Mietvertrag nach Kauf neu aufsetzen?

[Susu 7]

Hallo liebe Leute,

 

darf ich mit dem Vermieter einen neuen Mietvertrag aufsetzen, nachdem ich die Wohnung gekauft habe?

Der aktuelle Mietvertrag ist ein Indexmietvertrag und ich will einen "normalen" aufsetzen, bei dem auch Modernisierungen etc.. möglich sind.

 

 

Soweit ich weiß:
 

Darf ich den Mietvertrag neu aufsetzen, soweit der Mieter mitspielt. 

 

Viele liebe Grüße,

Jousef SIouri

 

[Belora 27]

Ich vermute, du meinst, ob du mit dem Mieter einen neuen Vertrag aufsetzen darfst, nicht mit dem Vermieter, oder? Denn nach dem Kauf der Wohnung durch dich bist du ja der Vermieter.

Sofern der Mieter mitspielt, spricht m. E. nichts dagegen, dass ihr einen neuen Vertrag miteinander vereinbart. Allerdings hast du keinen Anspruch darauf, der Mieter kann darauf bestehen, dass sein alter Vertrag (dann aber. logischerweise, mit neuem Vermieter als Vertragspartner) Gültigkeit behält.

[Niklas Mandelroth 3]

Beim Thema Modernisierung fiel mir noch das in Berlin relevante Stichwort „Erhaltungsgebiete“ ein. Weiß nicht, ob das für dein Gebiet gilt, zumindest wollte ich aber darauf hinweisen.

Edited December 8, 2016 by Niklas Mandelroth
Formulierung

[Eduard H. 1001]

vor 15 Stunden schrieb Susu:

Der aktuelle Mietvertrag ist ein Indexmietvertrag und ich will einen "normalen" aufsetzen, bei dem auch Modernisierungen etc.. möglich sind.

Du kannst auch bei Indexmietverträgen Modernisierungen durchführen und diese mit bis zu 11% der Gesamtkosten auf die Mieter umschlagen. Also warum genau möchtest du den Mietvertrag neu aufsetzen?

Die eigentliche Frage wurde dir ja schon beantwortet: Ja, ein neuer Mietvertrag ist möglich, wenn den Mieter dem zustimmt, ansonsten eben nicht.

[MT Immobilien 11]

Mich würde es auch interessieren.

Meines Wissens wird grundsätzlich der Mietvertrag vom neuen Eigentümer übernommen. Wie geht Ihr mit folgenden Situationen um:

1. Es wurde laut aktuellen mietvertrag keine Kaution hinterlegt? Mietvertrag ändern? Um eine Kaution bitten? Was ist möglich wenn der Mieter sich quer stellt?

oder

2. Es ist laut aktuellen Mietvertrag eine Kaution hinterlegt. Beim Eigentümerwechsel stimmt der Mieter diesem nicht zu?

 

Gruß Marvin

[Andreas 959]

vor 10 Stunden schrieb Eduard H.:

Du kannst auch bei Indexmietverträgen Modernisierungen durchführen und diese mit bis zu 11% der Gesamtkosten auf die Mieter umschlagen. Also warum genau möchtest du den Mietvertrag neu aufsetzen?

Die eigentliche Frage wurde dir ja schon beantwortet: Ja, ein neuer Mietvertrag ist möglich, wenn den Mieter dem zustimmt, ansonsten eben nicht.

Bei einem Indexmietvertrag können Modernisierungsmieterhöhnungen leider nicht durchgesetzt werden. Ich verweise auf § 557 b Abs 2 BGB:

“ (2) Während der Geltung einer Indexmiete die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen. „

[Eduard H. 1001]

@Andreas

Danke, das hatte ich irgendwie anders in Erinnerung.

[Susu 7]

Am 8.12.2016 um 09:10 schrieb Belora:

Ich vermute, du meinst, ob du mit dem Mieter einen neuen Vertrag aufsetzen darfst, nicht mit dem Vermieter, oder? Denn nach dem Kauf der Wohnung durch dich bist du ja der Vermieter.

Sofern der Mieter mitspielt, spricht m. E. nichts dagegen, dass ihr einen neuen Vertrag miteinander vereinbart. Allerdings hast du keinen Anspruch darauf, der Mieter kann darauf bestehen, dass sein alter Vertrag (dann aber. logischerweise, mit neuem Vermieter als Vertragspartner) Gültigkeit behält.

Habe mich vertippt. Danke Belora! Dann kann ich es ja probieren. :-)

[Susu 7]

Ich habe mit überlegt folgendes in den neuen Vertrag einzubauen:

 

Der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag vom XXXXXXX wird einvernehmlich zum XXXXXXXXX beendet.

 

 

so als Klausel. Weiß einer, ob das geht?

[freeone 189]

@Susu

Was willst du dem Mieter den anbieten? Er wird ja nicht ohne Not einen für ihn günstigen Mietvertrag aufgeben.

Edited February 21, 2017 by freeone

[Alexander Raue 235]

Ich glaube es ist immer eine Sache was man rechtlich auf jeden Fall darf und was man darf wenn der Mieter mitspielt. Ich würde es einfach versuchen. Setz ein Schreiben auf wo du dem Mieter die Sachlage erklärst. Du willst nen neuen Mietvertrag und die Indexmiete daraus entfernen. Der Rest bleibt gleich.Das wird ihn vielleicht sogar freuen und er wird zusagen. Musst ihm ja nicht auf die Nase binden, dass du in einem Jahr ne Modernisierung durchführen willst. Wenn er einwilligt sehr gut. Falls nicht, dann hast du nix verloren.

Also: Einfach mal machen.

[Wladimir Simonov 129]

Ich würde einen Fachanwalt für Mietrecht für 1-3 Stunden bezahlen und Chancen + Risiken erklären lassen. Wäre eine gute Investition ;-)

[aweiss 400]

Also generell gilt in Deitschland: Kauf bricht Miete nicht! D.h. der Mietvertrag mit dem vorhergehenden Eigentümer geht voll auf Dich als neuen Eigentümer über. Du brauchst keine Änderungen am Mietvertrag vornehmen, auch nicht, dass Du als neuer Vermieter im Mietvertrag stehst. Optimal wäre ein Schreiben des alten Eigentümer an den Mieter in dem er angibt, dass er die Wohnung an Dich verkauft hat. 

Wenn Du dann den Mietvertrag ändern möchtest, egal aus welchem Grund musst Du Dich mit dem Mieter einigen und entweder eine Änderungsvereinbarung oder einen neuen Mietvertrag aufsetzen. Der Mieter kann aber darauf bestehen, den alten zu behalten. Dann kannst Du nicht viel machen. Alles eine Sache der Verhandlung mit dem Mieter!

Edited April 10, 2017 by aweiss

[zinger 47]

An dieser Stelle tut sich meiner Meinung nach eine andere Fragestellung auf. Sollte es Sinn der Strategie sein, aufgrund des Unwissens des Mieters die Rendite zu steigern? Klar, du darfst ihm einen neuen Mietvertrag vorlegen, bei dem er auf den ersten Blick die gleich Miete zahlt, um ihm dann nach einem Jahr die Modernisierungserhöhung reinzudrücken. Man könnte auch argumentieren, "selbst Schuld, hättest er sich eben informiert". Dann muss man sich nicht wundern, wenn der Mieter wegen jeder Kleinigkeit anruft und evtl. sehr viel Ärger und Arbeit macht.

Ich persönlich wollte das nicht. Immerhin sind wir Dienstleister und der Mieter ist unser Kunde und zahlt uns jeden Monat einen Haufen Geld. Wenn meine Mieter ausziehen, bedanken sie sich für das angenehme Mieter-Vermieter Verhältnis und kümmern sich um mögliche Nachmieter, wodurch mir u.U. viel Arbeit erspart bleibt- und die Rendite stimmt trotzdem.

[nemo 679]

Also dazu muss ich aus meiner Erfahrung sagen, dass deutlich mehr Mieter solchen Änderungen / Anpassungen zustimmen als man glaubt.

Gibt da aber unterschiedliche Herangehensweisen:

• Mieter vom JobCenter: Den JC Mietern ist es i.d.R. sowieso egal, solange er im Satz ist. Die Miete zahlt ohnehin das Amt. Da erhöhe ich meistens einfach auf den aktuellen Satz. Mit neuem MV oder Nachtrag. Wenn er nicht auf Anhieb mitmachen will, dann biete ich z.B. an eine Kleinigkeit in der Wohnung zu machen. Neue Wanne oder sowas - kostet mich dann z.B. 500 €. Wenn der Mieter dann aber einer Erhöhung um 70 - 100 € zustimmt hab ich das schnell wieder raus. Die Ämter fragen auch nicht wirklich nach - ist zumindest meine Erfahrung. Die Sachbearbeiter (sind eben Sachberarbeiter...) gucken nur, ob der Mieter im Satz liegt und gut ist.

 

• Bestandsmieter: Hatte ich schon einmal geschrieben - ich hatte ca. 15 - 20 Bestandsmieter, die keine Nebenkosten (oder fast keine) bezahlt haben. Wohnungen alle ca. 55 m². Schaden je Wohnung um die 60 - 70 € (Heizkosten gingen direkt an Versorger). Habe mit den Mietern verhandelt und Nachtrag zum MV zugeschickt. Haben bis auf 3 alle unterzeichnet. Im Gegenzug habe ich für 3 Jahre auf Mieterhöhung (nach §558) verzichtet. Vorteil für mich ganz klar -> nach 3 Jahren kann ich nochmal erhöhen. Mit den Nebenkosten hätte ich keine Chance gehabt! Also kann ich in dem Objekt die Mieten in 3 Jahren nochmal um 20% steigern und steigere den Wert dann nochmal deutlich! Ich hatte nie mit einer solchen Zustimmungsquote gerechnet. Muss aber fairerweise sagen, dass ich noch ne Gegensprechanlage ohne Modernisierungsmieterhöhung versprochen habe (Kosten liegen aber bei ca. 5000 - 7000 €). Also trotzdem noch guten Deal gemacht. Fazit dazu: Auch Bestandsmieter wissen meist, dass Sie günstig wohnen und sind selbst an einer ordentlichen Lösung interessiert. Ich behaupte mal in 90% der Fälle kann man sich in einem persönlichen Gespräch einigen und beide Seiten sind zufrieden. Meist hat der Mieter eine Kleinigkeit, die er gerne gemacht hätte - dafür zahlt er etwas mehr Miete usw. So packe ich das i.d.R. an, Vorteil ist noch, dass alle Zufrieden sind und jeder einen Mehrwert hat und man ein gutes Verhältnis untereinander hat. Stress mit den Mietern lohnt nicht, man sitzt am Ende in einem Boot

 

[heikoclaus1 178]

Kann da @nemo nur zustimmen. Wenn man vernünftig mit den Mietern spricht und vielleicht noch eine Kleinigkeit investiert geht sehr vieles was evtl. rechtlich nicht ganz 100% i.O. ist.

Nur ein geringer Prozentsatz der Mieter rennt tatsächlich zum Anwalt und dann ist meistens die Änderung halt nicht durchführbar und man ist so weit wie vorher aber bei 95% der Mieter hat man dann sein Interesse durchgesetzt.