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BK_33

Warum nicht in Hochhäuser investieren ?

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Hallo Zusammen

Jetzt habe ich das ein oder andere mal gelesen das viele sich eine Grenze setzen was die Wohneinheiten in MFH angeht, aber warum ?

Ich habe z.B. eine Interessante WHG gefunden im 7. Stock eines MFH (Anzahl der Wohneinheiten noch nicht genau bekannt), Zentral gelegen S-Bahn direkt vor der Tür etc.

Kaufpreis laut Makler 55TEUR

2 Zimmer

47qm

Vermietet seit 2011 (noch nie die Miete erhöht worden) Kaltmiete liegt bei 300 EUR / Laut Makler ist der Mieter bereit bis zu 100EUR mehr zu Zahlen, wenn er in der Wohnung bleiben darf.

Hausgeld 190 EUR

Hört sich jetzt nach meiner ersten groben Einschätzung nicht schlecht an, wenn man bedenkt das da bestimmt noch ein wenig was geht zumVerhandeln

Mich würde aber interessieren warum viele davon abraten ?

PS: Habe nächste Woche einen Besichtigungstermin und werde mir mal die WHG ansehen und auch mal direkt den Mieter ansprechen ob er wirklich mit eine Mieterhöhung einverstanden ist.

Danke schon mal.

Viele Grüsse Benjamin

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Einverstanden wird er wohl eher nicht sein und laut Kappungsgrenze darfst du in dem Fall auch nicht um mehr als 15-20% erhöhen, je nach Stadt.

Edited by BBM

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Mieterhöhung nach Eigen­tü­mer­wechsel bis zur ortsüb­lichen Vergleichsmiete

Mit der Wohnung erwirbt der neue Eigentümer auch das bestehende Mietver­hältnis mit sämtlichen Rechten und Pflichten. Er darf den Vertrag weder kündigen noch ändern. Allerdings ist eine Mieterhöhung nach einem Eigen­tü­mer­wechsel bis zur ortsüb­lichen Vergleichsmiete laut § 558 Bürger­liches Gesetzbuch nur unter bestimmten Bedin­gungen möglich. Und zwar dann, wenn die letzte Erhöhung mehr als ein Jahr zurückliegt. Außerdem darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt an, wie hoch in den vergangenen vier Jahren die durch­schnittliche Miete für eine vergleichbare Wohnung in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde war. Sie können die Werte im aktuellen Mietspiegel ablesen, falls Ihre Gemeinde diese Übersicht erstellt hat.

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Das sollte nicht das Problem sein, allerdings frage ich mich warum viele was gegen Hochhäuser haben oder zurückschrecken ? Habe auch nicht wirklich was im Internet lnachlesen können :mmm:

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Hochhäuser bzw entsprechende SIedlungen haben wie alle Immobilien ein paar Vor- und Nachteile.

Oft entwickeln die Gegenden sich zu sozialen Brennpunkten, weil eher sozial schwache Schichten einziehen (kommt aber wieder stark auf die Gegend und den Zustand der Häuser an). Das macht insbesondere die Mietersuche schwer bzw du hast das Risiko, dass sich nur Mieter melden, die man eigentlich nicht will. Da sollte man aber ein Auge drauf haben. Ist selbstverständlich aber auch nicht immer so, das wird man bei einer Besichtigung relativ einfach feststellen können. Wenn überall Möbel und Windeln aus den Fenster fliegen und der Aufzug kaputtgeschlagen ist, dann lässt man es besser sein xD

Dann hast du bei Hochhäusern oft ziemlich hohe Betriebskosten (Aufzug, Hausmeister, usw).

Bei Eigentümergemeinschaften finde ich bei Hochhäusern oft problematisch, dass du auf die Beschlussfassung relativ wenig Einfluss nehmen kannst. Hast du im Haus nur ein paar Wohnungen, dann zählt die Stimme von dir und deinen "Verbündeten" natürlich deutlich mehr. In großen Anlagen, die insb. in der Hand von Kapitalanlegern von außerhalb sind, ist die Beschlussfassung oft nicht einfach. Ich wollte gerade in einer größeren Anlage den Verwalter kicken und hatte mich mit einigen zusammengetan. Hat aber nicht geklappt, weil der Verwalter die ganzen Vollmachten von Eigentümern bekommen hat, die sich null kümmern und nie vor Ort sind. DIe schicken einfach immer dem Verwalter ihre vollmachten. Das ist etwas nervig.

Bei Reparaturen hast du Natürlich den Vorteil, dass die Kosten auf wesentlich mehr Eigentümer verteilt werden. Wird das Dach repariert hast du bei einem Hochhaus ggf nicht viel höhere Kosten als bei einem "normalen" MFH. Die Kosten werden aber evtl auf 80 Eigentümer verteilt und nicht auf 10 :)

Außerdem sind gerade die großen Bauten aus den 60er / 70er Jahren oft mit brauchbaren Grundrissen und ordentlicher Ausstattung versehen. Keine Durchgangszimmer bzw gefangenen Räume, Balkone hast du eigentlich immer und ein Aufzug ist auch vorhanden. Wenn alles über die Jahre ordentlich in Schuss gehalten wurde ist das definitiv eine gute Sache.

Ich sehe die Thematik Hochhäuser eigtl nicht so kirtisch. Schau dir die Anlage genau an - du musst halt aufpassen, dass du dich nicht in ein heruntergekommenes Krisengebiet einkaufst.

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Ich habe mir auch mal ein paar Wohnungen in Hochhäusern angeschaut und dort waren extrem hohe IHR zu zahlen, weil halt doch mal der Aufzug oder die Fassade gemacht werden musste. Glaub das waren damals deutlich über 200 EUR für eine relativ kleine Wohnung. Bei Hochhäusern sind die Aufzüge sehr teuer und die Fassade kann ggf. auch nur von Spezialfirmen repariert werden, was dann eben auch nicht ohne ist. Deswegen sollte man sich genau ansehen, wann die Sachen gemacht wurden bzw zu machen sind.

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Hallo,

noch ein kleiner Nachtrag unterschätze die Kappungsgrenze nicht. Wenn bei dir die 15% gelten darfst du nur um 45€ die Miete erhöhen und dies wirkt sich doch erheblich im Vergleich zu den von dir (dem Makler) angegebenen 100€ aus.(und wenn das Erhöhen ansteht weiß dass der Mieter auch mit 2 Klicks)

Zum Theme Hochhäuser ist dies wie bei allen Investments es kann eine Chanze und ein Risiko sein.

Pauschal Aussagen zu Hochhäusern finde ich unseriös, da hilft nur die Einzelfallprüfung.:zwinker:

 

Edited by BBM

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Ich bin selber in Hochhäusern investiert. Wie gesagt wurden haben die vor und Nachteile. Wichtig ist ein starker Beirat, dann bekommt der auch die Stimmen der nicht anwesenden Eigentümern. Des Weiteren agiert der als Eigentümer und nicht als Verwalter. 

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In großen Eigentümergemeinschaften ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass einer der Miteigentümer einen an der Waffel hat. Mögliche Folgen:

Streit innerhalb der Gemeinschaft, Mobbing des Hausmeisters, "kreative" Beschlussanträge für Versammlungen bei denen vorher schon klar ist dass die Mehrheit das ablehnt, daraus folgen ellenlange Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen, entnervter Beirat, Klage gegen den Verwalter, SPAM-Emails um Mitstreiter für den Krawall zu finden. 

Außer verkaufen bleibt dann keine Ausweich-Alternative. Ich will dir keine Angst machen, aber es ist umso wichtiger die Protokolle der letzen Jahre zu prüfen.

Edited by Tobias Röhrig

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ok. WOW O.o

Vielen Dank für die vielen Infos.

Ansehen werde ich mir das ganze mal, alleine schon für die Erfahrung. Aber ich werde jetzt dank eurer Infos noch genauer das ganze betrachetn.

 

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Am 27. November 2016 um 17:33 schrieb Tobias Röhrig:

In großen Eigentümergemeinschaften ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass einer der Miteigentümer einen an der Waffel hat. Mögliche Folgen:

Streit innerhalb der Gemeinschaft, Mobbing des Hausmeisters, "kreative" Beschlussanträge für Versammlungen bei denen vorher schon klar ist dass die Mehrheit das ablehnt, daraus folgen ellenlange Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen, entnervter Beirat, Klage gegen den Verwalter, SPAM-Emails um Mitstreiter für den Krawall zu finden. 

Außer verkaufen bleibt dann keine Ausweich-Alternative. Ich will dir keine Angst machen, aber es ist umso wichtiger die Protokolle der letzen Jahre zu prüfen.

In einer großen Eigentümergemeinschaft hat dieser Eine aber weniger Einflussmöglichkeiten als in einem 10FH. 

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vor 7 Stunden schrieb Deniz:

In einer großen Eigentümergemeinschaft hat dieser Eine aber weniger Einflussmöglichkeiten als in einem 10FH. 

Stimmt. Direkter Einfluss ist gering. Aber auch in einem 10FH kann er mit einer Wohnung nicht alles bestimmen. Kritisch wird es erst in Häusern mit 5 und weniger Einheiten.

Was aber in allen Hausgrößen zutrifft, ist dass so jemand extrem lästig ist und mit seinen Aktionen ganz schön durcheinander anrichten kann. Die erste Versammlung nach der Klage gegen den Verwalter drehte sich mehr um den rechtmäßigen Ablauf als um die Inhalte.

Der Verwalter hatte zur Vermeidung von Kontoüberziehungen bei einer monatlichen Abrechnungsspitze ein kurzfr. zinsloses Darlehen an die Gemeinschaft gegeben. Eigentlich nett. Aber entsprach nach Meinung der Person und deren RA nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. I.v.m. anderen Themen ging es vors AG. Der Beirat wurde ebenfalls angegangen.

Soll nur ein Beispiel sein. Wie oben geschrieben bringt das viel durcheinander und Streit. Es lenkt von den wichtigen Theman ab, sorgt dafür dass fähige Beiräte das Handtuch werfen und kann extrem lästig sein.

Daher mein Hinweis mit den Protokollen.

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Ich verwalte ein Haus mit drei (sic!) Einheiten das seit ca. 15 Jahren untereinander prozessiert, also von daher würde ich das Risiko einen Idioten im Haus zu haben relativ gelassen sehen, gerade bei riesigen Objekten verlieren solche Personen doch an Bedeutung, richtig kritisch wird es hingegen in mittleren WEG die durch einen Quertreiber komplett handlungsunfähig gemacht werden.

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