Erkennst Du Gold, wenn Du es siehst?

[stockrich 0]

 

Woran erkennt man Gold? 

 Ich möchte betonen, dass ich absoluter Beginner bin, obwohl  ich schon seit einigen Jahren mit Immobilien schwanger bin. Folgende Wohnung wurde mir kürzlich angeboten. Aber ist es Gold, was ich da sehe oder lediglich eine Lernerfahrung? Was haltet Ihr davon?

C-Lage - knapp 250.000 Einwohner und C-Viertel (schlechter Ruf, aber bereits im Wandel)

10Minuten bis zur Uni

52,4 qm / 2R  im Hinterhaus (6Einheiten) und mit Stellplatz

Balkon sowie Tageslichtbad 

Bj. 1911 und 2003 modernisiert

Nettokaltmiete (ist) 236€ + Stellplatz 16€ (252€/Mo = 3024€/J)

Hausgeld 170€

Rücklage 28000 (komplett Vorder- und Hinterhaus) - Zuführung 2016 ist noch nicht berücksichtigt

laut Verwalter stehen keine großen Investitionen an (keine Sonderumlage) und der Zustand sei gut

Kaufpreis 30500€  + Nebenkosten 3700€

Summe: 34.200€

Faktor 11,3 (inkl. Nebenkosten)

 

Derzeitige Umstände ...

Eigenkapital (ca. 20 tsd. In Aktien und 10 in Silber sowie 3 tsd Cash)

Schulden nur der Rest vom Auto (14 tsd.)

Nach Abzug aller Kosten bleiben im Jahr 6 tsd zum investieren

 (Angedacht ist eine 100% Finanzierung auf 15 Jahre mit Sondertilgung und die Nebenkosten die ich übernehme.)

252€ - 30% Bewirtschaftung - 125€ (Zins und Tilgung) = 51,4 €/Mo positiver Cashflow (richtig?)

16,67% Eigenkapitalrendite (oder denke ich da falsch?)

Vielen Dank für Eure Meinung

Axel

 

 

 

[Marius B 161]

Wie viel von dem Hausgeld ist umlagefähig?

[stockrich 0]

Vielen Dank für deine Antwort.

 Vielen Dank für deine Antwort.

Die nicht umlagefähigen Kosten belaufen sich auf 500,32 € 

[Marius B 161]

Dann ist das von den Zahlen auf jeden Fall in Ordnung. Ich komme sogar auf eine Eigenkapitalrendite von 21,5% Wenn du bei 2% Tilgung bleibst und keine Sondertilgung machen würdest.

Aber...

... sprich mit den Mietern, schau ob du ihnen vertraust und wenn sie Weg sind ob du neue finden würdest.

... sieh zu dass du deinen Konsumkredit für das Auto weg bekommst, sowas versaut dir deinen Score.

[daeda 38]

Wo ist das denn?

[Marius B 161]

vor 1 Stunde schrieb daeda:

Wo ist das denn?

???

[jonas2 105]

Am 16.11.2016 um 18:58 schrieb daeda:

Wo ist das denn?

bei den Preisen tippe ich ganz stark auf Chemnitz ?!

Seit die Einwohnerzahlen wieder steigen finde ich die Stadt ganz interessant, ist mir einfach nur zu weit weg. Aber ja, da gibts noch gute CV-Immos

[stockrich 0]

Bin in Halle, Chemnitz und Leipzig unterwegs.

Die erwähnte Wohnung ist in Chemnitz. 

 

[Andreas 959]

 

 

 

vor einer Stunde schrieb jonas2:

bei den Preisen tippe ich ganz stark auf Chemnitz ?!

Seit die Einwohnerzahlen wieder steigen finde ich die Stadt ganz interessant, ist mir einfach nur zu weit weg. Aber ja, da gibts noch gute CV-Immos

Es gibt bei IS 24 für Chemnitz (knapp 250.000 Einwohner) mehr Anzeigen für Mietwohnungen als für Berlin 3,5 Mio. Einwohner. Die ganze Regiion vom Vogtland über Erzgebirge über Chemnitz bis Zwickau ist leerstandstandmäßig desolat. Chemnitz ist mit Zwickau dabei noch am Besten aufgestellt. Vor drei vier Jahren haben die Preise das auch  abgebildet. Aber bei den heutigen Preisen sind die Risiken von Leerstand nicht mehr abbildbar. In solchen Orten sollte man nur in guten Gegenden kaufen. Alles andere ist hoch spekulativ (o.k. wenn der Preis niedrig ist und man das mit anderen Objekten ausgleichen kann). Eine C-Lage sollte für einen Anfänger ein No Go sein, insbesondere wenn es dann auch Konsumschulden gibt.

[Andreas 959]

Analog ist natürlich auch die Situation im Gebiet Mönchengladbach bis Hamm (von Ausnahmen wie Essen, Dortmund und Düsseldorf ausgenommen). Auch dort sollte für den Anfänger Lage, Lage, Lage gelten.

[stockrich 0]

Danke Andreas 

[Marius B 161]

Also von Chemnitz hätte ich dann doch eine höhere Renditeerwartung...

[jonas2 105]

vor 12 Stunden schrieb Andreas:

In solchen Orten sollte man nur in guten Gegenden kaufen. Alles andere ist hoch spekulativ (o.k. wenn der Preis niedrig ist und man das mit anderen Objekten ausgleichen kann). Eine C-Lage sollte für einen Anfänger ein No Go sein, insbesondere wenn es dann auch Konsumschulden gibt.

Stimme dir da zu, CC ist riskant und ich würde, wenn schon C-Stadt, dann wenigstens A oder B+ Lage kaufen, aber jedem das seine. Immerhin hat stockrich ja selbst erkannt das er CC kauft, wenns klappt ist die Rendite super, wenn nicht dürfte die Landung hart werden. Und ob das Viertel tatsächlich "im Wandel" ist kann man sowieso erst im Nachhinein beurteilen. Kann auch das letzte aufbäumen vor dem Absturz ins bodenlose sein.

[Christian B 148]

klingt nach Sonnenberg... also ich bin ja in Chemnitz unterwegs..  aber naja.. wer den Markt dort kennt Weiss auch, dass die Makler gerne den Verkäufern sagen, dass die Preise steigen, nur geht da kaum etwas zum ausgerufenen Preis weg, bin aktuell auch wieder an 2 Hüten dort dran.. bewege mich aktuell im Preisangebot bei 70% des aufgerufenen Wertes..

 

Im Sonnenberg würde ich nicht über 400 €/qm gehen.. da ist das Leerstandsrisiko einfach zu hoch und das hast du leider nicht eingepreist.

 

[Cash 7]

Am 18.11.2016 um 10:47 schrieb Christian Beyer:

klingt nach Sonnenberg... also ich bin ja in Chemnitz unterwegs..  aber naja.. wer den Markt dort kennt Weiss auch, dass die Makler gerne den Verkäufern sagen, dass die Preise steigen, nur geht da kaum etwas zum ausgerufenen Preis weg, bin aktuell auch wieder an 2 Hüten dort dran.. bewege mich aktuell im Preisangebot bei 70% des aufgerufenen Wertes..

 

Im Sonnenberg würde ich nicht über 400 €/qm gehen.. da ist das Leerstandsrisiko einfach zu hoch und das hast du leider nicht eingepreist.

 

Hallo Christian,

da du in Chemnitz investiert und die Stadt kennst, in welche Stadtteile ( Ruf, Lage, Entwicklung, Vermietbarkeit etc ..) kann man derzeit investieren.

Thx

[Ronns 4]

Da ich auch in Chemnitz investiert habe, häng ich mich mal mit rein. 

In Chemnitz kann man vor allem auf dem Kassberg und in Schlosschemnitz ruhigen Gewissens investieren. Generell würde ich aber in Chemnitz nur mit Balkon kaufen. Der Leerstand ist hoch und mit Balkon hat man zumindest schon mal einen Pluspunkt beim zukünftigen Mieter gesammelt.

Auf dem Kassberg sollte man normaler Weise auch einen Stellplatz oder eine Garage dazu haben. Die Parkplatzsituation ist dort chaotisch. Da es ansonsten aber die beste Lage in Chemnitz ist, kann man, wenn alles andere stimmt, zur Not auch mal ohne Stellplatz/Garage kaufen.

@stockrich

An den Sonnenberg hab ich mich bislang noch nicht ran getraut. Drüber nachgedacht hab ich aber auch schon. Die Preise dort sind manchmal zu verlockend. Wenn man Glück hat und man kauft eine Wohnung mit einem soliden Mieter drin, kann das auch ein gutes Geschäft sein. Nach Gesprächen die ich in 2016 mit diversen Hausverwaltungen hatte, hab ich aber weiterhin Abstand gehalten. 

Das mit dem  "schlechter Ruf, aber bereits im Wandel" würde ich so nicht stehen lassen. In den letzten Jahren hat sich durch die Flüchtlingsproblematik die Situation auf dem Sonnenberg wieder deutlich verschlechtert. So zumindest die übereinstimmenden Aussagen der Hausverwaltungen mit denen ich in Chemnitz gesprochen habe. Gerade unter Sicherheitsaspekten (hier geht es in Chemnitz eh sehr heiß her durch besagte Problematik) ist der Sonnenberg noch eine Nummer schlimmer dran als der Rest der Stadt. Kurzum: für 650€/m² würde ich auf dem Sonnenberg zur Zeit definitiv nicht kaufen. Das ist zu teuer!

 

Edited November 23, 2016 by Ronns