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Ferdi

Positiver Cashflow - 42% Steuern

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Hallo an alle!

Nachdem ich mich seit 2015 mit dem Thema Immobilien beschäftige habe ich nochmal eine grundsätzliche Frage bezüglich des positiven Cashflows:

Bei vielen Objekten ist es ohne weiteres möglich einen hohen positiven Cashflow zu erzielen. Was mit allerdings bisher bei allen Videos und Vorträgen darüber gefehlt hat ist der Hinweis auf die Steuer. Wenn man auf den Gewinn nochmal 42% Steuern zahlt, ist der positive Cashflow meistens nicht mehr vorhanden oder man muß sogar pro Wohnung oder Immobilie drauf zahlen. Meiner Meinung nach sollte hierauf mehr hingewiesen werden. Oder vielleicht mache ich bei meinen Berechnungen auch nur einen Denkfehler...
Ich lasse nun mal steuersparende GmbHs usw. außen vor.

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Nein, Deine Beobachtung ist komplett richtig. Bei vielen Geldanlegern mit hoher Tilgung wird der CF gegenwärtig negativ. Früher haben die meisten nur 1% getilgt (damals waren die Zinsen aber auch bei 6 oder 7%. Damals wurde der CF ggf. sogar bei negativem vor Steuer CF nach Steuern positiv.. So rechneten sich damals viele auch die Verluste mit Ost-Immos in den 90ern schön....

Vor diesem Hintergrund macht bei hoher Tilgung eine GmbH-Konstruktion auch sehr viel Sinn (dort zahlt man auf der Gmbh-Ebene nur 15% plus Soli). Erst bei Ausschüttung werden dann 25% fällig, wobei in Summe immer noch deutlich weniger Steuern anfallen. Dafür muß man bei einem Verkauf der Immobilie auch Steuern zahlen, selbst  wenn die 10 Jahresfrist vorbei ist.

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Die frage habe ich mir beim Kongress auch gestellt.. Da kommen Leute zu den Projektbesprechungen und erzählen was von 1000, 2000, 3000€ Cashflow im Monat.. Und ich frage, wie???

 

Natürlich.. Wenn man bei jedem Objekt nur 2% tilgt und die Steuern außen vorlässt sieht das natürlich dann viel besser aus als bei anderen, die etwas höher tilgen und nach Steuern rechen.. Habe gestern noch im Café mit @freeone darüber philosophiert..

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@Ferdi@Andreas @Ray

Das Thema Steuern muss auf jeden Fall in die persönliche Betrachtung mit einfließen; nach Aussage einer der Bank spielt es dort bei der Bewertung deiner Bonität erstmal keine Rolle, was ein wichtiger Unterschied in der Kalkulation ist. Man kann also aus Sicht der Bank Cashflowpositiv oder -neutral sein aber persönlich aufgrund der Steuersituation "draufzahlen". Solange man das weiß und mit berücksichtigt ist das meiner Meinung nach auch ok.

Interessante Bonbons aus dem Vortrag zu Familienstiftung vom letzten Wochenende (sehr interessanter Vortrag übrigens für Leute, die über weitere Strukturen nachdenken):

Stiftungen dürfen nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. :) Die Versteuerung funktioniert dort ähnlich wie in einer GmbH aber aus dem Vermögen der Stiftung muss alle 30 Jahre einmal fiktive Erbschaftssteuer bezahlt werden, was sich aber einkalkulieren lässt.

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vor 27 Minuten schrieb freeone:

Stiftungen dürfen nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. :) Die Versteuerung funktioniert dort ähnlich wie in einer GmbH aber aus dem Vermögen der Stiftung muss alle 30 Jahre einmal fiktive Erbschaftssteuer bezahlt werden, was sich aber einkalkulieren lässt.

Ich konnte den Vortrag leider nicht sehen.. Wie verhält sich das mit einer Einmalauszahlung? Auch 25%? Dann würde ich die Stiftung bevorzugen.. Und wie hoch ist die Erbschaftssteuer? Gab es da pauschale Aussagen zu?

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@Ray

In Bezug nehmend auf den Vortrag und meine Aufzeichnungen (die ich leider nicht hier habe... ;) ), also aus dem Kopf:

5000 EUR Einkommen pro Jahr aus einer Familienstiftung sind steuerfrei! Darüber hinaus gilt (glaube ich) der persönliche Steuersatz. Müsste zu hause schauen, ob ich das mit aufgeschrieben habe.

Die Vererbung erfolgt alle 30 Jahre so, als ob das Stiftungsvermögen auf zwei Kinder vererbt würde. Dh. dort sollte es entsprechende Freibeträge geben und der Rest muss an Steuern bezahlt werden. Diese Steuern können aber auf die 30 weiteren Jahre verteilt werden (also bis die nächste "Vererbung" kommt).

Edit: Typo

 

Edited by freeone
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Dazu ein passender Rechtsprechungshinweis:

BGH vom Juni diesen Jahres (die Fehler im Satzbau stammen vom BGH selbst):

"Wird eine langfristige Finanzierung eine Immobilienkaufs mit damit einhergehenden Steuervorteilen und zugleich ein Annuitätendarlehen vorgeschlagen, ist über eintretende negative Auswirkungen des sich Jahr für Jahr verringernden Zinsanteils der Darlehensraten auf den Steuervorteil aufzuklären."

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=76368&pos=0&anz=1

Edited by Nick Random
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Am ‎18‎.‎11‎.‎2016 um 08:59 schrieb Ferdi:

Hallo an alle!

Nachdem ich mich seit 2015 mit dem Thema Immobilien beschäftige habe ich nochmal eine grundsätzliche Frage bezüglich des positiven Cashflows:

Bei vielen Objekten ist es ohne weiteres möglich einen hohen positiven Cashflow zu erzielen. Was mit allerdings bisher bei allen Videos und Vorträgen darüber gefehlt hat ist der Hinweis auf die Steuer. Wenn man auf den Gewinn nochmal 42% Steuern zahlt, ist der positive Cashflow meistens nicht mehr vorhanden oder man muß sogar pro Wohnung oder Immobilie drauf zahlen. Meiner Meinung nach sollte hierauf mehr hingewiesen werden. Oder vielleicht mache ich bei meinen Berechnungen auch nur einen Denkfehler...
Ich lasse nun mal steuersparende GmbHs usw. außen vor.

Das habe ich mich auch schon gefragt und noch selten bzw. gar nichts gefunden dazu. Wird dann der Einkommenssteuersatz direkt vom übrigbleibenden Cahflow gezogen? Also z.B. bei einer ETW bleiben nach 100 € Cashflow vor steuern übrig (KNKM-BWK-Tigung-Zins= CF vor Steuern). Wenn dann nochmal 42 % weggehen würden ja nur noch 58 € übrig bleiben. Ist das so korrekt? Kann mir jemand Literatur zu diesem Thema empfehlen?

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vor 30 Minuten schrieb Wallstreet:

 Also z.B. bei einer ETW bleiben nach 100 € Cashflow vor steuern übrig (KNKM-BWK-Tigung-Zins= CF vor Steuern). Wenn dann nochmal 42 % weggehen würden ja nur noch 58 € übrig bleiben. 

Ist sogar noch "schlimmer" 😉:

Grundsätzlich wird dein zu versteuerndes Einkommen versteuert. Bei Mieteinnahmen ist dafür Ausgangspunkt die komplette vom Mieter gezahlte Bruttomiete (ja, inklusive Betriebskosten). 

Davon darfst Du Deine Werbungskosten abziehen (wenn Du nicht gewerblich tätig bist, sonst heißt das Betriebskosten). Dazu zählen typischerweise immer die umlagefähigen Betriebskosten und die Zinsen für den Finanzierungskredit (wenn vorhanden). Weiter zählen dazu die Erhaltungskosten (Renovierung und Sanierungsmaßnahmen usw; 15% Regel beachten sonst sind es Anschaffungskosten) und ähnliche Dinge (zB Steuerberater für Immo-angelegenheiten) und die AfA.

Was übrig bleibt (zB  Tilgung, Rücklagen und das was man gern "Cashflow" nennt), wird versteuert.

So ungefähr...

Edited by Nick Random

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vor 4 Stunden schrieb Nick Random:

Ist sogar noch "schlimmer" 😉:

Grundsätzlich wird dein zu versteuerndes Einkommen versteuert. Bei Mieteinnahmen ist dafür Ausgangspunkt die komplette vom Mieter gezahlte Bruttomiete (ja, inklusive Betriebskosten). 

Davon darfst Du Deine Werbungskosten abziehen (wenn Du nicht gewerblich tätig bist, sonst heißt das Betriebskosten). Dazu zählen typischerweise immer die umlagefähigen Betriebskosten und die Zinsen für den Finanzierungskredit (wenn vorhanden). Weiter zählen dazu die Erhaltungskosten (Renovierung und Sanierungsmaßnahmen usw; 15% Regel beachten sonst sind es Anschaffungskosten) und ähnliche Dinge (zB Steuerberater für Immo-angelegenheiten) und die AfA.

Was übrig bleibt (zB  Tilgung, Rücklagen und das was man gern "Cashflow" nennt), wird versteuert.

So ungefähr...

Genau so ist das. Du kannst das auch noch vereinfachen, indem Du zum "Cashflow vor Steuern" die Tilgung addierst und die Abschreibung subtrahierst. So mache ich das bei einer groben Kalkulation. In den meisten Fällen ist die Tilgung höher als die Abschreibung, was bedeutet, dass Du dann immer zusätzlich zum "Cashflow vor Steuern" auch einen Teil der Tilgung versteuern musst. Und da die Tilgung bei einem Annuitätendarlehen im Laufe der Zeit ansteigt, während die Abschreibung gleich bleibt, steigt Deine Steuerlast stetig an. Somit hast Du während der Laufzeit Deines Darlehens von Jahr zu Jahr weniger Nettocashflow. Es sei denn, Du kannst die Mieteinnahmen steigern, aber das steht auf einem anderen Blatt.

Nun aber zur Abschreibung und wie Du diese kalkulieren kannst:

Baujahr vor 1925 = 40 Jahre lang 2,5%; späteres Baujahr = 50 Jahre lang 2% (Sonderfall: Denkmalschutzobjekt, hier gibt es u.U. höhere Abschreibungsmöglichkeiten)

Wichtig ist immer, dass Du die 2 bzw. 2,5% immer nur vom Gebäudeanteil, aber nicht vom Grundstücksanteil berechnen darfst. Das bedeutet, dass Du den Kaufpreis (inkl. Kaufnebenkosten) aufteilen musst.

Das Bundesfinanzministerium hat dafür ein Rechentool zur Verfügung gestellt, mit Du das relativ leicht selbst ausrechnen kannst:

http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2014-09-23-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

Möglicherweise kannst Du auch bereits im Kaufvertrag die Aufteilung zugunsten eines höheren Gebäudewertes (=höherer AfA-Betrag) vornehmen, hierbei solltest Du aber nicht übertreiben und im Zweifelsfall einen Steuerberater konsultieren.

Edited by envriel
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vor 11 Stunden schrieb envriel:

Wichtig ist immer, dass Du die 2 bzw. 2,5% immer nur vom Gebäudeanteil, aber nicht vom Grundstücksanteil berechnen darfst. Das bedeutet, dass Du den Kaufpreis (inkl. Kaufnebenkosten) aufteilen musst.

Soweit deine Ausführungen richtig.. Aber ist das in dem zitieren Text auch so?

Gebäude von 1900: Abschreibung 2,5% (Kaufpreis - Bodenwert).. Soweit okay..

Und nun: Dass du die Kaufnebenkosten auch mit 2,5% abschreiben darfst? Oder trotzdem nur mit 2%?

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@Ray Es ist immer nur das Baujahr relevant, da es sich bei allen Kosten um Anschaffungskosten handelt und das Finanzamt annimmt, dass du die in deiner Kalkulation auf den Gesamtkaufpreis aufschlägst. Die Herkunft der Kosten spielt keine Rolle (natürlich bis auf Sachen, die man sofort absetzen kann).

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vor 1 Stunde schrieb Ray:

Gebäude von 1900: Abschreibung 2,5% (Kaufpreis - Bodenwert).. Soweit okay..

Korrektur: vor 1925

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vor einer Stunde schrieb ekki54:

Korrektur: vor 1925

Das ist mir klar.. 1900 war ein reales Beispiel..

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vor 7 Stunden schrieb Ray:

Soweit deine Ausführungen richtig.. Aber ist das in dem zitieren Text auch so?

Gebäude von 1900: Abschreibung 2,5% (Kaufpreis - Bodenwert).. Soweit okay..

Und nun: Dass du die Kaufnebenkosten auch mit 2,5% abschreiben darfst? Oder trotzdem nur mit 2%?

Bei einem Gebäude aus 1900 kannst Du auch den Gebäudeanteil der KNK mit 2,5% abschreiben, aber eben höchstens 40 Jahre lang. Vereinfacht sieht die Rechnung so aus:

Baujahr: 1900 / Kaufpreis: 100.000,- € / Grunderwerbssteuer + Makler + Notarkosten: 12.000,- € / Gebäudeanteil: 80% / Grundstücksanteil: 20%

<=> (100.000,- + 12.000,-) * 80 % * 2,5% = 2.240,- € jährlicher AfA-Betrag

Zum Thema dieses Threads: Nehmen wir einmal einen jährlichen "Cashflow vor Steuern" i.H.v. 2.000,- € an. Der Kaufpreis wird zu 100% finanziert und die Tilgung beträgt 3% = 3.000,- €  

<=> 2.000,- (CF) + 3.000,-(T) - 2.240,-(AfA) =  2.760,- € zu versteuernde Einnahmen

Steuersatz 42% = 1.159,20 € Steuerlast

Von den 2.000,- € CF vor Steuern bleiben nur noch 840,80 € übrig. Zusätzlich hast Du durch die Tilgung (bei gleichbleibendem Immobilienwert) Dein Vermögen um 3.000,- erhöht. 

Der AfA-Betrag ist übrigens ein langfristiger Vorteil von "Buy and Hold". Wenn Du Deine Immobilie nach XX Jahren vollgetilgt hast, kannst Du sie trotzdem weiter abschreiben. Das bedeutet, dass Du jedes Jahr von Deinen Mieteinnahmen den Abschreibungsbetrag nicht versteuern musst. Du hast ihn dann sozusagen "brutto für netto", bis die 40 bzw. 50 Jahre vorbei sind oder Du nicht mehr der Eigentümer bist.

Edited by envriel
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vor 20 Stunden schrieb envriel:

Das Bundesfinanzministerium hat dafür ein Rechentool zur Verfügung gestellt, mit Du das relativ leicht selbst ausrechnen kannst:

http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2014-09-23-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

Möglicherweise kannst Du auch bereits im Kaufvertrag die Aufteilung zugunsten eines höheren Gebäudewertes (=höherer AfA-Betrag) vornehmen, hierbei solltest Du aber nicht übertreiben und im Zweifelsfall einen Steuerberater konsultieren.

Eine kurze Anmerkung zum Dauerstretitehma Kaufpreisaufteilung:

1. Das aktuell von der Finanzverwaltung zur Verfügung gestellte Tool ist in den meisten Fällen nicht zu empfehlen, da es für den Steuerpflichtigen zumeist zu nachteiligen Ergebnissen führ.

2. Zu empfehlen ist es im Kaufvertrag eine vernünftige Aufteilung zu treffen, da diese nach Ansicht des BFH maßgeblich ist. Ein guter Anhaltspunkt bietet hier der Bodenrichtwert. http://www.wnp-dresden.de/wnp-nachrichten/2016/03/abschreibungen-kaufpreisaufteilung-im-notarvertrag-ist-grundsaetzlich-massgeblich/

3. Im Anhang findet ihr ein kleines Excel-Tool, welches eben den Bodenrichtwert als Basis der Aufteilung nutzt. Hierbei kann es natürlich vorkommen, dass das Finanzamt etwas rumzickt. Wer allerdings eine höhere AfA-BMG haben möchte, dem sollte es dies wert sein.

Wer Lust und aktuelle Zahlen da hat kann gern mal beide Varianten durchrechnen.

Und denkt immer daran, redet frühzeitig mit eurem Steuerberater!

 

Kaufpreis - Aufteilung für V+V (herkömmliche Methode).xlsx

Edited by Paul R.
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@Paul R. Vielen Dank!

Wie machst du das zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrages? Einige Details wie z.B. Notarkosten, Kosten für Auflassung etc. weist du zu dem Zeitpunkt ja noch nicht. Wie berechnest du dann die AfA-Bemessungsgrundlage, wenn es schon in den Kaufvertrag mit rein soll? 

Wofür steht: 

- FISt

- Ew.-Nr.

dv. Grund + Boden? 

 

Grüße,

Muehlenzwick

 

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@Muehlenzwick ich bin leider ganz am Anfang und habe noch keinen Kaufvertrag unterschrieben. Das Tool stammt aus meiner Berufspraxis und dient primär der Berechnung der AfA-BMG nach Kaufvertragsabschluss.

Vor Vertragsabschluss kann das Tool in dem Sinne genutz werden, dass es ein Indiez für den Anteil des G+B dient, welcher später im Kaufvertrag erscheint. Am Ende kann man es auch im Kopf berechnen. Ich spiele das mal an einem kleinen fiktiven Beispiel durch:

Kaufpreis ETW (gesamt): € 100.000

Grundstücksfläche anteilig: 100 m²

Bodenrichtwert: 200 €/m²

somit ergibt sich für den Anteil des G+B: Grundstücksfläche anteilig x Bodenrichtwert = 100 m² x 200 €/m² = € 20.000

Im Kaufvertrag findet sich dann die o. g. Werte wieder, also: Kaufpreis € 100.000, davon entfallen € 20.000 auf den G+B.

Nach Vertragsbaschluss und Zahlung der Nebenkosten gehts dann wirklich ans Tool. Aus dem Beispiel eribt sich ein Anteil am G+B i. H. v. 20%.

Zu den Abkürzungen:

FlSt = Flurstück

Ew.-Nr. = Einheitswertnummer bzw. Einheitswertaktenzeichen (soll/muss in der EStE für jedes Objekt angegeben werden)

dv. = davon

Ich hoffe das war verständlich...O.o

 

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Am 22.11.2016 um 17:43 schrieb Paul R.:

Eine kurze Anmerkung zum Dauerstretitehma Kaufpreisaufteilung:

1. Das aktuell von der Finanzverwaltung zur Verfügung gestellte Tool ist in den meisten Fällen nicht zu empfehlen, da es für den Steuerpflichtigen zumeist zu nachteiligen Ergebnissen führ.

2. Zu empfehlen ist es im Kaufvertrag eine vernünftige Aufteilung zu treffen, da diese nach Ansicht des BFH maßgeblich ist. Ein guter Anhaltspunkt bietet hier der Bodenrichtwert. http://www.wnp-dresden.de/wnp-nachrichten/2016/03/abschreibungen-kaufpreisaufteilung-im-notarvertrag-ist-grundsaetzlich-massgeblich/

3. Im Anhang findet ihr ein kleines Excel-Tool, welches eben den Bodenrichtwert als Basis der Aufteilung nutzt. Hierbei kann es natürlich vorkommen, dass das Finanzamt etwas rumzickt. Wer allerdings eine höhere AfA-BMG haben möchte, dem sollte es dies wert sein.

Wer Lust und aktuelle Zahlen da hat kann gern mal beide Varianten durchrechnen.

Und denkt immer daran, redet frühzeitig mit eurem Steuerberater!

 

Kaufpreis - Aufteilung für V+V (herkömmliche Methode).xlsx

Da ich aktuell eine Immobilie gekauft habe hab ich das Ergebnis Deines Tools mal mit dem der Finanzverwaltung verglichen:

 

Eckdaten:

EFH 192qm, Bj. 2006/7

Grundstück: 562qm, Bodenrichtwert EUR 90,00

KP EUR 255.500,00 (davon EUR 10.000 EBK)

KP inkl. Nebenkosten EUR 282.000,00

 

Ergebnis Finanzverwaltung: EUR 253.552 Gebäudeanteil

Ergebnis Deines Tools: EUR 223.900,00 Gebäudeanteil

 

Das Tool der Finanzverwaltung kommt auf Herstellungskosten des Gebäudes in Höhe von EUR 450.816,00, daher beträgt dann der Anteil Grund und Boden nur ca. 10%.

 

 

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@Immo83 vielen Dank, dass du dir mal die Mühe gemacht hast!

Am besten ist es, wenn man beide Varianten durchspielt. Es ist zu beobachten, dass die Berechnung bei neueren Objekten, so wie deinem, mit der neuen Methode vorteilhaft zu sein scheint. Ältere Objekte lassen sich besser mit der alten Methode gestalten.

Hast du den Wert der EBK bei deiner Berechnung ausgeklammert?

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Guter Einwand.

Bei Deinem Tool ja weil es ein Feld dafür gab, bei dem der Finanzverwaltung nicht.

Wenn ich das berücksichtige komme ich auf EUR 244.561,00.

 

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Hallo Leute,

Könnte mir jemand noch mal erklären wie man genau den cashflow nach Steuern berechnet? Ich nutze unseren Immo Tool und die Wohnungen haben immer einen guten cashflow mit 5% Zins und Tilgung, aber wenn ich die steuern drauf rechne kommt immer ein negativer Betrag raus! Mir leuchtet auch nicht wirklich ein wieso man die Tilgung auch versteuern muss?! ...

 

Liebe Grüße und vielen Dank

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vor 37 Minuten schrieb Dima Walker:

Hallo Leute,

Könnte mir jemand noch mal erklären wie man genau den cashflow nach Steuern berechnet? Ich nutze unseren Immo Tool und die Wohnungen haben immer einen guten cashflow mit 5% Zins und Tilgung, aber wenn ich die steuern drauf rechne kommt immer ein negativer Betrag raus! Mir leuchtet auch nicht wirklich ein wieso man die Tilgung auch versteuern muss?! ...

 

Liebe Grüße und vielen Dank

Die Tilgung ist letztendlich eine Ansparung bzw. Vermögensaufbau -  es fließt in deine eigene Tasche.
Ich habe diverse Vorlagen für Immobilien entwickelt und verkaufe die, falls Interesse besteht, gerne weiteres per PN.

Das Problem ist häufig, dass man anfangs beim Ankauf den Cash-Flow falsch berechnet.
Viele bauen die Tilgung als Cash-Flow in den Berechnungslisten ein, das ist verkehrt.

Die Tilgung steht Dir nicht zur Verfügung und daher sollte man immer mit der Annuität rechnen.
Sprich Warmmiete-Kosten-Annnuität = Saldo +/-

Bei 5% Annutität musst Du schon mind. 5,01% Rendite haben, um im Plus landen zu können.

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