertrag ist ein Wohnmietvertrag und ist auf 5 Jahre befristet (läuft jetzt Ende Januar aus). Ich wollte zwischendurch die Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen, damit meine Großeltern einziehen konnten. Deshalb habe ich mich ein wenig schlau gelesen. Befristete Mietverträge kann man nahezu gar nicht vorzeitig kündigen, wenn sich der Mieter nichts zu Schulden kommen lässt. Wegen Eigenbedarf eben auch nicht. Das ist mein angelesener Sachstand. Ich habe es dann auch sein lassen. Vielleicht gibt es Konstelationen bei gewerblicher Nutzung mit Wohnmietverträgen, bei denen es doch geht, aber ich wollte hier keinen großen Aufriss machen und schon gar nicht irgendwie mit Anwalt und sonstigem vorgehen. Generell ist es aber halt nicht möglich.

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Wenn ich richtig informiert bin, kônnen Wohnraummietverträge max auf vier Jahr befristet werden sonst gilt der Vertrag als unbefristeter Mietvertrag.

Eine Eigenbedarfskündigung sollte bei einem befristeten Mietvertrag schwierig sein. Das ist so eine typische Frage, wo du zwei Anwälte fragst und drei unterschiedliche Meinungen bekommst.

 

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vor 3 Stunden schrieb Marco Thomas:

Wenn ich richtig informiert bin, kônnen Wohnraummietverträge max auf vier Jahr befristet werden sonst gilt der Vertrag als unbefristeter Mietvertrag.

Das ist so nach meinem Kenntnisstand nicht richtig. Ich kann auch einen Wohnmietvertrag auf 10 Jahre befristen. Wichtig ist nur, dass ich einen Grund im Mietvertrag angebe, warum dieser befristet ist, z.B. Eigenbedarf. Ich kann ja zum Beispiel für meinen 8-Jährigen Sohn die Wohnung vorhalten. Wenn er dann 18 Jahre alt wird, soll er dort einziehen. Dafür sind solche Befristungen da. Habe ich keinen Grund im Mietvertrag stehen, gilt der Vertrag als unbefristet.

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Am 31.12.2016 um 17:28 schrieb Marco Thomas:

Wenn ich richtig informiert bin, kônnen Wohnraummietverträge max auf vier Jahr befristet werden sonst gilt der Vertrag als unbefristeter Mietvertrag.

Eine Eigenbedarfskündigung sollte bei einem befristeten Mietvertrag schwierig sein. Das ist so eine typische Frage, wo du zwei Anwälte fragst und drei unterschiedliche Meinungen bekommst.

 

Hallo Thomas,

ich denke du verwechselst das mit dem Kündigungsverzicht. Dieser kann für max 4 Jahre vereinbart werden, ansonsten ist er hinfällig. 

Eigenbedarfskündigungen bei befristeten (Wohnraum-) Mietverträgen ist hingegen einfach: geht nicht. 

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Also es wird doch komplizierter als gedacht. 

Der Eigentümer bestreitet jemals einen langfristigen Mietvertrag mit dem Mieter abgeschlossen zu haben und behauptet der Mieter habe gar keinen Vertrag. 

Der Mieter behauptet einen langfristigen Mietvertrag zu haben. 

Gestern mich mit dem Mieter zusammen gesetzt. Er möchte mir keinen Einblick in seinen original Mietvertrag gewähren noch eine Kopie davon zeigen. Ich gehe davon aus, dass er evtl. keinen Mietvertrag hat, ansonsten würde er mir den zeigen und die Sache wäre erledigt. 

Hat jemand Erfahrung damit, als neuer Eigentümer einer Immobilie, wenn die Mieter den originalen Mietvertrag nicht vorzeigen wollen ? Mein Anwalt ist leider noch im Urlaub :) daher frage ich mal vorab in die Runde ... 

Wenn er keinen Mietvertrag hat, unterliegt er ja ganz normal dem BGB und könnte mit 3 monatiger Kündigungsfrist gekündigt werden. 

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Lass Dir doch vom Verkäufer schriftlich bestätigen, dass der Mietvertrag der gesetzlichen Kündigungsfrist unterliegt. Dann kannst Du ggf. Schadensersatz verlangen.

Der Mieter ist m.E. (keine Rechtsberatung) verpflichtet, den Originalmietvertrag vorzuweisen. Sonst kannst Du ihn mit gesetzlicher Frist kündigen. Er hat übrigens durch den Zeitablauf (31.12.) ein zusätzliches Quartal geschenkt bekommen.....

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vor 1 Stunde schrieb YPY Limited:

Der Eigentümer bestreitet jemals einen langfristigen Mietvertrag mit dem Mieter abgeschlossen zu haben und behauptet der Mieter habe gar keinen Vertrag. 

Der Mieter behauptet einen langfristigen Mietvertrag zu haben. 

Und wer hat nun den oben abgelichteten Mietvertrag unterschrieben? Fließt Miete vom Mieter zum Vermieter? Betreibt der Mieter ein Gewerbe?

Und was sagt dein Anwalt zu der Geschichte?

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Uff, das ist ja echt harter Tobak. Bin darauf gespannt, wie es weiter geht, halte uns da bitte weiterhin auf dem Laufenden.

Ich teile da die Meinung meiner Vorschreiber: Ein Anwalt ist hier sicher notwendig.

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