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Cashflow VOR oder nach TILGUNG?

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Hey Leute,

 

es macht ja einen riesen Unterschied ob man den Cashflow VOR oder nach der TILGUNG rechnet.

 

Wenn alle von positiovem Cashflow reden, dann ist schon der Cashflow nach der Tilgung gemeint oder?

 

Also 


Nettokaltmiete - 20% Bewirtschaftungskosten - Zins und Tilgung > 0

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Korrekt. Alles ist eingepreist. Weil sonst jede Kalkulation zur Schönrechnerei werden würde und das macht natürlich keinen Sinn.

 

nachtrag: bei den Bewirtschaftungskosten würde ich jedoch eher mit 25% rechnen da die Banken dies meist in ihrer internen Finanzierungskalkulation auch annehmen.

Edited by Georg J. Heininger
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Am 19.11.2016 um 19:32 schrieb Jonathan Cordero:

Man sollte grundsaetzlich sich auch den Cash Flow nach Tilgung und Steuer anschauen. Mein Eindruck ist, dass hauefig Steuern zu wenig eingepreist werden und den Cash Flow ins negative ziehen. 

Genau so siehts aus, sehr oft freuen sich Leute über einen CF von 30€ im Monat. Je nach Objekt kann darauß schnell -30€ bis +2€ CF werden.

Es ist einfachste Mathematik die dort gerechnet wird. Allerdings sollte sich jeder gedanken machen, welche Rechenschritte er wo einbezieht.

Mein Tipp:  Keine 0815  Fertig-Renditerechner sondern selber das Blatt Papier oder Excel in die Hand nehmen.

 

Gruß Marvin

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Moin zusammen,

ich habe mir mal die Mühe gemacht und mir eine Renditeberechnung mittels Excel angefertigt für die schnelle Überprüfung. Die gelben Felder sind alles Felder die geändert werden dürfen, beim Rest nicht, da dort eine Formel hinterlegt wurde. mich würde mal interessieren, wie ihr so diese Tabelle findet.

Renditeberechnung leer.xlsx

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Eine ähnliche Excel-Tabelle habe ich mir auch selber gebastelt. Und bin auch der Meinung, dass man sich die am besten selber für sich bastelt, denn dann kann man sie zum einen nachher viel schneller lesen / interpretieren und zum anderen hat man die Zahlen und Zusammenhänge dann tatsächlich auch wirklich verstanden.

Die Tabelle von StephanR oder andere Vorlagen (da gibt es ja die ein oder andere) kann man anfangs zusätzlich benutzen, um die eigens gebastelte Excel-Tabelle auf Richtigkeit zu überprüfen.

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Am 1.12.2016 um 07:31 schrieb StephanR:

Moin zusammen,

ich habe mir mal die Mühe gemacht und mir eine Renditeberechnung mittels Excel angefertigt für die schnelle Überprüfung. Die gelben Felder sind alles Felder die geändert werden dürfen, beim Rest nicht, da dort eine Formel hinterlegt wurde. mich würde mal interessieren, wie ihr so diese Tabelle findet.

Renditeberechnung leer.xlsx

Stefan, du machst doch diese Youtube Reihe oder ? 

Find ich echt stark gemacht. Kudos!

https://www.youtube.com/channel/UCUM9EAKxhEP14C6NxTJvxFA

 

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Am 1.12.2016 um 07:31 schrieb StephanR:

Moin zusammen,

ich habe mir mal die Mühe gemacht und mir eine Renditeberechnung mittels Excel angefertigt für die schnelle Überprüfung. Die gelben Felder sind alles Felder die geändert werden dürfen, beim Rest nicht, da dort eine Formel hinterlegt wurde. mich würde mal interessieren, wie ihr so diese Tabelle findet.

Renditeberechnung leer.xlsx

Vielen Dank dafür! 

Das ist exakt wonach ich Ewigkeiten gesucht hab!

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Am 1.12.2016 um 07:31 schrieb StephanR:

Hallo Stephan,

 

ich habe mir deine Excel-Tabelle angeschaut. Super Arbeit erstmal. =)

Ich habe allerdings eine Verständnisfrage:

Bei der Nebenrechnung Steuer (Monatsbasis) rechnest du wie folgt.

Du nimmst den operativen Cashflow addierst da die Tilgung, die Rücklage IHR und den Mietausfall und subtrahierst die AfA und kommst somit zu einem versteuernden Casfhlow, wovon du dann die Steuer abziehst.

 

Kannst du nochmal für mein Verständnis erklären, wieso du so addierst und subtrahierst?

Danke für die Mühe.

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Hallo @Steffsch92 ,

von der Steuer darf man ja nur die "wirklichen" Kosten abziehen, das heißt:

- Zinszahlungen, AfA und Handwerkerrechnungen (bei Renovierung, Sanierung) und Werbungskosten -

um jedoch eine schnelle Ankaufprüfung durchführen zu können, lasse ich die Handwerkerrechnungen und Werbungskosten außenvor, denn diese kann man höchstens nur schätzen (ich nehme dies als Boni).

Die Rücklage, Tilgung, Mietausfallwagnis usw. erkennt das Finanzamt nicht an, deswegen muss es auch versteuert werden, denn es ist ja dein Geld.

Grüße

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Am 3.12.2016 um 11:13 schrieb Jonathan Cordero:

Stefan, du machst doch diese Youtube Reihe oder ? 

Find ich echt stark gemacht. Kudos!

https://www.youtube.com/channel/UCUM9EAKxhEP14C6NxTJvxFA

 

Leider nicht :-) habe mir zwar eine ähnliche gebastelt, fand diesen Aufbau aber strukturierter, deswegen habe ich diesen Übernommen.

Bin gerade noch weiter am basteln, damit dann am Ende eine Datei raus kommt, die man dem Berater in die Hand geben kann (natürlich mit einem Passwort gesichert) und man dort alles auf einem Blick hat.

Übersicht, HH-Rechnung, Vermögensaufstellung, Renditeberechnung usw. ganz so wie @Thomas Knedel es in seinem Buch beschrieben hat. Wenn ich später mal Zeit habe und nicht mehr im Jahresabschluss hänge, dann werde ich mal ein Update mit meiner Datei geben. Vielleicht hat der ein oder andere ja noch eine gute Idee, die man da aufnehmen kann.

Interessant wäre es, wenn man diese Excel-Liste dann so programmieren könnte, dass daraus eventuell ein Programm entstehen könnte, mit dem man dann PDFs genereieren kann (mit Bildern, Zeichnungen, Digrammen usw.), um diese dann dem Bänker vorlegen zu können.

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vor 26 Minuten schrieb StephanR:

Interessant wäre es, wenn man diese Excel-Liste dann so programmieren könnte, dass daraus eventuell ein Programm entstehen könnte, mit dem man dann PDFs genereieren kann (mit Bildern, Zeichnungen, Digrammen usw.), um diese dann dem Bänker vorlegen zu können.

Das wäre natürlich ein Luxus. Aber man kann ja zur Not auch die Excel in eine PDF umwandeln, was sicherlich für unsere Zwecke keine schlechte Ausgangslage ist.!

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Ich habe mal ein kleines Tool gebastelt, mit dem man die steuerliche Betrachtung und den daraus resultierenden freien CF für das Jahr ermitteln kann. Bin aber noch relativ "neu" im Geschäft (erst seit einem Jahr aktiv mit Immos beschäftigt) und bin mir nicht sicher, ob ich da nicht etwas übersehen habe bzw. von falschen Annahmen ausgegangen bin.

Ihr könnt ja mal drüber schauen und gucken, ob ihr es für euch nutzen könnt. Fehler bitte gerne an mich melden, dann korrigiere ich das und stelle es korrigiert online.

@StephanR: Habe in deiner Datei einen Rechtschreibfehler gefunden: Darlehn anstatt Darlehen. Ich weiß, ist für den Sinngehalt nicht wirklich wichtig, wollte dir aber trotzdem Bescheid geben. Aber wahrscheinlich hast du den eh schon selbst entdeckt und korrigiert. 9_9

 

Beispiel Steuerbetrachtung.ods

Edited by Belora
Fehler in der angehängten Datei korrigiert.

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Am 22.12.2016 um 13:36 schrieb StephanR:


Interessant wäre es, wenn man diese Excel-Liste dann so programmieren könnte, dass daraus eventuell ein Programm entstehen könnte, mit dem man dann PDFs genereieren kann (mit Bildern, Zeichnungen, Digrammen usw.), um diese dann dem Bänker vorlegen zu können.

Was genau brauchst du ? Du hast doch den Safe as pdf Befehl. Fuer Komfort, koenntest du da sogar sehr einfach ein vba makro schreiben und einen Button auf dein Excel machen. Bilder kopierst du einfach in ein leeres Tabellenblatt. Ich schicke eine aehnlich Hochrechnung  (Gebaeudedaten, Kaufpreis, Finanzierung und CF Berechnung) immer bei Finanzierungsanfragen meinem Banker zu.

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Hi Stephan R,

ich hab mir deine Exceltabelle angesehen und bin dabei alles nachzuvollziehen.
Bei der Nebenrechnung für Steuern kann ich dir allerdings nicht folgen.
Der zuversteuernde Betrag in deinem Beispiel ist doch:
Kaltmiete - Bewirtschaftungskosten - Zinsen - Afa = 74€
Auf diese 74€ sind nun Steuern zu bezahlen und von dem Rest wird getilgt.

Du hast hier aber die Instandhaltungsrücklage in Höhe von 34€ addiert, wodurch die Rücklage nun auch in voller Höhe besteuert wird!
Das kann nicht stimmen, denn die Rücklage ist doch ein von jedem Vermieter freiwählbarer Betrag, oder ist dieser vorgeschrieben?
Es macht daher keinen Sinn das die Rücklage besteuert wird.
Oder habe ich hier einen Denkfehler?

Gruß Blue
 

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Die Rücklage muss bei der Berechnung der Steuer tatsächlich wieder hinzu addiert werden.

 

Die Rücklage stellt ja tatsächlich keine Ausgabe dar. 

Instandhaltungsaufwendungen, die tatsächlich angefallen sind, können natürlich steuermindernd berücksichtigt werden. (Achtung: 15 % Grenze in den ersten drei Jahren nach Anschaffung)

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Dann ist es aber ein großer Nachteil wenn man Instandhaltungrücklagen bildet. 

Warum sollte man seine Ersparnisse freiwillig versteuern ?

Der einfachere und bessere Weg wäre doch, einfach auf einem separaten Sparkonto monatlich eine eigene Rücklage für die Immobilie zubilden. Dann muss diese natürlich nicht versteuert werden (außer Zinserträge). Und wenn es soweit ist und eine Instandhaltung ansteht, kann aus diesem Sparkonto bezahlt werden.

 

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vor 53 Minuten schrieb Bluedream:

Dann ist es aber ein großer Nachteil wenn man Instandhaltungrücklagen bildet. 

Warum sollte man seine Ersparnisse freiwillig versteuern ?

Der einfachere und bessere Weg wäre doch, einfach auf einem separaten Sparkonto monatlich eine eigene Rücklage für die Immobilie zubilden. Dann muss diese natürlich nicht versteuert werden (außer Zinserträge). Und wenn es soweit ist und eine Instandhaltung ansteht, kann aus diesem Sparkonto bezahlt werden.

Steuerlich macht es keinen Unterschied, ob du es Instandhaltungsrücklagen, Gewinn vor Steuern oder sonst wie nennst. Versteuern musst du es in jedem Fall. So wie @Marco Thomas das bereits gesagt hat, kannst du Instandsetzungsaufwendungen natürlich steuerlich geltend machen, bis dahin wird es aber deinem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet. Natürlich obliegt es dir diese Rücklagen zu bilden, wenn du es nicht machst und das Geld verprasst und dann die Instandsetzungen anfallen, bist du pleite. Und wenn du das Geld verprasst, hast du es vorher trotzdem versteuert. Daran führt einfach kein legaler Weg vorbei.

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Alles klar vielen Dank. Mir war nicht klar das ich die Rücklagen aus den Einnahmen der Miete bilde. Ich bin davon ausgegangen das man Privat Geld auf das Rücklagen Konto einzahlt. So macht das natürlich Sinn. Danke!

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Am 22.12.2016 um 13:30 schrieb StephanR:

Hallo @Steffsch92 ,

von der Steuer darf man ja nur die "wirklichen" Kosten abziehen, das heißt:

- Zinszahlungen, AfA und Handwerkerrechnungen (bei Renovierung, Sanierung) und Werbungskosten -

um jedoch eine schnelle Ankaufprüfung durchführen zu können, lasse ich die Handwerkerrechnungen und Werbungskosten außenvor, denn diese kann man höchstens nur schätzen (ich nehme dies als Boni).

Die Rücklage, Tilgung, Mietausfallwagnis usw. erkennt das Finanzamt nicht an, deswegen muss es auch versteuert werden, denn es ist ja dein Geld.

Grüße

Rücklage und Mietausfall erkennt das Finanzamt nicht direkt an, da keine entstandenen Kosten, jedoch auf der Einnahmeseite würde das schon anerkannt werden, da weniger Einnahmen oder später wenn die Rücklage dann wirklich mal ausgegeben wird, entstehen Ausgaben.

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Reale Einnahmen - Reale Kosten = zu versteuernde Einnahmen bzw. Einkünfte.

Tilgung, kalk. Kosten = keine realen Kosten!

Einnahmen auch nur wenn sie entstehen. Wenn kein Mieter drin, dann auch keine Einnahmen.

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Hallo zusammen,

ich steige gerade in die Thematik "Anlageimmobilien" ein ...
Mit Excel habe ich in der letzten Woche ein Tabelle gebaut und bin auf der Suche nach Informationen hier gelandet.

Vielen Dank @StephanR für Deine Datei - die ist um einiges umfangreicher als mein Werk. Ich habe mal meine Zahlen in Deine Tabelle eingetragen und komme (so wie auch in meiner eigenen Berechnung) auf einen negativen Cash Flow.

Ich würde mich über Eure Kommentare sehr freuen!
Als erstes denke ich an zu hohen Kaufpreis oder zu geringe Miete, aber das sind hier übliche Werte ...
Könnt Ihr mir ein paar Hinweise geben, an welchen Stellschrauben ich drehen kann, damit die Investition sinnvoll wird?

Renditeberechnung V1 Immopreneur.xlsx

Renditeberechnung V1 Immopreneur.xlsx

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@Panje

Deine Tilgung ist mit 4,12 % in meinen Augen viel zu hoch. Klar will man reflexartig alles schnell tilgen, aber wenn man Renditeimmos hat, dann ist das nicht immer sinnvoll. Du nimmst zwar Risiko aus den Immos raus, jedoch beraubst du dich des pos. Cashflows (Aufbau EK, etc), der Flexibilität (Geld für unvorhergesehene Instandhaltungen) und des steuerlichen Vorteils der "Zinsabschreibung" (schnelle Tilgung des Kredites = danach keine steuermindernde Zinsen mehr).

 

Probier doch mal folgendes aus:

Tilgung auf 2 % runter und den positiven Cashflow bei Seite legen. Dann kannst du später entscheiden, ob du sondertilgst, EK für andere Immos aufbaust oder unvorhergesehene Instandhaltungsmaßnahmen bezahlst. Das klappt aber auch nur, wenn du den Überschuss auch tatsächlich sparst/anlegst und nicht für Konsum ausgibst.

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@Eduard H.

Danke für den Tipp - aktuell hatte ich mit 20 Jahren Zinsbindung gerechnet, mit der Annahme, dass nach dieser Zeit der Kredit auch voll abbezahlt ist. Wenn ich auf 2% Tilgung gehe, verlängert sich dieser Zeitraum auf 35 Jahre. Da bin ich dann schon 75 :(

Aber das ist wohl die einzige Möglichkeit einen positiven Cashflow (anfänglich 80 € nach Steuern) zu erreichen. Viel ist das noch nicht, aber die Werte bei der Hochrechnung sind dann schon interessanter.

 

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Wenn man nur 2% tilgen kann um einen positiven Cash Flow zu erreichen sollte man das Investent m.M. nach nochmal überdenken.

Kaufpreis zu hoch oder Einnahmen zu niedrig.

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