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Benny

ETW-Erwerb ohne Rücklagen aus Cash-Flow

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Hallo zusammen,

nachdem ich hier schon seit einiger Zeit still mitlese, möchte ich nun aktiv werden und eine Frage loswerden, die mich beschäftigt.

Wenn sich eine Immobilie quasi selbst finanziert (sie bringt den Kapitaldienst an die Bank auf und die Nebenkosten), jedoch dann kein Geld mehr bleibt, um aus den Mieteinnahmen eine private Rücklage zu bilden (ich hab hier etwas von 20% der Miete gelesen), würdet ihr den Deal dann eingehen? Die 20% müssten/sollten dann aus anderen Einnahmen zurückgelegt werden.

Ich kann mich an eine Aussage hier im Forum erinnern, dass es dann sehr auf die Lage der Immobilie ankommt und ob man Entwicklungspotenzial sieht. Dann könnte sich der Kauf doch lohnen.

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Gibt es da einen Daumenwert, ab wann man von gutem Entwicklungspotential spricht bezogen auf Sach- und Ertragswert?

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Bedenke dabei, dass “Entwicklungspotential“ immer eine Wette auf die Zukunft ist - eine Garantie, dass das von Dir vermutete Potential auch realisierbar ist (zum Beispiel Wertentwicklung) wird Dir keiner geben.

Kein Markt bewegt sich nur in eine Richtung!

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@Fröhn

Ja, ich habe tatsächlich einen Zahlenwert erwartet. Wenn ich die Frage noch einmal überdenke, ist sie aber so nicht richtig gestellt, da man keinen pauschalen Prozentsatz angeben kann. Kommt immer auf die Basis an.

 

@Arnd Uftring

"Entwicklungspotential" ist immer eine Wette auf die Zukunft. Das ist mir bewusst.

 

Vielleicht ist es besser, wenn ich beschreibe, woher die Frage kommt:

Ich befasse mich seit ca. einem halben Jahr mit Immobilieninvestment, habe mir meine Strategie zurechtgelegt, beobachte den Markt und war bereits bei mehreren Besichtigungen.

Viele der beobachteten Immobilien haben nur einen knappen oder gar negativen Cash-Flow, wenn man die Berechnungen mit einer Finanzierung von 100% durchführt. Da frage ich mich, warum diese trotzdem teils direkt nach der Besichtigung verkauft sind? Das lässt darauf schließen, dass andere Interessenten entweder anders rechnen (beispielsweise mit einer geringeren Finanzierung) oder Potential sehen, das ich nicht sehe.

Edited by Benny

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Momentan ist viel Geld auf dem Markt da es viele Leute gibt, die für ihr Geld kaum Zinsen bekommen. Diese investieren in Immobilien ohne Ahnung davon zu haben. Geld spielt keine Rolle bei der Finanzierung. Wenn Eigenkapital fehlt wird solange nachgelegt bis die Finanzierung passt. Manche zahlen sofort den Kaufpreis ohne Finanzierung. Daher passiert es manchmal, dass sich Käufer gegenseitig hochbieten und ein viel zu hoher Kaufpreis bezahlt wird. mit normalem Menschenverstand hat das nichts mehr zu tun. 

Spring nicht auf diesem Zug auf und habe Geduld. Bleib bei deiner Strategie, beobachte weiter den Markt uns sammle Erfahrung. Es kommt nicht jeden Tag eine Cashflowimmobilie um die Ecke.

Edited by immo2027
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@Benny  Wenn der Mietvertrag schon länger besteht, kann man ja auch mal die Miete erhöhen und damit kommt man dann hoffentlich cashfowpositiv raus. Könnte das vielleicht die von Dir vermutete Aufwertung sein?

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Man müsste auch hinzufügen, dass jede Bank ohnehin 20-25% auf dem Kapitaldienst draufschlägt für Instandhaltungsrücklagen. Ansonsten bekäme man ja nicht mal eine Finanzierung. Alles andere ist für mich eher Schönrechnerei.

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Dazu kommt, dass anders als wir (100% Finanzierungen) die vielen Kapitalanleger (ohne wissen) gern auf die berühmten 80% Finanzierungen zurückgreifen, da sie einfach ihr Geld irgendwo parken wollen. Dadurch bekomen sie bessere Zinsen, einen geringeren Kapital-Dienst und damit einen positiven Cashflow. Allerdings haben sie die beschi***** Eigenkapital-Rendite überhaupt. Wenn sich also solch negative-Cashflow-Immobilie trotzdem verkauft, dann denke nicht "schade", sondern "Haha..solche Idioten"  ;-)

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vor 3 Stunden schrieb Alexander Raue:

Dazu kommt, dass anders als wir (100% Finanzierungen) die vielen Kapitalanleger (ohne wissen) gern auf die berühmten 80% Finanzierungen zurückgreifen, da sie einfach ihr Geld irgendwo parken wollen. Dadurch bekomen sie bessere Zinsen, einen geringeren Kapital-Dienst und damit einen positiven Cashflow. Allerdings haben sie die beschi***** Eigenkapital-Rendite überhaupt. Wenn sich also solch negative-Cashflow-Immobilie trotzdem verkauft, dann denke nicht "schade", sondern "Haha..solche Idioten"  ;-)

Na ja Kapitalanleger, die ihr Geld parken wollen zahlen 100% des Kaufpreises  und der Nebenkosten aus EK. Die meisten "normalen" Anleger machen maximal 80% FK, da die Banken nicht mehr kreditieren (als klassische Non-Recourse-Finanzierung in GmbH meist nur 60%). 100% geht eigentlich nur noch bei guter persönlicher Bonität (d.h. es handelt sich teilweise um einen Real-- und teilweise um einen entsprechend teuren Konsumkredit) und daher nur in begrenztem Umfang, d.h. bis der persönliche Verschuldungsgrad auf Lohn oder sonstiges Vermögen gedanklich voll belastet ist......

Unabhängig macht angesichts der gegenwärtig historisch niedrigen Zinsen ein Engagement in Immobilien mit negativen Cash Flow keinen Sinn (wie hoch  ist das Verhältnis Kaufpreis/jährliche NKM? Größer 30%??).

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@Fröhn

Ja, das war die von mir angesprochene Aufwertung des Ertragswerts. Dann bliebe ja noch eine Spekulation auf einen steigenden Immobilienwert.

Grundsätzlich wurde hier aber meine Sichtweise bestätigt. Ohne positiven Cash-Flow macht eine Immobilie nur unter Umständen Sinn und man sollte sich sehr sicher sein, dass diese auch realisierbar und realisitisch sind.

Besten Dank für die Antworten

 

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