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Robert_K

Steuer nach Verkauf renovierter Immobilie

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Liebe Immopreneur-Cummunity,

Ich bin noch relativ neu im Geschäft und habe eine steuerliche Frage an euch. Ich habe die Möglichkeit bekommen relativ preiswert an eine Doppelhaushälfte in einer netten Gegend zu kommen. Momentan ist das Haus in einem in keinem guten Zustand. Mein Plan ist es das Haus ordentlich herrichten zu lassen und anschließend nach etwa einem Jahr verkaufen. In dieser Zeit werde ich das Haus als Zweitwohnsitz „nutzen“.

Kann ich das Haus anschließend steuerfrei als Privatmann verkaufen? Vielen Dank für euren Rat im Vorraus.

Schönen Sonntag,
Robert

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Hallo Robert, nein kannst du nicht.

Die Immobilie muss dein Erstwohnsitz sein. Jeder Investor würde sonst eine Immobilie nach der anderen kaufen, seinen Zweitwohnsitz anpassen und nie Steuern zahlen.

Du kannst das Haus Privat kaufen & verkaufen, musst allerdings Steuern auf deinen Gewinn zahlen.

Falls du solch einen Deal öfters machen willst, solltest du ein Gewerbe dazu ins Leben rufen.

 

Gruß Marvin

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vor 2 Stunden schrieb MT Immobilien:

Hallo Robert, nein kannst du nicht.

Die Immobilie muss dein Erstwohnsitz sein. Jeder Investor würde sonst eine Immobilie nach der anderen kaufen, seinen Zweitwohnsitz anpassen und nie Steuern zahlen.

 

Die steuerliche Situation bzgl. einer selbstgenutzten Zweitwohnung ist m.E. (keine Steuerberatung, bitte Steuerberater konsultieren) etwas anders. Natürlich kann man eine Zweitwohnung nach einer gewissen Zeit steuerfrei verkaufen, solange diese zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Hierzu muß sie nach § 23 ESTG im Jahr der Veräußerung und den zwei vorangehenden Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein.  Hierzu beispielhaft (es gibt eine sehr umfangreiche Rechtssprechung zu dem Thema) ein Link:

http://www.frag-einen-anwalt.de/Wird-bei-Verkauf-der-Eigentumswohnung-am-Zweitwohnsitz-Spekulationssteuer-faellig--f277866.html

Ein reines Kaufen und nach einem Jahr steuerfrei verkaufen geht natürlich nicht. Allerdings könnte eine glaubwürdige Gestaltung zu einer Steuerfreiheit führen.

Edited by Andreas

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Nochmals vielen Dank für eure Hilfe MT Immobilien und Andreas. ich möchte zunächst erst einmal eine grobe Kalkulation aufstellen ob sich der Erwerb der Immoblie rechnet. Die genauen Steuerdetails lassen sich dann später noch mal mit einem Fachmann besprechen.Ich habe mich vor allem auf den von mir markierten Satz in $ 23 EStG Abstatz 1 berufen wollen:

§23 Private Veräußerungsgeschäfte

(1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind

1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. 2Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. 3Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;
....

Trifft das bei meinen oben geschilderten Fall nicht zu?

Falls nein, berechnet sich dann mein zu versteuender Gewinn aus: Gewinn = Verkaufspreis - Anschaffungspreis - Kaufnebenkosten - Renovierungskosten (Material + Handwerker)

 

 

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So wie ich die Rechtslage verstehe, könntest du das schon so machen. Allerdings musst du dann eben sicher nachweisen, dass du den Wohnraum als Zweitwohnsitz genutzt hast. Und ggf. auch, warum du den Zweitwohnsitz dann so schnell wieder aufgibst. Das Finanzamt wird in so einem Fall sicher genauer hingucken und Nachweise und gute Begründungen fordern.

Wenn du die tatsächlich hast, go for it.

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vor 2 Stunden schrieb Robert_K:

§23 Private Veräußerungsgeschäfte

(1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind

1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. 2Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. 3Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;
....

Trifft das bei meinen oben geschilderten Fall nicht zu?

Falls nein, berechnet sich dann mein zu versteuender Gewinn aus: Gewinn = Verkaufspreis - Anschaffungspreis - Kaufnebenkosten - Renovierungskosten (Material + Handwerker)

Es ist traurig, dass das als Privatmann nicht geht, aber ich würde dir sowohl in diesem Fall als auch grundsätzlich in der Rechtsmaterie empfehlen, dich nicht isoliert auf eine einzelne Rechtsvorschrift zu stützen. Erst recht nicht im Steuerrecht.

Dieses ist von div. Gesetzen, BGH Urteilen, Dienstanweisungen für Finanzämter etc, etc, durchzogen. Eine Interpretation einer einzelnen Vorschrift führt fast nie zum richtigen Ergebnis. 

 

Deine Formel sieht erstmal stimmig aus, bin auf dem Gebiet bei Weitem aber kein Experte. 

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