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Andreas

Zinswende nach Wahl von Donald Trump verfestigt.

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Bereits seit dem Sommer steigen die Renditen am langen Ende (in USA sogar seit Anfang des Jahres). Aufgrund des Wahlprogramms und den Aussagen nach der Wahl ist damit zu rechnen, daß es aufgrund höherer Staatsausgaben zu höherer Inflation in den USA und damit auch zu steigenden Zinsen in USA kommt (auch wenn diese am kurzen Ende niedrig bleiben könnten).

Hierzu Auszug aus Analystenstudie Dt. Bank und FAZ-Artikel

http://www.zerohedge.com/news/2016-11-10/making-yields-great-again-trump-unleashes-bigly-rates-repricing

http://www.faz.net/aktuell/finanzen/aktien/finanzmaerkte-sehen-trump-in-tradition-reagans-14522178.html

In Europa dürfte eine ähnliche Entwicklung kommen. 35 Jahre sinkender Zinsen sind damit m.E. vorbei. Insoweit versuche ich seit August wo möglich zu refinanzieren/Tilgung zu erhöhen/Sondertilgungen zu machen und die niedrigen Zinsen zu sichern.

Eine weitere Auswirkung könnte ein verlangsamter Anstieg der Immobillienpreise sein. Allerdings kann ich mir einen Preisrückgang erst bei Zinsen über 3% vorstellen (Rechnung: (NKM p.a. - 20 bis 25% für Leerstand, Inst., Verwaltung)/Kapitaldienst (Zinsen plus 1% Tilgung), so rechneten bis vor ein paar Jahren wenigstens viele Banken), da die Kaufpreis/NKM-Multiplikatoren selbst in Berlin nicht über 25 liegen.

Keine Handlungsempfehlung, nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten.

Edited by Andreas
Falsche Jahreszahl
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vor 5 Minuten schrieb Andreas:

In Europa dürfte eine ähnliche Entwicklung kommen. 25 Jahre sinkender Zinsen sind damit m.E. vorbei. Insoweit versuche ich seit August wo möglich zu refinanzieren/Tilgung zu erhöhen/Sondertilgungen zu machen und die niedrigen Zinsen zu sichern.

Glaube ich nicht! Die EZB pumpt seit Jahren Geld in das System, die TARGET2-Saleden steigen stetig an. Es eine riesen Menge Geld im System und die Umlaufgeschwindigkeit des Gelds ist im Gegensetz dazu auch nicht wirklich zurückgegangen. Das Geld ist nur nicht im produktiven Sektor, womit es zu Preissteigerungen und damit zu Inflation kommen kann. Die einzigen Preissteigerungen sind an den Aktien- und Anleihenmärkten sowie Immobilienmärkten, die aber die allgemeine Inflation nicht befeuern. Zusätzlich haben wir in Europa genügend schwächelnde Länder! Allen voran Griechenland, Portugal, Spanien, Italien, Frankreich, wo kein Wirtschaftswachstum statt findet. Wo soll in diesen Ländern die Inflation herkommen, wenn die Wirtschaft nicht wächst ...?

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Noch ein weiterer Link zu der Besprechung eines FT-Artikels:

http://think-beyondtheobvious.com/stelters-lektuere/mit-trump-kommt-die-reflation-es-geht-schon-los/

Lt. heutiger Aussage meines Finanzierungsvermittlers haben die Banken nur sehr vereinzelt reagiert. Insoweit werde ich übers Wochenende mir die Entwicklung ansehen und ggf. am Montag/Dienstag einen Antrag abgeben.

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vor 4 Minuten schrieb aweiss:

Glaube ich nicht! Die EZB pumpt seit Jahren Geld in das System, die TARGET2-Saleden steigen stetig an. Es eine riesen Menge Geld im System und die Umlaufgeschwindigkeit des Gelds ist im Gegensetz dazu auch nicht wirklich zurückgegangen. Das Geld ist nur nicht im produktiven Sektor, womit es zu Preissteigerungen und damit zu Inflation kommen kann. Die einzigen Preissteigerungen sind an den Aktien- und Anleihenmärkten sowie Immobilienmärkten, die aber die allgemeine Inflation nicht befeuern. Zusätzlich haben wir in Europa genügend schwächelnde Länder! Allen voran Griechenland, Portugal, Spanien, Italien, Frankreich, wo kein Wirtschaftswachstum statt findet. Wo soll in diesen Ländern die Inflation herkommen, wenn die Wirtschaft nicht wächst ...?

Das kann recht schnell gehen. Weltweit sind die führenden Volkswirte von den "Erfolgen" der ZIRP und NIRP (null- und negative Zinspolitik) enttäuscht. Es dürfte daher auf eine expansive Fiskalpolitik hinauslaufen (I,F etc. fordern das schon seit langem). Auch die Dt. Regierung steht unter Druck die Ausgaben insb. Infrastruktur deutlich zu  erhöhen. Hieraus kommen Preissteigerungen. Das andere Sektoren  (z.B. Industrie) wenig ausgelastet sind, ist dann weniger wichtigt (hatten wir in den 70ern, Stagflation).

Hinzu kommt der wahrscheinlich aufgrund der höheren Zinsen (Zinsdifferenz) steigende Dollarkurs, der Einfuhren verteuert, die Energiepreiswende (der Basiseffekt sinkender Öl- und Rohstoffpreise dürfte sich umdrehen) und die stark in D steigenden Löhne.

Die Inflationserwartungen sind daher in vielen Ländern (vor allem USA, UK) stark gestiegen.

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Die Zinsen steigen deutlich weiter. Teilweise haben die Banken noch nicht die Konditionen angepaßt. Daher werde ich morgen meine Kreditantrag einreichen, obgleich ich das  Geld absehbar nicht benöige. Die Tage von 1,0% Darlehen sind m.E. vorbei.

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vor 5 Stunden schrieb Andreas:

Die Zinsen steigen deutlich weiter. Teilweise haben die Banken noch nicht die Konditionen angepaßt. Daher werde ich morgen meine Kreditantrag einreichen, obgleich ich das  Geld absehbar nicht benöige. Die Tage von 1,0% Darlehen sind m.E. vorbei.

Sehr gut. Die stillen erwarten dies schon. Dann werden die preise wieder normal und manche unüberlegte finanzierung dürfte dann platzen. Man kann sich dann eventuell auf objekte a.d. verwertungskiste freuen.

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Am 14.11.2016 um 23:09 schrieb Georg J. Heininger:

Sehr gut. Die stillen erwarten dies schon. Dann werden die preise wieder normal und manche unüberlegte finanzierung dürfte dann platzen. Man kann sich dann eventuell auf objekte a.d. verwertungskiste freuen.

Dass bei einem steigenden Zinsniveau die Preise fallen leuchtet mir ein. Aber warum sollten unüberlegte Finanzierungen platzen? Die Meisten haben sich den Zinssatz doch auf 10/15 Jahre gesichert. Das könnte eher für die Banken kritisch werden

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vor 6 Minuten schrieb Mario Wehm:

Dass bei einem steigenden Zinsniveau die Preise fallen leuchtet mir ein. Aber warum sollten unüberlegte Finanzierungen platzen? Die Meisten haben sich den Zinssatz doch auf 10/15 Jahre gesichert. Das könnte eher für die Banken kritisch werden

Unerheblich da es den Banken möglich ist dies außer Kraft zu setzen. Wesentlich ist der Verkehrswert des Beleihungsobjektes...alles andere ist bedeutungslos. Ist leider tatsächlich so.

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vor 13 Minuten schrieb Mario Wehm:

Aber warum sollten unüberlegte Finanzierungen platzen?

Das Zusammenspiel von steigenden Zinsen / fallenden Preisen auf der einen und der regelmäßigen Neubewertung der hinterlegten Sicherheiten (Grundschulden) mit der Einleitung entsprechender Maßnahmen (Nachbesichern bis hin zur Abwicklung des Kredits) auf der anderen Seite ist hier schon mehrfach diskutiert worden - einfach mal die Suchfunktion benutzen.

Vereinfacht ausgedrückt führen fallende Preise zur Reduzierung des Verkehrswerts und damit hat die hinterlegte Grundschuld nur noch einen geringeren Wert - die Bank hat dann das Recht eine Nachbesicherung zu fordern (auch während der Zinsbindungsphase) und falls das nicht möglich ist ....

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vor 5 Minuten schrieb Arnd Uftring:

Das Zusammenspiel von steigenden Zinsen / fallenden Preisen auf der einen und der regelmäßigen Neubewertung der hinterlegten Sicherheiten (Grundschulden) mit der Einleitung entsprechender Maßnahmen (Nachbesichern bis hin zur Abwicklung des Kredits) auf der anderen Seite ist hier schon mehrfach diskutiert worden - einfach mal die Suchfunktion benutzen.

Vereinfacht ausgedrückt führen fallende Preise zur Reduzierung des Verkehrswerts und damit hat die hinterlegte Grundschuld nur noch einen geringeren Wert - die Bank hat dann das Recht eine Nachbesicherung zu fordern (auch während der Zinsbindungsphase) und falls das nicht möglich ist ....

...dann freuen sich die Haie mit Cash auf diese Objekte. B|

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Das war alles eine gute Lektüre, danke! Denke, dass auch die bisherige Umsetzung der WIKR seinen Beitrag dazu leisten wird (wird hier thematisiert). Sollten da die Regeln nicht doch noch geändert werden, bekommen diejenigen keine Anschlussfinanzierung, die vor Juni 2016 noch knapp eine Finanzierung erhalten haben. Und wenn mit einem oder zwei Prozent getilgt wird, steht ja immer noch eine fette Restschuld für den inzwischen gealterten Schuldner im Raum. Heute kam der „Weckruf“ an Maas, mal sehen, ob der was bringt. Ansonsten halte ich Cash für den Fall der Fälle horten für eine gute Idee. Irgendwann muss es ja knallen und dann sollte man in der Lage sein, gut und günstig einzukaufen.

Inzwischen sind Baufinanzierungen bereits spürbar teurer geworden und mein Bauchgefühl sagt mir, dass sich bereits viele Interessenten davon abschrecken lassen oder auf wieder fallende Zinsen hoffen (was mEn nicht mehr eintreffen wird, siehe die kommende Trump-Legislatur). Vielleicht kommen die fallenden Preise doch etwas zügiger…

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Ja, ich sehe das auch so: Steigende Zinsen und dann (hoffentlich bald) sinkende Preise sind Anlass zum "Bunkern" von Cash.

Ich bin jedenfalls gespannt, wie sich das in nächster Zeit weiter entwicklen wird. 

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Ich weiß nicht woher hier manch einer diese "Zuversicht" nimmt, dass die Zinsen nachhaltig steigen, denn die Fundamentaldaten geben das überhaupt nicht her. Auch der Zusammenhang zwischen der Wahl von Donald Trump und steigenden Zinsen ist ziemlich weit hergeholt. Mir ist aus der Vergangenheit kein einziger Fall bekannt, wo ein (US-)Präsident für nachhaltig steigende oder fallende Zinsen in Europa gesorgt hat. Die Gründe sind nunmal viel komplexer als eine Präsidentschaftswahl.

Ich habe das hier schon mal an anderer Stelle erörtert, dass die Eurozone gar keine steigenden Zinsen verkraften kann. Würde man die Zinsen anheben, würden nahezu der gesamte Süden der Eurostaaten sehr schnell pleite gehen, weil sie sich nur noch sehr teuer refinanzieren und die Zinslast gar nicht mehr stemmen könnten. Man denke nur an Griechenland, Italien, Spanien und Portugal, die nahe an der Pleite bei bereits billigem Geld standen oder immer noch stehen. Hinzu kommt so ein Schwergewicht wie Frankreich, dem es ebenfalls nicht gut geht. Was würde passieren, wenn das Geld auf einmal teurer wird? Diese Frage sollte man sich erst beantworten, bevor man irgendwelche Träume der steigenden Zinsen träumt. Wir werden für eine ganze Weile keine hohen nachhaltigen Zinsen sehen können, weil vorher zwingend andere Voraussetzungen in der Eurozone gegeben sein müssten. Schuldenschnitte wären z.B. eine wirkungsvolle Methode, um wieder auf einen steigenden Zinsweg zu kommen. Ich gehe sogar noch weiter und sage, dass ohne Schuldenschnitt über kurz oder lang kein Weg zu höheren Zinsen entstehen kann. Denn spätestens wenn die Inflation anzieht und wieder eingedämmt werden muss, muss man sich etwas überlegen. Der Schuldenschnitt ist hierbei die gangbarste Lösung, weil man danach die Inflation wieder über die Zinsschraube steuern kann. Das wird ein sehr unpopulärer Weg, besonders in solchen Geberländern wie Deutschland, sein. Aber in meinen Augen ist dieser Weg alternativlos (die Alternative wäre nämlich das Scheitern des Euro und Rückkehr zu nationalen Währungen). Vorher wird man aber alles versuchen, um genau das so weit wie möglich hinauszuzögern, weil keiner dafür verantwortlich sein will, dass Milliarden an Steuergeldern einfach so vernichtet werden.

Wer jetzt also Geld bunkert, um beim vermeidlichen Zinsanstieg Cash für die dann vermeidlich billigen Immobilien zu haben, wird wahrscheinlich noch viele viele Jahre auf dieses Szenario warten müssen. In dieser Zeit entwertet die Inflation jedoch diesen Cashbestand, weil die Zinsen unterhalb der Inflationsraten bleiben.

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Vielen Dank auch für deinen Beitrag! Deshalb mag ich das Forum hier – ihr gebt echt guten Input!

In der Tat war ich wahrscheinlich etwas vorschnell mit meinen Behauptungen oder habe mich unklar ausgedrückt. Obwohl ich schon denke, dass wir den Anstieg bei den Zinsen für Immobilienfinanzierungen dem Anstieg bei US-Staatsanleihen verdanken – zumindest wird das so auch von den Medien (1, 2) behauptet. Ob das nun nachhaltig der Fall sein wird… Bleibt die Entwicklung / der Stand aber so, könnte es kurz- bis mittelfristig schon der Fall sein, dass das Zögern der Leute zu etwas sinkenden Preisen führen – ist aber auch nur reine Spekulation meinerseits.

Das mit dem Cash horten meinte ich eher als langfristige Perspektive (10, 15 Jahre)  und im Zusammenhang mit unveränderter Umsetzung der WIKR + Zinsanstieg. Auch sonst denke ich, dass es gut ist, immer etwas Kapital für solche Gelegenheiten zu haben, z.B. wenn es das nächste Mal an der Börse kracht. 

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vor 5 Stunden schrieb Eduard H.:

Ich weiß nicht woher hier manch einer diese "Zuversicht" nimmt, dass die Zinsen nachhaltig steigen, denn die Fundamentaldaten geben das überhaupt nicht her. Auch der Zusammenhang zwischen der Wahl von Donald Trump und steigenden Zinsen ist ziemlich weit hergeholt. Mir ist aus der Vergangenheit kein einziger Fall bekannt, wo ein (US-)Präsident für nachhaltig steigende oder fallende Zinsen in Europa gesorgt hat. Die Gründe sind nunmal viel komplexer als eine Präsidentschaftswahl.

Ich habe das hier schon mal an anderer Stelle erörtert, dass die Eurozone gar keine steigenden Zinsen verkraften kann. Würde man die Zinsen anheben, würden nahezu der gesamte Süden der Eurostaaten sehr schnell pleite gehen, weil sie sich nur noch sehr teuer refinanzieren und die Zinslast gar nicht mehr stemmen könnten. Man denke nur an Griechenland, Italien, Spanien und Portugal, die nahe an der Pleite bei bereits billigem Geld standen oder immer noch stehen. Hinzu kommt so ein Schwergewicht wie Frankreich, dem es ebenfalls nicht gut geht. Was würde passieren, wenn das Geld auf einmal teurer wird? Diese Frage sollte man sich erst beantworten, bevor man irgendwelche Träume der steigenden Zinsen träumt. Wir werden für eine ganze Weile keine hohen nachhaltigen Zinsen sehen können, weil vorher zwingend andere Voraussetzungen in der Eurozone gegeben sein müssten. Schuldenschnitte wären z.B. eine wirkungsvolle Methode, um wieder auf einen steigenden Zinsweg zu kommen. Ich gehe sogar noch weiter und sage, dass ohne Schuldenschnitt über kurz oder lang kein Weg zu höheren Zinsen entstehen kann. Denn spätestens wenn die Inflation anzieht und wieder eingedämmt werden muss, muss man sich etwas überlegen. Der Schuldenschnitt ist hierbei die gangbarste Lösung, weil man danach die Inflation wieder über die Zinsschraube steuern kann. Das wird ein sehr unpopulärer Weg, besonders in solchen Geberländern wie Deutschland, sein. Aber in meinen Augen ist dieser Weg alternativlos (die Alternative wäre nämlich das Scheitern des Euro und Rückkehr zu nationalen Währungen). Vorher wird man aber alles versuchen, um genau das so weit wie möglich hinauszuzögern, weil keiner dafür verantwortlich sein will, dass Milliarden an Steuergeldern einfach so vernichtet werden.

Wer jetzt also Geld bunkert, um beim vermeidlichen Zinsanstieg Cash für die dann vermeidlich billigen Immobilien zu haben, wird wahrscheinlich noch viele viele Jahre auf dieses Szenario warten müssen. In dieser Zeit entwertet die Inflation jedoch diesen Cashbestand, weil die Zinsen unterhalb der Inflationsraten bleiben.

Den Beitrag würde ich so komplett unterschreiben. Meines Erachtens werden wir die nächsten Jahre keine wesentlichen Steigerungen der Zinsen in Europa erleben. Kleinere Schwankungen nehme ich mal davon aus. Den anhaltenden Boom und Preisanstieg auf den Immobilienmärkten dürften wahrscheinlich eher staatliche Eingriffe ausbremsen, die sich auf die Attraktivität von Immobilieninvestments aufgrund weiterer Regulierungen der Mietpreise, Mieterschutz o.ä. auswirken oder eben auf Finanzierungsvorgaben für Banken beziehen - von einem Abschwung der Preise gehe ich eigentlich kurzfristig (1-2 Jahre) nicht aus. Ich persönlich erwarte ich den nächsten 1-2 Jahren eher weiter stark steigende Kaufpreise in B, C und D Lagen und gehe davon aus, dass die Top- Standorte etwas langsamer anziehen oder stagnieren.

Die allseits bekannten "schwarzen Schwäne" lasse ich jetzt mal raus - irgendwas passieren kann immer, also sind Progonosen dahingehend m.E. eher unseriös.

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Am 11. November 2016 um 08:49 schrieb Andreas:

Bereits seit dem Sommer steigen die Renditen am langen Ende (in USA sogar seit Anfang des Jahres). Aufgrund des Wahlprogramms und den Aussagen nach der Wahl ist damit zu rechnen, daß es aufgrund höherer Staatsausgaben zu höherer Inflation in den USA und damit auch zu steigenden Zinsen in USA kommt (auch wenn diese am kurzen Ende niedrig bleiben könnten).

Hierzu Auszug aus Analystenstudie Dt. Bank und FAZ-Artikel

http://www.zerohedge.com/news/2016-11-10/making-yields-great-again-trump-unleashes-bigly-rates-repricing

http://www.faz.net/aktuell/finanzen/aktien/finanzmaerkte-sehen-trump-in-tradition-reagans-14522178.html

In Europa dürfte eine ähnliche Entwicklung kommen. 35 Jahre sinkender Zinsen sind damit m.E. vorbei. Insoweit versuche ich seit August wo möglich zu refinanzieren/Tilgung zu erhöhen/Sondertilgungen zu machen und die niedrigen Zinsen zu sichern.

Eine weitere Auswirkung könnte ein verlangsamter Anstieg der Immobillienpreise sein. Allerdings kann ich mir einen Preisrückgang erst bei Zinsen über 3% vorstellen (Rechnung: (NKM p.a. - 20 bis 25% für Leerstand, Inst., Verwaltung)/Kapitaldienst (Zinsen plus 1% Tilgung), so rechneten bis vor ein paar Jahren wenigstens viele Banken), da die Kaufpreis/NKM-Multiplikatoren selbst in Berlin nicht über 25 liegen.

Keine Handlungsempfehlung, nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten.

Hallo Andreas,

warum sollte man mehr tilgen wenn die Zinsen steigen ? Die zinsfestbindung ist doch Fix über die Laufzeit abgeschlossen.

oder kann sich da noch was ändern? @Andreas

 

LG 

Paskali

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Am 14. November 2016 um 23:09 schrieb Georg J. Heininger:

Sehr gut. Die stillen erwarten dies schon. Dann werden die preise wieder normal und manche unüberlegte finanzierung dürfte dann platzen. Man kann sich dann eventuell auf objekte a.d. verwertungskiste freuen.

Edited by Xhek

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Am 6.12.2016 um 19:24 schrieb Niklas Mandelroth:

Das war alles eine gute Lektüre, danke! Denke, dass auch die bisherige Umsetzung der WIKR seinen Beitrag dazu leisten wird (wird hier thematisiert). Sollten da die Regeln nicht doch noch geändert werden, bekommen diejenigen keine Anschlussfinanzierung, die vor Juni 2016 noch knapp eine Finanzierung erhalten haben. Und wenn mit einem oder zwei Prozent getilgt wird, steht ja immer noch eine fette Restschuld für den inzwischen gealterten Schuldner im Raum. Heute kam der „Weckruf“ an Maas, mal sehen, ob der was bringt. Ansonsten halte ich Cash für den Fall der Fälle horten für eine gute Idee. Irgendwann muss es ja knallen und dann sollte man in der Lage sein, gut und günstig einzukaufen.

Inzwischen sind Baufinanzierungen bereits spürbar teurer geworden und mein Bauchgefühl sagt mir, dass sich bereits viele Interessenten davon abschrecken lassen oder auf wieder fallende Zinsen hoffen (was mEn nicht mehr eintreffen wird, siehe die kommende Trump-Legislatur). Vielleicht kommen die fallenden Preise doch etwas zügiger…

Die WIKR wird nicht automatisch zum Problem. Diese muss nur bei einer neuen "Kapitalüberlassung" angewendet werden. Das wäre nur bei einem Bankwechsel der Fall. Wenn du bei deinem Annuitätendarlehen einfach nur den Festzins bei der gleichen Bank verlängerst, ist das nach heutigem Stand kein Problem. Der Kreditnehmer sollte allerdings auch in der Lage sein, auch bei 4% oder höherem Zinssatz eine angemessene Tilgung zu leisten.

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vor einer Stunde schrieb Xhek:

Hallo Andreas,

warum sollte man mehr tilgen wenn die Zinsen steigen ? Die zinsfestbindung ist doch Fix über die Laufzeit abgeschlossen.

oder kann sich da noch was ändern? @Andreas

 

LG 

Paskali

Die Aussage bzgl. Tilgung habe ich im Zusammenhang getätigt.

Ich habe bei einem Haus in für mich größerem Umfang zu 1,28% (Durchschnitt) langfristig nachfinanziert. Mit dem Kredit löse ich prioritär bestehende höher verzinsliche Kredite bei diesem und meinen anderen Häusern (Durchschnittlicher Zins 3,5%) ab. Dieses mache ich über Sondertilgungen (meist 5% p.a. möglich), eine Erhöhung der laufenden Tilgung (häufig 10% p.a. möglich) und die (vorzeitige) Ablösung von Darlehen. Hierdurch kann ich voraussichtlich insgesamt meine Kreditlast um 20% bis 30% verringern (entspricht Erhöhung meines Vorsteuerüberschusses um 5% bis 8%). Schöner wär der Kauf von preiswerten Immobilien, dieses ist momentan aber sehr schwierig. Hinzu kommt (voraussichtlich erst ab nächsten Jahr möglich) der Abschluß von Forwarddarlehen.

Insgesamt sollte man aber bei den jetztigen niedrigen Zinsen eine relativ hohe laufende Tilgung vereinbaren, da bei Auslauf der Zinsbindung wahrscheinlich höhere Zinsen zu zahlen sind und dann ggf. auch die Immobilienpreise niedriger sind, so daß die Bank ggf. einen hohen Nachschuß fordern dürfte.

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