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Waldemar W

Mieterhöhung

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Hallo zusammen,

seit kurzem habe ich eine ETW gekauft, die bereits vermietet ist. Die Miete ist momentan deutlich unter den Mietspiegel (8,00-10,00€/m²) sprich liegt bei 5,56€/m². Darf ich die Miete in den nächsten 3 Jahren max. um 20% erhöhen oder darf ich sie den Mietspiegel anpassen? Die Wohnung befindet sich in einer guten Lage, ist allerdings aber auch renovierungsbedürftig.

Vg

Waldemar

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Hallo Waldemar,

bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist die Kappungsgrenze innerhalb von 3 Jahren in Höhe von 20% bzw. in angespannten Mietwohnungsmärkten von 15% einzuhalten. Auf diesem Weg wird es daher einige Jahre dauern, bis Du die ortsübliche Miete für dieses Objekt vereinnahmen kannst. Eine weitere Möglichkeit und meiner Meinung auch gangbarere und bessere Lösung der Mieterhöhung stellt die Mieterhöhung nach Vereinbarung (§ 557 (1) BGB dar (Mietabänderungsvereinbarung während des Mietverhältnisses formfrei möglich, jede Art der Neufestlegung auch prozentuale Steigerungen möglich, zeitlicher Abstand zur letzten Erhöhung unerheblich, keine Beachtung von Kappungsgrenzen, jedoch Begrenzung nach oben durch § 5 WiStG = darf nicht 20% über der Miete vergleichbarer Wohnungen liegen). Hierbei muss der Mieter natürlich mitspielen. Oft gehe ich bei Mieterhöhungen diesen unkomplizierten Weg und spreche die Möglichkeiten mit dem Mieter in einem persönlichen Gespräch durch. Nur wenn ich hiermit nicht weiterkomme (und im Mietvertrag keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart habe) gehe ich den Weg über die Anpassung an die Ortsübliche Vergleichsmiete (sehr formalisiertes Verfahren, nachzulesen unter § 558 BGB).

Gruß Marco

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Hallo Marco, vielen Dank für Deinen Beitrag; und hallo Waldemar, vielen Dank für Deine Frage! Die stelle ich mir auch...

Das Vorgehen an sich wird ja überall beschrieben. Aber ich stelle mir das eher sehr schwierig vor. Ich bin selbst langjähriger Mieter und habe mich schon einmal gegen eine (damals unberechtigte) Mieterhöhung wehren müssen. Geht da nicht ziemlich jeder Mieter auf Konfrontation? Wie genau geht man da ran? Persönlich würde ich da Argumente "verlangen". Was, wenn außer dem Mietspiegel keine positiven Argumente da sind?

Wenn ich eine vermietete ETW kaufe, übernehme ich ja den bestehenden Mietvertrag. Was wenn dort keine Erhöhungen zulässig sind?

Ich bin kompletter Neueinsteiger und würde mich freuen, wenn Ihr mir weiterhelfen könnt... Vielen Dank!

Ben

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vor 34 Minuten schrieb Ben79:

Hallo Marco, vielen Dank für Deinen Beitrag; und hallo Waldemar, vielen Dank für Deine Frage! Die stelle ich mir auch...

Das Vorgehen an sich wird ja überall beschrieben. Aber ich stelle mir das eher sehr schwierig vor. Ich bin selbst langjähriger Mieter und habe mich schon einmal gegen eine (damals unberechtigte) Mieterhöhung wehren müssen. Geht da nicht ziemlich jeder Mieter auf Konfrontation? Wie genau geht man da ran? Persönlich würde ich da Argumente "verlangen". Was, wenn außer dem Mietspiegel keine positiven Argumente da sind?

Wenn ich eine vermietete ETW kaufe, übernehme ich ja den bestehenden Mietvertrag. Was wenn dort keine Erhöhungen zulässig sind?

Ich bin kompletter Neueinsteiger und würde mich freuen, wenn Ihr mir weiterhelfen könnt... Vielen Dank!

Ben

Hi @Ben79 - also ich arbeite bei einer Hausverwaltung. Wir ziehen natürlich in relativ regelmäßigen Abständen Mieterhöhungen durch. Meine Erfahrung ist da mittlerweile, dass die meistens durch gehen. Ich habe früher auch gedacht, dass da ein Großteil der Mieter Ärger macht. Die Praxis zeigt mir aber etwas anderes. Viele Mieter wissen schon, dass Sie relativ günstig wohnen - spätestens wenn sie dann mal den Markt nach anderen Wohnungen durchforsten.

Wenn jemand Probleme macht, dann gehe ich da aber auch ganz offen ins Gespräch und versuche eine einvernehmliche Lösung zu finden. Oft hast du die Konfontation, weil den Mieter irgendetwas am Haus / an der Wohnung stört bzw ein Mangel vorhanden ist, der sich dann relativ einfach abstellen lässt.

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Hallo Nemo,

vielen Dank für Deine Antwort! Bin gespannt, wie das mal wird. Das was Du schreibst, kann ich so auch bestätigen - dieses "Bewusstsein", dass man relativ günstig wohnt ist da. Ich denke auch, dass man mit einem Entgegenkommen viel ereichen kann.

vor 13 Stunden schrieb nemo:

Viele Mieter wissen schon, dass Sie relativ günstig wohnen - spätestens wenn sie dann mal den Markt nach anderen Wohnungen durchforsten.

Ben

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Aus meiner Praxis (privater Vermieter) heraus, sehe ich meine Mieter als Geschäftspartner und verhalte mich gegenüber ihnen auch so (sie sichern mir einen Teil meiner Einkünfte). D.h. ich zeige Verständnis für ihr Anliegen und kümmere mich schnellstmöglich z.B. um eine Mängelbeseitigung und erkundige mich im Anschluss auch beim Mieter, ob dieser auch ordnungsgemäß behoben wurde, neuer Mieter bekommt von mir eine Flache Wein / Blumen usw.. Ich warte nicht auf die Reaktion des Mieters sondern komme ihnen zuvor. Bei Problemen zur Einhaltung der Hausordnung such ich auch zuerst das persönliche Gespräch mit den betroffenen Mietern bevor ich Abmahnungen oder dergleichen verschicke. Durch dieses aufgebaute Vertrauensverhältnis (um auf das Thema Mieterhöhung wieder zurückzukommen), kann ich in einem persönlichen Gespräch eine Mieterhöhungsvereinbarung viel besser verhandeln, da der Zugang zum Mieter auf einer ganz anderen Ebene stattfindet, als wenn bisher nur unpersönlicher Kontakt durch Schriftverkehr oder Anwalt stattgefunden hat oder die Belange des Mieters nicht ernst genommen wurden oder der Mieter immer vertröstet wurde. Hierbei hilft es auch, sich in die Rolle des Mieters zu versetzten. Wie reagiert der Mieter wenn er z.B. vom Anwalt ein Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Miete erhält und es im letzten Satz heißt, dass eine nicht erteilte Zustimmung eingeklagt wird (Abwehrhaltung). Durch ein vertrauensvolles Verhältnis zueinander sind meiner Meinung nach langfristig bessere Ergebnisse zu erzielen.

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vor 22 Stunden schrieb Marco11:

sehe ich meine Mieter als Geschäftspartner und verhalte mich gegenüber ihnen auch so

Hallo Marco - super Einstellung und wieder ein sehr hilfreicher Beitrag! Danke sehr!

In dem von mir beschriebenen Fall war es nämlich so kühl und distanziert wie es eben nicht sein soll. Es kam einfach eines Tages solch ein Schreiben und im finalen Satz stand eben dies mit dem Einklagen... Abwehrhaltung vorprogrammiert.

vor 22 Stunden schrieb Marco11:

Durch ein vertrauensvolles Verhältnis zueinander sind meiner Meinung nach langfristig bessere Ergebnisse zu erzielen.

Absolutely! :daumen:

Beste Grüße aus Radeburg bei Dresden,

Ben

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Es kommt immer auf die Situation an.. Das kann man pauschal sowieso nie so wirklich sagen.. Nicht immer ist diese "nähe" zu dem Mieter sinnvoll.. Gerade wenn du mal Ruhe haben willst.. Oder wenn sich Mieter extrem streiten und du mit beiden versuchst nett umzugehen.. Kann helfen.. Kann aber auch nach hinten losgehen.. Ich würde das alles nicht so verallgemeinernm, sondern situationsabhängig machen..

Am 11.11.2016 um 21:25 schrieb Ben79:

(damals unberechtigte) Mieterhöhung wehren müssen.

Du schreibst selbst, dass diese unberechtigt war.. Daher gibt es auch eine Abwehrhaltung.. Zumindest du konntest keine Gründe sehen.. Heutzutage haben so viele Mieter eine Mitgliedschaft beim Mieterbund.. Dort können sie dann z.B. nachfragen.. Daher solltest du direkt keine unberechtigte Mieterhöhung schicken, sondern eine berechtigte.. Was erfordert das?

- Kenntnisse über das Mietrecht

- Kenntnisse über den Markt

- Ein rechtssicheres und gutgeschriebens Mieterhöhungsverlangen (Schreiben)

- Ordentliche & richtige Gründe

 

Wenn du so ein Schreiben aufsetzt, dann musst du ja (gibt es z.B. keinen qualifizeirten Mietspiegel der Stadt) drei Vergleichsmieten ansetzen.. Ich glaube @aweiss war es, der gleich fünf ansetzt.. Eine Möglichkeit.. Wenn es einen qualifizeirten Mietspiegel der Stadt gibt, diesen als Anlage mit anhängen und Bezug darauf nehmen (evtl. in Forum einer Vorrechnung im Schreiben), zweite Möglichkeit.. Ein Mieter, der nicht ganz doof ist, wird selbst googlen oder beim Mieterbund nachfragen..

 

Ich finde, die Idee mit dem Mieter nicht schlecht im Verhältnis zu stehen gar nicht so blöd.. Man sollte aber vorsichtig sein, dass es nicht zu viel ist.. Das ist genauso wie auf der Arbeit.. Gut mit dem Chef ist immer von Vorteil, solange es nicht zu weit geht.. Auf der Arbeit usw. alles top, ich gehe aber mit unserem Chef nicht Abends mit voll besaufen und komplett gehen lassen.. Ich denke, du weißt, worauf ich hinaus will..

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vor 5 Stunden schrieb Ray:

Wenn du so ein Schreiben aufsetzt, dann musst du ja (gibt es z.B. keinen qualifizeirten Mietspiegel der Stadt) drei Vergleichsmieten ansetzen.. Ich glaube @aweiss war es, der gleich fünf ansetzt.. Eine Möglichkeit.. Wenn es einen qualifizeirten Mietspiegel der Stadt gibt, diesen als Anlage mit anhängen und Bezug darauf nehmen (evtl. in Forum einer Vorrechnung im Schreiben), zweite Möglichkeit.. Ein Mieter, der nicht ganz doof ist, wird selbst googlen oder beim Mieterbund nachfragen..

Ja @Ray genau, ich gebe 5 an! Bin bisher damit gut gefahren und hier gleich ein Musteranschreiben inkl. Zustimmungserklärung, das wir verwenden: http://immopreneur.de/forum/topic/194-mieterhöhung-ohne-mietspiegel/#comment-1911

Habe vor kurzem bei einem DH die Mieten nach 4 Jahren drastisch erhöht. Ein Mieter kam uns dann gleich blöd um die Ecke und meinte die angegebenen Vergleichsmieten sind nicht rechtens, da es mittlerweile Gerichtsurteile gibt, dass Mietangebote (also aus Zeitung oder immscout etc) nicht rechtens wäre, da es nur Angebotspreise sind und nur Angaben aus geschlossenen Mietverträgen zu vergleichbaren Mietobjekten angegeben werden dürfen. Deshalb nehme er die Mieterhöhing nicht an! Wir meinten darauf hin,

  • er soll uns die Aktenzeichen der entsprechenden Urteile vorlegen - haben wir bis heute nicht bekommen,
  • er soll uns bei mindestens 3 angegebenen Vergleichsmieten den Beweis erbringen, dass diese nicht die aktuelle Marktmiete wiederspiegeln, sondern weit drunter sind. Wir haben ihm sogar die Inserate mit den Kontaktdaten der Vergleichsmieten gegeben. Kam nix dabei raus, also er konnte die Angaben nicht widerlegen. Ich meinte noch, dass die abgeschlossenen Mietverträge der angegebenen Vergleichsmieten ggf. sogar höher sind wg. hoher Nachfrage,
  • wir immer noch nicht die volle Marktmiete verlangen, sondern leicht drunter sind und er somit mit seiner Family günstiger wohnt
  • und er kann ja ausziehen, wenn es ihm nicht passt!

Und schwuppdiwupp war paar Tage später die Zustimmungerkäring im Briefkasten! 

:D 

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Ich gebe bei Gebieten ohne Mietspiegel bzw. weiten Spannen innerhalb des Mietspiegels immer möglichst 5 Vergleichsmieten an, damit wenn der Mieter eine oder zwei zerschiessen kann, immer noch die drei notwendigen für den Gerichtsprozeß übrig bleiben. Ggf. wird dann im Prozess manchmal noch ein Gutachten vom Gericht angeregt (Kosten 2000 bis 3000 Euro).

Das schöne ist, Prozesskostenhilfe zahlt Gutachtenkosten nicht. Leider weisen nicht alle Anwälte ihre Klienten darauf hin, weshalb ich dann in Vollstreckung gehe.... Bedauerlich wenn dann wg. nicht bezahlter Mieten (Konto ist halt leer) auch noch die Wohnungskündigung kommt (so werde ich dann Querulanten los, wenn ich es denn will). Die Idee mit IS 24-Angeboten ist übrigens gut. Ich lasse mir Vergleichsmieten sonst von meiner Hausverwaltung oder Maklerin geben. 

Bitte auch bei Mieterhöhungen Widerrufsmöglichkeit beachten (Mieter kann sonst bei Widerruf innerhalb von 1 Jahr die wg. Mieterhöhung mehr gezahlten Miete zurückbekommen).

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Ich folge eine andere Strategie mit viel weniger Aufwand. Ich erhöhe einfach die Miete und schreibe ich 2 Sätzen die gerichtlichen Grundlagen. Das wars. In 90% der Fälle nehmen die Mieter an. Falls sie nicht annehmen, kann ich immernoch Mietspiegel und/oder vergleichsmiete nachreichen. Dann kommt die Mieterhöhung halt nen Monat später.  Spart ne Menge nerven. Verstehe nicht die Angst bei vielen Vermietern vorm Mieten erhöhen. Einfach machen.

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vor 11 Minuten schrieb Alexander Raue:

Ich folge eine andere Strategie mit viel weniger Aufwand. Ich erhöhe einfach die Miete und schreibe ich 2 Sätzen die gerichtlichen Grundlagen. Das wars. In 90% der Fälle nehmen die Mieter an. Falls sie nicht annehmen, kann ich immernoch Mietspiegel und/oder vergleichsmiete nachreichen. Dann kommt die Mieterhöhung halt nen Monat später.  Spart ne Menge nerven. Verstehe nicht die Angst bei vielen Vermietern vorm Mieten erhöhen. Einfach machen.

Naja, ich ziehe dann lieber den Wege von @Marco11 vor. Ok nicht bei allen Mietern, es gibt ja immer schwarze Schafe, aber genau bei denen muss man so wasserdicht agieren, dass jeder Mieterverein oder Rechtsanwalt direkt merkt: Mist, der hat Ahnung...

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vor 12 Minuten schrieb Alexander Raue:

Ich folge eine andere Strategie mit viel weniger Aufwand. Ich erhöhe einfach die Miete und schreibe ich 2 Sätzen die gerichtlichen Grundlagen. Das wars. In 90% der Fälle nehmen die Mieter an. Falls sie nicht annehmen, kann ich immernoch Mietspiegel und/oder vergleichsmiete nachreichen. Dann kommt die Mieterhöhung halt nen Monat später.  Spart ne Menge nerven. Verstehe nicht die Angst bei vielen Vermietern vorm Mieten erhöhen. Einfach machen.

Good luck. Da habe ich andere Erfahrungen gemacht. Ein Großteil der Mieter ist heute in Mietervereinen etc. und prüft alles. Selbst bei begründeten Mieterhöhungen war ich bereits einige Male vor Gericht (die Mieter haben aber alle Prozesse verloren.....). Rechtsschutzversicherungen animieren leider zum Klagen.

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vor 4 Minuten schrieb Andreas:

Good luck. Da habe ich andere Erfahrungen gemacht. Ein Großteil der Mieter ist heute in Mietervereinen etc. und prüft alles. Selbst bei begründeten Mieterhöhungen war ich bereits einige Male vor Gericht (die Mieter haben aber alle Prozesse verloren.....). Rechtsschutzversicherungen animieren leider zum Klagen.

und da tun mir sogar die Versicherungen leid, die das dann auch noch mitmachen müssen B|

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vor 2 Stunden schrieb Andreas:

Good luck. Da habe ich andere Erfahrungen gemacht. Ein Großteil der Mieter ist heute in Mietervereinen etc. und prüft alles. Selbst bei begründeten Mieterhöhungen war ich bereits einige Male vor Gericht (die Mieter haben aber alle Prozesse verloren.....). Rechtsschutzversicherungen animieren leider zum Klagen.

Wer zahlt dann die Kosten wenn du gewinnst?

 

 

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vor 16 Stunden schrieb Ray:

Wer zahlt dann die Kosten wenn du gewinnst?

 

 

Die gegnerische Seite, d.h. Rechtschutzversicherung oder Staat (bei PKH), teilweise die Mieter selbst (Gutachtenkosten).

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Am Saturday, November 19, 2016 um 15:59 schrieb Andreas:

Die gegnerische Seite, d.h. Rechtschutzversicherung oder Staat (bei PKH), teilweise die Mieter selbst (Gutachtenkosten).

Dannnkan man ja beruhigt klagen wenn man im Recht ist..

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vor 24 Minuten schrieb Ray:

Dannnkan man ja beruhigt klagen wenn man im Recht ist..

Besonders im Zivilrecht gibt es sehr große Unterschiede zwischen Recht haben und Recht bekommen. Das Eine hat mitunter mit dem Anderen wenig zu tun, zumindest nach dem Rechtsverständnis eines Ottonormalverbrauchers und seiner Rechtsanwälte. Daher sollte man sich nie zu sicher eines Sieges sein und die Kosten zumindest im Vorfeld einkalkulieren, wenn man nicht gerade eine All Inclusive Rechtsschutz hat.

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vor 1 Stunde schrieb Ray:

Dannnkan man ja beruhigt klagen wenn man im Recht ist..

Na ja. Nicht immer können/wollen die Gegner zahlen. Ich habe einen ehemaligen Gewerbemieter einer Bar (gebürtiger Libanese über den Ruf seiner sonstigen Aktivitäten schreibe ich hier nichts), der die Gerichtskosten nicht zahlt (die Miete haben er und sein Partner bis zur Räumung/Übergabe voll bezahlt), obgleich ich einen Haftbefehl zur Ablegung der EV beantragt habe.

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