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freeone

Kaufvertrag -> vollmachtlose Vertretung

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Hallo,

ich hab einen Kaufvertragsentwurf vorliegen, bei dem der Verkäufer nicht selber erscheinen will und der Makler eine vollmachtlose Vertretung durchführen soll. Ich hab das beim letzten Einkauf (vermutlich etwas blauäugig) so akzeptiert, insbesondere, weil die Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäuder geteilt wurden und bei Kaufvertragsabschluss fällig wurden. Daher erschien mir das nicht so ein Problem zu sein, da der Verkäufer ja auch schon eine vierstellige Rechnung bekommt und sich dann sicher überlegen wird, ob er nicht unterschreibt.

Ich wollte mal fragen, ob ich das richtig verstanden habe, dass bei einer vollmachtlosen Vertretung des Verkäufers der Kaufvertrag bindend wirklich erst mit seiner Unterschrift zustandekommt. Ich würde also mit meiner Unterschrift quasi ein verbindliches Angebot machen. Kann ich ggf. mit der Unterschrift des (in diesem Fall) des Maklers ggf. schon Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn der Vertrag dann doch nicht unterschrieben wird? Immerhin sitze ich da in der Regel schon mit einer Finanzierung, für die ich eine Nichtabnahmegebühr bezahlen muss und der Makler will auch bezahlt werden.

Wie handelt ihr das? Besteht ihr darauf, dass der Verkäufer entweder jemanden mit vollwertiger Vollmacht schickt oder habt ihr noch andere Wege?

Danke, freeone :)

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Entweder mit Vollmacht des Eigentümers

oder (aufwendiger/schwieriger)

du taktest das so, dass es passt.. Ich würde in den Kaufvertrag aufnehmen, dass Maklerprovisionszahlung erst nach rechtskräftiger Bindung durch die Unterschrift des Kaufvertrages durch den Eigentümer fällig und erst anschließend gezahlt wird.. Gleichzeitig würde ich mit der Bank sprechen, dass Sie dir eine kostenlose Rücktrittsmöglichkeit geben, innerhalb von 14 Tage nach Notartermin und im Kaufvertrag aufnehmen, dass dieser nur wirksam wird, wenn der Verkäufer innerhalb von 10 Tagen unterschreibt und an den Notar zurückgibt.

Wenn du noch kannst.. Wer beauftragt den Notar? Sollte am Besten Verkäufer oder Makler machen.. Dann tragen diese die Kosten  (wenn du ihn nicht beauftragst), sollte es doch zu einem Notartermin etc. kommen, aber nicht mehr zum Kauf. In der Regel können beide Parteien dafür haftbar gemacht werden, aber zuerst wird von dem eingefordert, der bestellt.. Ich weiß nicht, ob das möglich ist, du könntest aber den Notar fragen, ob man auch hier eine Klausel einbauen kann, dass alleinig der Verkäufer für Notarkosten haftet, wenn der Kauf nach Unterschrift von dir durch den Verkäufer noch scheitert..

 

Ist halt alles aufwendig, aber lieber so, als nachher drauf sitzen.. Ich habe damals mein WIederrufsrecht so mit der Bank abgesprochen, dass ich nach Notartermin noch zwei Tage Zeit hatte, falls da doch was mit dem Verkäufer schief läuft..

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@Ray

Super Ideen!

Noch ist nichts passiert, ich habe also noch alle Freiheiten. Morgen werde ich erstmal den Makler wegen der (scheinbar) fehlenden Fläche grillen... Ich hab so meine Zweifel, dass es dann weitergeht, aber diese Sache geisterte mir im Kopf rum, seit ich den Blankokaufvertragsentwurf gesehen habe. Das Vorgehen mit vollmachtloser Vertretung scheint hier nicht unüblich zu sein, da es viele Leute aus dem Westen gibt, die jetzt ihre ETW loswerden wollen, aber den Weg hierher scheuen; geht aber natürlich ohne Vorkehrungen voll auf mein Risiko. Ich hatte bisher nur in Erwägung gezogen zum Wohnort des Verkäufers zu fahren und dort zu beurkunden; das ist aber natürlich für mich in der Regel auch mit gewissem Aufwand verbunden.

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@freeone

Kauf an zwei verschiedenen Orten ist nicht unüblich,d as stimmt schon.. Aber eine Vollmacht wäre besser.. Wenn du nun noch was bei Notar ändern lassen willst, während du da sitzt, dann kann der Notar das machen, wenn ihr beide zustimmt.. Ist der Verkäufer nicht vor Ort wird das wieder so nervig.. Der Makler muss ihn anrufen.. Das klären.. etc. Unüblich ist das aber nicht..

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vor einer Stunde schrieb Ray:

Entweder mit Vollmacht des Eigentümers

Ist entsprechend aufwendiger, da diese Vollmacht notariell beglaubigt sein muss. Da ist es einfacher, in die Nachgenehmigung zu gehen.

vor einer Stunde schrieb Ray:

Ich würde in den Kaufvertrag aufnehmen, dass Maklerprovisionszahlung erst nach rechtskräftiger Bindung durch die Unterschrift des Kaufvertrages durch den Eigentümer fällig und erst anschließend gezahlt wird..

Da der Maklerlohn ohnehin erst durch den geschlossenen Kaufvertrag fällig wird ist ein solcher Passus unnötig! Die vollmachtslose Vertretung führt zu einem schwebend unwirksamen Vertrag, der eben noch nicht geschlossen ist (Maklerlohn aber auch die Grunderwerbsteuer wird hierdurch noch nicht ausgelöst)!

vor einer Stunde schrieb Ray:

Wer beauftragt den Notar? Sollte am Besten Verkäufer oder Makler machen.. Dann tragen diese die Kosten  (wenn du ihn nicht beauftragst), sollte es doch zu einem Notartermin etc. kommen, aber nicht mehr zum Kauf. In der Regel können beide Parteien dafür haftbar gemacht werden, aber zuerst wird von dem eingefordert, der bestellt.. Ich weiß nicht, ob das möglich ist, du könntest aber den Notar fragen, ob man auch hier eine Klausel einbauen kann, dass alleinig der Verkäufer für Notarkosten haftet, wenn der Kauf nach Unterschrift von dir durch den Verkäufer noch scheitert..

Das ist doch hier nicht mehr relevant, da es ja bereits den Entwurf gibt - also gibt es auch bereits einen definierten Auftraggeber!

Und der Notar müsste ja total besoffen sein, wenn er freiwillig auf einen potentiellen Schuldner verzichtet!

Edited by Arnd Uftring
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vor 18 Minuten schrieb freeone:

Das Vorgehen mit vollmachtloser Vertretung scheint hier nicht unüblich zu sein

Das ist tatsächlich Tagesgeschäft für Notare.

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vor 7 Minuten schrieb Arnd Uftring:

Das ist doch hier nicht mehr relevant, da es ja bereits den Entwurf gibt - also gibt es auch bereits einen definierten Auftraggeber!

Und der Notar müsste ja total besoffen sein, wenn erfreiwillig auf einen potentiellen Schuldner verzichtet!

Den hab ich vom Makler bekommen; das ist ein Entwurf, der für einen vorherigen Interessenten erstellt worden war. Personenbezogene Daten sind natürlich entfernt worden.

Dh. es wäre auch nicht unüblich ein Auslaufdatum des Vertrages zu haben; also bis wann die Gegenseite ebenfalls unterzeichnet haben muss?

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vor 8 Minuten schrieb freeone:

Dh. es wäre auch nicht unüblich ein Auslaufdatum des Vertrages zu haben; also bis wann die Gegenseite ebenfalls unterzeichnet haben muss?

Würde ich in jedem Fall machen!

Das Zieldatum sollte aber realistisch gewählt sein - also Arbeitsabläufe im Notariat, Postlauf, etc. sollten berücksichtigt werden.

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vor 2 Minuten schrieb freeone:

Den hab ich vom Makler bekommen; das ist ein Entwurf, der für einen vorherigen Interessenten erstellt worden war. Personenbezogene Daten sind natürlich entfernt worden.

Dh. es wäre auch nicht unüblich ein Auslaufdatum des Vertrages zu haben; also bis wann die Gegenseite ebenfalls unterzeichnet haben muss?

Deswegen passt Punkt 1 zu meiner Aussage doch!

Auslaufdatum würde ich in jeden Fall mit reinnehmen, da du ja dein Widerufsrecht nutzen möchtest, wenn du das gut takten kannst.. Sonst könnte er auch theoretisch in 15, 16, 20 Tagen unterschreiben.. Läuft dein Recht aus und dein Darlehensvertrag ist gültig, der Eigentümer kriegt dann aber noch einmal ein höheres Angebot und lehnt dein Kaufvertrag mit dir ab, dann gehts aber los..

 

Arndt, bei allem Respekt und der Richtigkeit deiner Aussagen (diese sind mir übrigens bewusst) halte ich es trotzdem für gut und richtig einige Sachen, so in den Kaufvertrag zu übernehmen, wie man sie auch sehen möchte.. Dann steht es drin, beide Parteien sind sich dessen bewusst.. Und man vermeidet nachher Streitigkeiten.. Auch wenn @freeone diese dann gewinnen würde, kostet es Zeit, Nerven und evtl. Geld.. Das muss nicht sein.. Bestes Beispiel sind die Kautionen.. Ich nehme sowas sehr gerne in den Kaufvertrag.. z.B. in dem ich eintragen lasse, dass der Verkäufer nach Zahlungseingang 14 Tage Zeit für die Auszahlung der Kautionen hat und sich in der Zeit davor die Erlaubnis durch die Mieter einholt.. Ich sehe nichts falsch daran.. Nein im Gegenteil.. Ich sehe vieles gut und richtig daran, dass man Dinge vorher abspricht und diese auch schriftlich nieder legt, auch wenn das Recht sowieso auf deiner Seite wäre.. Was ich schon alles erlebt habe.. Vorhin erst in einem Beitrag geschrieben.. Makler wollte erst die Zahlung der Courtage bevor es weitergeht.. Hätte man mit einem Passus wie oben beschrieben gleich aus der Welt geschafft !

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vor 8 Minuten schrieb Ray:

Arndt, bei allem Respekt und der Richtigkeit deiner Aussagen (diese sind mir übrigens bewusst) halte ich es trotzdem für gut und richtig einige Sachen, so in den Kaufvertrag zu übernehmen, wie man sie auch sehen möchte..

Ich bin da absolut schmerzfrei und sehe das sportlich!

In den Vertrag kann und darf alles geschrieben werden, was die Parteien für erforderlich halten. Vor einigen Jahren habe ich als Verkäufer meinem Käufer mal eine Mikrowelle im Objekt zugesagt - kam natürlich auf Käuferwunsch in den Kaufvertrag. Gerne auch der Koibesatz im Teich (mit Inventarliste), etc.

Die Frage ist halt, ob es sinnvoll ist ein Vertragswerk mit rechtlich ausdiskutierten Selbstverständlichkeiten aufzublähen.

vor 15 Minuten schrieb Ray:

Und man vermeidet nachher Streitigkeiten..

Das Ding mit dem Maklerlohn ist klar geregelt, ein schwebend unwirksamer Vertrag gilt nicht als geschlossen und kann keinen Maklerlohn auslösen. Hier gibt es also nichts, worüber man sich streiten könnte.

Das muss man nicht noch zusätzlich im Vertrag verankern (selbstverständlich kann man es aber dennoch tun).

 

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vor 44 Minuten schrieb Ray:

Deswegen passt Punkt 1 zu meiner Aussage doch!

Ja, du hast Recht. Ich habe das eher so als Frage in den Raum gestellt, ob das auch üblich ist.  @Arnd Uftring hat ja dann geschrieben, dass man reinschreiben kann, was man möchte.

Danke euch beiden soweit erstmal! Ich werde mich entsprechend auf das Gespräch mit dem Makler morgen vorbereiten.

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vor 28 Minuten schrieb Arnd Uftring:

Das Ding mit dem Maklerlohn ist klar geregelt, ein schwebend unwirksamer Vertrag gilt nicht als geschlossen und kann keinen Maklerlohn auslösen. Hier gibt es also nichts, worüber man sich streiten könnte.

Das muss man nicht noch zusätzlich im Vertrag verankern (selbstverständlich kann man es aber dennoch tun).

Bei meinem Beispiel mit dem Kieler Makler hätte aber genau das ziemlich geholfen ;-)

Danke für deine allgemeinen Ausführungen..

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vor 8 Minuten schrieb Ray:

Bei meinem Beispiel mit dem Kieler Makler hätte aber genau das ziemlich geholfen ;-)

Da ging es doch wohl um Vereinbarungen VOR dem Kaufvertrag - ein Passus IM Kaufvertrag hätte da doch wohl nicht mehr viel geholfen!?

Zitat:

" EIn Freund hatte von einem Kieler Markler ein Schreiben bekommen, dass er unterschreiben sollte. Darin stand, dass der Makler die Provision erhält und erst dann der Notartermin gemacht wird.. Wenn er nicht unterschreibt, dann macht der Makler nicht weiter "

Edited by Arnd Uftring

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Ich hatte gerade das Treffen mit dem Makler, was etwa so ablief:

Ich habe mich für den bemaßten Grundriss bedankt, den der Makler mir von der Verwaltung weitergeleitet hat.
Habe ausgeführt, dass mich das ein wenig in die Bredouille bringt, da ich darauf gekommen bin, dass die Wohnung nach II. Wohnflächenverordung von der Fläche her stark von dem abweicht, was der Bauträger dokumentiert hat (>10%) und ich so ein Problem mit den Mietern bekommen könnte.

Er hat wiederholt, dass er sowas in 20 Jahren noch nie erlebt hätte, dass extra für den Verkauf eine Bauakte gefälscht werden würde.

Ich habe gesagt, dass ich die Wohnung interessant finde, sie aber nicht kaufen kann, wenn keine andere Lösung hierfür gefunden wird. Habe erwähnt, dass ich mich mit mit anderen Investoren unterhalten habe und die das genauso sehen würden.

Seine Antwort sinngemäß: Sehen Sie, das ist das Problem an Ostdeutschen. Die reden mit allen Leuten. Da hätte ich Ihnen gleich raten können sich mit Ihrer Friseurin und Ihrem Zahnarzt zu unterhalten.
Ich meinte, dass mir selbst ein Makler gesagt hätte, dass es entweder in den Kaufvertrag kommt oder der Preis entsprechend angepasst wird, woraufhin er dann gesagt hat, dass wir das lassen sollten und es schade um die Zeit ist, was ich so erwidert habe. Er hat mich gebeten die Unterlagen zu vernichten und wir haben uns verabschiedet. Dauer etwa fünf Minuten, wenn überhaupt.

Frage: Bin ich verpflichtet diese Unterlagen tatsächlich zu vernichten? Oder kann ich ggf. nochmal an den Eigentümer direkt herantreten; droht mir in dem Fall irgendwas?

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Natürlich kannst du auch direkt an den Eigentümer herantreten, umgehst damit aber nicht die Provisionspflicht.

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@ekki54

Danke! Das heißt also auch, dass ich nicht verpflichtet bin die Unterlagen zu vernichten?

Das mit der Provisionspflicht ist mir klar, auch wenn ich es seltsam finde, wenn mich so nach hause schickt (aber das steht hier nicht zur Diskussion und hatten wir auch schon zur Genüge ;) ).

 

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vor 17 Stunden schrieb ekki54:

Natürlich kannst du auch direkt an den Eigentümer herantreten, umgehst damit aber nicht die Provisionspflicht.

Das sehe ich so nicht ganz.. Ich würde dem Makler ganz klar schreiben, dass was du dir vorstellst und er möge das bitte so weiter an den Eigentümer tragen.. Tut er das nicht, dann würde ich das selbst in die Hand nehmen und den Eigentümer dann selbst um Unterlagen bitten.. Dann würde ich das provozieren.. Ein Makler, der deinen Kaufwunsch nicht an den Eigentümer bringt, kann keine Provision verlangen.. Bzw. kann schon.. Da würde ich aber nicht mitspielen.. Kann ich mir auch schlecht vorstellen..@freeone poste das Thema mal im Juraforum.. Ich denke, da ist das Thema eher zu sehen..

 

Nachtrag:

Und auch wenn das so wäre: Wenn du deinen Wunschpreis mit dem Eigentümer erzielst und du müsstest die Priovision zahlen, war das ja eh bei dir von Anfang an so geplant.. Also auch das wäre ja für dich kein Grund den Eigentümer nicht zu kontaktieren..

Edited by Ray

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@freeone

Bei den Bauträger-Sanierungen in den 90er Jahren wurden regelmäßig zu große Flächen verkauft. Inbesondere in den Dachgeschossen hat man gern die Schrägen nicht berücksichtigt. Da kamen manchmal erhebliche Abweichungen zutage.

Nun muß ich sagen, dass wir das als Käufer (in den Jahren ab 2006-2016) auch wußten oder zumindest ahnten. Aber bei den Schnäppchenpreisen in der ZV spielte es einfach keine Rolle.

Den Makler nervt natürlich jemand der das sehr genau nimmt und er verhandelt dann lieber mit einem anderen Käufer. Ich würde daher überlegen, ob die Wohnung auch mit der korrekten Fläche noch interessant ist.

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@JB

Danke für deine Einschätzung. Das ist auch eine Dachgeschosswohnung... ;)

Zu dem Preis ist die Wohnung bei kleinerer Fläche kein guter Deal mehr, weil ich mit der Gefahr leben muss, dass mir die Mieter aufs Dach steigen. Lustigerweise geht die Fläche ja aus dem bemaßten Grundriss hervor, den ich bekommen habe. Der Bauträger scheint das in seinem Expose einfach "falsch" angegeben zu haben, wodurch dann auch die zu große Fläche zustandekommt. Ich würde den Eigentümer jetzt direkt anschreiben, mit der Begründung einen Preis anbieten und mal schauen, was passiert. Kann auch sein, dass das gar nicht geht, weil noch zu viele Grundschulden vorhanden sind. Das kann man aber vorher nicht wissen...

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@freeone

eigentlich müßte man bei solchen Dingen auch die TE ändern, was aber sehr teuer ist. Im Prinzip sind Teile der BK aktuell nicht umlegbar. Dies würde zu einer Wertminderung führen.

 

 

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vor 41 Minuten schrieb JB:

@freeone

eigentlich müßte man bei solchen Dingen auch die TE ändern, was aber sehr teuer ist. Im Prinzip sind Teile der BK aktuell nicht umlegbar. Dies würde zu einer Wertminderung führen.

 

 

Das ist zwar wahrscheinlich, aber nicht sicher, da in dem meisten TE die Kosten nicht nach Fläche sondern nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt wird. Insoweit gibt es bei einer richtig durchgeführten Abrechnung der Betriebskosten ohnehin meist Abweichungen zur Wohngeldabrechnung.

Ich halte es übrigens für praktisch ausgeschlossen, daß alle (!!! zwingend notwenig) anderen Eigentümer einer Änderung der TE zustimmenn (warum sollten sie? So zahlen sie doch ein deutlich niedrigeres Wohngeld) und zum Notartermin kommen werden. Die Notar- und Grundbuchkosten für eine derartige Änderung der TE sind nach meiner Erfahrung relativ gering, da der Gegenstandswert reht gering sein sollte.

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@Andreas@JB

In der Teilungserklärung steht die Fläche nicht drin! Und den Eskapaden zufolge hat das vermutlich auch seinen Grund; der Bauträger wird also vermutlich schon gewusst haben, was er da macht.

Die Nebenkosten werden nach MEA aufgeteilt, also sollte hierfür eine Änderung der Grundfläche keine Rolle spielen, Wichtiger ist aber , dass die Mieter die Kaltmiete anpassen können, wenn die Wohnfläche zu stark von der im Mietvertrag angegebenen abweicht.

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vor 10 Minuten schrieb freeone:

@Andreas@JB

In der Teilungserklärung steht die Fläche nicht drin! Und den Eskapaden zufolge hat das vermutlich auch seinen Grund; der Bauträger wird also vermutlich schon gewusst haben, was er da macht.

Die Nebenkosten werden nach MEA aufgeteilt, also sollte hierfür eine Änderung der Grundfläche keine Rolle spielen, Wichtiger ist aber , dass die Mieter die Kaltmiete anpassen können, wenn die Wohnfläche zu stark von der im Mietvertrag angegebenen abweicht.

Der Mieter kann die gezahlte Miete plus Nebenkosten sogar für bis zu etwas mehr als 3 Jahre rückwirkend zurückfordern. Dabei ist eine Abweichung um größer 10% wie früher nicht notwendig (neues BGH-Urteil). Glücklicherweise messen nur sehr wenige Mieter nach (habe ich erst einmal gehabt, da war der Unterschied mit 20% aber auch eklatant).

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@Andreas

Oha; dann wird es umso wichtiger darauf zu achten. Hier sprechen wir aber auch von >10%. Und das wird dann wohl systematisch den ganzen Bau betreffen.

Dazu eine Frage: Wenn die Nebenkosten laut Teilungserklärung nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt werden sind die ja unabhängig von der Fläche. Kann der Mieter dann trotzdem verlangen die Nebenkosten mit zu senken? Dass die Kaltmiete zurückgefordert werden kann, wäre klar.

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